Дата принятия: 18 августа 2021г.
Номер документа: 33-25364/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 августа 2021 года Дело N 33-25364/2021
г. Красногорск Московской области 18 августа 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Фетисовой Е.С.,
судей Клубничкиной А.В., Поляковой Ю.В.,
при помощнике судьи Щегловой Н.Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "494 Управление Начальника Работ" на решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 января 2021 года по гражданскому делу <данные изъяты> по иску фио к ОАО "494 Управление Начальника Работ" о признании права собственности на недвижимое имущество, судебных расходов,
заслушав доклад судьи Клубничкиной А.В.,
объяснения явившихся лиц,
УСТАНОВИЛА:
Истец обратился в суд с иском к ОАО "494 Управление Начальника Работ", третьим лицам Министерству обороны РФ, ФГКУ ЦТУИО Министерства обороны РФ, Управлению Росреестра по МО, ФАУГИ, ПАО "Сбербанк России" о признании права собственности на <данные изъяты>., площадью всех помещений 64 кв.м., обременить жилое помещение: <данные изъяты> расположенную по адресу:<данные изъяты> площадью 60,2 кв.м., площадью всех помещений 64 кв.м, о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
В обоснование своих требований истец указал, что <данные изъяты>. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре, по которому ответчик передает в собственность, а истец принимает в свою собственность <данные изъяты>, общей площадью 60,2 кв.м., площадью всех помещений 64 кв.м. на 10 этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: <данные изъяты>
Стороны в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 18 января 2021 года исковые требования фио к ОАО "494 Управление Начальника Работ" о признании права собственности на недвижимое имущество, судебных расходов - удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ФГКУ "ЦТУИО МО РФ" в апелляционной жалобе просит его отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворений требований истца.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что <данные изъяты>. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре, по которому ответчик передает в собственность, а истец принимает в свою собственность <данные изъяты>, общей площадью 60,2 кв.м., площадью всех помещений 64 кв.м. на 10 этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: <данные изъяты>
Свои обязательства по предварительному договору <данные изъяты> от <данные изъяты>. истец выполнил в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
<данные изъяты>. истцом была направлена претензия в адрес ответчика с требованием о заключении основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от <данные изъяты> <данные изъяты>, выданным Департаментом строительства Министерства обороны РФ, "Многоэтажный жилой комплекс с объектами инфраструктуры по адресу: <данные изъяты> в составе жилых корпусов <данные изъяты> и административно-досугового центра корпус <данные изъяты>" первый этап строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
Постановлением Главы Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты> объекту "Многоэтажный жилой комплекс с объектами инфраструктуры по адресу: <данные изъяты> в составе жилых корпусов <данные изъяты> и административно-досугового центра корпус <данные изъяты>" присвоен адрес: <данные изъяты>.
Согласно акту приема-передачи от <данные изъяты> ответчик передал, а истец принял во временное пользование жилое помещение - <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
Строительство многоквартирного жилого дома завершено, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес, согласно взятым на себя обязательствам истцу, жилое помещение ответчиком передано и истец его принял, истцом в полном объеме исполнены обязательства в части оплаты жилых помещений.
Также установлено, что <данные изъяты> между ПАО "Сбербанк России" и фио был заключен кредитный договор <данные изъяты> на приобретение в собственность <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, согласно взятым на себя обязательствам, передал истцу квартиру, а истец её принял, исполнив в полном объеме обязательства в части оплаты.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.
К отношениям по созданию спорного объекта недвижимости подлежали применению положения Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-I "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"? который применяется в части норм, не противоречащих Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ.
Это также следует из текста распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.08.2005 N 1791-р "О строительстве жилого комплекса на земельном участке площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу<данные изъяты> (л.д. 53-56).
В распоряжении указано, что в соответствии со ст. ст. 125, 298 ГК РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 N 691 "О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом", на основании обращения Минобороны России от 14.04.2005 N 156/1/2/1153 и с учетом протокола N 2 от 12.11.2002 заседания конкурсной комиссии Квартирно-эксплуатационного управления Командования специального назначения, согласиться с предложением Государственного учреждения Московской квартирно-эксплуатационной части района (далее - заказчик), согласованным с Минобороны России, осуществить за счет средств инвестора, отобранного на конкурсной основе, строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурной сферы общей площадью 117 732 кв.м (в том числе не менее 107 890 кв.м общей площади квартир, не менее 9 842 кв.м. общей нежилой площади) на земельном участке общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,9313 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению Московской квартирно-эксплуатационной части района (кадастровый <данные изъяты>), имеющем адресные ориентиры: <данные изъяты>, со сносом <данные изъяты> зданий и сооружений согласно приложению.
Во исполнение указанного распоряжения между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО "494 Управление начальника работ" (инвестор) заключен Инвестиционный контракт от <данные изъяты> <данные изъяты> "О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: <данные изъяты>
Дополнительным соглашением <данные изъяты> к Инвестиционному контракту от <данные изъяты> в него внесены изменения наименования стороны, вместо "Государственное учреждение Московская квартирно-эксплуатационная часть района" заказчиком является "Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение "Московская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации" (л.д. 57-60).
Дополнительным соглашением <данные изъяты> к Инвестиционному контракту от <данные изъяты> определено, что в связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения "Московская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации заказчиком является Федеральное государственное учреждение "Центральное территориальное ф имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (л.д. 62).
Предметом Инвестиционного контракта согласно пункту 2.1 является реализация инвестиционного проекта (п.1.1) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га, расположенного по адресу: <данные изъяты>, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.
В приложении к Инвестиционному контракту указан перечень объектов недвижимости, подлежащих сносу, находящихся в оперативном ф Государственного учреждения Московская квартирно-эксплуатационная часть района, - <данные изъяты>
В пункте 3.1 Инвестиционного контракта определено, что целью инвестиционной деятельности сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству объекта.
Согласно п. 1.2 Инвестиционного контракта объектом являются здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или)инженерные сети и сооружения, на создание которых инвестор в соответствии с утвержденной им и заказчиком проектно-сметной документацией направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.
В пункте 3.2 и 3.3 Инвестиционного контракта определен объем инвестиционного вклада каждой стороны. Вклад инвестора составляет сумму в рублях, эквивалентную <данные изъяты> долларов США. Вклад собственника - рыночная стоимость военного городка <данные изъяты>, расположенного на земельном участке площадью 13 га по адресу: <данные изъяты>, сумма в рублях, эквивалентная не менее <данные изъяты> долларов США.
Пунктами 1.13 и 4.1 Инвестиционного контракта определено, что земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества являются собственностью Российской Федерации.
Согласно статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Статьей 4 данного закона установлено, что субъектами инвестиционной деятельности являются:
- инвесторы, которые осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 2);
- заказчики, уполномоченные на то инвесторами (пункт 3);
- подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 4);
- пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы (пункт 5).
Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними (пункт 6).
Как следует из пунктов 3.2 и 3.3 Инвестиционного контракта, ответчик ОАО "494 Управление Начальника Работ" осуществлял функцию инвестора, произведя финансирование строительства, а третье лицо ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России" (правопреемник Государственного учреждения Московская квартирно-эксплуатационная часть района) - функции заказчика и инвестора, осуществившего свой вклад в виде стоимости снесенного военного городка <данные изъяты>, расположенного на находящемся в собственности Российской Федерации земельном участке площадью 13 га.
Абзацем 4 статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ предусмотрено, что инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно пункту 3 статьи 7 закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-I "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"? действующему в части не противоречащей Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Данный пункт был введен Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно пункту 4 статьи 7 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ указанная норма распространяется на договоры, которые заключены до дня вступления в силу данного Закона (01.04.2012) и обязательства сторон по которым не исполнены на эту дату.
Учитывая, что Инвестиционный контракт от 02.11.2005 N 01-8/318 заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства по нему не исполнены до настоящего времени, при разрешении настоящего спора подлежали применению приведенные выше законоположения, которые суд первой инстанции не применил.
Пунктом 4.2 Инвестиционного контракта (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.11.2020 предусмотрено, что после утверждения проектно-сметной документации на объект (очередь строительства) в соответствии с п. 5.3 настоящего контракта, заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади объекта (очереди строительства).
По мере реализации контракта и ввода каждой очереди строительства объекта в эксплуатацию стороны производят раздел долей в очереди строительства объекта путем подписания протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой площади в очереди строительства объекта и акта о частичной реализации контракта.
После завершения строительства объекта в целом, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) с учетом исполнения инвестором п. 4.4, п.4.5.
В пункте 1.19 Инвестиционного контракта определено, что Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте - дополнительное соглашение к настоящему контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом, являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон. Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте подписывается сторонами и согласовывается собственником.
Пунктом <данные изъяты> Инвестиционного контракта предусмотрена обязанность инвестора подписать Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.
Пунктом 6.5 Инвестиционного контракта определено, что после оформления сторонами протокола предварительного распределения общей жилой и общей нежилой площади объекта (п. 4.2), инвестор вправе привлекать к инвестированию строительства без согласия заказчика по своему усмотрению и на свой риск соинвесторов, заключая с ними договоры соинвестирования строительства жилых и (или) нежилых помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю Инвестора (п.п. 4.3.1, 4.3.2).
Пунктом 8.2 предусмотрено, что контракт прекращается по выполнению сторонами всех принятых на себя обязательств по настоящему контракту, завершению расчетов и оформлению имущественных прав в соответствии с Актом о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте.
Таким образом, из приведенных выше условий Инвестиционного контракта от <данные изъяты> <данные изъяты> следует, что в ходе его реализации и ввода очередной очереди строительства в эксплуатацию стороны могут подписывать Протокол распределения общей жилой площади квартир. На его основании инвестор вправе заключать с соинвесторами договоры в отношении помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю инвестора.
Окончательное распределение между сторонами контракта прав на квартиры должно определяться в Акте о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте. Указанный Акт является подтверждением исполнения обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом и является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Из дела следует, что реализация Инвестиционного контракта от <данные изъяты> <данные изъяты> велась с 2005 года.
По мере готовности очередного дома и ввода его в эксплуатацию между ОАО "494 Управление Начальника Работ" и ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России" подписывались протоколы распределения общей площади квартир, акты о частичном исполнении обязательств.
Вместе с тем, после сентября 2016 года стороны Инвестиционного контракта не подписывали Протоколы распределения общей площади квартир и Акты о частичном исполнении обязательств.
Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте сторонами контракта не подписан до настоящего времени.
Между ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России" и ОАО "494 Управление Начальника Работ" имеется спор об исполнении условий инвестиционного контракта.
Таким образом, заключая с истцом фио предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты>, ответчик распорядился квартирой, которая ей по условиям Инвестиционного контракта не распределялась. Предварительный Протокол распределения общей площади квартир, Акт о частичном исполнении обязательств в отношении спорного объекта недвижимости стороны Инвестиционного контракта не подписывали.
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Ответчик, заключая с истцом фио предварительный договор, распорядилась квартирой, не имея имущественных прав на нее, поскольку Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте не подписан.
Инвестиционный контракт в полном объеме сторонами не исполнен и является действующим.
В пункте 1.2 предварительного договора <данные изъяты> указано следующее: продавец заверяет покупателя в том, что квартира на момент заключения основного договора будет находиться в собственности продавца, а также будет свободна от долгов и обязательств, в том числе не будет в споре или под арестом, продана, сдана в аренду, отчуждена и переуступлена в любой иной форме и на любых правах, предусмотренных либо не предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, обременена какими-либо иными правами и обязательствами третьих лиц.
Продавец заверяет покупателя, что будет иметь все необходимые разрешения и согласования на продажу квартиры покупателю и совершение такой сделки с покупателем (пункт 1.3 предварительного договора).
К обязанностям продавца, как указано в пункте 2.1.2 предварительного договора, относится подписание с покупателем основного договора в течение 2 (двух) месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но в любом случае не позднее <данные изъяты>; осуществление мероприятий, направленных на получение необходимых документов от организаций, учреждений в пределах своих полномочий, направленных на формирование достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на квартиру, подачу его в орган, осуществляющий государственную регистрацию.
Заключая <данные изъяты> предварительный договор, фио знал об отсутствии у ответчика имущественных прав на квартиру, поскольку в пункте 1.2 договора указано только о заверении продавца в том, что квартира будет находиться в его собственности на момент заключения основного договора - до <данные изъяты> (пункт 2.1.2).
Несмотря на это, <данные изъяты> истец подписала с ОАО "494 Управление Начальника Работ" дополнительное соглашение к предварительному договору, которым был изменен срок заключения основного договора, не позднее <данные изъяты> (л.д. 12), хотя какие-либо документы, которые бы подтверждали права продавца на квартиру, отсутствовали.
В пункте 1.5 предварительного договора указано, что разрешением на ввод объекта в эксплуатацию <данные изъяты> от <данные изъяты> объект капитального строительства "Многоэтажный жилой комплекс с объектами инфраструктуры в составе жилых корпусов 15,16,17 и административно-досугового центра корпус 9", расположенного по адресу: <данные изъяты>, введен в эксплуатацию.
Названное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <данные изъяты> от <данные изъяты> выдано ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации. В нем указано, что разрешение на строительство от <данные изъяты> выдавалось Департаментом строительства Министерства обороны Российской Федерации (л.д. 20-21).
Таким образом, нельзя признать обоснованными ссылки истца на то, что, заключая предварительный договор, он действовал осмотрительно и добросовестно, поскольку об отсутствии у ОАО "494 ф" прав на спорную квартиру указано в предварительном договоре; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано не ответчику, а организации Министерства обороны Российской Федерации. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указано, что объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты>, которые являются собственностью Российской Федерации и находятся в ведении ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России".
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что распоряжение ОАО "494 ф" спорной квартирой нарушает существующее в силу приведенных выше положений закона право долевой собственности ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России", как стороны Инвестиционного контракта от <данные изъяты> <данные изъяты>, на созданный объект инвестиционной деятельности. Следовательно, оснований для признания за истцом права собственности на квартиру у суда не имелось.
С учетом изложенного, обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований фио о признании права собственности на спорную квартиру.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 января 2021 года отменить.
постановить новое решение.
Исковые требования фио к ОАО "494 Управление Начальника Работ" о признании права собственности на недвижимое имущество, судебных расходов - оставить без удовлетворения.
Апелляционную жалобу ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России" - удовлетворить.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
