Определение Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 33-2523/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Платоновой И.В.,

судей Фоминой С.С., Соловова А.В.,

при секретаре Русановой О.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Томиной Татьяны Сергеевны, Зеленовой Ольги Васильевны к Клочковой Елене Павловне, Малышеву Виктору Викторовичу, ИП Клочкову Кириллу Петровичу о признании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей незаключенным, признании договоров уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных долей недействительными с апелляционной жалобой Малышева Виктора Викторовича, Клочковой Елены Павловны, ИП Клочкова Кирилла Петровича на решение Михайловского районного суда Рязанской области от 17 июня 2021 года, которым постановлено:

Исковые требования Томиной Татьяны Сергеевны, Зеленовой Ольги Васильевны к Клочковой Елене Павловне, Малышеву Виктору Викторовичу, ИП Клочкову Кириллу Петровичу о признании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей незаключенным, признании договоров уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных долей недействительными - удовлетворить частично.

Признать договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, заключенный 14 сентября 2020 г. между Малышевым Виктором Викторовичем и Клочковой Еленой Павловной, и договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, заключенный 12 октября 2020 г. между Клочковой Еленой Павловной и ИП главой КФХ Клочковым Кириллом Петровичем в отношении земельного участка с кадастровым номером N, - недействительными и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о их государственной регистрации.

В остальной части иска Томиной Т.С., Зеленовой О.В. - отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Фоминой С.С., выслушав объяснения представителя апелляторов Малышева В.В., Клочковой Е.П., ИП Клочкова К.П. по ордерам Халезиной Н.Н., объяснения представителя истцов Томиной Т.С., Зеленовой О.В. по доверенностям Шамова Р.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Томина Т.С., Зеленова О.В. обратились в суд с иском к Клочковой Е.П., Малышеву В.В., ИП Клочкову К.П. о признании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей незаключенным, признании договоров уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных долей недействительными.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что Томиной Т.С. принадлежит на праве собственности 1/6 доля, Зеленовой О.В. принадлежит на праве собственности 2/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 552 000 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; Ориентир церковь; участок находится примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира; почтовый адрес ориентира: <адрес>, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащий наследодателям на праве общей долевой собственности, право возникло на основании Постановления главы <адрес> N от 10 сентября 2001 г., регистрация права не проводилась. Согласно выпискам из ЕГРН от 19 марта 2020 г., 16 июля 2020 г., 31 июля 2020 г., никаких ограничений прав и обременений в отношении объекта недвижимого имущества не имелось. Истцы, решая вопрос о реализации - продаже принадлежащих им на праве собственности долей указанного земельного участка, 19.10.2020 г. получили выписку из ЕГРН на указанный объект недвижимого имущества, из которой им стало известно, что 23.09.2020 г. Клочковой Е.П. был зарегистрирован договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендодателей от 10.09.2001 г., и теперь в отношении объекта имеется обременение на 49 лет. Насколько известно истцам, их родственники, прежние правообладатели земельного участка - наследодатели, никогда никаких разрешений на заключение договоров аренды не давали, никаких собраний не проводилось, их согласия на сдачу долей земельного участка в аренду не получалось. Таким образом, в настоящее время истцы лишены возможности свободно распоряжаться принадлежащими им на праве собственности объектами недвижимого имущества, поскольку появилось обременение, которое ранее не фигурировало никогда и нигде. Договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей и КФХ "Пионер" в лице Малышева В.В. от 10.09.2001 г. представляет из себя некий набор примерных формулировок без определения предмета договора, без номера, без даты заключения, без подписи со стороны сторон арендодателей по договору и подписью неустановленного лица со стороны арендодателя, без печати или иного доказательства, что лицо выступает от КФХ ООО "ПИОНЕР", поименованного в единственном пункте договора как "Малышев В.В." (что не устанавливает его личность с точки зрения законодательства, договор не был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства о государственной регистрации). Также Договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей в качестве предмета договора содержит единственную формулировку - "свои доли", что не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а поэтому в соответствии с положениями ст.ст. 432, 433,434,607 ГК РФ не может считаться заключенным. Права по вышеуказанному договору аренды земельных долей на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 14.09.2020 г. были переуступлены физическим лицом Малышевым В.В. Клочковой Е.П., а в последующем от Клочковой Е.П. перешли Клочкову К.П. на основании заключенного между ними договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 12.10.2020 г. Доказательств переуступки прав арендатора от КФХ "ПИОНЕР" в пользу Малышева В.В. в дело не представлено, в реестровом деле данные о такой уступке прав отсутствуют. Из регистрационного реестрового дела следует, что за месяц 2020 г. производилась неоднократная переуступка требований по оспариваемому договору, а также из документов следует, что по факту не проводилась государственная регистрация первоначального Договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендодателей (видимо, поскольку на момент регистрации договора переуступки прав по незарегистрированному договору аренды некоторые значившиеся как арендаторы лица скончались, и в регистрационном деле имеются об этом неоспоримые документы (свидетельства о наследстве и решения судов о переходе в порядке наследования прав собственности наследникам), а договор аренды не имеет отметки о государственной регистрации. Также из формулировок договоров переуступок прав арендаторов следует, что все стороны ознакомились с содержанием первоначального договора аренды и приняли на себя объем прав и обязанностей согласно первоначальному договору.

Просили суд, с учетом представленных в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнений, признать незаключенным договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендодателей между КФХ "Пионер" в лице Малышева В.В. и арендодателями ФИО2 ФИО1, ФИО3 ФИО5, ФИО6 и ФИО4 - собственниками земельных долей земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 552 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, без номера, без даты заключения, указанным и зарегистрированным 23.09.2020 г. Управлением Росреестра по Рязанской области в качестве основания государственной регистрации договоров уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 10 сентября 2001 г. при внесении записи о государственной регистрации N от 08.09.2020 г. и поименованный как "Договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендодателей от 10.09.2001 г.", и исключить из ЕГРН записи о государственной регистрации;

- признать недействительным договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 10 сентября 2001 г., между Малышевым Виктором Викторовичем и Клочковой Еленой Павловной (дата заключения договора 14 сентября 2020 г., дата государственной регистрации 23.09.2020 г.), и договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендодателей от 10 сентября 2001 г. между Клочковой Еленой Павловной и Клочковым Кириллом Петровичем (дата заключения договора 12 октября 2020 г., дата государственной регистрации 20.10.2020 г.), и исключить из ЕГРН записи о государственной регистрации.

Решением Михайловского районного суда Рязанской области от 17 июня 2021 года исковые требования Томиной Т.С. и Зеленовой О.В. удовлетворены частично.

В апелляционной жалобе Малышев В.В., Клочкова Е.П., ИП Клочков К.П. просят решение суда первой инстанции в части признания договоров уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных долей недействительными и исключении из ЕГРН записи об их государственной регистрации - отменить и принять по делу в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Считает принятое по делу решение незаконным, необоснованным. В обоснование доводов жалобы ссылаются на то, что отсутствие регистрации прав Малышева В.В. по договору уступки прав от 05.10.2009 года основанием для признания недействительными в силу ничтожности договоров уступки прав и обязанностей арендатора между Малышевым В.В. и Клочковой Е.П. и между Клочковой Е.П. и ИП Клочковым К.П. являться не может. Полагает, что поскольку в связи со смертью наследодателей истцов, являвшихся сторонами договора аренды земельных долей от 10.09.2001 года, право собственности на часть долей спорного земельного участка перешло истцам, то они в настоящее время являются правопреемниками сторон вышеуказанного договора аренды земельных долей, а не третьими лицами, права которых могут быть нарушены отсутствием информации о долгосрочной аренде.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Томина Т.С. и Зеленова О.В. просят решение Михайловского районного суда Рязанской области от 17 июня 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Малышева В.В., Клочковой Е.П., ИП Клочкова К.П. - без удовлетворения.

Представитель апелляторов Малышева В.В., Клочковой Е.П., ИП Клочкова К.П. по ордерам Халезина Н.Н. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям.

Представитель истцов Томиной Т.С., Зеленовой О.В. по доверенностям Шамов Р.В. возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Апелляторы Малышев В.В., Клочкова Е.П., ИП Клочков К.П., иные участники судебного разбирательства в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Поскольку решение от 17 июня 2021 года обжалуется только в части признания недействительными договоров уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных долей и исключении из ЕГРН записи об их государственной регистрации, то его законность и обоснованность в остальной части, в силу положений ч. 2 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, не являются предметом проверки судебной коллегии. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалобы ответчиков. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений ст. ст. 1, 2, 9 ГК Российской Федерации недопустимо.

Проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, на основании п. 1 ст. 260 Гражданского кодекса РФ вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 Гражданского кодекса РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2).

Статьей 58 Земельного кодекса РСФСР и ст. 5 Закона РСФСР от 22.11.1990 года "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", действовавшими в 1991-1993 годах, представлялось право гражданам, изъявившим желание вести крестьянское хозяйство, приобретать земельные участки путем передачи в пользование, в том числе аренду, пожизненное наследуемое владение или собственность на основании решения Совета народных депутатов, в ведении которого находится земельный участок.

Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 года N 2297 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации" внесены изменения в статью 58 Земельного кодекса РСФСР и отменены статьи 5 - 7 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Согласно ст. 58 Земельного кодекса РСФСР (в ред. Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 года N 2287), действовавшего до 25.10.2001 года, гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, основанное преимущественно на личном труде и труде членов их семей, земельные участки передаются по их желанию в собственность или в аренду. Граждане, ведущие крестьянское хозяйство на земельных участках, находящихся в собственности, могут дополнительно арендовать или получать во временное пользование земельные участки для производственных целей. Решение о предоставлении земельных участков для ведения крестьянского хозяйства принимается районным (городским, в административном подчинении которого находится район) Советом народных депутатов по представлению сельских Советов народных депутатов.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (сделка перенайма), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В пунктах 15, 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" были даны разъяснения, что для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно пункту 1 статьи 388 Гражданского кодекса РФ, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 61 и пункта 8 статьи 63 Гражданского кодекса РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Согласно статье 419 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что постановлением Главы администрации Михайловского района Рязанской области N от 1992 г. Малышеву В.В. в связи с выходом из колхоза предоставлен земельный участок 9,9 га, расположенный вблизи с. Новопанское колхоза "Большевик", для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Этим же постановлением зарегистрировано КФХ "Пионер", главой которого утвержден Малышев В.В. (т.2 л.д. 87,88).

Постановлением Главы Михайловского района Рязанской области N от 17 сентября 2001 г. (регистрационный N) КФХ "Пионер" реорганизовано путем преобразования в ООО "Пионер", учредителем которого является Малышев В.В., что также следует из п. 2 Устава общества (т.2 л.д. 77-84, 102).

На основании постановления Главы Михайловского района Рязанской области N от 10.09.2001 г. ФИО5, ФИО6, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 выделен в натуре земельный участок площадью 55,2 га пашни в счет их земельных поев для сдачи в аренду КФХ "Пионер" из земель СХПК "Новопанское" поле IV, севооборот 4, участок 34 (т.2 л.д. 90-92).

Согласно выписке из ЕГРН от 06.02.2021 г. N, земельный участок площадью 552 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир церковь. Участок находится примерно в 4 км по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: обл. Рязанская, р-н Михайловский, с. Новопанское, категория - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства), 10.09.2001 г. поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера N (т.1 л.д. 158).

Собственники земельного участка с кадастровым номером N - ФИО5 (дата смерти 16.03.2004 г.), ФИО6 (дата смерти 26.05.2006 г.), ФИО1 (дата смерти 24.04.2007 г.), ФИО2(дата смерти 9.03.2010 г.), ФИО3 (дата смерти 4.11.2009 г.), ФИО4 (дата смерти 13.04.2004 г.) умерли. После смерти ФИО1 и ФИО2 их земельные доли (по 1/6) в порядке наследования перешли Зеленовой О.В. После смерти ФИО3 её земельная доля (1/6) в порядке наследования перешла Томиной Т.С. После смерти ФИО4 его земельная доля (1/6) в порядке наследования перешла Малышеву В.В. (т.1 л.д. 16,17,109,116, 125-126, 193-195, т. 2 л.д. 1).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 15.12.2020 г. N, ООО "Пионер" ОГРН N, зарегистрированное Администрацией Михайловского района Рязанской области 17 сентября 2001 г. (регистрационный N), прекратило деятельность юридического лица 18.04.2012 г. в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ (т.2 л.д. 101-106).

Между КФХ "Пионер" в лице Малышева В.В. и арендодателями ФИО5, ФИО6, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в лице арендодателя ФИО4 по их соглашению заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендодателей (т.2 л.д. 93-97). Данный договор содержит сведения об арендаторе и арендодателях (список арендодателей - приложение N, п. 12 Договора), установлено имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (6 земельных долей по 9,2 га), арендная плата и сроки платежей (300 кг зерна периодичностью ноябрь месяц), срок аренды в договоре не определен, а поэтому считается заключенным на неопределенный срок.