Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 января 2023 года Дело N 33-255/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Вуколовой Т.Б.,

судей Протасова Д.В., Кобызева В.А.,

при помощнике судьи Тереховой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании от 16 января 2023 года апелляционную жалобу Хорохорина Александра Владимировича на решение Ивантеевского городского суда Московской области от 22 сентября 2022 года по делу по иску Хорохорина Александра Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир" о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение,

заслушав доклад судьи Протасова Д.В.,

объяснения представителя истца Ярулина Ю.А.,

установила:

Истец Хорохорин А.В. обратился в суд с требованиями к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир" (далее по тексту - ООО "Альтаир", арендатор) о расторжении договора аренды и об обязании освободить помещение.

В обоснование требований истец указал, что между Левановой Н.В. (далее по тексту - арендодатель, собственник), и ООО "АЛЬТАИР" (далее по тексту - арендатор) заключен договор аренды <данные изъяты> от 30.10.2018г., согласно которому арендодатель передал во временное пользование арендатору нежилое помещение по адресу: <данные изъяты> на срок до 30 июня 2023 г.

30.04.2021 года между Левановой Н.В. и Хорохориным А.В. заключен договор купли - продажи нежилого помещении, согласно которому продавец продал покупателю нежилое помещение. С 13 мая 2021 г. истец является собственником спорного нежилого помещения, передано ему от предыдущего собственника по акту приема - передачи от 24 мая 2021 года.

В соответствии с условиями договора ответчик обязался вносить ежемесячно арендную плату до 01 числа текущего месяца в размере 80500 рубля. Однако за период с мая по сентябрь месяц неоднократно допущены просрочки в оплате аренде и не в полном объеме, а также имеется задолженность по оплате коммунальных услуг. В адрес ответчика направлена претензия о выплате задолженности по арендной плате, которая до настоящего времени не исполнена.

В соответствии с п. 2.2.3. ответчик должен был использовать спорное помещение по назначению - Фитнес-клуб, но используется помещение в качестве ресторана. Также ответчик произвел перепланировку и переоборудования арендуемого спорного помещения без письменного разрешения истца, что отражено в техническом паспорте от 28.07.2021г. Согласно п. 2. акта приема-передачи к договору купли-продажи нежилого помещения от 30.04.2021 г. перепланировка спорного помещения предыдущим собственником не проводилась, согласий на перепланировку ни кому не давалось.

18 августа 2021 г. в адрес ответчика направлено предупреждение с уведомлением об одностороннем расторжении договора, до настоящего времени помещение в надлежащий вид не приведено. Просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения, обязав ответчика освободить спорное помещение.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований, представил возражение на иск, в котором пояснил, что задолженности по арендной плате не имеется, арендная плата оплачивается ежемесячно, коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно. В п.1.1. договора аренды указан существовавший на тот момент адрес и название помещения Фитнес-клуб, что не является назначением помещения. Кроме того, на территории фитнес-клубов допускается размещение кафе, ресторанов или иных объектов общественного питания. В указанном помещении до заключения договора аренды ответчиком находилось кафе/ресторан, что подтверждается информацией из общедоступных источников, в частности, страницы из телекоммуникационной сети Интернет. Истцом не подтверждены обстоятельства, что спорное помещение используется не по назначению и что ранее было изначально иное назначение помещения, а также не представлено доказательств, что предполагаемая перепланировка произведена именно ответчиком. Ответчик перепланировку не производил и принял помещение в аренду в том состоянии, в котором передавал ему помещение предыдущий собственник, помещение передавалось как пункт общественного питания (кафе/ресторан), о чем свидетельствуют фотоснимки, сделанные перед заключением договора. Ответчик лишь произвел ремонт помещения без перепланировки, что подтверждается фотоснимками. В силу действующего законодательства оснований для расторжения договора аренды не имеется и освобождении помещения.

Решением суда в удовлетворении иска - отказано.

Не согласившись с постановленным решением, истцом подана апелляционная жалоба.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил удовлетворить.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались о времени и месте судебного заседания, сведения о причинах неявки не сообщили, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Следует отметить, что информация о дате и времени рассмотрения дела размещается в автоматическом режиме на официальной сайте Московского областного суда в сети "Интернет", в связи с чем участвующие в деле лица имели возможность отслеживать данную информацию дистанционно.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения явившегося лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Левановой Н.В. и ООО "Альтаир" заключен 01 ноября 2018 года <данные изъяты> договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) на условиях, определенных настоящим договором, встроенного - пристроенного помещения Фитнес - клуба: на поэтажном плане строения помещения 1 этажа с 31-58, общей площадью 233,30 кв.м., включая площадь обслуживания посетителей 410, расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом. "Фитнес -клуб".

По условиям договора арендодатель передал во временное пользование арендатору помещение сроком на 5 лет, стоимостью аренды помещения 80500 рублей.

Согласно п.3.2 арендная плата вносится ежемесячно не позднее 01 числа текущего месяца аренды путем перечисления на расчетный счет арендодателя, либо в кассу.

Актом приема - передачи 01 ноября 2018 года арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду с 01 ноября 2018 года спорное помещение.

