Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 33-2493/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Мухарычина В.Ю.

судей Куниной А.Ю., Филатовой Н.В.

при секретаре Журавлевой М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Каменева Сергея Валентиновича - Черникиной Александры Артуровны на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27 августа 2020 года по административному делу по иску Каменева Сергея Валентиновича к администрации МО "Зеленоградский городской округ" об оспаривании постановления администрации о прекращении договора аренды земельного участка

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя Каменева С.В. - Камасина Е.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Каменев С.В. обратился в суд с административным иском к администрации, которым оспаривал принятое администрацией постановление за N 434 от 17 февраля 2020 года о прекращении договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указал, что с 03 сентября 2015 года он является арендатором земельного участка с КН N площадью 1500 кв.м из состава земель населенных пунктов, расположенного в <адрес>, на основании договора аренды земельного участка N 82-КЗО/2015 от 27 февраля 2015 года, заключенного между администрацией МО "Зеленоградский район" и ФИО1., а также соглашения от 11 апреля 2015 года о передаче прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды, заключенного между ФИО2. и Каменевым С.В.

По условиям договора аренды от 27 февраля 2015 года земельный участок с кадастровым номером N был передан в аренду для ведения личного подсобного хозяйства на срок до 26 февраля 2020 года (п.п. 1.1, 2.1 договора).

23 сентября 2015 года Каменев С.В. обратился в администрацию муниципального образования с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендованного земельного участка с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "для строительства индивидуального жилого дома".

Постановлением администрации муниципального образования от 29 октября 2015 года N 1783 уточнено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером N с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "малоэтажная жилая застройка".

На основании указанного постановления между администрацией МО "Зеленоградский городской округ" и Каменевым С.В. заключено соглашение N 616-КЗО/2015 от 7 декабря 2015 года об изменении пункта 1.1 договора аренды в части разрешенного использования земельного участка путем указания на установление разрешенного использования - "малоэтажная жилая застройка".

При рассмотрении Зеленоградским районным судом гражданского дела по иску администрации МО "Зеленоградский городской округ" о взыскании с Каменева С.В. задолженности, образовавшейся по арендной плате за пользование указанным участком, и расторжении договора аренды участка, Каменеву С.В. стало известно о принятии администрацией оспариваемого постановления и прекращении договора аренды участка с 26 февраля 2020 года в связи с истечением срока его действия.

По мнению административного истца, данное постановление является незаконным, принято в нарушение положений договора в части установленного порядка прекращения договорных отношений.

Ссылается на то, что до принятия оспариваемого постановления Каменеву С.В. никаких уведомлений о прекращении договора аренды, который Каменев С.В. полагает возобновленным на неопределенный срок, не направлялось, оснований для расторжения договора не имелось, поскольку от гражданского иска о взыскании задолженности по арендной плате администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" отказалась, а земельный участок не использовался Каменевым С.В. в соответствии с его разрешенным использованием ввиду отнесения территории земельного участка действующими правилами землепользования и застройки муниципального образования "Переславское сельское поселение" к зоне рекреационного назначения 6РЗ - зоны (территории) мест отдыха, в том числе парки и лесопарки, где жилищное строительство не допускается.

С учетом изложенного Каменев С.В. просил признать незаконным и отменить постановление администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" от 17 февраля 2020 года N 434 "О прекращении договора аренды земельного участка N 82-КЗО/2015 от 27.02.2015 года".

27 августа 2020 года Зеленоградским районным судом Калининградской области принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На принятое судом решение представителем Каменева С.В. - Черникиной А.А. принесена апелляционная жалоба, в которой ставился вопрос об отмене судебного акта и удовлетворении иска.

Податель жалобы настаивал на неправомерности прекращения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, путем принятия оспариваемого постановления при отсутствии оснований к расторжению такого договора.

02 декабря 2020 года определением судебной коллегией по административным делам Калининградского областного суда решение Зеленоградского районного суда от 27 августа 2020 года отменено, дело направлено в тот же суд для рассмотрения в порядке гражданского судопроизводства.

