Дата принятия: 09 июня 2020г.
Номер документа: 33-2522/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2020 года Дело N 33-2522/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Грибалевой М.Н.,
судей Голубева И.А., Климовой С.В.,
при ведении протокола помощником судьи Смысловой О.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к Игнатьеву П.Д. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и пени,
по апелляционной жалобе Игнатьеву П.Д. на решение Заводского районного суда г. Саратова от 2 декабря 2019 г., которым иск удовлетворен в части.
Заслушав доклад судьи Голубева И.А., объяснения представителя ответчика Помазунова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация) обратилась в суд с иском к Игнатьеву П.Д., в котором просила расторгнуть договор аренды от 30 июня 2015 г. N земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2297 кв.м., взыскать с ответчика задолженность по указанному договору в сумме 332 913 руб. 85 коп., неустойку за период с 10 июля 2018 г. по 19 марта 2019 г. в сумме 15 618 руб. 82 коп.
Требования мотивированы тем, что на основании постановления Администрации N 1010 с ФИО1 30 июня 2015 г. был заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2297 кв.м., предоставленный для строительства объектов общественного питания на 49 лет.
В настоящее время арендатором указанного участка является ответчик Игнатьев П.Д., который обязанность по оплате арендных платежей не исполняет, в связи с чем за период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г. образовалась задолженность в сумме 332 913 руб. 85 коп.
Поскольку указанная задолженность Игнатьевым П.Д. не оплачена, с учетом того, что ответчик более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, истец вынужден обратиться в суд с данным иском.
Решением Заводского районного суда г. Саратова от 2 декабря 2019 г., с учетом определения об исправлении описки от 26 декабря 2019 г., иск удовлетворен в части: с Игнатьева П.Д. в доход муниципального бюджета взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N от 30 июня 2015 г. в сумме 332 913 руб. 85 коп., неустойка в сумме 8237 руб. 74 коп.; расторгнут договор аренды N от 30 июня 2015 г. земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2297 кв.м.; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с вынесенным решением суда, ответчик Игнатьев П.Д. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт, отказав в иске в полном объеме. Ссылается на то, что у него отсутствовала обязанность по внесению арендной платы за 2018 г., поскольку он не мог использовать земельный участок ввиду нахождения на нем самовольно расположенной автостоянки, которая занимала более 90% участка. О наличии данной стоянки Администрация его не предупреждала. В период с 2017 г. по 2019 г. ответчик предпринимал меры по освобождению земельного участка от стоянки, обращался в различные органы. Кроме того, 4 июня 2018 г. ответчику было отказано в выдаче ГПЗУ, что лишило его возможности получить разрешение на строительство. Ответчик согласен оплачивать арендную платы, начиная с 4 квартала 2019 г., поскольку в этот период препятствий для использования земельного участка не было.
Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия оснований для отмены или изменения вынесенного судебного постановления не находит.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу положений п. 3 ст. 420, ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктами 1 и 3 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 30 июня 2015 г. между Администрацией и ФИО1 заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2297 кв.м, для строительства объектов общественного питания (далее - Договор).
Срок аренды 49 лет (п. 2.1 Договора).
В силу п. 3 Договора размер арендной платы за участок определен в приложении N 1 к данному договору, она начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи и вносится арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения его условий только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в тридцатидневный срок и предложения расторгнуть договор в случае неисполнения этих обязательств.
В силу п. 6.2 Договора аренды за нарушение срока внесения платежа, указанного в п. 3.2 Договора, арендатор уплачивает неустойку в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате. Неустойка исчисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного настоящим договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим договором срока исполнения обязательства до момента фактического исполнения обязательства.
В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 30 июня
2015 г. арендодатель передал, а арендатор принял вышеуказанный земельный участок. Арендатор ознакомлен с состоянием участка, претензий не имеет.
23 июня 2017 г. между ФИО1 и Игнатьевым П.Д. заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого ФИО1 уступила ответчику, который принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 30 июня 2015 г. N.
В силу п. 3 данного договора Игнатьев П.Д. занимает место ФИО1 и становится арендатором в договоре аренды земельного участка N от
30 июня 2015 г. в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остается неизменным.
Районным судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ответчиком не исполнялась обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем за период с
1 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г. у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 332 913 руб. 85 коп.
1 апреля 2019 г. истец направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств по оплате арендной платы, погашении имеющейся задолженности в течение 30 дней с момента направления предупреждения, а также предупредил о возможном расторжении договора аренды в случае невыполнения данных требований.
Данное предупреждение было получено Игнатьевым П.Д., однако до настоящего времени задолженность по арендной плате за 2018 г. не погашена.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 450, 606, 611, 612, 614, 619 ГК РФ, пришел к правильному выводу о том, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, в связи с чем у него образовалась задолженность, которая не погашена, оснований для освобождения от обязанности по внесению арендной платы не имеется, поэтому обоснованно расторг договор аренды, взыскав с ответчика задолженность по оплате аренды и неустойку в определенном судом размере.
Размер задолженность по арендной плате и неустойке определен районным судом правильно, судебная коллегия с ним соглашается, сторонами данный расчет не оспаривается, апелляционная жалоба доводов о несогласии с приведенным расчетом не содержит.
Вопреки доводам апелляционной жалобы судебная коллегия соглашается с решением суда о частичном удовлетворении исковых требований.
Несостоятельными являются доводы жалобы о необходимости освобождения ответчика от обязанности по оплате аренды по причине невозможности использования земельного участка по назначению ввиду нахождения на участке автостоянки площадью 2208,7 кв.м.
Как видно из материалов дела, в частности выписки из ЕГРН на спорный земельный участок, в его пределах расположен объект недвижимости с кадастровым номером N.Согласно выписке из ЕГРН на сооружение с кадастровым номером N, оно находится по адресу: <адрес>, имеет назначение - сооружение автостоянка, площадь застройки - 24,6 кв.м; год завершения строительства - 2011, дата присвоения кадастрового номера - 29 мая 2012 г.
Данная выписка опровергает доводы жалобы о том, что площадь автостоянки была 2208,7 кв.м.
Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В силу абз. 2 - 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Исходя из пояснений представителя ответчика в суде апелляционной инстанции и выписки из ЕГРН, на момент заключения вышеуказанного договора замены стороны по договору аренды земельного участка в 2015 г. сооружение автостоянки, площадью 24,6 кв.м, уже имелось на данном участке.
При этом Игнатьев П.Д., заключив договор замены стороны в обязательстве 23 июля 2017 г., принял на себя права и обязанности арендатора, оговоренные в договоре аренды земельного участка N от 30 июня 2015 г.
Сведений о наличии разногласий между сторонами как при заключении договора аренды 30 июня 2015 г., так и при заключении договора замены стороны в обязательстве 23 июля 2017 г. не представлено.
Вышеуказанные договора ответчиком не оспорены.
Свои правомочия, предоставленные абз. 2 - 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ, ответчик не реализовал.
В силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Судебная коллегия полагает, что находящиеся на арендованном участке сооружение автостоянки, площадью 24,6 кв.м, с очевидностью обнаруживается при его осмотре и об их наличии арендатору должно было быть известно.
Доводы ответчика о том, что данное здание не было им обнаружено на участке, поскольку ему не были известны конкретные границы участка, судебная коллегия оценивает критически, поскольку у арендатора имелась необходимая информация, данное поведение должника не отвечает требованиям добросовестности.
Ни на момент заключения договора 23 июля 2017 г., ни позднее Игнатьев П.Д. каких-либо претензий Администрации по поводу наличия данного сооружения на участке не заявлял.
Доказательств того, что первоначальный арендатор, принявший участок по акту и осмотревший его, выдвигал Администрации претензии по поводу здания автостоянки, со стороны Игнатьева П.Д., к которому перешли его права и обязанности, также не предоставлено.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что после заключения договора аренды земельного участка в 2015 г. на протяжении более 3-х лет арендаторы пользовались им, не имея претензий к вышеуказанному недостатку.
Кроме того, сведения о сооружении автостоянки на спорном земельном участке имелись в ЕГРН, выписка из которого могла быть получена ответчиком в любое время, данные сведения носят открытый характер.
Также являются несостоятельными доводы жалобы о действиях третьих лиц, огородивших территорию земельного участка и устроивших на нем автомобильную стоянку, что препятствовало ответчику пользоваться земельным участком.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Как видно из материалов дела, в том числе пояснений стороны ответчика, обустройство автостоянки с ограждением спорного земельного участка произошло после вступления Игнатьева П.Д. в права арендатора.
В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о том, что данные действия стали возможны ввиду ненадлежащего выполнения Игнатьевым П.Д. своих обязанностей как арендатора по содержанию имущества, контролю за его состоянием.
Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.).
Однако, вышеуказанные обстоятельств не только зависели от Игнатьева П.Д., но и недопущение подобного входило в круг его обязанностей.
Не являются основанием для освобождения ответчика от обязанностей по несению арендной платы ссылки в жалобе на неоднократные обращения
Игнатьева П.Д. в различные органы (МВД, Росреестр, СПГЭС и т.д.) по вопросу установления лиц, обустроивших автостоянку на арендованном земельном участке, поскольку данные действия ответчика были обусловлены его собственным ненадлежащим исполнением своих обязанностей.
Не может повлечь отмену решения суда ссылка ответчика на решение Заводского районного суда г. Саратова от 26 июля 2018 г. об отказе Администрации в иске к Игнатьеву П.Д. о расторжении договоров аренды земельных участков.
Данное решение, действительно, обязательно для суда и сторон в силу ст. 61 ГПК РФ, однако в нем не установлено наличие обстоятельств, освобождающих Игнатьева П.Д. от обязанности по оплате аренды спорного земельного участка, равно как и виновных действий Администрации, повлекших невозможность ответчика использовать земельный участок. Данные обстоятельства не были предметом рассмотрения по указанному спору.
Ссылка Игнатьева П.Д. на отказ Администрации в выдаче ему градостроительного плата земельного участка (далее - ГПЗУ) на спорный земельный участок, что, по его мнению, препятствовало использовать участок по назначению, также не является основание для отказа Администрации в иске.
Как видно из материалов дела, 4 июня 2018 г. ответчик обратился за выдачей ГПЗУ на вышеуказанный земельный участок.
Письмом заместителя главы Администрации от 8 августа 2018 г.
Игнатьеву П.Д. было отказано в подготовке ГПЗУ, поскольку согласно выписке из ЕГРН на участке имеется строение автостоянки, кроме того, документы-основания для подготовки ГПЗУ содержат противоречивые сведения о наличие на участке объектов капитального строительства.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Исходя из материалов дела, Игнатьеву П.Д., став в 2017 г. арендатором земельного участка, за получением ГПЗУ обратился только через год - в 2018 г., и практически по истечении трехлетнего срока на использование участка для предоставленных целей, исходя из предоставления участка в 2015 г. (ст. 45 ЗК РФ). Данные действия судебной коллегией расцениваются как недобросовестные.
Кроме того, вышеуказанный отказ органа местного самоуправления в выдаче градостроительного плана, бездействие соответствующего органа, выразившееся в невыдаче заявителю градостроительного плана земельного участка, в установленном законом порядке Игнатьевым П.Д. не оспорены, незаконными не признаны и не могут быть приняты во внимание при установленных судом по делу обстоятельствах. Виновных действий Администрации, не позволивших ответчику использовать земельный участок, установлено не было.
Согласно пояснениям представителя ответчика в суде апелляционной инстанции и предоставленных им дополнительных доказательств, после того, как Игнатьев П.Д. снес сооружение автостоянки, 17 декабря 2019 г. он повторно обратился за ГПЗУ, который был ему выдан 20 января 2020 г.
Таким образом, исходя из позиции ответчика, невозможность получения ГПЗУ вызвана его же бездействием в отношении здания автостоянки, претензий по которой арендодателю он не предъявлял, своих правомочий, предоставленных абз. 2 - 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ, не реализовал.
Как видно из выданного в 2020 г. ГПЗУ строительство возможно в пределах всего арендованного земельного участка (с учетом минимальных отступов от его границ).
Данные обстоятельства подтверждаются и предоставленными сторонами фотографиями земельного участка, на котором после сноса сооружения автостоянки каких-либо капитальных строений не имеется.
Таким образом, ответчиком вопреки положениям ст. ст. 12, 56 ГПК РФ не предоставлено доказательств наличия оснований для освобождения его от обязанности по несению арендной платы, в частности независящих от арендатора обстоятельств.
Поскольку ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, на момент вынесения решения суда данная задолженность не была погашена, районный суд обоснованно в соответствии со ст. 619 ГК РФ расторг договор аренды земельного участка.
С учетом вышеизложенного доводы апелляционной жалобы ответчика по существу сводятся к неправильному толкованию норм материального права и несогласию с произведенной судом оценкой имеющихся по делу доказательств, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену решения суда.
Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Заводского районного суда г. Саратова от 2 декабря 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
