Дата принятия: 07 июля 2021г.
Номер документа: 33-2493/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 июля 2021 года Дело N 33-2493/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Солоняка А.В.,
судей Долгополовой Ю.В., Константиновой М.Р.,
при секретаре Дроздовой К.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 7 июля 2021 года дело по апелляционной жалобе ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Холмы-2" на решение Завьяловского районного суда УР от 9 февраля 2021 года, которым исковые требования Фазлеева И. Н. к ООО "Холмы-2" о признании права собственности на жилые помещения и понуждении застройщика передать имущество по договору долевого строительства удовлетворены;
признано за Фазлеевым И. Н. право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 20,32 кв.м., расположенную на 1 этаже <адрес> (Литера А), входящего в состав ЖК "Родниковый край" в <адрес>, кадастровый номер земельного участка N, и на однокомнатную <адрес>, общей площадью 20,32 кв.м., расположенной на 1 этаже <адрес> (Литера А), входящего в состав ЖК "Родниковый край" в <адрес>, кадастровый номер земельного участка N;
на ответчика ООО "Холмы-2" возложено обязательство передать данную квартиру по передаточному акту.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Солоняка А.В., выслушав представителя ответчика ООО "Холмы-2" Ожегову А.О., действующую по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года, представившую диплом о высшем юридическом образовании, поддержавшую доводы жалобы;
истца Фазлеева И.Н., возражавшего против доводов жалобы ответчика;
представителя истца Фазлеева И.Н. - Фазлееву А.С., действующую на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 20 лет, диплома о высшем юридическом образовании, возражавшую против апелляционной жалобы,
изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец Фазлеев И. Н. обратился в суд с иском к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Холмы-2" (далее в тексте - ООО "Холмы-2") с требованиями о признании права собственности на жилые помещения и понуждении застройщика передать имущество по договору долевого строительства.
Указанные требования мотивированы тем, что ответчик ООО "Холмы-2" не исполняет обязательства по договорам участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ по передаче истцу двух квартир. Согласно Определению Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А71-15262/2016 в отношении застройщика ООО "Стройком" введена процедура наблюдения с применением положения правил параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, регламентирующих банкротство застройщиков, временным управляющим назначен Седов В.Ю. На основании определения Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А71-15262/2016 имущество и обязательства первоначального застройщика ООО "Стройком" переданы ответчику ООО "Холмы-2". Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А71-15262/2016 требования Фазлеева И.Н. о включении его в реестр требований кредиторов по передаче вышеуказанного жилого имущества признаны обоснованными и включены в реестр. Согласно отчету конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ, в составе которого имеется реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, пунктами 33 и 34 Фазлеев И. Н. признан кредитором. В августе 2020 года дома в составе ЖК "Родниковый край" были сданы в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ Фазлеевым И.Н. в адрес ООО "Холмы-2" направленное требование о передаче квартир в собственность истца оставлено без удовлетворения. (л.д. 7-8).
В судебное заседание суда 1 инстанции истец Фазлеев И.Н., извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, в предыдущих судебных заседаниях истец, его представитель адвокат Савостин А.В., действующий на основании устного ходатайства, на иске настаивали.
Представитель ответчика ООО "Холмы-2", извещенный надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился. Ранее в судебном заседании представитель ответчика Морилов М.А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, ссылаясь в письменных возражениях на прекращение обязательств. (л.д. 86).
Третье лицо арбитражный управляющий Седов В.Ю., извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В ранее представленном отзыве на иск, полагал исковое заявление не подлежащим удовлетворению (л.д. 61).
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК РФ) суд определилрассмотреть дело в отсутствие участников процесса.
