Дата принятия: 02 сентября 2020г.
Номер документа: 33-2496/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 сентября 2020 года Дело N 33-2496/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Игнатенковой Т.А.
судей Крючковой Е.Г., Маншилиной Е.И.
при секретаре Чумариной В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Гуськовой О.В. на решение Правобережного районного суда города Липецка от 08 июня 2020 года, которым постановлено:
"Расторгнуть договор NС от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и Гуськовой О.В..
Обязать Гуськову О.В. возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой <адрес> по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, в течение десяти дней со дня вступления настоящего заочного решения в законную силу.
Взыскать с Гуськовой О.В. в доход бюджета городского округа города Липецка госпошлину в сумме 6 000 рублей 00 коп.".
Заслушав доклад судьи Крючковой Е.Г., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратился в суд с иском к Гуськовой О.В. о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что ответчик является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома. Право его аренды приобретено ответчиком на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Срок аренды установлен на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год. В связи с тем, что до настоящего времени на участке строительство не ведется, разрешение на строительство жилого дома не выдавалось, объект капитального строительства на участке отсутствует, участок не огорожен, ДД.ММ.ГГГГ Управлением было направлено арендатору уведомление о расторжении договора аренды, которое до настоящего времени ответчиком не подписано. Просил расторгнуть договор аренды земельного участка и обязать ответчика возвратить его в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
В судебном заседании представитель истца Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Быканова И.П. исковые требования поддержала, ссылаясь на те же доводы.
Ответчик Гуськова О.В. и ее представитель по устному ходатайству Уласевич Т.А. исковые требования не признали, указав, что срок договора аренды не истек, арендатор вправе использовать земельный участок в течение всего срока действия договора, арендатор исправно вносил арендную плату за земельный участок. В соответствии со ст. 45 Земельного кодекса РФ по истечении трех лет арендодатель не предъявлял претензий по поводу изъятия участка в связи с его неиспользованием арендатором. Имея намерение начать строительство жилого дома на спорном участке, ответчик обратилась в Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка за получением разрешения на строительство, однако получила отказ ввиду изменения территориальной зоны расположения земельного участка. В настоящее время спорный земельный участок находится в территориальной зоне запрещения нового жилищного строительства Ж-5, что препятствует использовать его по назначению.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе ответчик Гуськова О.В. просит решение суда отменить и постановить новое об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
В отзыве на апелляционную жалобу, истец Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области просит оставить решение без изменения, полагая доводы жалобы необоснованными.
Выслушав представителя ответчика Гуськовой О.В. по ордеру адвоката Уласевич Т.А., поддержавшую апелляционную жалобу, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч.2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и Башкиным М.П. был заключен договор N-С аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома ( л.д. 16- 21).
Согласно п.2.1 договора, срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 3.4 договора арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в договоре.
Особые условия договора аренды определены в п. 9 договора.
Так, в п. 9.7 договора стороны пришли к соглашению, что арендатор приступает к строительству объекта после получения разрешения на строительство в соответствующем уполномоченном органе администрации города Липецка.
Арендатор обязуется закончить все работы и ввести объект(ы) в эксплуатацию в нормативные срока (п. 9.8 договора)
В случае не освоения участка в десятилетний срок арендатор не имеет права по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.
Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Башкиным М.П. и Гуськовой О.В. заключено соглашение, по условиям которого к последней перешли права и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N-С от ДД.ММ.ГГГГ.
Право аренды ответчика Гуськовой О.В. на указанный участок также зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Судом также установлено, что строительство жилого дома на арендованном земельном участке ответчиком Гуськовой О.В. не осуществлялось.
Указанное обстоятельство ответчиком Гуськовой О.В. не оспаривается.
Согласно сообщению Департамента градостроительства и архитектуры г. Липецка от ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, в районе <адрес> не выдавалось.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ комиссией Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области произведены осмотры спорного земельного участка и установлено, что участок ограждения не имеет, объект капитального строительства на участке отсутствует, строительные работы не ведутся. На участке имеются зеленые насаждения.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия о ненадлежащем исполнении условий договора аренды участка и ДД.ММ.ГГГГ - уведомление о расторжении договора аренды земельного участка по основанию существенного нарушения условий договора, которое в добровольном порядке ответчиком не подписано.
Удовлетворяя заявленные истцом исковые требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку участок ответчиком в течение трех лет не освоен, имеются основания для досрочного расторжения договора аренды.
Однако указанный вывод судом сделан при неправильном применении норм материального права и без учета фактических обстоятельств по делу.
В соответствии с п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Их условий заключенного между сторонами договора аренды следует, что при заключении договора стороны определили условия, при которых арендатор имеет право потребовать расторжения договора аренды в судебном порядке.
Так, в силу п. 5.1.1 такое право у арендодателя наступает в случае:
- использования участка не по целевому назначению и принадлежности к той или иной категории земель;
- использования участка, приводящего к значительному ухудшению экологической обстановки или его порче;
- не внесения арендной платы более двух раз по истечение установленного договором срока платежа;
- необходимости изъятия участка для государственных и муниципальных нужд;
- отказа арендатора от внесения арендной платы после изменения сроков и размера арендной платы в порядке, предусмотренном п. 4.5 договора;
- нарушений арендатором других условий договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством договором.
В соответствии с п. 5.4.3 договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Пунктом 5.1.7 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в случае не выполнения арендатором в установленные сроки требований п. 5.4.3 договора отказаться от дальнейшего исполнения договора, расторгнув его в установленном п. 5.1.1 договора порядке, и требовать приведения участка в первоначальное состояние собственными силами или силами третьих лиц за счет арендатора.
Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.
В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В силу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (не освоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Таким образом, нарушений условий договора, предусмотренных п. 5.1.1 и п. 5.4.3 арендатором не допущено.
То обстоятельство, что нарушений условий договоры в части внесения арендной платы ответчиком не допускалось, не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела и подтверждается имеющимися в материалах дела платежными документами.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1)
Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пп.4 п.2)
Как следует из материалов дела, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были, вследствие чего по условиям договора ответчик имеет право на освоение земельного участка в течение всего периода его действия, то есть в течение десяти лет, как определено особыми условиями договора.
Таким образом, оснований для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, предусмотренных п. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, не имеется.
Кроме того, судом не принято во внимание, что по результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка сообщено ответчику о недопустимости строительства индивидуального жилого дома на земельном участке по <адрес>, в районе <адрес> (кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>), поскольку в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Липецка, утвержденных решением сессии Липецкого городского совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ N, данный земельный участок расположен в зоне запрещения нового жилищного строительства (Ж-5). Строительство новых индивидуальных жилых домов не предусмотрено видами разрешенного использования, установленными для указанной территориальной зоны.
Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок не мог быть использованием ответчиком Гуськовой О.В. в соответствии с условиями, определенными договором аренды, а именно - для строительства жилого дом, по независящим от нее причинам в связи с установленным запретом для нового строительства для данной территориальной зоны.
То обстоятельство, что она обратилась с уведомлением о планируемом строительстве только в 2020 году, не имеет правового значения, поскольку объективно такое ограничение существует с ДД.ММ.ГГГГ, что делает невозможным использование участка в соответствии с условиями, определенными договором аренды.
При этом в силу п. 2.4 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации редакции, действующей с 03.07.2018 года, расторжение договора аренды в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно, допускается только по инициативе арендатора.
При изложенных обстоятельствах предусмотренных законом оснований для досрочного расторжения заключенного с ответчиком договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя не имеется, вследствие чего постановленное судом решение подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Правобережного районного суда города Липецка от 08 июня 2020 года отменить и постановить новое, которым в удовлетворении исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к Гуськовой О.В. о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий: (подпись)
Судьи: (подписи)
Копия верна:
Судья
Секретарь
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