Ссылаясь на разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", на положения статьи 1 КАС РФ и положения статьи 4 ГПК РФ, приняв во внимание фактические обстоятельства дела, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оспариваемое постановление принято во исполнение договорных отношений и направлено на прекращение права аренды, вследствие чего настоящий спор подлежал рассмотрению в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным законодательством, что не было учтено судом первой инстанции.

Кассационным определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 17 марта 2021 года апелляционное определение судебной коллегией по административным делам Калининградского областного суда от 02 декабря 2020 года отменено, административное дело по административному иску Каменева С.В. к администрации МО "Зеленоградский городской округ" об оспаривании постановления администрации N 434 от 17 февраля 2020 года направлено на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд.

Отменяя судебный акт, кассационный суд указал на нарушение судом апелляционной инстанции норм процессуального права, указав, что дело подлежало рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства судом апелляционной инстанции, без передачи данного дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству судьей Калининградского областного суда вынесено определение от 22 апреля 2021 года о переходе к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

23 апреля 2021 года дело принято к производству судебной коллегий по гражданским делам Калининградского областного суда, начато его рассмотрение.

26 мая 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда перешла к рассмотрению дела по иску Каменева Сергея Валентиновича к администрации МО "Зеленоградский городской округ" об оспаривании постановления администрации о прекращении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе представителя истца Каменева Сергея Валентиновича - Черникиной Александры Арутровны на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27 августа 2020 года по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Зинченко Ю.А., являющийся по данным ЕГРН собственником объекта капитального строительства, расположенного на спорном земельном участке.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции Каменев С.В. уточнил требования иска, дополнив требованием о возложении на администрацию МО "Зеленоградский городской округ" обязанности по продлению с ним действия договора аренды земельного участка сроком на пять лет.

В суд апелляционной инстанции явился представитель Каменева С.В. - Камасин Е.С.

Иные участники судебного процесса в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, заслушав объяснения представителя истца Каменева С.В. - Камасина Е.С., изучив материалы дела, находит решение суда подлежащим отмене.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как следует из материалов кадастрового и регистрационного дела на земельный участок с КН N, участок обременен объектом недвижимости с КН N.

Согласно сведениям ЕГРН данный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 04 мая 2012 года в следующих характеристиках: площадь - 150 кв.м., назначение - нежилое, наименование - хозяйственная постройка, выполненная из деревянных материалов, год завершения строительства - 2011. право собственности на данный объект зарегистрировано за Зинченко Ю.А., соответствующая запись о правах внесена в ЕГРН 20 мая 2011 года.

Право собственности на объект капитального строительства отсутствующим не признано, осуществление государственного кадастрового учета, а также государственная регистрация права собственности на данный объект не оспорены.

Данные о том, что в период времени до окончания календарного срока договора аренды земельного участка, а равно в последующее время определены последствия утраты Зинченко Ю.А. права аренды земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 272 ГК РФ, в деле отсутствуют.

Вместе с тем, Зинченко Ю.А. к участию в деле не привлекался, о времени и месте судебного разбирательства не извещался.

Настоящий спор возник в отношении земельного участка, обремененного по сведениям ЕГРН объектом недвижимости собственником которого является Зинченко Ю.А., однако указанный гражданин не был установлен судом и не участвовал в рассмотрении дела, соответственно не мог изложить свою позицию по иску и представить доказательства в обоснование своей позиции.

При таких обстоятельствах разрешение спора в отсутствие Зинченко Ю.А. сделало невозможным реализацию его процессуальных прав и является существенным нарушением норм процессуального права.

Данное нарушение норм процессуального права привело к принятию неправильного решения и является самостоятельным основанием для отмены решения в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

Разрешая заявленные требования, судебная коллегия находит доводы иска необоснованными, в связи с чем, не усматривает оснований для его удовлетворения.

Позиция суда апелляционной инстанции обоснована следующим.

Из материалов дела следует, что 27 февраля 2015 года администрацией МО "Зеленоградский район" было принято постановление за N 547 о предоставлении в аренду ФИО3 земельного участка с КН N, площадью 1500 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 5 лет, до 26 февраля 2020 года, расположенного по адресу: <адрес>.