30 апреля 2021 года между арендодателем и Хорохориным А.В. заключен договор купли - продажи нежилого помещении, согласно которому продавец продал покупателю данное помещение.

По акту приема-передачи от 24 мая 2021 года продавец передал покупателю, а покупатель принял от продавца в соответствии с п.п. 13и 14 договора купли-продажи нежилого помещения указанное помещение.

С 13 мая 2021 г. истец является собственником спорного помещения, кадастровый <данные изъяты>, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 13 мая 2021 года.

24 мая 2021 года в адрес ответчика истцом направлено уведомление о смене собственника и замены стороны по договору аренды.

23 июня 2021 года в адрес ответчика направлена претензия о выплате задолженности по арендной плате на 23 июня 2021 г. в размере 160000 рублей.

Претензия ответчиком не исполнена.

В связи с многократными и существенными нарушениями условий договора аренды в части просрочки арендной платы, по оплате коммунальных услуг, в связи с самовольной перепланировкой помещения 18 августа 2021 года истец направил в адрес ответчика предупреждение с требование оплаты задолженности в течение 15 календарных дней со дня получения предупреждения и восстановлении проведенной перепланировки, в том числе приведшей к порчи имущества арендодателя.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что не нашел подтверждения того факта, что ответчик произвел перепланировку и переоборудование арендуемого спорного помещения, а также были представлены документы об исполнении ответчиком обязанности по оплате арендных платежей.

Судебная коллегия, проверяя доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1.1 договора предметом договора аренды является встроено-пристроенное помещение Фитнес-клуба общей площадью 233, 30 кв.м.

В соответствии с п. 2.2.3 договора арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п.1.1 договора.

В силу п. 2.2.5 договора арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

Согласно передаточному акту от 01.11.2018г. арендатору было передано помещение Фитнес-клуба общей площадью 233, 30 кв.м. Указанное помещение на момент передачи видимых дефектов не имеет.

В соответствии с выпиской из ЕГРН спорное нежилое помещение имеет площадь 233, 3 кв.м., наименование нежилого помещения не конкретизировано.

Как следует из технического паспорта от 27 июля 2021 г., составленного Мытищинским филиалом ГБУ Московской области "МОБТИ", площадь помещения составляет 234,20 кв.м., ранее общая площадь составляла 233,30 кв.м.

Согласно техническому паспорту Мытищинского филиала ГБУ Московской области "МОБТИ" от 27 июля 2021 г., в шести помещениях N<данные изъяты> произведена самовольная перепланировка. То есть, общее количество помещений с 28 уменьшилось до 26, площадь всех помещений ранее составляло 233 кв.м., по результатам обмеров в 2021г. - 234, 20 кв.м.

Представленные ответчиком фотоматериалы вместе с протоколом осмотра доказательств в обоснование того, что фактически в спорном нежилом помещении до его передачи арендатору находилось заведение общественного питания, факт использования помещения ответчиком не по целевому назначению, определенному сторонами в договоре аренды, не опровергают.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции свидетель Тарасова Л.С. пояснила, что до кафе в помещении был тренажерный зал. Тренажерный зал в кафе переделали в 2015г. Свидетель Тарасова Л.С. подтвердила, что по состоянию на 2018г. помещение использовалось в качестве пункта общественного питания.

Между тем, факт использования нежилого помещения по назначению, установленному в договоре аренды, не опровергают и показания свидетелей.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при заключении договора аренды сторонами было согласовано целевое использование арендатором нежилого помещения - под Фитнес центр, которое фактически ответчиком используется под объект общественного питания, что доказано материалами дела, показаниями свидетелей, то есть в нарушение условий п. 1.1 и п. 2.2.3 договора аренды. Доказательств использования помещения в качестве фитнес-клуба ответчиком не представлено.

В свою очередь, в соответствии с п. 5.3 договора настоящий договор может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя в случае использования помещения не по своему целевому назначению (п. 5.3.2.2), а также в случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ (ст. 5.3.2).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о наличии основания для досрочного расторжения договора аренды, заключенного до 30.06.2023г., ввиду использования арендатором нежилого помещения не по целевому назначению, согласованному в договоре.

При этом вопрос относительного кем, арендатором или арендодателем была произведена самовольная перепланировка /переоборудование, в данном случае не влияет на результат спора, поскольку использование помещения арендатором в нарушение его целевого назначения, прописанного в договоре, является самостоятельным основанием для досрочного его расторжения.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ,

определила:

Решение Ивантеевского городского суда Московской области от 22 сентября 2022 года - отменить, принять по делу новое решение, которым иск Хорохорина Александра Владимировича к ООО "Альтаир" о расторжении договора аренды и об обязании освободить помещение - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения <данные изъяты> от 30.10.2018г., расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом.1, заключенный между Левановой Наталией Владимировной и ООО "Альтаир".

Обязать ООО "Альтаир" освободить нежилое помещение <данные изъяты> от 30.10.2018г., расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом.1 в срок, не позднее двух месяцев с даты принятия апелляционного определения.

Апелляционную жалобу Хорохорина Александра Владимировича - удовлетворить.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка