Определение Судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 сентября 2021 года Дело N 33-2552/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

председательствующего Апалькова А.М.,

судей Клевцовой Г.П., Черниковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Логиновой П.А.,

с участием помощника судьи Зуборевой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению имуществом Курской области к Плетневу Роману Вячеславовичу, Сорокину Максиму Юрьевичу о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим, встречному иску Плетнева Романа Вячеславовича, Сорокина Максима Юрьевича к комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе комитета по управлению имуществом Курской области на решение Ленинского районного суда г. Курска от 18 мая 2021 г., которыми постановлено:

"Сорокину Максиму Юрьевичу о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим, отказать.

Встречные исковые требования Плетнева Романа Вячеславовича, Сорокина Максима Юрьевича удовлетворить.

Обязать комитет по управлению имуществом Курской области заключить с Плетневым Романом Вячеславовичем, Сорокиными Максимом Юрьевичем дополнительное соглашение к договору N ф аренды земельного участка от 15.08.2017г., расположенного по адресу: <адрес> ( в районе дома N 5), с кадастровым номером N, площадью 999 кв.м, с видом разрешенного использования - для строительства детского развлекательного центра о продлении договора N 01-27/178-5715-17 ф аренды земельного участка от 15.08.2017г. сроком на 3 (три) года".

Заслушав доклад судьи Клевцовой Г.П., выслушав объяснения представителя комитета по управлению имуществом Курской области - Кобелевой М.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения Плетнева Р.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом Курской области ( далее комитет) обратился в суд с иском к Плетневу Р.В., Сорокину М.Ю., в котором просил признать право собственности ответчиков на объект недвижимости отсутствующим, указывая, что в 2017 году между комитетом и Плетневым Р.В., Сорокиным М.Ю. заключен договор аренды N 01-27/78-5715-17 ф земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером N, площадью 999 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> (в районе дома N 5), для строительства детского развлекательного центра, на срок с 02.08.2017г. по 01.08.2020г. Исходя из полномочий комитета, его сотрудниками проводилось обследование земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории г. Курска, в ходе которого было установлено, что ответчики нарушали пункт 4.4.6 договора аренды и земельный участок находится в заброшенном и ненадлежащем санитарном состоянии. Решением Ленинского районного суда г. Курска по делу N 2-5513/2019 удовлетворены требования комитета к Плетневу Р.В., Сорокину М.Ю. о понуждении исполнения условий договора аренды путем приведения арендуемого земельного участка в надлежащее санитарное состояние. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, на земельном участке с кадастровым номером N расположен объект незавершенного строительства площадью 177,2 кв.м, с кадастровым номером <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности Плетневу Р.В. и Сорокину М.Ю. 16.07.2020г. кадастровым инженером в результате визуального осмотра местонахождения объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке, установлено что объект незавершенного строительства с кадастровым номером N сведения о котором содержатся в ЕГРН, прекратил свое существование в связи с его уничтожением (акт обследования от 16.07.2020г.). Поскольку объект недвижимости на указанном земельном участке разрушен и прекратил свое существование, запись в ЕГРН о наличии зарегистрированного права на указанный объект не может быть сохранена в связи с ее недостоверностью. Истец просил признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Плетнева Р.В., Сорокина М.Ю. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, площадью застройки 177,2 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером N расположенный по адресу: г. Курск, переулок Хуторской ( в районе дома N 5).

Ответчики Плетнев Р.В., Сорокин М.Ю. предъявили встречный иск к комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. В обоснование иска указали, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> ( в районе дома N 5) был приобретен ими по договору купли-продажи от 29.09.2016г. Прежним собственникам объекта Краснопивцеву А.А. и Сысоеву Д.С. комитетом по управлению имуществом Курской области в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N было отказано. Заочным решением Ленинского районного суда города Курска от 05 июня 2013 г. на Комитет возложена обязанность заключить с Краснопивцевым А.А. и Сысоевым Д.С. договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, расположенного по адресу : <адрес> ( в районе дома N 5), с кадастровым номером N, площадью 999 кв.м в соответствии с условиями договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г.Курска N 2163-09ф от 04.05.2009г. В дальнейшем между комитетом по управлению имуществом Курской области и Плетневым Р.В., Сорокиным М.Ю. был заключен договор N 01-27/178-5715-17 ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 15.08.2017 г. Указанный договор аренды заключался на основании заявления Плетнева Р.В. от 19.10.2016г., предоставившего в комитет перечень зданий, сооружений находящихся на земельном участке с кадастровым номером N и удостоверения сотрудниками комитета факта расположения на участке объекта незавершенного строительства. В период действия договора аренды земельного участка от 15.08.2017г. ими было исполнено решение Ленинского районного суда города Курска от 06.09.2019 г., арендованный земельный участок был приведен в надлежащее санитарное состояние. Просят обязать комитет по управлению имуществом Курской области заключить дополнительное соглашение к договору N 27/178-5715-17 ф аренды земельного участка от 15.08.2017 г., расположенного по адресу : <адрес> ( в районе дома N 5), с кадастровым номером номером N, площадью 999 кв.м, с видом разрешенного использования - для строительства детского развлекательного центра о продлении договора аренды земельного участка от 15.08.2017г. сроком на 3 (три) года.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе комитет по управлению имуществом Курской области просит решение Ленинского районного суда г. Курска от 18 мая 2021 г. отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым удовлетворить иск Комитета, а в удовлетворении встречного иска отказать.

В суд апелляционной инстанции ответчик Сорокин М.Ю., представители третьих лиц Управления Росреестра по Курской области, администрации г. Курска, извещенные о слушании дела надлежащим образом, не явились.

Информация о времени и месте судебного заседания, назначенного на 11 часов 30 минут 02 сентября 2021 г., размещена на официальном сайте Курского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями статей 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменные возражения на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в силу ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и письменных возражениях на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Целью заявленного по делу требования является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца, к таковому не относится.

Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Спор по настоящему делу возник в отношении вещи - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N, принадлежащего на праве общей долевой собственности Плетневу Р.В. и Сорокину М.Ю., сведения о котором содержатся в ЕГРН и который расположен на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес> (в районе дома N 5).

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена в п. 38 постановления N 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Согласно экспертному заключению ООО "ИмиджСтройПроект" N 01/2-70/11-2021 на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 999 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> (в районе дома N 5), имеется объект незавершенного строительства. В заключении указано, что на объекте незавершенного строительства выполнены строительно-монтажные работы, с описанием данных работ по строительству железобетонного монолитного ленточного фундамента - 44 м3 и стен подвала из сборных бетонных фундаментных блоков в количестве: ФБС 24.6.6-т - 44 шт., ФБС 12.6.6-т -25 шт., ФБС 9.6.6-т - 35 шт., ФБС 24.4.6-т -1 шт., ФБС 9.4.6-т -1 шт., ФБС 24.3.6-т - 6 шт., ФБС 12.3.6-т - 7 шт., с установкой арматурной сетки (4 шт. на участках стен по осям А, З,Б и 4, выполнением кирпичной кладки в количестве 1,7 куб.м.

Фундаментом является строительная несущая конструкция, часть здания, сооружения, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и распределяет их по основанию.

Из пояснений эксперта ФИО16., допрошенного в суде апелляционной инстанции, следует, что в настоящее время у объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N завершены работы по сооружению фундамента, началось возведение стен подвала и перекрытий.

Из исследованных судом первой инстанции по делу документов, в том числе экспертного заключения в отношении объекта незавершенного строительства, исходя из конструктивных элементов, приведенных при его описании, спорный объект незавершенного строительства, ввиду наличия неразрывной связи с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, следует признать самостоятельной недвижимой вещью.

Учитывая, что спорный объект возведен правопредшественниками ответчиков для себя и за свой счет на основании разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном для этих целей, доказательств того, что права на объект зарегистрированы с нарушением закона в материалы дела не представлены, исходя из того, что истец не доказал, что спорный объект не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, прекратил свое существование в связи с его уничтожением, суд сделал обоснованный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований комитета в этой части.

Разрешая встречный иск о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, районный суд исходил из того, что действующим земельным законодательством предусмотрено право истцов по встречному иску, как арендаторов земельного участка, находящего в собственности публичного образования, на котором расположен объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Однако данный вывод суда основан на неправильном толковании и применении норм материального права к спорным правоотношениям сторон.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пп.10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ 2. договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015г., о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015г. пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 171, действующему с 01.03.2015г., в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Следовательно, вопрос предоставления земельных участков, при длящихся арендных правоотношениях, не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для завершения строительства объекта незавершенного строительства, чем предусмотрен ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной ими муниципальной собственности, с 01.03.2015 г. не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого участка без проведения торгов.

В данном случае договор аренды земельного участка между Плетневым Р.В., Сорокиным М.Ю. и комитетом в 2017 г. был продлен на три года без проведения торгов путем заключения договора N 01-27/178-5715-17ф на срок со 02.08.2017г. по 01.08.2020 г. для завершения арендаторами строительства объекта.

Тем самым после 01.03.2015г. право на однократное предоставление без проведения торгов участка в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства было Плетневым Р.В., Сорокиным М.Ю. реализовано.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска, поскольку возложение обязанности на комитет продлить арендные отношения путем заключения дополнительного соглашения после истечения 01.08.2020 г. договора аренды, противоречит действующему законодательству.

Решение в этой части подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права, выразившихся в их неправильном истолковании.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В результате вышеуказанного, учитывая, что юридически значимые для дела обстоятельства установлены и не требуется исследования дополнительных доказательств, судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в рамках предоставленных ей ст. 330 ГПК РФ ( пункт 4 части 1, часть 2) полномочий, считает возможным решение суда первой инстанции отменить в части и вынести новое решение об отказе в иске Плетневу Р.В., Сорокину М.Ю. к комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Курска от 18 мая 2021 г. в части удовлетворения встречного иска Плетнева Романа Вячеславовича, Сорокина Максима Юрьевича к комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка отменить, принять в этой части новое решение, которым в иске Плетневу Роману Вячеславовичу, Сорокину Максиму Юрьевичу к комитету по управлению имуществом Курской области отказать.

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Курска от 18 мая 2021 г. оставить без изменения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка