Дата принятия: 02 сентября 2020г.
Номер документа: 33-2493/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 сентября 2020 года Дело N 33-2493/2020
2 сентября 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Игнатенковой Т.А.,
судей Маншилиной Е.И., Крючковой Е.Г.,
при секретаре Чумариной В.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Гуськова Анатолия Александровича на решение Правобережного районного суда г. Липецка от 4 июня 2020 года, которым постановлено:
"Расторгнуть договор аренды земельного участка N 2111/10-С, заключенный 14.10.2010 года между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и Гуськовым Анатолием Александровичем.
Обязать Гуськова Анатолия Александровича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, передать Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Взыскать с Гуськова Анатолия Александровича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в доход бюджета городского округа города Липецка государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей".
Заслушав доклад судьи Маншилиной Е.И., судебная коллегия
установила:
Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось с иском к Гуськову А.А. о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка, ссылаясь на то, что между истцом и ФИО10 14 октября 2010 года был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 1000 кв.м, расположенного по <адрес>, для проектирования и строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных строений, сроком с 14 октября 2010 года по 13 октября 2020 года). 12 августа 2011 года между ФИО10 и Гуськовым А.А. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Согласно информации Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка разрешение на строительство индивидуального жилого дома на участке не выдавалось. Поскольку в результате осмотров земельного участка установлено, что земельный участок ответчиком в течение длительного времени по факту не используется, не имеет ограждения, отсутствует объект капитального строительства на участке, строительные работы не ведутся, истцом 24 сентября 2019 года в адрес ответчика была направлена претензия о ненадлежащем исполнении условий договора аренды земельного участка, однако, арендатор не привел использование участка в соответствие с условиями договора аренды. 19 ноября 2019 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды, соглашение о расторжении договора аренды до настоящего времени ответчиком не подписано. По изложенным основаниям, истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка и обязать ответчика возвратить его по акту приема-передачи в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
В судебном заседании представитель истца управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Быканова И.П. исковые требования поддержала, ссылаясь на основания, изложенные в исковом заявлении.
Ответчик Гуськов А.А. и его представитель адвокат Уласевич Т.А. исковые требования не признали, указав, что срок договора аренды не истек, по условиям договора арендатор должен выстроить жилой дом и ввести его в эксплуатацию в срок до 13 октября 2020 года, что Гуськов А.А. и намеревался сделать. Иных сроков исполнения в договоре не указано. В 2019 году Гуськов А.А. обратился в Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка за получением разрешения на строительство дома, но ему было отказано по причине расположения земельного участка в зоне запрещения нового жилищного строительства с индексом Ж-5, о наличии таких ограничений Гуськову А.А. не было известно, его никто не уведомил. В свою очередь Гуськов А.А. добросовестно исполнял условия договора: оплачивал арендные платежи, ухаживал за участком.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе ответчик Гуськов А.А. просит отменить решение суда и постановить новое об отказе в иске, ссылаясь несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В отзыве на апелляционную жалобу, истец управление имущественных и земельных отношений Липецкой области просит оставить решение без изменения, полагая доводы жалобы необоснованными.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика Гуськова А.А. адвоката Уласевич Т.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Судом установлено, что на основании решения управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 2 сентября 2010 года N 2948 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства индивидуального жилого дома по ул. Маяковского" между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ФИО10 14 октября 2010 года заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N площадью 1000 кв.м, расположенного по <адрес>, для проектирования и строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных строений в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (л.д. 6-11).
В пункте 2.1 договора установлен срок аренды участка с 14 октября 2010 года по 13 октября 2020 года.
Согласно пункту 3.4 договора арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в договоре.
Особые условия договора аренды определены в разделе 9 договора.
В частности, согласно пункту 9.7 договора арендатор приступает к строительству объекта (ов) после получения разрешения на строительство в соответствующем уполномоченном органе администрации города Липецка.
Арендатор обязуется закончить все работы и ввести объект(ы) в эксплуатацию в нормативные срока (п. 9.8 договора)
Пунктом 9.9 стороны согласовали, что в случае не освоения участка в десятилетний срок арендатор не имеет права по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.
12 августа 2011 года между ФИО10 и Гуськовым А.А. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 14 октября 2010 года (л.д. 17-19).
19 августа 2011 года произведена государственная регистрация права аренды Гуськова А.А. на указанный земельный участок (22-30).
Как установлено судом и не оспаривалось ответчиком, строительство жилого дома на арендованном земельном участке Гуськовым А.А. не осуществлялось.
16 сентября и 6 ноября 2019 года комиссией Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области произведены осмотры земельного участка, в отношении которого возник спор, в ходе которых установлено, что участок ограждения не имеет, объект капитального строительства на участке отсутствует, строительные работы не ведутся. На участке имеются зеленые насаждения (л.д. 33, 39).
Согласно ответу Департамента градостроительства и архитектуры администрации г.Липецка от 12 сентября 2019 года N 5090-01-08 разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером N по адресу (местоположение): <адрес>, не выдавалось.
24 сентября 2019 года управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области ответчику направлена претензия о ненадлежащем исполнении условий договора аренды земельного участка, в которой предложено в течении десяти календарных дней с момента получения претензии привести использование земельного участка в соответствии с целью и условиями, установленными договором аренды (л.д. 36).
19 ноября 2019 года управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области Гуськову А.А. направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка по основанию существенного нарушения условий договора - неиспользования земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства (л.д. 45-46).
Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд исходил из того, что имеются основания для досрочного расторжения договора аренды, поскольку ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права, сделаны без учета фактических обстоятельств.
На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя изложены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В заключенном между сторонами договоре аренды земельного участка N-С от 14 октября 2010 года стороны определили условия, при которых арендодатель вправе потребовать расторжения договора в судебном порядке, изложенные в пункте 5.1.1 договора, в частности такое право наступает в следующих случаях:
- использования участка не по целевому назначению и принадлежности к той или иной категории земель;
- использования участка, приводящего к значительному ухудшению экологической обстановки или его порче;
- не внесения арендной платы более двух раз по истечение установленного договором срока платежа;
- необходимости изъятия участка для государственных и муниципальных нужд;
- отказа арендатора от внесения арендной платы после изменения сроков и размера арендной платы в порядке, предусмотренном п. 4.5 договора;
- нарушений арендатором других условий договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством договором.
В силу пункта 5.4.1 договора, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.
Согласно пункту 5.4.3 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
При этом пунктом 5.1.7 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в случае не выполнения арендатором в установленные сроки требований п. 5.4.3 договора отказаться от дальнейшего исполнения договора, расторгнув его в установленном п. 5.1.1 договора порядке, и требовать приведения участка в первоначальное состояние собственными силами или силами третьих лиц за счет арендатора.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1)
Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пп.4 п.2)
Как следует из материалов дела, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены, вследствие чего по условиям договора ответчик имеет право на освоение земельного участка в течение всего периода его действия, то есть в течение десяти лет, как определено особыми условиями договора.
В данном случае нарушений условий договора, предусмотренных п. 5.1.1 и п. 5.4.3 арендатором не допущено.
Нарушений условий договоры в части внесения арендной платы ответчиком также не допускалось, что не оспаривалось истцом и подтверждается имеющимися в материалах дела платежными документами, более того на данные обстоятельства истец не ссылался при рассмотрении дела
Таким образом, оснований для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, предусмотренных п. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, также не имеется.
Следует также отметить, что судом не было учтено, что по результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства от 28 мая 2020 года Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка сообщено ответчику о недопустимости строительства индивидуального жилого дома на земельном участке по <адрес> (кадастровый номер земельного участка N), поскольку в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Липецка, утвержденных решением сессии Липецкого городского совета депутатов от 30 мая 2017 года N 399, данный земельный участок расположен в зоне запрещения нового жилищного строительства (Ж-5). Строительство новых индивидуальных жилых домов не предусмотрено видами разрешенного использования, установленными для указанной территориальной зоны (л.д. 142)
Таким образом, с 30 мая 2017 года земельный участок с кадастровым номером N не мог быть использован ответчиком Гуськовой А.А. в соответствии с условиями, определенными договором аренды, а именно - для проектирования и строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных строений, по независящим от него причинам в связи с установленным запретом для нового строительства для данной территориальной зоны.
Само по себе то обстоятельство, что Гуськов А.А. обратился с уведомлением о планируемом строительстве только в 2020 году не имеет правового значения, поскольку такое ограничение фактически существует с 30 мая 2017 года, что делает невозможным использование участка в соответствии с условиями, определенными договором аренды.
Как следует из пункта 2.4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 3 июля 2018 года, расторжение договора аренды в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно, допускается только по инициативе арендатора.
С учетом изложенного, предусмотренных законом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами, по инициативе арендодателя не имеется.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Правобережного районного суда г. Липецка от 4 июня 2020 года отменить, постановить новое решение, которым управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области в иске к Гуськову Анатолию Александровичу о расторжении договора аренды от 14 октября 2010 года N N и возврате земельного участка, - отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий:.
Судьи:.
.
.
.
6
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
