Определение Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 09 июня 2020 года №33-2545/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2020 года Дело N 33-2545/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего С.В. Кустовой
судей А.П. Мещеряковой, С.П. Порохового
при секретаре Я.А. Пащенко
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Старовойтовой Е.Л. к обществу с ограниченной ответственностью "Тополек", Шиванко М.Ю., Тукачевой О.В. о признании договора-купли (предварительного договора), дополнительного соглашения недействительными, по апелляционным жалобам Тукачевой О.В., Шиванко М.Ю. на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 20 декабря 2019 года.
Заслушав доклад судьи С.В. Кустовой, представителя истца Е.Л. Старовойтовой А.А. Дудакова, ответчика О.В. Тукачевой, ее представителя М.С. Герасимовой, ответчика М.Ю. Шиванко, представителя ООО "Тополек" К.В. Старовойтова
УСТАНОВИЛА:
Старовойтова Е.Л. обратилась с иском к ООО "Тополек", Шиванко М.Ю., Тукачевой О.В. о признании недействительной сделки договора купли-продажи (предварительного договора) от 12.09.2016 года, дополнительного соглашения к нему от 17.09.2016 года, заключенного между Шиванко М.Ю. (в дальнейшем ООО "Тополек") и Тукачевой О.В.
В обоснование требований указано, что 12 сентября 2016 г. между Шиванко М.Ю. (продавец) и Тукачевой О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи (предварительный договор) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 17 сентября 2016 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору, изменили сторону договора (продавца) с Шиванко М.Ю. на ООО "Тополек" ИНН 2720046901, а также изменили предмет договора: квартира, расположенная по адресу: <адрес>, назначение: жилое, общая площадь 50 кв.м., состоящая из двух комнат, находящаяся на 4 этаже 4 этажного жилого дома. Указала, что о наличии указанных договора купли-продажи (предварительного договора) и дополнительного соглашения к нему узнала в июне 2019 года, когда указанные договор и дополнительное соглашение были представлены ответчиками в ТСН "Тополек" в рамках гражданского дела по иску ТСН "Тополек" к Шиванко М.Ю. о приведении чердака в первоначальное состояние, и гражданского дела по иску Тукачевой О.В. к ООО "Тополек". В рамках договора стороны определили, что стоимость объекта составляет 2 250 000,00 рублей, в том числе, 1 400 000,00 рублей покупатель обязуется оплатить на момент подписания предварительного договора, 400 000,00 рублей до 10 ноября 2016 г., 450 000,00 рублей до 30 июня 2018 г.
Ответчики фактически заключили договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем, с предварительной оплатой указанной вещи. Ответчики не имели право заключать указанную сделку, поскольку отсутствовали правовые основания для заключения сделки. Продавец не являлся застройщиком, не имел разрешение на строительство указанной квартиры, не имел в собственности земельный участок под объектом. Предмет договора стороны определиликак "квартира, расположенная по адресу: <адрес>", тем самым стороны заключили договор на передачу общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома. Жилой многоквартирный дом по адресу <адрес> является 3 этажным домом с 15 квартирами. Указанный в договоре четвертый этаж, согласно проектной документации, является чердаком. Чердак, в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Просит признать недействительной сделкой договор купли-продажи (предварительный договор) от 12.09.2016 г. и дополнительное соглашение к нему от 17.09.2016 г., заключенные между Шиванко М.Ю. (в дальнейшем ООО "Тополек") и Тукачевой О.В.
Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 20 декабря 2019 года исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи (предварительный договор) от 12.09.2016 года, дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 17.09.2016 г., заключенные между Шиванко М.Ю. и Тукачевой О.В.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней Шиванко М.Ю. с вынесенным решением не согласен. Указывает, что решение вынесено с существенным нарушением норм процессуального права, выразившегося в отказе суда удовлетворить ходатайство Шиванко М.Ю. о приостановлении дела до рассмотрения другого дела по иску ТСН "Тополек" к ООО "Тополек", рассматриваемому в Хабаровском районном суде по существу спорного помещения четвертого этажа. Считает, что без заключения судебной строительно-технической, комплексной экспертизы всего МКД, включая основные характеристики и параметры целого задания, как единого объекта, судом было вынесено преждевременное решение. Предоставлена проектная документация на строительство четырехэтажного многоквартирного дома, каким фактически и является спорный строительный объект. Просит решение суда отменить, по делу вынести новое.
В апелляционной жалобе Тукачева О.В. просит решение суда отменить. После принятия данного решения судом, стало известно о новых доказательствах в отношении того, что возведенный четвертый этаж и жилые квартиры, расположенные в нем, могут не являться общедомовой собственностью, а само здание МКД может являться самовольно возведенной постройкой. Необходимая рабочая проектная документация на момент начала строительства, разрешение на строительство, разрешение на ввод дома в эксплуатацию как трехэтажного многоквартирного жилого дома могут не являться доказательствами в отношении фактического строительного объема и этажности здания. 28 января 2020 г. после вынесения решения по данному делу, директор ООО "Тополек", которое являлось застройщиком, Шиванко М.Ю. предоставил копию заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства четырехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> поданное застройщиком 27.01.2019 г. Рабочую проектную документацию на четырёхэтажный дом, построенный ООО "Тополек", которая отражает фактический строительный объем, а именно этажность здания - четыре этажа, количество квартир -20. Высота здания в ранее предоставленной проектной документации, на которую ссылается истец, составляет 12,8 м. Общая высота здания, согласно полученной от директора ООО "Тополек", рабочей проектной документации на четырехэтажный жилой дом, составляет 14, 66 метров, что существенно превышает высоту здания, указанную в проектной документации трехэтажного здания предоставленной в суд истцом. Ранее отсутствовала возможность, изучить и сравнить две рабочие проектные документации, предоставив дополнительные доказательства в суд по иску Старовойтовой Е.Л., о признании договора купли-продажи недействительным. Документы предоставлены директором ООО "Тополек", после вынесения судебного решения. Полагает, что права Старовойтовой Е.Л. нарушены не были. При заключении договора долевого участия до участников долевого строительства доводилась информация, что чердачное помещение в состав ранее указанного общего имущества не входит и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию переходит к застройщику. Кроме того, заочным решением Хабаровского районного суда удовлетворены требования СНТ "Тополек" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды функционального нежилого помещения от 30.09.2016 г.
