Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 33-2527/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Кудаковой В.В.,

судей Кудряшовой Д.И., Кучминой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кичатой О.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шамаева И.Н. к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области о признании бездействия незаконным по апелляционной жалобе администрации Саратовского муниципального района Саратовской области на решение Кировского районного суда города Саратова от 04 декабря 2020 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Кудряшовой Д.И., объяснения представителя ответчика администрации Саратовского муниципального района Саратовской области Пузиковой О.В., просившей решение суда отменить, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Шамаев И.Н. обратился в суд с иском к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области о признании незаконным бездействия администрации и возложении обязанности заключить с ним договор аренды в отношении земельного участка площадью 34 000 кв.м., расположенного в <адрес>, <адрес>", предоставленного постановлением администрации объединенного муниципального образования Саратовского района Саратовской области от 15 декабря 1998 года N 1088.

Требования мотивированы тем, что земельный участок используется по назначению. В 2006 году истцом проведены кадастровые работы по определению границ земельного участка, согласно которому местоположение границ земельного участка не изменялось с момента его образования, земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера N.

14 марта 2019 года постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области N 409 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с цели "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" на "растениеводство 1.1".

16 сентября 2020 года Шамаев И.Н. обратился в администрацию Саратовского муниципального района Саратовской области с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка, однако ему было отказано.

Решением Кировского районного суда города Саратова от 04 декабря 2020 года признано незаконным бездействие администрации, выразившееся в незаключении договора аренды земельного участка. На администрацию возложена обязанность заключить с Шамаевым И.Н. договор аренды земельного участка, площадью 34 0000 кв.м, расположенного <адрес>.

Администрация Саратовского муниципального района Саратовской области, не согласившись с постановленным решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает, что до настоящего времени договор аренды спорного земельного участка с ответчиком не заключен, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок снят с учета, вновь образованный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем он может быть предметом аукциона. Также указывает, что администрацией изменен вид разрешенного использования земельного участка с цели "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" на цель "растениеводство" для предоставления данного земельного участка с торгов.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с частью 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительных причин неявки суду не представили, в связи с чем, учитывая положения части 3 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, установив, что постановление администрации объединенного муниципального образования Саратовского района Саратовской области от 15 декабря 1998 года N 1088, которым спорный земельный участок был предоставлен истцу для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, не было отменено либо признано недействительным, учитывая представленные истцом надлежащие доказательства своих прав на испрашиваемый земельный участок, а также использования участка по назначению, пришел к выводу о незаконности бездействия администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, выразившегося в незаключении с Шамаевым И.Н. договора аренды земельного участка, возложив на ответчика соответствующую обязанность.

Судебная коллегия полагает выводы суда основанными на неправильном применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, а кроме того, при разрешении спора судом не были приняты во внимание имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с земельным законодательством приоритетной формой предоставления земельных участков является продажа права собственности или права аренды на торгах, проводимых в форме аукциона (статья 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

Порядок предоставления земельных участков в аренду предусмотрен статьей 39.18 ЗК РФ.

В силу пунктов 1, 3 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с поданными заявлениями глав КФХ о разделе земельного участка площадью 169 га пашни, выделенного в аренду ТКХ "Заря" на основании постановления от 06 апреля 1992 года N 36 в <адрес>, постановлением администрации объединенного муниципального образования Саратовского района Саратовской области от 15 декабря 1998 года N 1088 "О разделе земельного участка" главе КФХ Шамаеву И.Н. предоставлен земельный участок площадью 34,0 га в аренду для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (л. д. 13).

Согласно пункту 6 данного постановления на Шамаева И.Н. возложена обязанность заключить договор аренды на земельный участок в комитете по экономической реформе и управлению имуществом района.

С требованием о заключении договора аренды земельного участка Шамаев И.Н. обратился в администрацию Саратовского муниципального района Саратовской области только 16 сентября 2020 года, то есть спустя 22 года (л. д. 8).

Требования к форме договора сводятся к тому, что согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ. Если срок договора аренды земельного участка равен одному году или превышает его, то такой договор требует регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавший на момент возникновения спорных правоотношений) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 7 ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 года (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления от 1998 года) граждане РСФСР имеют право по своему выбору на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно статье 13 ЗК РСФСР арендодателями земельных участков являются соответствующие Советы народных депутатов и собственники земли. Размер арендной платы устанавливается договором, а предельный размер не должен превышать суммы земельного налога с арендуемых земельных участков. Основные условия аренды земельных участков определяются в соответствии с настоящей статьей, а также статьями 41, 42, 44, 47, 48 ЗК РФ и конкретизируются в договоре аренды, который регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов.

На момент предоставления в аренду ТКХ "Заря" земельного участка постановлением администрации от 06 апреля 1992 года N 36, действовали положения статей 31-32 ЗК РСФСР (утратили силу с 24 декабря 1993 года в связи с принятием Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2287), которыми было предусмотрено, что право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами, формы которых утверждаются Советом Министров РСФСР, а в республиках, входящих в состав РСФСР, - в соответствии с законодательством этих республик. К договору прилагается план земель, предоставленных во временное пользование, аренду (статья 31).

Приступать к использованию земельных участков разрешается после установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования, аренды.

Местный Совет народных депутатов может разрешить приступать к использованию земельных участков для сельскохозяйственных целей до выдачи указанных документов при условии указания границ земельного участка в натуре (на местности) с вручением чертежа (плана) земельного участка.

Исходя из указанных норм, на основании постановления о предоставлении участка в аренду должны быть определены границы предоставляемого участка и заключен договор аренды (статья 32).

Пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года

N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" устанавливалось, что полномочия Советов народных депутатов, предусмотренные статьями 14, 28, 29, 33 - 35, 55, 58, 64, 66, 68, 74, 80 и 94 Земельного кодекса РСФСР, осуществляются соответствующими местными администрациями.

На момент предоставления земельного участка Шамаеву И.Н. на основании постановления от 15 декабря 1998 года N 1088 не были приняты и не действовали ни ЗК РФ, ни Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ни Федеральный закон от 11 июня 2003 года

N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

При таких обстоятельствах положения договора аренды земельного участка должны соответствовать нормам ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их эксплуатации (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Вступивший в силу с 2001 года, ЗК РФ признает ранее возникшие права, однако не предусматривает переходного периода для завершения процедуры предоставления участка на основании ранее принятого акта государственного органа. Это не исключает, исходя из конституционных принципов стабильности и предсказуемости законодательства, а также недопустимости произвольного отказа от ранее принятых публично-правовых обязательств, возможности реализации данного постановления. Однако такая реализация, с учетом тех же конституционных принципов, возможна лишь в разумные сроки, необходимые и достаточные для своевременного выполнения обеими сторонами всех действий, направленных на завершение процедуры отвода и оформления участка.

Положения пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ устанавливают общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Вместе с тем пункт 2 данной нормы определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 12); земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Рассмотрение заявления о предоставлении земельного участка на указанных выше условиях (без проведения торгов) осуществляется в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ - в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются настоящим законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года

N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

В силу статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (пункт 3). Таким образом, для земель сельскохозяйственного назначения федеральным законодателем установлен максимальный срок аренды (49 лет), а для отдельной категории таких земель - сельскохозяйственных угодий, к которым относится спорный участок, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются минимальные сроки аренды (в зависимости от разрешенного использования угодий).

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции до 01 марта 2015 года, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), но не позднее 01 августа 2018 года.