Определение Судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 30 июля 2019 года №33-2529/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июля 2019 года Дело N 33-2529/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Мариной Ж.В.
судей Киселевой Е.А., Тумакова А.А.
при секретаре Голодухиной А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобеответчика Козельчикова Михаила Евгеньевича на решение Брянского районного суда Брянской области от 3 июля 2018 г. по делу иску администрации Брянского района Брянской области к Козельчикову Михаилу Евгеньевичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени.
Заслушав доклад судьи Мариной Ж.В., объяснения Козельчикова М.Е. и его представителя Острову Т.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя администрации Брянского района Брянской области Федина В.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация Брянского района Брянской области обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Брянского района Брянской области и Козельчиковым М.Е. был заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком ДД.ММ.ГГГГ. по 11 октября 2007 г.
Свои обязанности по уплате арендных платежей ответчик не исполняет, в связи с чем у него образовалась задолженность.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец с учетом уточненных исковых требований просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, категории земель: земли населенных пунктов, для размещения торгового павильона, с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; погасить запись о регистрации N, взыскать задолженность по уплате арендной платы и пени в сумме 101 551,03 руб.
Определением судьи Брянского районного суда Брянской области от 8 мая 2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области).
Решением Брянского районного суда Брянской области от 3 июля 2018 г. исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, категории земель: земли населенных пунктов, для размещения торгового павильона, с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Администрацией Брянского района Брянской области и Козельчиковым М.Е. Суд аннулировал в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ Суд взыскал с Козельчикова М.Е. в пользу администрации Брянского района Брянской области задолженность по арендной плате вразмере 82 255,85 руб., пени в сумме 3 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 15 января 2019 г. решение суда от 3 июля 2018 г. отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении требований администрации Брянского района Брянской области к Козельчикову М.Е. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени.
В апелляционной жалобе Козельчиков М.Е. просит отменить решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате, пени, госпошлины, с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает на то, что земельные участки, один из которых принадлежит ответчику на праве собственности, а второй - предоставленный в аренду, совпадают, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания арендной платы и пени.
В суде апелляционной инстанции представитель Козельчикова М.Е. Острова Т.Н. просила также отменить решение суда в части расторжения договора аренды.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Брянской районной администрации Брянской области Федин В.В. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановлением Президиума Брянского областного суда от 29 мая 2019 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 15 января 2019 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
От представителя Управления Росреестра по Брянской области поступило ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. Судебной коллегией данное ходатайство удовлетворено.
Проверив материалы дела, заслушав объясненияКозельчикова М.Е. и его представителя Острову Т.Н., представителя администрации Брянского района Брянской области Федина В.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что на основании договора N на предоставление земельного участка в аренду физическим и юридическим лицам от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Брянского района Брянской области и Козельчиковым М.Е., последний является арендатором земельного участка с кадастровым N, категории земель: земли населенных пунктов, для размещения торгового павильона, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законе порядке в Управлении Росреестра по Брянской области ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации N
Согласно п.1 договора срок аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по 11 октября 2007 г. Участок фактически передан ответчику, что подтверждено и установлено судом при рассмотрении дела.
Обязательства по внесению арендной платы ответчиком нарушались, начиная с 2002 г., что не оспаривалось ответчиком.
Администрацией Брянского района Брянской области в адрес ответчика была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ NА, полученная Козельчиковым М.Е. 11 декабря 2017 г., в которой было указано о расторжении договора аренды и необходимости уплаты задолженности по арендной плате.
Кроме того, из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Брянского района Брянской области и Козельчиковым М.Е., последний являлся арендатором земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 25 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес: <адрес>.
Данный земельный участок на основании постановления администрации Брянского района Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ N, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ находится в собственности Козельчикова М.Е. с ДД.ММ.ГГГГ
Суд, рассматривая заявленные исковые требования, пришел к выводу о том, что ответчик не производит оплату по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем на расторг данный договор на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ и взыскал задолженность по арендной плате и пени.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, исходя из следующего.
Истцом было заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с неуплатой ответчиком арендных платежей.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, из системного толкования вышеуказанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что невнесение арендной платы более двух раз подрядв силу прямого указания закона является основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Однако судебная коллегия считает, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ ввиду следующего.
В суде апелляционной инстанции по данному делу была назначена экспертиза на предмет определения месторасположения земельного участка, предоставленного ответчику в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ, и земельного участка, предоставленного Козельчикову М.Е. в собственность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно заключению эксперта ООО "ЮРЭКСП" N от ДД.ММ.ГГГГг. границы земельного участка с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> накладываются друг на друга. Площадь контура наложения границ земельного участка с кадастровым N на границы земельного участка с кадастровым N составляет 32 кв.м.
Указанные обстоятельства, установленные в результате экспертного исследования, подтвердил в суде апелляционной инстанции эксперт ААС
Таким образом, в ходе рассмотрения дела было установлено фактическое совпадение в большей площади (32 кв.м) месторасположения земельного участка, предоставленного ответчику в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ, и земельного участка, предоставленного в собственность. Арендованный земельный участок не совпал с участком, находящимся у Козельчикова М.Е. в собственности, только в площади 8 кв.м.
