Дата принятия: 30 мая 2018г.
Номер документа: 33-2507/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 мая 2018 года Дело N 33-2507/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Поникаровской Н.В.,
судей Яковлева Н.А., Никифоровой Ю.В.,
при секретаре Киячко А.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Федерального государственного казенного учреждения "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - ФГКУ "Росвоенипотека") на решение Московского районного суда г.Калининграда от 18 января 2018 года, которым суд взыскал сМахнева Вячеслава Андреевича в пользу ФГКУ "Росвоенипотека" денежные средства в размере 1731925,98 рублей; проценты за пользование целевым жилищным займом с 14 июля 2017 года по день окончательного возврата займа включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 10,5 %;
взыскал сМахнева Вячеслава Андреевича в пользу Акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования" задолженность по кредитному договору в размере 2589043,46 рублей, начиная с 17 октября 2017 года до вступления решения суда в законную силу проценты на остаток задолженности по основному долгу в размере 12 % годовых;
обратил взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: N путем реализации с публичных торгов, установил начальную продажную стоимость в размере 1321600 рублей.
Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения представителя ФГКУ "Росвоенипотека" Жуковой А.Н., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФГКУ "Росвоенипотека" обратилось в суд с иском к Махневу В.А. о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что между ФГКУ "Росвоенипотека" и Махневым В.А. был заключен договор целевого жилищного займа N, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы (далее - НИС) жилищного обеспечения военнослужащих (далее - Договор ЦЖЗ). Целевой жилищный заем предоставляется на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от 4 июля 2013г. N, предоставленного ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" (ЗАО "Банк ЖилФинанс), для приобретения в собственность Махневым В.А. жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью жилого помещения <данные изъяты> кв.м,. за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика, в размере 747 158 рублей 80 копеек; на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика. Квартира приобретается с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита и, на основании п. 4 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ, п. 10 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. N 370 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 16.12.2010 N 1028, от 26.12.2014 N 1531), п. 4 Договора ЦЖЗ, считается находящимся одновременно в залоге у третьего лица и у истца с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Требования ФГКУ "Росвоенипотека" удовлетворяются после удовлетворения требований ЗАО "Банк Жилищного Финансирования". В настоящее время, в соответствии со ст. 48 ФЗ "Об ипотеке", законным владельцем составленной Махневым В.А. закладной, удостоверяющей права по кредитному договору от 4 июля 2013г., является Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Ипотека зарегистрирована Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 22 апреля 2013 г. за номером регистрации N. Право собственности на квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Согласно п. 7 Договора ЦЖЗ, проценты на сумму остатка Задолженности начисляются по ставке рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату возникновения основания для исключения ответчика из реестра участников НИС. На основании сведений, полученных ФГКУ "Росвоенипотека" из Управления специальных регистрации Службы организационно-кадровой работы ФСБ России (регистрирующий орган) от 18 октября 2016 г., именной накопительный счет Махнева В.А. закрыт 28 октября 2016 г. (дата возникновения основания для исключения из реестра (дата исключения из списков части) - 9 сентября 2016 г.) без права на использование накоплений. Ввиду досрочного увольнения Махнева В.А. с военной службы (9 сентября 2016 г.) и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с пунктами 78 - 79 (п. 63 - в ред. 2010 г.) Правил предоставления целевых жилищных займов, ответчику 15 ноября 2016 г. был направлен график возврата задолженности, с получением которого Махнев В.А. обязан осуществлять возврат задолженности на указанный лицевой счет. В настоящее время обязательств по возврату суммы целевого жилищного займа, процентов и пеней, согласно графику погашения задолженности, Махнев В.А. не производит. Согласно выписке из отчета об оценке N от 12.03.2013, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 2949000 рублей. В соответствии с пп. 4 п.2 ст. 54 ФЗ об ипотеке, ФГКУ "Росвоенипотека" полагает возможным установить начальную продажную стоимость заложенного имущества - указанной квартиры в размере 2359200 рублей.
Просит взыскать с Махнева В.А. в пользу ФГКУ "Росвоенипотека" денежные средства в размере 1731925,98 рублей, в том числе: 1577048,80 рублей - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 139037,17 рублей - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 10,5% со дня увольнения ответчика с военной службы - 9 сентября 2016 г. по 13 июля 2017 г.; 15840, 01 рублей - пени, в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; проценты за пользование целевым жилищным займом с 14 июля 2017 г. по день окончательного возврата займа включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 10.5 % (п. 76 Правил предоставления целевых жилищных займов, п. 7 Договора ПЖЗ). Взыскание произвести, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное имущество, а именно - квартиру, кадастровый (или условный) номер: N, расположенную по адресу: <адрес>. Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 2 359200 рублей, а также способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов. В случае, если после реализации заложенного имущества вырученных средств окажется недостаточно для удовлетворения требований истца, недостающие денежные средства просит взыскать за счет личного имущества Махнева В.А..
Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" обратилось в суд с самостоятельными исковыми требованиями к Махневу В.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований указало, что согласно кредитному договору, ЗАО "Банк ЖилФинанс" предоставило Махневу В.А. кредит в размере 2 199 841,2 рублей сроком на 214 календарных месяца (п. 1.1.2. Кредитного договора). В настоящее время законным владельцем закладной является Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования", что подтверждается отметкой на Закладной о смене владельца Закладной (лист 5 Закладной). В нарушение условий кредитного договора, платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им производятся ответчиком с нарушением сроков и в недостаточном размере. Ответчику были направлены требования о полном досрочном исполнении обязательств по Договору займа от 06.09.2017 г., однако до настоящего времени указанные требования исполнены не были, при этом платежи перестали поступать с ноября 2016 года. Считают, что указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Таким образом, в порядке п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", истец вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств имущество. Отчетом об оценке N от 02.10.2017г. (исполнитель ООО "ЭсАрДжи-Ипотечный Центр"), рыночная стоимость заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 1652000 рублей. Таким образом, в соответствии с п. 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", истец полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества: квартиры, расположенной по адресу: <адрес> - в размере 1321600 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, определенной на основе Отчета об оценке N от 02.10.2017 г. Просит взыскать с Махнева В.А. в пользу АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" задолженность по кредитному договору N от 20.03.2013 г. в размере 2 589 043,46 руб. из них: 2 190 285,21 рублей, - задолженность по основному долгу; 352 354,12 руб. - задолженность по процентам; 46 404,13 руб. - задолженность по пеням, начисленным на просроченные проценты и просроченный основной долг, а также, начиная с 17.10.2017г. до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями Кредитного договора и Закладной, взыскать на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере 12,00% годовых. Обратить взыскание на принадлежащую Махневу В.А. на праве собственности квартиру, площадь: общая <данные изъяты> кв.м., этаж:4, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый (или условный) номер: N, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1321600 рублей, с направлением полученных от реализации денежных средств в счет погашения задолженности перед Акционерным обществом "Агентство ипотечного жилищного кредитования", а после удовлетворения требования Акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования" в счет погашения задолженности перед ФГКУ "Росвоенипотека"; взыскать с Махнева В.А. в пользу Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" расходы по оплате государственной пошлины в размере 27145, 22 рублей.
Рассмотрев дело, суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ФГКУ "Росвоенипотека" просит решение суда отменить в части установления начальной продажной стоимости квартиры, указывая на необоснованность отчета эксперта, принятого судом.
Махнев В.А., представитель АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, в связи с изложенным с учетом положений ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.
Удовлетворяя требования о взыскании денежных сумм, суд обоснованно исходил из заключенного 20 марта 2013 года между ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" (кредитор) и Махневым В.А. кредитного договора, по которому кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в размере 2199841,2 рублей по последнее число 214-го календарного месяца, считая с даты фактического предоставления кредита, по ставке 10,60 % годовых (п. 1.1., 1.1.1.,1.1.2, 1.1.3.3. Кредитного договора).
Согласно п. 1.2 Кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения в целях постоянного проживания залогодателя в собственность Махнева В.А. жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, состоящего из 2 комнат, общей площадью <данные изъяты> кв. м.
В соответствии с п.п. 1.3-1.5 Кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека жилого помещения в силу закона в соответствии со ст. 77 ФЗ N 102 от 16.07. 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Права кредитора по договору подлежат удостоверению закладной. Кредитор и заемщик согласны, что в обеспечение исполнения обязательств по договору целевого жилищного займа, предоставляемого заемщику как участнику НИС, будет зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу РФ в лице уполномоченного органа в соответствии с п. 2.1 ст. 20, п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке. При этом в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке требования уполномоченного органа удовлетворяются после удовлетворения требований кредитора.
Тогда же 20 марта 2013 года между ФГКУ "Росвоенипотека" (займодавец) и Махневым В.А. (заемщик) был заключен договор N целевого жилищного займа (т. 1 л.д. 12-13).
Согласно п. 3 Договора, целевой жилищный заем предоставляется в размере 747 158 рублей 80 копеек - на погашение первоначального взноса в целях приобретения жилого помещения (квартиры) по договору купли-продажи в собственность заемщика с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от 20 марта 2013 года N, выданному ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" (ЗАО "Банк ЖилФинанс), расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью жилого помещения <данные изъяты> кв.м, состоящего из 2 комнат, расположенного на 4 этаже, договорной стоимостью 2947000 рублей; и на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика.
Согласно подп. 2-4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно п. 5 ст. 54.1. Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии со ст. 50 указанного Федерального закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
На основании пункта 90 (п. 74 - в ред. 2010 г.) Правил предоставления целевых жилищных займов, уполномоченный орган вправе обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 4 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).
При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.
В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Как следует из вышеизложенного, квартира N дома N по <адрес> находится одновременно в залоге у АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" и у Российской Федерации в лице ФГКУ "Росвоенипотека".
Как указывает истец АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования", ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по договору займа, на момент подачи иска ответчик по договору займа допустил нарушение сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, что является безусловным основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.
Учитывая, что ответчиком не исполняются обязательства, обеспеченные залогом, допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным, а возможность обращения взыскания на заложенную квартиру соответствует как положениям вышеприведенных норм, так и соглашениям сторон, изложенных в кредитном договоре и договоре займа, содержанию закладной, требования кредитора и займодавца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
Согласно выписке из отчета об оценке от 12.03.2013, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 2949000 рублей.
Отчетом N ООО "ЭсАрДжи-Ипотечный Центр" рыночная стоимость квартиры N в доме N по <адрес> по состоянию на 10 октября 2017 года определена в 1652000 рублей (т. 1 л.д. 152-228).
Сопоставив данные доказательства, суд обоснованно принял в качестве достоверного и допустимого доказательства стоимости квартиры на момент рассмотрения спора отчет ООО "ЭсАрДжи-Ипотечный Центр", поскольку он составлен в 2017 году, надлежащим образом мотивирован, при определении рыночной стоимости квартиры использованы выставленные на продажу объекты недвижимости, расположенные в непосредственной близости от квартиры, находящейся в ипотеке, имеют сходные характеристики.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд верно учел рыночную стоимость квартиры, установленную заключением специалиста, положения подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" об установлении такой цены в размере 80 % от рыночной стоимости имущества.
Основания для изменения установленной начальной продажной цены квартиры отсутствуют.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены и установлены судом первой инстанции полно и правильно, решение суда принято в соответствии с нормами материального права и с соблюдением норм процессуального права, предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для его отмены в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Московского районного суда г.Калининграда от 18 января 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
