Дата принятия: 12 сентября 2018г.
Номер документа: 33-2525/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2018 года Дело N 33-2525/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Старцевой С.А.,
судей Хомяковой М.Е., Сивашовой А.В.,
при секретаре Сулеймановой А.Э.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дранковой А.М, и Колакуцкой Н.К. к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,
по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 12 июля 2018 года, которым исковые требования Дранковой А.М, и Колакуцкой Н.К. удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., выслушав представителя Дранковой А.М. по доверенности Дранкова А.А., согласного с решением суда и полагавшего необходимым оставить его без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Дранкова А.М. и Колакуцкая Н.К. обратились в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании денежных средств.
Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются сособственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, где Дранковой А.М. принадлежит N доля в праве на квартиру, Колакуцкой Н.К.-N.
<дата> произошло обрушение части дома, в связи с чем, дальнейшая эксплуатация дома невозможна.
<дата> главой администрации г. Орла вынесено постановление
N об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений, в связи с чем, истцам было направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, размер возмещения был определен согласно отчету о досудебной оценке, составленному по инициативе администрации г. Орла.
Поскольку истцы не согласны заключить соглашение на предложенных условиях, с учетом уточненных исковых требований, просили суд:
- взыскать с администрации г. Орла в свою пользу выкупную цену за жилое помещение в размере N руб. в соответствии с долями в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью N кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в том числе стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления; а также компенсацию за непроведенный капитальный ремонт.
Рассмотрев возникший спор, суд, постановилуказанное выше решение.
Администрация г. Орла не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное, вынесенное с нарушением норм материального права.
Указывает на то, что заключение ООО "Оценка+" по определению возмещения стоимости доли квартиры и земельного участка в праве общей долевой собственности, размера убытков, связанных с переездом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от <дата>.
В вышеприведенном заключении судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества (земельного участка) определена отдельно. Стоимость доли в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является завышенной. Правильность расчета стоимости доли в праве на земельный участок также вызывает сомнения.
Считает ошибочным вывод суда о взыскании расходов за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку допустимые доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к признанию его аварийным, в материалах дела отсутствуют.
Полагает, что принятие оспариваемоего акта привело к неосновательному обогащению истцов.
Приводит доводы о том, что суд не выяснил сложившуюся большую разницу между заключением эксперта и заключением независимого оценщика, составившим отчет об определении рыночной стоимости на основании муниципального контракта, кроме того отмечает, что суд не исследовал заключение эксперта, не проверил последовательность проведения экспертизы, ограничился только выводами эксперта.
Обращает внимание на то, что суд необоснованно отказал в проведении дополнительной экспертизы по вопросу требовался ли дому капитальный ремонт на момент его приватизации.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
По правилам части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
На основании части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.
В подпункте "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.
В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Орел" решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.
Материалами дела подтверждается и установлено судом, что Колакуцкой Н.К. и Дранковой А.М. на праве общей долевой собственности принадлежит <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью N кв.м., N года постройки.
Доля Колакуцкой Н.К. в праве общей долевой собственности составляет N доля Дранковой А.М. - N в праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Из технического паспорта жилого помещения N <адрес> следует, что квартира расположена на 4 этаже, общая площадь составляет N кв.м.
Жилой <адрес> в <адрес> расположен на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация и обслуживание жилого дома, с кадастровым номером N общей площадью N кв.м.
<дата> произошло обрушение части указанного дома (в том числе части квартиры истцов), в связи с чем, дальнейшая эксплуатация дома стала невозможной.
Заключением городской межведомственной комиссии администрации г. Орла от <дата> N жилой <адрес> в <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения указанного жилого дома признаны непригодными для проживания.
Постановлением администрации г. Орла от <дата> N жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Из материалов дела усматривается, что постановлением главы администрации г. Орла от <дата> N земельный участок и жилые помещения в <адрес> в <адрес> изъяты для муниципальных нужд.
Сторонами не оспаривалось, что истцам было предложено заключить соглашение об изъятии жилого помещения за сумму N рубля, определенную по инициативе ответчика в досудебном порядке независимым оценщиком ИП Кондратовым С.В.
Колакуцкая Н.К. и Дранкова А.М. представили в судебное заседание отчеты N от <дата> и N от <дата>, составленные ООО "Премиум-оценка", согласно которым рыночная стоимость квартиры составляет N рублей, рыночная стоимость принадлежащих истцам долей в праве общей долевой собственности на земельный участок; расходы, связанные с переездом; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - N рублей.
В связи с наличием спора между сторонами о выкупной стоимости жилого помещения, судом была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению экспертов ООО "Оценка+" от <дата>, рыночная стоимость долей в праве общей долевой собственности Колакуцкой Н.К. и Дранковой А.М. в трехкомнатной <адрес>, общей площадью N кв.м., расположенной по адресу: <адрес> на момент проведения оценки с учетом стоимости доли Колакуцкой Н.К. и Дранковой А.М. в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, составила N руб., на переезд, связанный с выкупом и изъятием жилого помещения - N руб., на аренду квартиры на время переезда - N руб., на оплату риэлтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки по приобретению другого жилого помещения, в том числе за оплату услуг по оформлению права собственности на новое жилое помещение - N руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, составил N рублей.
Суд первой инстанций, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 15, 210 ГК РФ, ст.ст. 32, 158 ЖК РФ, ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, установив, что земельный участок, на котором находится принадлежащее истцам недвижимое имущество, изъят для муниципальных нужд; на дату приобретения в частную собственность первого помещения в доме он нуждался в капитальном ремонте, который не проводился с момента постройки здания в <дата>, в то время как на администрацию возложена обязанность осуществлять капитальный ремонт, а также техническое обслуживание жилого дома, удовлетворил иск, определив размер компенсации выкупной цены и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Из заключения судебной экспертизы следует, что рыночная стоимость квартиры истцов, а соответственно и принадлежащих им в праве собственности долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, определялась экспертами вне разрыва от стоимости земельного участка, приходящегося на площадь принадлежащей им квартиры, следовательно, доводы жалобы в указанной части опровергаются выводами судебной экспертизы (Т.2 л.д. 127).
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном взыскании расходов за непроизведенный капитальный ремонт судебная коллегия признает несостоятельными ввиду следующего.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя, в том числе убытки, причиненные собственнику его изъятием. При этом к числу убытков относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданами жилых помещений в доме, требующим капитального ремонта.
В Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012 разъяснено, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Как следует из представленных сторонами доказательств, первая квартира в указанном жилом доме была приватизирована в <дата>, следовательно, по состоянию на указанную дату жилой дом подлежал капитальному ремонту в соответствии с действующим законодательством.
В материалы дела сторонами представлен технический паспорт жилого дома, из которого не усматривается, что в доме проводился капитальный ремонт.
Из заключения судебной строительно-технической экспертизы от <дата>, проведенной в рамках расследования уголовного дела, возбужденного по признакам ч. 1 ст. 293 УК РФ (халатность, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей) по факту обрушения жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что одной из причин обрушения части здания можно считать отсутствие организации в соответствии с рекомендациями заключения о техническом состоянии несущих конструкций жилого дома ООО "Орелоблкоммунпроект" (шифр 16-189МС) своевременного выполнения в полном объеме страховочных мероприятий и ремонтных работ по восстановлению несущих строительных конструкций жилого дома, находящихся в аварийном и недопустимом техническом состоянии, с привлечением проектных и ремонтно-строительных организаций.
Сторонами не оспаривалось, что в администрацию г.Орла поступали неоднократные жалобы о развитии деформаций несущих конструкций дома и необходимости проведения капитального ремонта.
Также не оспаривалось, что Орловской городской межведомственной комиссией по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на основании заключения ООО "Орелоблкоммунпроект" о техническом состоянии основных конструкций жилого дома, принято заключение о выявлении оснований для признания многоквартирного <адрес> подлежащим капитальному ремонту. При этом жилой дом был включен в адресную программу "Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Орловской области", утвержденную постановлением Правительства Орловской области от 31.12.2013 N 482 Планируемый период капитального ремонта общего имущества жилого дома - 2017-2019 годы.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что жилой дом нуждался в капитальном ремонте, который своевременно проведен не был.
С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции в части взыскания расходов за непроведенный капитальный ремонт.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не была назначена по делу дополнительная экспертиза судебной коллегией отклоняются, поскольку оснований для ее проведения по делу не установлено.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции, они не опровергают правильность выводов суда и не влекут отмену решения суда.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом правильно, его выводы, изложенные в решении, являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, при этом нарушения норм материального права и норм процессуального права судом при разрешении спора по существу не допущено.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от 12 июля 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Орла - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
