Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 августа 2021 года Дело N 33-25498/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Пономаревой Л.Е.,

судей Ефименко Е.В., Маковей Н.Д.,

при помощнике судьи Лещенко М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Мочалина К.В. по доверенности Кортиева Р.Л. на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 06 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Пономаревой Л.Е. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Мочалин К.В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО "ЮгСтрой" о защите прав потребителя, в котором просил признать недействительным (ничтожным) пункт 4 акта приема-передачи от 12 августа 2019 года к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса N А-068-019-Б03 от 10 ноября 2016 года, заключенного между ООО и Мочалиным К.В. в части указания на отсутствие у Мочалина К.В. финансовых претензий к застройщику; взыскать с ООО "ЮгСтрой" в пользу Мочалина К.В. разницу в цене по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса N А-068-019-Б03 от 10 ноября 2016 года из-за уменьшения общей площади квартиры в размере рублей; взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтрой" в пользу Мочалина К.В. неустойку по 10 ноября 2016 года за период с 22 апреля 2019 года по 12 августа 2019 года в размере рублей; взыскать с ООО "ЮгСтрой" в пользу Мочалина К.В. рублей компенсации морального вреда; взыскать с ООО "ЮгСтрой" в пользу Мочалина К.В. штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

Обжалуемым решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 06 апреля 2021 года заявленные требования удовлетворены в части.

Суд свои решением постановил: признать недействительным (ничтожным) пункт 4 акта приема-передачи к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса N А-068-019-Б03 от 10 ноября 2016 года, заключенного между ООО "ЮгСтрой" и Мочалиным К.В. в части указания на отсутствие у Мочалина К.В. финансовых претензий к Застройщику.

Взыскать с ООО "ЮгСтрой" в пользу Мочалина К.В. разницу в цене по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса N А-068-019- БОЗ от 10 ноября 2016 года из-за уменьшения общей площади квартиры в размере рублей.

Взыскать с ООО "ЮгСтрой" в пользу Мочалина К.В. компенсацию морального вреда в размере рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтрой" в пользу Мочалина К.В. штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере рублей.

В апелляционной жалобе представитель Мочалина К.В. по доверенности Кортиева Р.Л. полагает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит обжалуемое решение суда отменить в части и принять по настоящему гражданскому делу новое решение об удовлетворении его заявленных требований в полном объеме. Указывает, что в нарушении сроков передачи квартиры виновен ответчик. Оснований для отказа во взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда в связи с нарушением ответчиком сроков исполнения обязательств по договору не имелось. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 22.02.2019г., в связи с чем крайний срок передачи квартиры участникам строительства - 22.04.2019г., однако фактически квартира передана лишь 12.08.2019г.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец, ответчик не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания, суду о причинах неявки не сообщили. Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, признав причины их неявки неуважительными.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 10 ноября 2017 года между ООО "РосСтрой", выступающим в качестве застройщика, и Мочалиной Е.М., выступающей в качестве участника долевого строительства, был заключен договор N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса.

На основании протокола N 1 внеочередного общего собрания участников ООО "РосСтрой от 30.01.2018 года было внесено изменение в наименование, ООО "РосСтрой" переименован в ООО "ЮгСтрой".

В соответствии с условиями договора N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года, ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство 4-х блочного многоквартирного жилого дома и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать участникам квартиру, а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Объектом долевого строительства по договору N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года, является квартира (номер на поэтажном плане) на 3 этаже в 4-х блочном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> дали, участок с кадастровым номером 23:49:0402012:8236. Присвоен адрес после получения адресной справки: <Адрес...>.

Ориентировочная площадь квартиры с учетом балконов составляет 33,3 кв.м., включая площадь балконов (согласно проекта) и приведена в приложении N 2 (графическое изображение квартиры) и передается в совместную собственность участникам долевого строительства.

Срок окончания строительства - 31.10.2018 года. Сроком ввода в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжительности строительства согласно СНиП является 1 квартал 2019 года (п.п. 2.2, 2.3 договора).

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года, цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участниками долевого строительства для строительства квартиры.

Мочалиной Е.М. обязательства по договору N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года исполнены в полном объеме - выплачены денежные средства в размере рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 29 ноября 2016 года. Кроме того, 18 ноября 2016 года Мочалиной Е.М. ответчику выплачены денежные средства в размере рублей в рамках исполнения обязательств по договору N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года, что подтверждается распиской в получении денежных средств от 18 ноября 2016 года

Таким образом, общая цена договора N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года, оплаченная участником долевого строительства, составляет рублей.

Исполнение Мочалиной Е.М. обязательств по договора N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года подтверждается также справкой N 38 от 28 марта 2019 года застройщика ООО "ЮгСтрой" об отсутствии задолженности.

Учитывая, что сторонами цена договора N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года была определена в размере рублей, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость одного квадратного метра площади сторонами согласована в размере рублей.

28 марта 2019 года Мочалина Е.Н. по договору о передаче прав и обязанностей уступила все принадлежавшие ей и вытекающие из договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса N А-068-019-Б03 от 10 ноября 2016 года права и обязанности в пользу истца Мочалина К.В. и, соответственно, именно он является правообладателем квартиры и кредитором застройщика.

Также из материалов дела следует, что 28 марта 2019 года застройщик ООО "ЮгСтрой" передал в собственность участнику долевого строительства Мочалинй К.В. квартиру с кадастровым номером 23:49:0402012:7867, находящуюся в многоквартирном жилом комплексе по адресу: <Адрес...>, в подтверждение чего ими подписан акт приема-передачи от 28 марта 2019 года.

Передаваемая в собственность участников долевого строительства квартира, в соответствии с актом приема-передачи имеет следующие характеристики: номер квартиры - 019, этаж - 3 (блок А) 1 Подъезд, общая площадь (без учета балкона) - 30,0 кв.м., фактическая площадь балкона - 3,3 кв.м., общая площадь с учетом приведенной площади балкона - 33,3 кв.м.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, вернад, террас.

На основании ч. 5 ст. 15 ЖК РФ лоджия не входит в общую площадь квартиры.

Согласно п. 2.8 договора N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года, окончательное определение площади квартиры производится застройщиком на основании данных технического паспорта, изготовленного органом технической инвентаризации.

Общая площадь жилого помещения - квартиры , расположенной по адресу: <Адрес...>, составляет 33,3 кв.м., а также площадь балкона - 3,3 кв.м.

Таким образом, общая площадь приобретенной истцом по договору

N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года, составляет 30,0 кв.м., остальная площадь не включена в общую площадь квартиры (3,3 кв.м.), так как является балконом и не входит в общую площадь квартиры, согласно ст. 15 ЖК РФ.

Исходя из текста договора N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года следует, застройщиком была указана только общая площадь приобретаемого жилого помещения (квартиры), в которую в нарушение норм жилищного законодательства (ст. 15 ЖК РФ) и ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", была включена площадь балкона, без указания отдельно площади лоджии и площади жилого помещения.

В п. 2.1 договора N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года, при указании застройщиком, что в проектную площадь квартиры включена в том числе площадь балкона, застройщик должен был выполнить требования п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и указать общую площадь квартиры, а также площадь квартиры.

Проектная площадь квартиры по договору N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года, была определена 33,3 кв.м., при этом, после окончания строительства, общая площадь жилого помещения - квартиры , расположенной по адресу: <Адрес...>, составила 30,0 кв.м., то есть разница составила 3,3 кв.м.

Судом первой инстанции не оставлено без должного внимания, что в нарушение норм действующего законодательства при определении стоимости квартиры застройщиком ООО "ЮгСтрой" не был применен понижающий коэффициент.

Так, в случае если частью жилого помещения является балкон, лоджия, то к площади лоджии применяется понижающий коэффициент, который установлен приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджий, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", для балконов - 0,3, для лоджий - 0,5.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством застройщик должен был выполнить требования ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и указать: общую площадь квартиры, площадь балкона, произвести расчет стоимости лоджии следующим образом с учетом понижающего коэффициента - 0,3.

В соответствии с ч. 4 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Таким образом, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что условия договора N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года, указанные в п. 2.1 об учете площади квартиры, включая площадь балкона без понижающего коэффициента - является незаконным и нарушает ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Условие п. 3.2 договора участия в долевом строительстве определение цены квартиры без учета понижающего коэффициента - является так же незаконным и нарушает в силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 N "О защите прав потребителей".

Так, с учетом фактической площади квартиры 30,0 кв.м., площади балкона 3,3 кв.м., расчет должен производиться следующим образом: рублей - оплаченная истцом цена договора, 0,3 - понижающий коэффициент для балкона.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу, что с ООО "ЮгСтрой" в пользу Мочалина К.В. подлежит взысканию разница в цене по договору N А-068-019-Б03 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 10 ноября 2017 года из-за уменьшения общей площади квартиры, с учетом понижающих коэффициентов при расчете стоимости площади балкона, всего в размере 122 430 рублей.

В соответствии со ст. 15 Закона N 2300-1 "О защите прав потребителей" от 07 февраля 1992 года моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая характер и степень физических и нравственных страданий Мочалина К.В., руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд правомерно взыскал компенсацию морального вреда в связи с нарушением прав истца на возврат излишне уплаченной суммы по договору долевого участия в размере рублей.

При этом пункт 4 акта приема-передачи, в котором указано, что участник не имеет финансовых претензий в застройщику, является недействительным (ничтожным), поскольку он ограничивает право дольщика и потребителя, предоставленное ему законом (п.2 ст. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), а кроме того из него не усматривается определенно выраженное намерение отказаться от финансовых обязательств, а именно реализации права на законную неустойку в определенном на конкретную дату размере.

Согласно пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Таким образом, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что Пункт 4 акта приема-передачи от 12 августа 2019 года явно ограничивает права потребителя и нарушает публичный запрет на ограничение прав потребителя на выплату ему неустойки при нарушении сроков передачи квартиры в строящемся доме, в связи с чем указанный пункт подлежит признанию недействительным (ничтожным).

При этом, отказывая в удовлетворении требований о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу, что квартира , расположенная по адресу: <Адрес...>, фактически была передана истцу 28 марта 2019 года, в связи с чем непринятие истцами квартиры в установленный договором срок, связано исключительно с бездействием истцов и не осуществлением действий, направленных на принятие квартиры в срок, установленный договором.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны без учета норм материального права и противоречат установленным по делу обстоятельствам.

Судебной коллегией установлено, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира, составляющая предмет договора, введен в эксплуатацию 22 февраля 2019 года, в связи с чем крайний срок передачи квартиры Участникам строительства является 22 апреля 2019 года, однако фактически квартира передана по акту лишь 12 августа 2019 года.