В этот же день между сторонами заключен договор аренды N 82-КЗО/2015, зарегистрированный в ЕГРН 26 марта 2015 года.

Впоследствии, права и обязанности по указанному выше договору аренды были переданы Каменеву А.С. (истцу по настоящему делу), 11 апреля 2015 года между ФИО4 и Каменевым С.В. заключено соглашение об уступке.

Постановлением администрации МО "Зеленоградский городской округ" от 29 октября 2015 года N 1783 изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка: с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "малоэтажную жилую застройку".

В этой связи, в договор аренды земельного участка были внесены соответствующие изменения, 07 декабря 2015 года между администрацией и Каменевым С.В. заключено соглашение N 616-КЗО/2015.

Постановлением администрации МО "Зеленоградский городской округ" от 17 февраля 2020 года за N 434 договор аренды земельного участка прекращен с 26 февраля 2020 года по основаниям п. 1 статьи 610 гражданского кодекса РФ, в связи с истечением срока его действия.

До принятия указанного выше постановления, администрацией МО "Зеленоградский городской округ" была составлена и направлена в адрес истца претензия (вход. N 374/01-23 от 27 января 2020 года), в которой сообщалось об истечении срока действия договора аренды земельного участка и о возможности заключения нового договора аренды сроком на 49 лет либо выкупа участка под существующим на нем объектом недвижимости. Также, в указанной претензии содержалась информация о размере задолженности по арендной плате и начисленным пеням с предложением оплатить образовавшуюся задолженность в срок до 05 марта 2020 года.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Каменев С.В. настаивал на незаконности и неправомерности решения администрации о прекращении договора аренды N 82-КЗО\2015 от 27.02.2015, и просил возложить на администрацию обязанность продлить с ним ранее заключенный договор аренды, предоставив земельный участок в аренду на пять лет, ссылаясь на пролонгацию такого договора и продолжение с ним арендных правоотношений, а также на невозможность использования земельного участка в период действия договора аренды в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием по вине администрации, уточнившей вид разрешенного использования с "личного подсобного хозяйства" на "малоэтажная жилая застройка".

Кроме того, не соглашаясь с принятым администрацией постановлением о прекращении действия договора аренды земельного участка, Каменев С.В. настаивал на несоблюдении администрацией установленного порядка прекращения договорных отношений.

Вопреки доводам иска, не имеется оснований для отмены оспариваемого постановления и возложения на администрацию МО "Зеленоградский городской округ" обязанности продлевать с Каменевым С.В. арендные отношения спорного участка.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом законом регламентирована процедура поведения сторон договора при отказе от договора, путем предупреждения об этом за определенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.

Напротив, гражданское и земельное законодательство признают ограничение срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которое не может быть преодолено действиями сторон договора.

Более того, после 01 марта 2015 года заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно только с соблюдением установленной процедуры (проведение торгов).

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договоры аренды земельного участка на новый срок, соглашения о его продлении без проведения торгов, являются ничтожными за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий реализации такого права, определенных в пункте 4 указанной статьи.

При этом по смыслу разъяснений, приведенных в пункте 1 указанного постановления, в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 г., внесены изменения в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе путем дополнения Земельного кодекса РФ главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", которой установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В рассматриваемом случае, срок аренды спорного земельного участка был сторонами определен - пять лет, сроком действия до 26 февраля 2020 года.

Договор аренды спорного земельного участка был зарегистрирован в ЕГРН 26 марта 2015 года, то есть после вступления в силу указанных выше изменений земельного законодательства (01.03.2015).

Таким образом, истечение срока договора аренды спорного участка не ставится в зависимость от волеизъявления сторон по договору, выраженного в письменной форме и направленного за определенный срок в виде уведомления об отказе от договора и указание об этом в п. 7.3 договора аренды спорного участка от 27 февраля 2015 года N 82-КЗО/2015 противоречит гражданскому и земельному законодательству.