Дата принятия: 20 февраля 2019г.
Номер документа: 33-249/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2019 года Дело N 33-249/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего Дзыба З.И.,
судей Маковой Н.М., Карасовой Н.Х.
при секретаре судебного заседания Булгаровой С.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ЖСК "Витязь"
на решение Черкесского городского суда КЧР от 6 декабря 2018 года по гражданскому делу по исковому заявлению Анчокова Б.А. к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, Жилищно-строительному кооперативу "Витязь", Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Дзыба З.И., объяснения представителя истца Анчокова Б.А. Урусовой З.М., поддержавшей доводы возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Анчоков Б.А. обратился в суд с указанным иском. В обоснование указал, что 12 октября 2011 года между ЖСК "Витязь" и им - Анчоковым Б.А. заключен договор N21 по организации и финансированию строительства 189-квартирного жилого дома по адресу: <адрес>. По окончанию строительства дома ему как участнику строительства должна была быть передана в собственность квартира N... общей площадью 115 кв.м. Стоимость указанной квартиры по договору на момент заключения составляла <данные изъяты> рублей. Свои обязательства по внесению денежных средств он исполнил в полном объеме. Строительство дома завершено, в связи с чем полагает, что имеет право на регистрацию права собственности на объект. Просил признать право собственности на трехкомнатную квартиру N... общей площадью 100,2 кв.м. кв.м., расположенную на 6 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Анчокова Б.А. - Урусова З.М. поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить.
Истец Анчоков Б.А., надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, об уважительности причин своей неявки не уведомил, об отложении судебного разбирательства не просил.
Представители Академии, ТУ Росимущества в КЧР надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились.
Представитель ответчика ЖСК "Витязь" Багаев С.Ю. в судебном заседании исковые требования не признал, поскольку истец не выполнил свои обязательства по уплате взносов в полном объеме и у него не может возникнуть право собственности на жилое помещение.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - мэрии МО г. Черкесска Камурзаев Р.В. оставил разрешение иска на усмотрение суда.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Решением Черкесского городского суда КЧР от 6 декабря 2018 года исковые требования Анчокова Б.А. удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ЖСК "Витязь" просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным. Полагает, что, отказываясь от финансирования завершения строительства, истец пытается получить квартиру за счет дополнительных вложений в строительство дома других участников строительства, которые оплатили дополнительные паевые взносы в соответствии с решениями общего собрания ЖСК "Витязь".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Анчокова Б.А. Урусова З.М. просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Анчоков Б.А., ЖСК "Витязь", ФГБУ ВО "СКГГТА", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, Управление архитектуры, градостроительства и земелтных отношений мэрии МО г. Черкесска, будучи извещенными о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.
В соответствии с положениями ч.3 ст.167 и ч.1 ст.327 ГПК РФ, предоставляющими возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Установлено, что между ЖСК "Витязь" и Анчоковым Б.А. заключен договор N 21 от 12.10.2011 года по организации и финансированию строительства 189-квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, которым определена стоимость квартиры в <данные изъяты> руб. По окончанию строительства объекта Анчокову Б.А. предоставляется кв.N..., расположенная на 6 этаже, подъезд 1, общей площадью 115,0 кв.м., жилой площадью 59,22 кв.м. Стоимость квартиры определяется с учетом расчетной стоимости 1 кв.м. полезной площади квартиры 13 500 рублей (л.д. 12).
Судом первой инстанции с учетом обстоятельств, изложенных в судебных актах судебных инстанций арбитражных судов, установлено следующее.
29 января 2007 года между Академией и ООО "Рамзис" был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству ряда объектов на находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией земельном участке по адресам: <адрес> в том числе по строительству 9-этажного 189-квартирного жилого дом по <адрес>, на земельном участке заказчика мерою 16 000 кв.м., в соответствии с которым ООО "Рамзис", как инвестор, обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство объектов недвижимости. Стороны договорились по завершении контракта произвести раздел недвижимого имущества, исключая право пользования земельным участком, в том числе 12 однокомнатных квартир в 189-квартирном жилом доме по <адрес>.
25 мая 2009 дополнительным соглашением N1 к этому контракту стороны внесли изменения в пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4. 1.5, 2.1 контракта.
С учетом изменений, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства, в том числе: "девятиэтажный 188-квартирный жилой дом, девятиэтажный 144-квартирный жилой дом со встроенными помещениями для офисов и магазинов, студенческое кафе по <адрес>" на земельном участке Академии (заказчика) мерой 16 000 кв.м. "надстройка второго этажа над одноэтажным зданием кафе "Студенческое" под интернет-центр и электронная библиотека КЧГТА", находящихся по адресу: <адрес> и <адрес>, с ориентировочным объемом инвестиций 27 000 000 руб. (п.1.1 дополнительного соглашения к контракту); в рамках инвестиционного проекта инвестор принял обязательства за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство этих объектов (пункт 1.2); пунктом 2.1 предусмотрено, что при завершении контракта раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права на недвижимость сторон) производится в пропорциях: заказчику (Академии) передается в собственность 800 кв.м. площади надстройки над кафе "Студенческое"; 12 однокомнатных квартир в девятиэтажном 188- квартирном жилом доме и 7 однокомнатных квартир в девятиэтажном 144- квартирном жилом доме по <адрес>. Преподавателям и сотрудникам Академии в момент начала строительных работ предоставляется возможность приобретения квартир по себестоимости. Инвестору переходит в собственность оставшаяся площадь жилых и иных помещений во всех указанных объектах (распределяется между инвестором и соинвесторами в соответствии с заключенными между ними договорами (пункт 1.4).
01 февраля 2007 года ООО "Рамзис" и ЖСК "Витязь" заключили инвестиционный договор на строительство жилищно-бытового комплекса, в соответствии с которым инвестор (ООО "Рамзис") предоставляет земельный участок по вышеназванному адресу, а соинвестор (ЖСК "Витязь") инвестирует денежные средства в строительство и по окончании строительства инвестору передается 12 квартир, соинвестору 177 квартир.
27 сентября 2007 года Академии как заказчику рабочего проекта было выдано разрешение N689-07 на строительство 9-этажного 189-квартирного жилого дома; 36-ти квартирного блока - секции А, 72-х квартирного блока- секции Б; 81-го квартирного блока - секции В, расположенных по <адрес> сроком до 25 августа 2011 года.
Постановлением мэрии МО г. Черкесска N1220 от 01 августа 2006 года утвержден акт выбора земельного участка.
06 марта 2008 года и 06 ноября 2008 года мэрией МО г. Черкесска выданы разрешения N760-08 и N128-07 на строительство 147-ми квартирного жилого дома со встроенными помещениями магазина, девятиэтажного здания с подвальным и техническим этажом; на строительство студенческого кафе на 200 посадочных мест, расположенных по адресу: <адрес>.
ООО "Рамзис" заключены инвестиционные договоры с ЖСК "Витязь", ООО "Градстрой", ООО "Пристань", ЗАО "Родник М", договоры генерального подряда на капитальное строительство с ООО "Торговое коммерческое предприятие" "ТОКО-Групп", ООО "ЮГ-СТРОЙинвест".
Также заключены договоры с физическими лицами о соинвестировании в строительство жилых домов, предметом которых является вложение денежных и других личных средств на строительство объектов на правах инвесторов (дольщиков).
25 июня 2010 года Арбитражным судом КЧР по делу по иску ТУ Росимущества в КЧР к Академии и ООО "Рамзис" о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки принято решение о признании недействительным (ничтожным) контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов, заключенного между Академией и ООО "Рамзис", дополнительного соглашения N1 от 25 мая 2009 года к контракту на реализацию инвестиционного проекта. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки отказано.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 года указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 июня 2011 года судебный акт апелляционной инстанции отменен в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным названного контракта и дополнительного соглашения, контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов между Академией и ООО "Рамзис" и дополнительное соглашение N1 от 25 мая 2009 года к нему, признаны недействительными ввиду отсутствия у заказчика ООО "Рамзис" права распоряжения земельным участком.
Решением Арбитражного суда КЧР от 09 июня 2016 года ЖСК "Витязь" признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда КЧР в рамках дела о банкротстве ЖСК "Витязь" было удовлетворено требование истца о включении спорной квартиры в реестр о передаче жилых помещений.
16 июня 2016 года Академией получено свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 12 222 кв.м. с указанием категории и вида разрешенного использования земельного участка как земли населенных пунктов под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку (свыше 6 этажей).
16 мая 2017 года Академией получены разрешения на ввод в эксплуатацию трех секций многоквартирного жилого дома по <адрес>.
26 мая 2017 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска вынесено постановление, которым 168-квартирному многоэтажному жилому дому по <адрес>, присвоен адрес: <адрес> с присвоением номеров квартир с 1 по 168.
На основании разрешения N09-301000-20-2017 от 22 июня 2017 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 168 квартирного многоэтажного жилого дома блок-секции 1-А по адресу: <адрес>.
Анчоковым Б.А. по договору внесена общая сумма взносов в размере <данные изъяты> руб. (л.д.17). Полагая, что исполнение договора влечет признание права на объект недвижимости, Анчоков Б.А. обратился в суд с иском по данному делу.
Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположена спорная квартира, осуществлено на основании соответствующего разрешения, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с решением суда первой инстанции. Так, согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Кроме того, к правоотношениям, возникшим между Анчоковой Б.К. и ЖСК "Витязь", подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).
Так, исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона о долевом строительстве, данный федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Как следует из материалов дела, договор между сторонами заключен 12.10.2011 года (л.д.12).
Действие Закона о долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, в том числе и договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д., в случаях, если с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Помимо заключения договора участия в долевом строительстве ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Как установлено судом первой инстанции и следует из заключенного сторонами договора N 21 от 12.10.2011 г., стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в строящемся многоквартирном доме (пункты 1.1 - 1.3), об общей сумме паевых взносов и стоимости строительства квартиры (пункт 2.1 - 2.3 договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора - квартир (пункт 5.1 договора).
Судом установлено, что истец обязательства по внесению денежных сумм исполнил надлежащим образом (л.д. 17).
В связи с этим судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ЖСК "Витязь" об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в иске, т.к. истец не полностью оплатил паевой взнос.
В силу ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Согласно справке от 311 от 4 сентября 2014 г., выданной Анчокову Б.А. ЖСК "Витязь", им на 01.09.2014 г. паевой взнос на строительство трехкомнатной квартиры в размере <данные изъяты> рублей выплачен полностью (л.д.17).
Из технического паспорта на квартиру N..., расположенную по <адрес>, следует, что ее общая площадь составляет 100,2 кв.м., в том числе жилая площадь 59,4 кв.м. (л.д.20-26).
Таким образом, квартира, являющаяся предметом спора по настоящему делу, на 14,8 кв.м. меньше, чем квартира, указанная по заключенному сторонами договору N 21 от12.10.2011 г. (115 кв.м. - 100,2 кв.м.). Соответственно, ее цена, рассчитанная согласно пункта 2.2 договора N... от 12.10.2011 г., исходя из расчетной стоимости 1 кв.м. полезной площади квартиры в размере 13 500 руб., снизилась до <данные изъяты> рублей.
По договору N 176 от 16.11.2011 г. Анчоков Б.А. оплатил <данные изъяты> рублей. Таким образом, за квартиру N..., расположенную по <адрес> <адрес>, он переплатил <данные изъяты> рублей (1 552 500 -1 352 700).
Из акта сверки ЖСК "Витязь", составленного конкурсным управляющим Хабичевым Н-М.Б., следует, что задолженность ЖСК "Витязь" перед Анчоковым Б.А. составляет 1 602 500 рублей (л.д. 80).
Справкой от 19.06.2018 г., выданной конкурсным управляющим Касаевым А.Х., также подтверждено, что паевые взносы по организации и финансированию строительства дома согласно условиям договора N 21 от 12.10.2011 г. оплачены Анчоковым Б.А. в размере <данные изъяты> рублей (л.д.120).
Из расчета суммы задолженности истца, составленной конкурсным управляющим Касаевым А.Х, следует, что Анчоков Б.А. кроме <данные изъяты> рублей дополнительно оплатил еще <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей (л.д. 122).
Из того же расчета задолженности следует, что размер стоимости одного квадратного метра составляет 16 950 рублей. Однако суду не представлено дополнительного соглашения, подписанного Анчоковым Б.А., изменившего пункт 2.2 договора N 21 от 12.10.2011 г. в части расчетной стоимости 1 кв.м. полезной площади квартиры в размере 13 500 руб.
ЖСК "Витязь" не представлено доказательств того, что договор долевого участия с Анчоковым Б.А. расторгнут, что им не доплачены определенные суммы по договору N21 от 12.10.2011 года или что условия данного договора изменены.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что у Анчокова Б.А. отсутствует прямая обязанность в рамках заключенного договора уплатить ЖСК "Витязь" в случае необходимости расходы, связанные с окончанием строительства в связи с банкротством застройщика.
Заключенным между сторонами договором устанавливалась лишь потенциальная возможность возникновения дополнительных соглашений по вопросу изменения цены договоров.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В связи с этим увеличение цены заключенного ЖСК "Витязь" с Анчоковым Б.А. договора могло быть осуществлено только путем заключения дополнительных соглашений в установленном законом порядке.
При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Как предусмотрено ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).
ЖСК "Витязь", указывая на уклонение истца от внесения дополнительных средств для строительства объекта, и посчитав его бездействие намеренным неисполнением его прав как участника долевого строительства, фактически приравнял права к обязанностям, что противоречит основным началам гражданского законодательства.
Однако это не лишает ЖСК "Витязь" обратиться в установленном законом порядке с иском о взыскании денежных средств, которые, по мнению кооператива, должен внести Анчоков Б.А.
Так, несколькими решениями общих собраний членов кооператива ЖСК "Витязь" утверждены размеры целевых дополнительных паевых взносов на завершение строительства многоквартирного жилого дома. По своей правовой природе они являются убытками, и могут быть предъявлены ко взысканию в зависимости от наличия членства Анчокова Б.А. в кооперативе в порядке ч.2 ст. 123-3 ГК РФ, ст.ст. 116-117 ЖК РФ либо ст. 39 ЖК РФ.
Кроме того, данная возможность прямо предусмотрена в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.1991 N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно - строительными кооперативами", согласно которому иски кооперативов о взыскании с членов кооператива задолженности по очередным паевым взносам, взносам на содержание и эксплуатацию дома, взносам в специальные фонды подлежат рассмотрению в судебном порядке.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда и не могут служить основанием для отмены судебного акта, так как не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем они признаются судебной коллегией несостоятельными.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черкесского городского суда КЧР от 6 декабря 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЖСК "Витязь" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