Суд постановилвышеуказанное решение об удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, производство по делу прекратить, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм материального права. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда УР N А71-15262/2016 (р.ч.) удовлетворено заявление конкурсного управляющего ООО "Стройком" о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю ООО "Холмы-2", по которому приобретателем приняты объекты незавершенного строительства ЖК "Родниковый край" и обязательства по передаче жилых помещений участникам строительства, список участников строительства не содержит информации об участнике долевого строительства Фазлееве И.Н.. Полагает, что в связи с исполнением договора, заключенного между ООО "Стройком" и ООО "Холмы-2", обязательства, возникшие из данного договора, прекращаются в силу п.1 ст.408 ГК РФ, ответчик не имеет обязанности передать жилые помещения истцу. Требование Фазлеева И.Н. к ООО "Стройком" о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений удовлетворено определением Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А71-15262/2016 уже после передачи прав и обязанностей застройщика, а также исполнения вышеуказанного договора между ООО "Стройком" и ООО "Холмы-2". Фазлеев И.Н. не обратился в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Стройком" с заявлением о погашении его требования путем передачи обязательств по исполнению новым застройщиком ООО "Холмы-2"в порядке, предусмотренном ст. 201.15.-2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Истцом выбран неверный способ защиты своих прав, так как в соответствии с п.1 ст.201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" иск о признании права собственности подлежал рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО "Стройком". ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда УР по делу N А71- 15262/2016 в отношении ООО "Стройком" завершена процедура конкурсного производства; требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными, требование Фазлеева И.Н. к ООО "Стройком" в связи с завершением процедуры конкурсного производства считается погашенным, залог - прекращенным (л.д. 155-157).
Другие участники процесса решение суда не обжаловали.
В своих возражениях истец просит решение суда 1 инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения (л.д. 194-197).
Информация о рассмотрении апелляционной жалобы своевременно размещена на официальном интернет-сайте Верховного Суда Удмуртской Республики (http://vs.udm.sudrf.ru/).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "Холмы-2" Ожегова А.О., действующая по доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала.
Истец Фазлеев И.Н., представитель истца Фазлеева И.Н. - Фазлеева А.С., действующая по доверенности, возражали против доводов жалобы ответчика.
В соответствии со статьями 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на сайте Верховного Суда Удмуртской Республики (http://vs.udm.sudrf.ru/). Доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, на момент рассмотрения дела арбитражным управляющим Седовым В.Ю. не представлено, ходатайства об отложении слушания дела не поступили.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на неё, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда.
Из материалов дела следует и установлено судом первой и апелляционной инстанций, что истцом Фазлеевым И.Н. с застройщиком ООО "Стройком" заключены:
договор N на участие в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик ООО "СТРОЙКОМ" обязуется передать дольщику Фазлееву И.Н. однокомнатную квартиру-студию, N, продаваемой общей площадью 20,32 кв.м, расположенную на первом этаже <адрес> (литера А) в составе Жилого Комплекса "Родниковый край" в поселке <адрес>, а дольщик Фазлеев И.Н. обязуется уплатить за нее застройщику 830 000 рублей. Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за N. (л.д. 25-33);
договор N на участие в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого застройщик ООО "СТРОЙКОМ" обязуется передать дольщику Фазлееву И.Н. однокомнатную квартиру-студию, N, продаваемой общей площадью 20,32 кв.м., расположенную на первом этаже <адрес> (литера А) в составе Жилого Комплекса "Родниковый край" в <адрес>, а дольщик Фазлеев И.Н. обязуется уплатить за нее застройщику 830 000 рублей. Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за N. (л.д. 16-24).
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19.06.2017 (резолютивная часть) по делу N А71-15262/2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Стройком" (ИНН 1832109410, ОГРН 1131832004160, юр. адрес: <адрес>) введена процедура конкурсного производства. При банкротстве ООО "Стройком" подлежат применению правила 7 гл. IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Конкурсным управляющим ООО "Стройком" утвержден Седов В.Ю.
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 06.06.2018 года удовлетворено заявление конкурсного управляющего о передаче имущества и обязательств застройщика ООО "Стройком" приобретателю ООО "Холмы-2" (ОГРН 11218310008628, ИНН 1831157316); постановлено передать Обществу "Холмы-2" имущество и обязательства застройщика ООО "Стройком", а именно объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 18:08:023001:82, принадлежащем ООО "Стройком" на праве аренды, среди которых жилой комплекс "Родниковый край" многоквартирный жилой <адрес>, степенью готовности 32% (п.2.1) и др.; сети инженерно-технического обеспечения и др. (п.2.2); и обязательства ООО "Стройком" перед участниками строительства в соответствии с реестром требований кредиторов, в числе которых истец не был указан (п.2.3). (л.д.103-117).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Стройком" и ООО "Холмы-2" был заключен договор передачи приобретателю объектов незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика, который ДД.ММ.ГГГГ был надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республики (л.д. 87-88, 126-133).
По Акту от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Стройком" в лице конкурсного управляющего Седова В.Ю. в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ передал ООО "Холмы-2" объекты незавершенного строительства, земельный участок, инженерные сети и обязательства застройщика по передаче жилых помещений участникам строительства. (том 1, л.д.130-133).
Определением Арбитражного суда УР от 12.04.2019 по делу N А71-15262/2016 требования Фазлеева И.Н. о включении его в реестр требований кредиторов по передаче однокомнатной <адрес>, общей площадью 20,32 кв.м., расположенной на 1 этаже <адрес> (Литера А), входящего в состав ЖК "Родниковый край" в <адрес>, кадастровый номер земельного участка N, и однокомнатной <адрес>, общей площадью 20,32 кв.м., расположенной на 1 этаже <адрес> (Литера А), входящего в состав ЖК "Родниковый край" в <адрес>, кадастровый номер земельного участка N признаны обоснованными и включены в реестр. Определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 12-13).
Согласно реестра требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Стройком" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истец Фазлеев И.Н. включен в указанный реестр (пункты 33,34). (л.д.10-11,67).
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.10.2019 года завершена процедура конкурсного производства, открытая в отношении общества с ограниченной ответственностью "Стройком" (ОГРН 1131832004160, ИНН 1832109410), зарегистрированного по адресу: <адрес>. (л.д.68-69).
12.11.2019 года деятельность ООО "Стройком" прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64-66).
ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО "Холмы-2" на <адрес> УР на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.99-102).
Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон, соответствующими письменными доказательствами, материалами дела, по существу сторонами не оспариваются.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. 19 Конституции РФ, ст.ст. 334.1, 353, 398 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Федеральным законом от 17.12.2009 N 323-ФЗ "О внесении изменений в статьи 20.6 и 20.7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и статью 4 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"", Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
Удовлетворяя исковые требования, суд 1 инстанции исходил из того, что истец Фазлеев И.Н. не предъявлял в рамках дела о банкротстве ООО "Стройком" денежного требования, у застройщика сохранилось обязательство по передаче участнику долевого строительства Фазлееву И.Н. объекта долевого строительства; данное обязательство перед Фазлеевым И.Н. по договорам участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N перешло к приобретателю объекта незавершенного строительства ООО "Холмы-2"; строительство многоквартирного жилого дома в <адрес>, кадастровый номер земельного участка 18:08:023001:82, осуществлялось в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ; объект долевого строительства находится в залоге у участников долевого строительства с момента регистрации права собственности застройщика; ответчик обязательство по передаче объектов долевого строительства истцу не исполняет и не признаёт за ним право на квартиры; способ защиты права путем признания права собственности на вновь созданные объекты недвижимости за лицами, осуществившими финансирование строительства этих объектов, не противоречит закону; Фазлеев И.Н. имеет право требовать от ответчика ООО "Холмы-2" передачи ему спорной квартиры как индивидуально-определенной вещи.
Данные выводы суда основаны на правильном применении норм права и правильной оценке доказательств, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами. Вместе с тем, способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения и должны быть направлены на реальное восстановление и защиту нарушенного права. В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.
Выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика предусмотрены статьей 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее в тексте - Закон о банкротстве).
Пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам в том числе и о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Процедура конкурсного производства в отношении ООО "Стройком" завершена, застройщик ООО "Стройком" исключен из ЕГРЮЛ и прекратил деятельность.
В данном деле истцом заявлен спор не к лицу, признанному банкротом, а к ООО "Холмы-2", в отношении которого процедура банкротства не ведется, в связи с чем заявленный спор подсуден суду общей юрисдикции по месту нахождения недвижимого имущества, в отношении которого возник спор между Фазлеевым И.Н. к ООО "Холмы-2".
Как следует из определения Арбитражного суда УР от 12.04.2019, требования Фазлеева И.Н. о передаче указанных жилых помещений включены в реестр требований о передаче жилых помещений.
Указанное определение суда не обжаловано и вступило в законную силу 29.04.2019 и в соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации; обязательность судебных актов арбитражного суда не лишает лиц, не участвовавших в деле, возможности обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных этими актами их прав и законных интересов путем обжалования указанных актов.
Основанием для удовлетворения заявления Фазлеева И.Н. о включении в реестр требований кредиторов ООО "Стройком" о передаче жилых помещений послужило то, что сведения об участнике долевого строительства Фазлееве И.Н. у конкурсного управляющего имелись, конкурсным управляющим не было направлено уведомление заявителю о возможности предъявления своих требований, доказательства уведомления в материалы дела представлено не было.
Статья 201.15-1 введена Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ и наряду со статьей 201.15-2 Закона о банкротстве закрепляет правовой механизм замены застройщика. Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и предоставление дополнительных гарантий защиты прав участников строительства.
Пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве предусматривает возможность возмездной передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок), предназначенного для размещения указанного объекта, а также обязательств застройщика перед участниками строительства по передаче жилых помещений приобретателю, причем под возмездностью в данном случае подразумевается исполнение по переведенным долгам (обязательствам).
Приобретатель - это юридическое лицо, отвечающее требованиям пункта 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ, в данном случае ООО "Холмы-2".
В силу абзаца 3 п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - обязательства застройщика).
Согласно пункту 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве (в редакции, действующей на момент принятия Арбитражным судом УР определения от 06.06.2018 года об удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Стройком" о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю ООО "Холмы-2") передача объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 6 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.
Передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с настоящей статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.
Как следует из материалов дела, обязательства по оплате по договорам участия в долевом строительстве истцом Фазлеевым И.Н. исполнены полностью в размере 1660000 руб., что следует из платежных документов и определения Арбитражного суда УР от 19.04.2019 года.
Принятие Арбитражным судом УР определения от 06.06.2018 года об удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Стройком" о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю ООО "Холмы-2", его вступление в законную силу, свидетельствует о том, что условия и требования, при которых возможна передача объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика, предусмотренные подпунктами 2 - 6 пункта 3, пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве соблюдены, что установлено вышеуказанным определением.
Из чего следует, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных обязанностей является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 2 пункта 3);
в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи (подпункт 3 пункта 3);
после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи) (подпункт 4 пункта 3);
объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности (подпункт 5 пункта 3);
земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве (подпункт 6 пункта 3).
Требования пунктов 5 - 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусматривали, что если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства. (пункт 5).
В случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Федерального закона. (пункт 6).
Если жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки после завершения их строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме или указанном жилом доме блокированной застройки, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме или указанном жилом доме блокированной застройки, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются конкурсному управляющему и в арбитражный суд.
При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди. (пункт 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
Пункт 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусматривает, что согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Таким образом, условием передачи земельного участка, объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика приобретателю, в данном случае ООО "Холмы-2", является удовлетворение требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме.
В материалах дела отсутствуют сведения и доказательства того, что участник долевого строительства истец Фазлеев И.Н. отказывался в одностороннем порядке от исполнения от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или от получения спорных жилых помещений, денежных требований не заявлял, включен в реестр требований по передаче жилых помещений, при этом факт того, что спорные жилые помещения зарегистрированы после завершения строительства в собственность нового застройщика (приобретателя) ООО "Холмы-2", свидетельствует об отсутствии иных лиц, претендующих на получение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, и, как следствие, свидетельствует о достаточности жилых помещений, подлежащих передаче участникам долевого строительства, в частности Фазлееву И.Н.
Согласно пункту 3 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.
Согласно пункту 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства.
Согласно пункту 8 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.
Исходя из того, что приобретатель ООО "Холмы-2" выразил намерение о приобретении объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок), предназначенного для размещения указанного объекта, а также обязательств застройщика перед участниками строительства по передаче жилых помещений, не отказался от указанного намерения и его заявление было удовлетворено арбитражным судом, то все обязательства застройщика перед участниками строительства по передаче жилых помещений должны быть переданы приобретателю ООО "Холмы-2".
По смыслу вышеприведенных положений Закона о банкротстве в совокупности с иными положениями следует, что включение Фазлеева И.Н. в реестр требований кредиторов ООО "Стройком" о передаче жилых помещений на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда УР влечет возникновение оснований для передачи обязательств застройщика ООО "Стройком" по передаче участнику строительства Фазлееву И.Н. жилого помещения приобретателю ООО "Холмы-2" (новому застройщику).
Включение Фазлеева И.Н. в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений не оспорено, не признано недействительным, требования истца о передаче жилых помещений не изменялись и подлежали удовлетворению.
То обстоятельство, что в договор передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО "Стройком" в лице конкурсного управляющего Седова В.Ю. и ООО "Холмы-2" в лице директора Морилова С.А., и в акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ не были внесены соответствующие изменения о наличии обязательств в отношении истца Фазлеева И.Н., не свидетельствует ни о прекращении прав истца на получение в собственность жилых помещений по договору долевого участия, ни о прекращении обязательств.
С учетом размера требований Фазлеева И.Н. о передаче жилых помещений (1660000 руб.) имущественные права и интересы ООО "Холмы-2" в этом случае могли быть защищены в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, предусматривавшем, что если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.
Из указанных положений следует, что требования приобретателя ООО "Холмы-2" в размер требований Фазлеева И.Н. о передаче ему жилых помещений как участнику строительства могли быть включены в реестр требований кредиторов ООО "Стройком".
Игнорирование права Фазлеева И.Н. и определения Арбитражного суда УР о включении его требований о передаче жилых помещений в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений, бездействие конкурсного управляющего ООО "Стройком" и приобретателя ООО "Холмы-2" по исполнению определения арбитражного суда и связанных с этим последствий, не является основанием для отказа ему в иске, направленному на защиту нарушенного права на получение жилых помещений по договорам участия в долевом строительстве.
Доводы ответчика, изложенные в суде 1 инстанции, а также в апелляционной жалобе, в основном сводятся к доводам о прекращении обязательств между застройщиком ООО "Стройком" и приобретателем ООО "Холмы-2", что не свидетельствует о прекращении обязательств ООО "Холмы-2", как нового застройщика, перед истцом Фазлеевым И.Н. как участником строительства, имеющим право на получение жилого помещения в собственность по договорам участия в долевом строительстве.
По мнению судебной коллегии, суд 1 инстанции, удовлетворяя исковые требования истца Фазлеева И.Н. о передаче ему построенных жилых помещений и о признании за ним права собственности, правильно исходил из того, что обязательства не были погашены, а в силу требований закона произошла перемена лиц (должника) в данных обязательствах.
В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).
Пунктом 5 статьи 10 названного кодекса установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В силу абз. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Вопреки доводам подателя жалобы о том, что истцом выбран неверный способ защиты своих прав, иск о признании права собственности подлежал рассмотрению по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Стройком", суд 1 инстанции правильно квалифицировал спорное правоотношение, поскольку определением Арбитражного суда УР от 12.04.2019 требования Фазлеева И.Н. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений удовлетворены; к тому же передача обществу имущества и обязательств застройщика являлась следствием указанного правового механизма.
На основании части 9 статьи 201.15.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" перемена лиц в обязательствах, которые вытекали из заключенных застройщиком с участниками долевого строительства договоров, в которых застройщик выступал должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений.
В силу прямого предписания Федерального закона требования истца к застройщику о передаче жилого помещения считаются погашенными в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ООО "Стройком" и подлежали исключению из реестра требований кредиторов застройщика, так как должны быть юридически и фактически исполнены новым застройщиком - приобретателем ООО "Холмы-2", определенным в рамках специальной процедуры, предусмотренной Законом о банкротстве.
О том, что приобретение объектов незавершенного строительства, обремененных по договору правами участников долевого строительства, не освобождает приобретателя такого объекта от исполнения обязанностей по договору, заключенному между сторонами, и влечет за собой необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры, неоднократно указывал и Верховный Суд РФ в своих определениях. (к примеру, определения от 11.02.2020 N 16-КГ19-47, от 11.02.2020 N 16-КГ19-47).
Доводы апелляционной жалобы основаны на ином и, по мнению судебной коллегии, неправильном применении норм материального права, в связи с чем не могут служить основанием для отмены принятого решения.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что выводы суда 1 инстанции являются законными и обоснованными, постановленными в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
Доводы жалобы в основном направлены на пересмотр выводов суда на основе иной оценки доказательств и ином применении норм материального права, для чего судебная коллегия не находит оснований.
Доводов, способных повлиять на существо принятого решения, апелляционная жалоба ответчика ООО "Холмы-2" не содержит и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Завьяловского районного суда Удмуртской Республики от 9 февраля 2021 года оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью ООО "Холмы-2" оставить без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение составлено 09.07.2021 года.
Председательствующий: А.В. Солоняк
Судьи: Ю.В. Долгополова
М.Р. Константинова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