В письменных возражениях ТСН "Тополек" считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 06 мая 2020 года производство по гражданскому делу приостановлено. Определением судьи Хабаровского краевого суда от 08 июня 2020 года производство по делу возобновлено.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав участников процсса, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Старовойтова Е.Л. является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную на 3 этаже, по адресу: <адрес>, площадью 58,1 кв.м.
Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края 28.05.2012 года ООО "Тополек" выдано разрешение на строительство N RU27172012-1бр/с объекта капитального строительства - жилого дома по <адрес> на земельном участке общей площадью земельного участка 900 кв.м., кадастровый номер земельного участка 27:17:0302805:19; общая площадь дома 1 035 кв.м., строительный объем 5 284 кв.м., площадь застройки 365 кв.м., количество этажей 3, количество квартир 15, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 10.10.2013 года N 203 построенному многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 900 кв.м. присвоен адрес - <адрес> (пункт 1 постановления). Присвоены номера жилым помещениям (квартирам), расположенном в жилом доме по адресу: <адрес> (пункт 2). Согласно пункту 2.1 Подъезд N 1, слева направо: 1 этаж: квартиры N 1, N 2,N3, N 4, N 5; 2 этаж квартиры N 6, N 7, N 8, N 9, N 10; 3 этаж квартиры N 11, N 12, N 13, N 14, N 15.
28.11.2013 года ООО "Тополек" администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - N RU27172013-17 р/э - объект капитального строительства Жилой дом по <адрес>, расположенный по адресу: <адрес> с объектами жилищного строительства (РАЗДЕЛ III), в том числе, количеством этажей - 3; количеством квартир - 15.
12.09.2016 года между Шиванко М.Ю. (продавец), с одной стороны и Тукачевой О.В. (покупатель), с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключен договор купли-продажи (предварительный договор), согласно которому Стороны совместно договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, назначение жилое, общей площадью 50 кв.м., состоящей из двух комнат, находящейся на 4 этаже 4-этажного жилого дома.
17.09.2016 г. между Шиванко М.Ю. (продавец), с одной стороны и Тукачевой О.В. (покупатель), с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключено дополнительное соглашение, согласно которому стороны договорились внести в договор купли-продажи (предварительный договор) от 12.09.2016 года изменения в том числе, в сведениях о продавце читать: ООО "Тополек", в лице директора Шиванко Михаила Юрьевича; в п. 1 - Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (далее основной договор), расположенной по адресу: <адрес>.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствовался положениями ст. 56 ГПК РФ, ст.160, 167, 420, 421 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, учел, что в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> разрешение, на строительство и на ввод в эксплуатацию, выдавалось как на 3х-этажный объект долевого строительства, ни Шиванко М.Ю., ни ООО "Тополек" достоверных и достаточных доказательств подтверждающих отношение к помещениям расположенным на чердаке дома N 7 расположенного по адресу: <адрес>, как предназначенным для самостоятельного использования, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представили, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Выводы суда первой инстанции являются обоснованным.
В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1).
Разъясняя смысл данных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Доводы апелляционной жалобы, о том что при заключении договоров долевого участия участникам долевого строительства данного дома доводилось до сведения, что чердачное помещение в состав общего имущества не входит, коллегия оценивает критически. Поскольку перечень общего имущества собственников помещений многоквартирного дома устанавливается нормами законодательства, а не определяется застройщиком.
Доводы жалобы о фактически возведенном четырехэтажном здании, подготовке документации о вводе в эксплуатацию здания, состоящего из четырех этажей, опровергаются материалами дела, содержащими всю техническую документацию, подтверждающую проектирование, возведение и введение в эксплуатацию трехэтажного дома.
Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований к отмене обжалуемого решения, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной при рассмотрении дела в суде первой инстанции, являвшейся предметом исследования и нашедшей свое отражение и оценку в принятом судом по делу решении. Нарушений норм процессуального права судом не допущено, а потому оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 20 декабря 2019 года по гражданскому делу по исковому заявлению Старовойтовой Е.Л. к обществу с ограниченной ответственностью "Тополек", Шиванко М.Ю., Тукачевой О.В. о признании договора-купли (предварительного договора), дополнительного соглашения недействительными, по апелляционным жалобам Тукачевой О.В., Шиванко М.Ю. на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 20 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Тукачевой О.В., Шиванко М.Ю. - без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.
Председательствующий С.В. Кустова
Судьи А.П. Мещерякова
С.П. Пороховой


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка