Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 декабря 2021 года Дело N 33-25325/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.,судей Зориковой А.А.,Шиловской Н.Ю.при помощнике Григорец И.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 07 декабря 2021 года гражданское дело N 2-789/2021 по апелляционной жалобе ООО "Ренессанс" на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> Глазкова Сергея Дмитриевича к ООО "Ренессанс" о признании недействительными актов приема-передачи квартир, обязании устранить строительные недостатки, взыскании компенсации морального вреда и судебной неустойки.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя истца Глазкова С.Д. - Куприной О.С., представителя ответчика ООО "Ренессанс" - Крюковой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Глазков С.Д. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Ренессанс", в котором, уточнив требования, просил признать недействительными односторонние акты приема-передачи квартир NN <адрес> <адрес>, с возложением на ответчика обязанности в течение N... дней с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки, выявленные в <адрес>, а именно: 1) в кухне-столовой и коридоре: восстановить звукоизоляционный материал по периметру стен; демонтировать дефектный участок и залить стяжку в месте демонтажа в кухне-столовой; выполнить выравнивание стены у окна в кухне-столовой; выполнить выравнивание стены у входной двери в коридоре; 2) в санузле: выполнить демонтаж штукатурных маяков с последующим восстановлением целостности поверхности тем же штукатурным составом; 3) в комнате N..., площадью N....м.: восстановить звукоизоляционный материал по периметру стен; выполнить выравнивание стены у окна; выполнить выравнивание стены у розетки слева при входе в комнату; 4) в комнате N..., площадью N....: установить электроустановочное изделие в отверстие под установку розетки/выключателя; обработать место намокания по низу фасадной стены у балкона антигрибковым составом; устранить трещины в месте примыкания гидроизоляции к стене на балконе; выполнить отделку пола на балконе в соответствии с проектом; 5) в ванной комнате: выполнить демонтаж штукатурных маяков с последующим восстановлением целостности поверхности тем же штукатурным составом; устранить недостатки, выявленные в <адрес>, а именно: 1) в кухне-столовой и коридоре: восстановить звукоизоляционный материал по периметру стен; демонтировать дефектный участок в углу по стяжке в кухне-столовой и залит стяжку в месте демонтажа; выполнить выравнивание стены у двери; выполнить выравнивание стены слева при входе; выполнить выравнивание стены в коридоре напротив входа в комнату; выполнить расшивку трещин по стене в месте примыкания окна с последующим восстановлением целостности поверхности тем же составом; 2) в санузле: выполнить выравнивание стен; 3) в ванной комнате: выполнить отделку короба из ГКЛ; выполнить демонтаж штукатурных маяков с последующим восстановлением целостности поверхности тем же штукатурным составом; 4) на балконе: выполнить отделку пола на балконе в соответствии с проектом, а так же взыскать с ООО "Ренессанс" компенсацию морального вреда в размере 50000руб. и судебную неустойку в размере 30000руб. ежемесячно.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования удовлетворены. Судом постановлено признать недействительными односторонние акты приема-передачи квартир NN... в <адрес> стр.1 <адрес>, оформленные ООО "Ренессанс". Обязать ООО "Ренессанс" в течение <дата> дней с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки, выявленные в <адрес>, а именно:

- в кухне-столовой и коридоре: восстановить звукоизоляционный материал по периметру стен; демонтировать дефектный участок и залить стяжку в месте демонтажа в кухне-столовой; выполнить выравнивание стены у окна в кухне-столовой; выполнить выравнивание стены у входной двери в коридоре;

- в санузле: выполнить демонтаж штукатурных маяков с последующим восстановлением целостности поверхности тем же штукатурным составом;

- в комнате N..., площадью N....м.: восстановить звукоизоляционный материал по периметру стен; выполнить выравнивание стены у окна; выполнить выравнивание стены у розетки слева при входе в комнату;

- в комнате N..., площадью N....: установить электроустановочное изделие в отверстие под установку розетки/выключателя; обработать место намокания по низу фасадной стены у балкона антигрибковым составом; устранить трещины в месте примыкания гидроизоляции к стене на балконе; выполнить отделку пола на балконе в соответствии с проектом;

- в ванной комнате: выполнить демонтаж штукатурных маяков с последующим восстановлением целостности поверхности тем же штукатурным составом.

Обязать ООО "Ренессанс" в течение N... дней с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки, выявленные в <адрес>, а именно:

- в кухне-столовой и коридоре: восстановить звукоизоляционный материал по периметру стен; демонтировать дефектный участок в углу по стяжке в кухне-столовой и залит стяжку в месте демонтажа; выполнить выравнивание стены у двери; выполнить выравнивание стены слева при входе; выполнить выравнивание стены в коридоре напротив входа в комнату; выполнить расшивку трещин по стене в месте примыкания окна с последующим восстановлением целостности поверхности тем же составом;

- в санузле: выполнить выравнивание стен;

- в ванной комнате: выполнить отделку короба из ГКЛ; выполнить демонтаж штукатурных маяков с последующим восстановлением целостности поверхности тем же штукатурным составом;

- на балконе: выполнить отделку пола на балконе в соответствии с проектом.

С ООО "Ренессанс" в пользу Глазкова С.Д. взысканы компенсация морального вреда в размере N...., штраф в размере N...., признано за Глазковым С.Д. право на взыскание с ООО "Ренессанс" судебной неустойки в размере N.... в день в случае неисполнение ООО "Ренессанс" решения суда в течение N... календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. Взыскана с ООО "Ренессанс" в доход федерального бюджета госпошлина в размере N....

Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Ренессанс" подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, считая незаконным и необоснованным, отказать в иске в полном объеме.

Истец Глазков С.Д. на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Федерального закона N 214-ФЗ).

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ООО "Ренессанс" (застройщик) и Глазковым С.Д. (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N ...-РНС2, по условиям которого, истец обязался своими силами и (или) с привлечением друг ли построить (создать) многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой N... этапы строительства, возводимый по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>., и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику в срок до <дата>г. N...х-комнатную квартиру, расположенную на N...-ом этаже, во N... этапе строительства, в секции N..., в строительных осях <адрес>, имеющую условный номер N ....131, а дольщик, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену в размере N...., принять помещение с оформлением соответствующих документов, а также выполнить иные обязательства, предусмотренные договором.

Согласно п.N... договора, застройщик обязан передать дольщику помещение, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как указано в п.п.N... договора, в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика, предусмотренного п.N... (уведомление о завершении строительства) договора, дольщик обязан произвести осмотр помещения и при условии отсутствия в нем дефектов и/или недоделок, оформленных сторонами актом осмотра, принять от застройщика помещение по акту приема-передачи.

В случае обнаружения при осмотре помещения его несоответствия условиям договора, стороны оставляют акт осмотра, включающий перечень недостатков и срок их устранения, указываемый застройщиком. После устранения недостатков, перечисленных в акте осмотра, дольщик обязан принять помещение в течение N... дней со дня получения соответствующего уведомления.

В соответствии с п.N... договора при уклонении дольщика от принятия помещения по акту приема-передачи в срок, установленный договором, или при отказе дольщика принять квартиру в срок, установленный договором, при отсутствии в нем недостатков с отражением их акте осмотра, застройщик по истечении 60 дней со дня истечения соответствующего срока, установленного договором, праве составить односторонний акт о передаче помещения дольщику (л.д. 21).

Также <дата> между ООО "Ренессанс" (застройщик) и Глазковым С.Д. (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N ...-РНС2, по условиям которого, истец обязался своими силами и (или) с привлечением друг ли построить (создать) многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой N... этапы строительства, возводимый по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику в срок до <дата>г. 2-х-комнатную квартиру, расположенную на <адрес> строительства, <адрес>, имеющую условный номер N ....130, а дольщик, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену в размере N...., принять помещение с оформлением соответствующих документов, а также выполнить иные обязательства, предусмотренные договором.

Согласно п.N... договора, застройщик обязан передать дольщику помещение, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как указано в п.п.N... договора, в течение N... рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика, предусмотренного п.N... (уведомление о завершении строительства) договора, дольщик обязан произвести осмотр помещения и при условии отсутствия в нем дефектов и/или недоделок, оформленных сторонами актом осмотра, принять от застройщика помещение по акту приема-передачи.

В случае обнаружения при осмотре помещения его несоответствия условиям договора, стороны оставляют акт осмотра, включающий перечень недостатков и срок их устранения, указываемый застройщиком. После устранения недостатков, перечисленных в акте осмотра, дольщик обязан принять помещение в течение 7 дней со дня получения соответствующего уведомления.

В соответствии с пN... договора при уклонении дольщика от принятия помещения по акту приема-передачи в срок, установленный договором, или при отказе дольщика принять квартиру в срок, установленный договором, при отсутствии в нем недостатков с отражением их акте осмотра, застройщик по истечении N... дней со дня истечения соответствующего срока, установленного договором, праве составить односторонний акт о передаче помещения дольщику.

Истец в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате цены договоров, что сторонами не оспаривается.

<дата> ответчиком в адрес истца были направлены уведомления о завершении строительства многоквартирного дома, полученные истцом <дата>г.

<дата>г. и <дата>г. истцом в адрес ответчика были направлены претензии с указанием на невозможность осуществить осмотр квартир, в связи с неготовностью застройщика к организации их просмотра.

<дата>г. между сторонами был подписан акт осмотра квартиры по договору N ...-РНС2, согласно которому, истец отказался от подписания акта приема-передачи квартиры, в связи с наличием строительных дефектов и недостатков.

<дата>г. ответчиком в адрес истца были направлены уведомления о необходимости повторного осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи, полученные истцом <дата>г.

<дата>г. между сторонами были подписаны акты осмотра квартиры по договорам N ...-РНС2, N ...-РНС2, согласно которым, истец отказался от подписания актов приема-передачи квартир, в связи с наличием строительных дефектов и недостатков.

Не согласившись с наличием замечаний, указанных истцом в актах осмотра квартир от <дата>г., <дата>г., ответчиком были составлены односторонние акты приема-передачи <адрес>, и <адрес>, полученные истцом <дата>г.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя ответчика, оспаривающего факт наличия в квартирах истца строительных дефектов и недостатков, препятствующих безопасной эксплуатации квартиры по их целевому назначению, а соответственно, дающих истцу право на отказ от подписания актов приема-передачи квартир, по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга".

Согласно выводам экспертного заключения N..., выполненного <дата>г. экспертом ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", в <адрес> были обнаружены строительные недостатки, возникшие в результате нарушения застройщиком обязательных к применению в соответствии с действующим законодательством строительных норм и правил, и условий договора участия в долевом строительстве от <дата>г. N ...-РНС2, а именно: в кухне-столовой и коридоре - звукоизоляционный материал в местах примыкания стяжки к стенам присутствует частично (восстановить звукоизоляционный материал по периметру стен); трещины в углу по стяжке в кухне-столовой (демонтировать дефектный участок и залить стяжку в месте демонтажа); отклонения у окна в кухне-столовой - N... (выполнить выравнивание стены); отклонение у входной двери в коридоре - N... (выполнить выравнивание стены); в санузле - трещины по штукатурке на стенах санузла (выполнить демонтаж штукатурных маяков с последующим восстановлением целостности поверхности тем же штукатурным составом); в комнате N..., площадью N.... - звукоизоляционный материал в местах примыкания стяжки к стенам присутствует частично восстановить звукоизоляционный материал по периметру стен); отклонения оконного проема - 6мм (выполнить выравнивание стены); отклонение от горизонтали - N... у розетки слева при входе в комнату (выполнить выравнивание стены); в комнате N..., площадью N....м. - обнаружено отверстие под установку розетки/выключателя, в котором не было установлено электроустановочное изделие (установить электроустановочное изделие); звукоизоляционный материал в местах примыкания стяжки к стенам присутствует частично (восстановить звукоизоляционный материал по периметру стен); обнаружен след от намокания по низу фасадной стены у балкона (обработать место намокания антигрибковым составом); трещина в месте примыкания гидроизоляции к стене (устранение трещин в месте примыкания гидроизоляции к стене на балконе); не обнаружено отделки пола балкона (выполнить отделку пола на балконе в соответствии с проектом); в ванной комнате - трещина на штукатурке на стенах ванной комнаты (выполнить демонтаж штукатурных маяков с последующим восстановлением целостности поверхности тем же штукатурным составом).

В <адрес> стр.1 <адрес> были обнаружены строительные недостатки, возникшие в результате нарушения застройщиком обязательных к применению в соответствии с действующим законодательством строительных норм и правил, и условий договора участия в долевом строительстве от <дата>г. N ...-РНС2, а именно: в кухне-столовой и коридоре - звукоизоляционный материал в местах примыкания стяжки к стенам присутствует частично (восстановить звукоизоляционный материал по периметру стен); трещины в углу по стяжке в кухне-столовой (демонтировать дефектный участок и залить стяжку в месте демонтажа); отклонение дверного проема - 5мм (выполнить выравнивание стены); отклонение по горизонтали стены слева при входе - 3мм (выполнить выравнивание стены); местные неровности по стене в коридоре напротив входа в комнату у выключателя - 3мм (выполнить выравнивание стены); обнаружена трещина по стене в месте примыкания окна (расшивка трещин с последующим восстановлением целостности поверхности тем же составом); в санузле - обнаружены местные неровности - 3мм (выполнить выравнивание стены); в ванной комнате - обнаружено место, на котором не произведена отделка - ГКЛ короб (выполнить отделку короба из ГКЛ); трещины по штукатурке на стенах ванной (выполнить демонтаж штукатурных маяков с последующим восстановлением целостности поверхности тем же штукатурным составом); на балконе - не было обнаружено отделки пола балкона (выполнить отделку пола на балконе в соответствии с проектом) (л.д. 153-155).

Данное экспертное заключения выполнено экспертом, имеющим необходимую квалификацию и опыт проведения данного рода экспертиз, мотивировано, не содержит противоречивых выводов, не противоречит материалам дела, сторонами в установленном законом порядке, путем заявления ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы, не оспорено.

Рассматривая требования истца о признании односторонних актов недействительными, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении указанного требования, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что на момент составления односторонних актов квартиры не были пригодны для проживания, в связи с чем истец правомерно отказался от принятия объектов.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что недостатки, указанные в акте осмотра от <дата>, <дата> не являлись существенными и не влияли на возможность эксплуатации квартир по их целевому назначению.

Застройщик указал в актах осмотра помещений от <дата> на несогласие с замечаниями, указанными дольщиком, ввиду соответствия помещения условиям договоров. У дольщика не было оснований для отказа от приемки помещений. У ООО "Ренессанс" в связи с передачей помещений путем направления односторонних актов приема-передачи отсутствует обязанность устранения недостатков помещений.

Судебная коллегия отклоняет указанные доводы.

В соответствии с ч.1 ст.7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частями 2, 4 названной статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в т.ч.: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.