В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
В связи с тем, что часть земельного участка (площадью 32 кв.м), находящаяся у Козельчикова Е.М. в аренде по договору от ДД.ММ.ГГГГ, была предоставлена последнему в собственность в 2013 г., судебная коллегия считает, что, имело место прекращение обязательств по договору аренды в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице. Козельчиков М.Е. с ДД.ММ.ГГГГ не должен был оплачивать арендные платежи в связи с тем, что являлся собственником земельного участка, в том числе, площадью 32 кв.м.
Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ по п. 3 ст. 619 ГК РФ (невнесение арендной платы более двух раз подряд), из содержания данной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторгнут может быть только действующий договор, с действительными правами и обязанностями по нему. Однако в связи с тем, что обязательства по договору аренды были прекращены у ответчика ДД.ММ.ГГГГ (с момента передачи участка в собственность), судебная коллегия считает, что у суда отсутствовали основания для расторжения договора аренды и взыскании арендной платы и пени.
Довод представителя администрации Брянского района Брянской области о том, что земельный участок, предоставленный ответчику в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ, и участок, предоставленный в собственность, имеют различное месторасположение, не может быть принят во внимание ввиду следующего.
Факт совпадения указанных земельных участков в площади 32 кв.м подтвержден заключением экспертизы, которая проведена лицами, имеющую соответствующую квалификацию и опыт работы. Экспертиза проведена экспертом КЭВ, имеющим высшее техническое образование Московского института инженеров геодезии, аэрофотосъемки и картографии с присвоением квалификации инженер-геодезист, прошедшему переподготовку с присвоением квалификации топограф-геодезист второго класса и геодезист первого класса, имеющим стаж работы по специальности 45 лет. Экспертиза проводилась также экспертом ААС, имеющим диплом о профессиональной переподготовке ФГБОУВО "Московский государственный университет геодезии и картографии", имеющий сертификат соответствия судебного эксперта системы сертификации ГОСТ Р Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии системы добровольной сертификации "Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка" по специальности 27.1: "Исследование объектов землеустройства и земельных участков, в том числе с определением их границ на местности".
Оценивая заключение эксперта в соответствии со статьями 67 и 86 ГПК РФ наряду с иными доказательствами по делу, судебная коллегия считает, что оно является надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативную и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованный ответ на поставленный вопрос. Основания для сомнения в правильности заключения, беспристрастности и объективности экспертов отсутствуют. В связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований непринятия заключения эксперта в качестве доказательства по делу.
Ссылка представителя администрации Брянского района на то, что имеет место реестровая ошибка в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 32:02:0160308:52, площадью 40 кв.м, который являлся объектом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, не может быть принята во внимание ввиду следующего.
Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 28 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (действующим до 1 января 2017 г.) ошибками в государственном кадастре недвижимости являются, в том числе, воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях).
Статья 28 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" до 1 января 2017 г. регулировала порядок исправления кадастровой и технической ошибок.
Указанный Федеральный закон вступил в законную силу с 1 марта 2008 г. На момент заключения договора аренды (11 октября 2002 г.) действующее законодательство не регулировало вопроса наличия реестровых ошибок и порядка их исправления. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 32:02:0160308:52, граница данного земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Таким образом, не может быть установлена реестровая ошибка в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:02:0160308:52, границы которого не внесены в реестр.
Отсутствие возможности наличия реестровой ошибки в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 32:02:0160308:52 по изложенным выше основаниям подтвердил также в суде апелляционной инстанции эксперт ААС
Из заключения эксперта следует, площадь земельного участка, находящегося у Козельчикова М.Е. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, совпадает с площадью принадлежащего ему на праве собственности участка не полностью, а только в размере 32 кв.м. Однако судебная коллегия считает, что не подлежит взысканию арендная плата за 8 кв.м, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3).
Из материалов дела следует, что предметом договора аренды земельный участок площадью 8 кв.м не являлся, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для взыскания арендной платы за земельный участок указанной площади, исходя из условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Однако истец вправе избрать иной способ защиты права о взыскании с Козельчикова М.Е. стоимости неосновательного обогащения при доказанности факта использования последним земельного участка указанной площадью.
На основании изложенного судебная коллегия отменяет решение суда в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени, и отказывает в удовлетворении исковых требований в данной части.
Судебная коллегия оставляет без изменения решение суда в части аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, так как имело место прекращение обязательств по договору по изложенным выше основаниям.
Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Брянского районного суда Брянской области от 3 июля 2018 года по делу по иску администрации Брянского района Брянской области к Козельчикову Михаилу Евгеньевичу о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени отменить в части расторжения договора земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Брянского района Брянской области и Козельчиковым Михаилом Евгеньевичем, взыскании с Козельчикова Михаила Евгеньевича в пользу администрации Брянского района Брянской области задолженности по арендной плате в размере 82 255,85 руб., пени в сумме 3 000 руб. В данной части принять по делу новое решение.
Отказать в удовлетворении иска администрации Брянского района Брянской области к Козельчикову Михаилу Евгеньевичу о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени. В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий Ж.В. Марина
Судьи Е.А. Киселева
А.А. Тумаков


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка