Дата принятия: 02 июня 2020г.
Номер документа: 33-2551/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2020 года Дело N 33-2551/2020
2 июня 2020 года
г.Иркутск
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,
судей Горбачук Л.В., Алсыковой Т.Д.,
при секретаре Попугаевой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1278/2019 по иску администрации г.Иркутска к Кульминскому С.Г., Русяеву Д.В., Васьковой Т.С. о признании договоров купли-продажи ничтожными сделками, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, о снятии земельного участка с кадастрового учета, возложении обязанности освободить земельный участок, взыскании неустойки, по встречному иску Васьковой Т.С. к Кульминскому С.Г., Русяеву Д.В., администрации г.Иркутска о признании добросовестным приобретателем по апелляционной жалобе администрации г.Иркутска на решение Ленинского районного суда г.Иркутска от 22 августа 2019 года,
УСТАНОВИЛА:
администрация г.Иркутска обратилась в суд с иском, указав, что в результате проведения проверки земельных участков на территории г.Иркутска выявлено, что в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером Номер изъят, расположенном по адресу: <адрес изъят> (далее по тексту спорный земельный участок).
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), право собственности на земельный участок зарегистрировано на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 23.03.1971, удостоверенного нотариусом ФИО7 30.03.1971 под реестровым N 753.
По информации центра хранения документации Нотариальной палаты Иркутской области, названный договор не удостоверялся нотариусом Ленинской Государственной нотариальной конторы. В реестре нотариальных действий 3-ей ИГНК за N 753 от 29.03.1971 удостоверялось другое нотариальное действие. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>, поставлен на государственный кадастровый учет, и право собственности на него зарегистрировано на основании документов, информация о которых отсутствует в государственных органах и органах местного самоуправления, в результате неправомерных действий.
12 февраля 2015 года между Кузьминским С.Г. (продавец) и Русяевым Д.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>.
В настоящее время собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, является Васькова Т.С. на основании договор купли-продажи земельного участка от 10.02.2017, заключенного с Русяевым Д.В.
Согласно акту осмотра земельного участка от 28.06.2018, на нём расположен вновь возведенный объект капитального строительства - 2-х этажное здание с кадастровым номером Номер изъят.
На основании изложенного истец просил суд признать договор купли-продажи от 12.02.2015 земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, заключенный между Кузьминским С.Г. и Русяевым Д.В., ничтожной сделкой; признать договор купли-продажи от 10.02.2017 земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, заключенный между Русяевым Д.В. и Васьковой Т.С., ничтожной сделкой; истребовать из чужого незаконного владения Васьковой Т.С. спорный земельный участок; снять его с государственного кадастрового учета; возложить на Васькову Т.С. обязанность за счет собственных средств в течение шестидесяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером Номер изъят по адресу: <адрес изъят> путем сноса возведённого на нем двухэтажного здания с кадастровым номером Номер изъят, демонтажа забора, возведенного по границам земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, демонтажа строений, сооружений и иного движимого имущества, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером Номер изъят; взыскать с Васьковой Т.С. в пользу администрации г.Иркутска судебную неустойку за неисполнение судебного акта по настоящему делу в размере 500 руб. за каждый календарный день неисполнения судебного акта в части возложенной обязанности по сносу двухэтажного здания с кадастровым номером Номер изъят, демонтажу забора, возведенного по границам земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, демонтажу иного движимого имущества, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером Номер изъят.
Васькова Т.С. предъявила встречное исковое заявление, указав, что 03.02.2017 между ней и Русяевым Д.В. заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес изъят>, по цене 900 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, цена земельного участка соответствовала ценам, действующим на схожие земельные участки в данном районе. При совершении сделки ею были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, проявлена должная степень осмотрительности.
На момент оформления договора купли-продажи от 03.02.2017 земельный участок уже дважды прошел через государственную регистрацию, поэтому причин сомневаться в законности совершенных регистрационных действий не имелось. Более того, при выдаче ей разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка от 26.04.2017 администрацией г.Иркутска в лице комитета по градостроительной политики были проверены документы на земельный участок, нарушений установлено не было.
На основании изложенного Васькова Т.С. просила суд признать ее добросовестным приобретателем в результате заключения договора купли-продажи от 03.02.2017 земельного участка.
Решением Ленинского районного суда г.Иркутска от 22.08.2019 в удовлетворении исковых требований администрации г.Иркутска к Кузьминскому С.Г., Русяеву Д.В., Васьковой Т.С. отказано, встречные исковые требования Васьковой Т.С. удовлетворены: Васькова Т.С. признана добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по адресу: <адрес изъят>.
В апелляционной жалобе представитель истца администрации г.Иркутска просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении требований администрации г.Иркутска, об отказе в удовлетворении встречного иска Васьковой Т.С., указывая, что уполномоченному органу, распоряжающемуся неразграниченными земельными участками, к категории которых и относился спорный земельный участок до осуществления его кадастрового учета и регистрации прав собственности Росреестром, стало достоверно известно о том, что договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 23.03.1971 никогда не удостоверялся нотариусом ФИО7 30.03.1971 под реестровым N 753, уже после регистрации права собственности Кузьминского С.Г. и продажи участка Кузьминским С.Г. Русяеву Д.В. Таким образом, у уполномоченных органов, в настоящее время администрации г.Иркутска, а ранее до 01.01.2019 у Правительства Иркутской области в лице Министерства имущественных отношений Иркутской области, отсутствовала воля на передачу спорного земельного участка Кузьминскому С.Г. Полагает, что со стороны ответчика Васьковой Т.С. отсутствует добросовестность при приобретении спорного земельного участка, поскольку сторонами искусственно снижена цена на участок при совершении сделок, заявленный к сносу жилой дом, который якобы строила ответчик Васькова Т.С., уже существовал на земельном участке до его приобретения последней.
Письменные возражения относительно апелляционной жалобы не поступили.
Заслушав доклад, объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно положениям статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункты 37, 38 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Как разъяснено в пункте 39 указанного постановления, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
При предъявлении иска к гражданину органом государственной власти следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 124 ГК РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 22.06.2017 N 16-П, при регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (его органами) и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.
Исходя из вышеприведенных норм материального права, добросовестность участников гражданского оборота и достоверность сведений государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество предполагаются.
Для истребования имущества из чужого незаконного владения необходимо установить наличие у истца права на это имущество, факт владения этим имуществом ответчиком и незаконность такого владения.
Кроме того, для истребования имущества у лица, приобретшего его возмездно и добросовестно, необходимо установление факта утраты этого имущества собственником помимо его воли.
При разрешении возникшего спора установлено, что на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 23.03.1971 Кузьминскому С.Г. предоставлен в бессрочное пользование земельный участок по адресу: <адрес изъят> под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности.
Договор удостоверен 30.03.1971 нотариусом государственной нотариальной конторы ФИО7, реестровый N 753.
Право собственности Кузьминского С.Г. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, зарегистрировано 27.01.2015 на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 23.03.1971.
2 февраля 2015 года между Кузьминским С.Г. (продавец) и Русяевым Д.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>; произведена государственная регистрация права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
3 февраля 2017 года между Русяевым Д.В. (продавец) и Васьковой Т.С. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, государственная регистрация произведена в установленном законом порядке 10.02.2017.
По информации центра хранения документации Нотариальной палаты Иркутской области, договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 30.03.1971, реестровый N 753, не удостоверялся нотариусом Ленинской Государственной нотариальной конторы. В реестре нотариальных действий 3-ей ИГНК за N 753 от 29.03.1971 удостоверялось совершенно другое нотариальное действие.
При вынесении оспариваемого решения суд первой инстанции исходил из того, что, проявив должную степень осмотрительности при заключении сделки и приняв все возможные меры по проверке ее чистоты, полагаясь на данные ЕГРН, Русяев Д.В., Васькова Т.С. были убеждены, что получают достоверную и достаточную информацию об отсутствии правопритязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретаемую ими недвижимость, обстоятельств, позволивших усомниться в праве продавца на отчуждение спорного земельного участка, не имелось, что свидетельствует о добросовестности действий указанных лиц при приобретении спорного имущества.
Выводы суда мотивированы, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со статьями 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 23.03.1971 не удостоверялся нотариусом ФИО7 30.03.1971 под реестровым N 753, то у уполномоченных органов, в настоящее время администрации г.Иркутска, а ранее до 01.01.2019 у Правительства Иркутской области в лице Министерства имущественных отношений Иркутской области, отсутствовала воля на передачу спорного земельного участка Кузьминскому С.Г. не могут быть приняты во внимание, так как нарушение порядка издания распоряжения органами государственной власти и должностными лицами, а также нарушение порядка хранения документов само по себе не свидетельствует о том, что имущество выбыло из владения помимо воли собственника.
Как следует из материалов дела, документ, устанавливающий и подтверждающий право собственности Кузьминского С.Г. на земельный участок, подписан и удостоверен уполномоченными на то лицами, факта фальсификации либо подделки этих документов не выявлено.
При этом отсутствие документа в архиве само по себе не означает, что имущество выбыло из владения помимо воли собственника - администрации г.Иркутска.
Согласно позиции Европейского Суда по правам человека, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица (постановления от 05.01.2000 по делу "Бейелер (Beyeler) против Италии", от 06.12.2011 по делу "Гладышева против России", от 13.09.2016 по делу "Кириллова против России", от 17.11.2016 по делу "Аленцева против России", от 02.05.2017 по делу "Клименко против России").
Таким образом, учитывая, что к полномочиям государственных органов относится регистрация прав на недвижимое имущество, то само по себе бездействие уполномоченных на то органов, не означает, что публично-правовое образование в лице своих органов не должно было узнать о нарушении своего права на данное имущество. При этом последствия несовершения этих предусмотренных законом действий государственными органами не могут быть возложены на добросовестного приобретателя имущества.
Из материалов дела следует, что администрация г.Иркутска длительное время не предпринимала никаких действий по восстановлению своих прав на земельный участок, проявив тем самым пассивное поведение в отношении спорного объекта недвижимости.
Отклоняется судебной коллегией довод жалобы о том, что искусственное снижение стоимости земельного участка свидетельствует о недобросовестности ответчика Васьковой Т.С., поскольку в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Также не заслуживает внимания судебной коллегии довод апелляционной жалобы о том, что заявленный к сносу жилой дом, который якобы строила ответчик Васькова Т.С., уже существовал на земельном участке до его приобретения последней, поскольку согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 27.11.2015, обследован жилой дом - объект незавершенного строительства, готовностью 44%. Разрешение на строительство N 38-ru38303000-167-2017 от 23.05.2017 выдано отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска на имя Васьковой Т.С. сроком действия до 23.05.2027. В соответствии со сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, год завершения строительства жилого дома, общей площадью 169,9 кв.м., - 2018.
Таким образом, завершение строительства жилого дома было осуществлено ответчиком Васьковой Т.С.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют правовую позицию истца, которая являлась предметом судебного исследования, выводы относительно которой отражены в оспариваемом решении.
Доводов, не являвшихся предметом судебного исследования, влияющих на законность и обоснованность оспариваемого решения, апелляционная жалоба не содержит, основанием для отмены решения суда не является.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г.Иркутска от 22 августа 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий И.В.Скубиева
Судьи Л.В.Горбачук
Т.Д.Алсыкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
