Дата принятия: 03 марта 2021г.
Номер документа: 33-2487/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 марта 2021 года Дело N 33-2487/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Маликовой Т.А.
судей - Захарова С.В., Мокшаревой О.Г.
при секретаре - Саблиной М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Калачева А.В. в лице представителя по доверенности Миненкова С.А. на решение Ленинского районного суда г. Самары от 22 октября 2020 года, которым постановлено:
"В удовлетворении требований Калачева А.В. к ООО " Воля", Министерству строительства Самарской области об установлении факта участия в долевом строительстве, факта оплаты и признании права на получение в собственность квартиры по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маликовой Т.А.,
судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Калачев А.В. обратился в суд с иском к ООО "Воля", Министерству строительства Самарской области об установлении факта участия в долевом строительстве, факта оплаты и признании права на получение в собственность квартиры. В обоснование требований указал, что 29.01.2007 г. между ним и ООО "ГАЛС" заключен договор N, в соответствии с которым, он, как инвестор, принял участие в инвестировании строительства жилого дома в границах улиц <данные изъяты>. По условиям договора ООО "ГАЛС" обязалось после получения разрешительной документации и ввода дома в эксплуатацию передать ему 2-х комнатную квартиру в 3 секции на 8 этаже, строительный N, общей площадью 78,53 кв.м. 18.05.2007 г. указанный договор расторгнут, в связи с заключением договора уступки права требования N 2 от 18.05.2007 г. с ЗАО <данные изъяты>. В этот же день между ним и ЗАО <данные изъяты> заключен предварительный договор N, согласно которому он принял участие в инвестировании строительства жилого дома в границах указанных выше улиц, при этом ЗАО <данные изъяты> обязалось после ввода дома в эксплуатацию и оплаты им доли в полном объеме передать ему 2-х комнатную квартиру в секции 3А на 8 этаже, строительный N, общей площадью 78,53 кв.м. Дополнительным соглашением N 1 от 18.05.2007 г. стороны согласовали стоимость данного объекта, которая составила 2 630 755 рублей. Во исполнение указанного договора 18.05.2007 г. между ним и ЗАО <данные изъяты> заключен договор займа N, в соответствии с которым он передал обозначенному обществу денежные средства в размере 2 630 755 рублей. Свои обязательства он исполнил в полном объеме. Вместе с тем, указанный объект до настоящего времени не построен.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил суд признать предварительный договор N от 18.05.2007 г., договор займа N от 18.05.2007 г. - договорами долевого участия в строительстве жилого дома в границах улиц <данные изъяты> (строительный адрес). Признать квитанции N от 18.05.2007 г. и N от 25.05.2007 г. фактом оплаты по договорам долевого участия N от 18.05.2007 г. и N от 18.05.2007 г. Признать право на долевое участие в строительстве жилого дома в границах указанных улиц и право на получение в собственность по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию 2-х комнатной квартиры в секции 3А на 8 этаже, строительный N, общей площадью 78,53 кв.м.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Калачев А.В. в лице представителя по доверенности Миненкова С.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное при несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильном применении норм материального права, принять по делу новое решение.
В заседании судебной коллегии представитель истца Миненков С.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ООО" воля" Астафьева Н.В. возражала против удовлетворения доводов жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.
В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его
правильным.
Суд апелляционной инстанции в силу ст. 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3).
Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (ч. 4).
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5).
Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из материалов дела следует, что 29.01.2007 г. между ООО "ГАЛС" (заказчик) и Калачевым А.В. (инвестор) заключен предварительный договор N, в соответствии с которым заказчик обязался получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и осуществить государственную регистрацию права аренды или права собственности на земельный участок по адресу: в границах улиц <данные изъяты> (строительный адрес), после чего заключить с инвестором договор об участии в долевом строительстве и передать ему после ввода дома 2-х комнатную квартиру в 3 секции на 8 этаже, за строительным N, общей площадью 78,53 кв.м.
Согласно п. 6 предварительного договора N, Калачев А.В. обязался произвести инвестирование указанного выше объекта недвижимости в полном объеме на условиях основного договора путем внесения денежных средств в кассу ООО "ГАЛС".
18.05.2007 г. Калачев А.В. обратился в ООО " ГАЛС" с заявлением о расторжении предварительного договора N.
В этот же день, между Калачевым А.В. (цедент) и ЗАО <данные изъяты> (цессионарий) заключен договор N 2 уступки прав ( цессии) и перевода долга по договору займа, в соответствии с которым цедент уступил, а цессионарий принял права ( требования) в полном объеме по договору займа N от 29.01.2007 г., заключенному между истцом и ООО "ГАЛС". Сумма уступаемого требования составляет 200 000 рублей.
18.05.2007 г. между ЗАО <данные изъяты> (заказчик) и Калачевым А.В. (инвестор) заключен предварительный договор N, в соответствии с которым, заказчик обязался получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и осуществить государственную регистрацию права аренды или права собственности на земельный участок по адресу: в границах улиц <адрес> (строительный адрес), после чего заключить с инвестором договор об участии в долевом строительстве и передать ему после ввода дома в эксплуатацию и оплаты им доли в полном объеме 2- х комнатную квартиру в секции 3 А на 8 этаже, за строительным номером N, общей площадью 78,53 кв.м.
Согласно п. 6 предварительного договора N, Калачев А.В. обязался произвести инвестирование указанного выше объекта недвижимости в полном объеме на условиях основного договора, путем внесения денежных средств в кассу или перечислением на расчетный счет ЗАО <данные изъяты>.
Дополнительным соглашением N 1 от 18.05.2007 г. и N 2 от 30.11.2007 г. к предварительному договору от 18.05.2007 г. определено, что стоимость указанной выше квартиры составляет 2 630 755 рублей, стороны обязались заключить основной договор об участии в долевом строительстве жилого дома в границах обозначенных выше улиц до 01.12.2008 г.
18.05.2007 г. между Калачевым А.В. (займодавец) и ЗАО <данные изъяты> (заемщик) заключен договор займа N, в соответствии с которым займодавец передает в собственность заемщику для осуществления уставной деятельности денежные средства в размере 2 630 755 рублей не позднее 18.05.2007г., а заемщик обязалось возвратить займодавцу такую же сумму займа в срок и в порядке, установленным настоящим договором.
18.05.2007 г., 30.11.2007 г. между Калачевым А.В. и ЗАО <данные изъяты> заключены дополнительные соглашения N 1 и N 2 к договору займа N, в соответствии с которыми, истец обязался предоставить ЗАО <данные изъяты> денежные средства в размере 2 630 755 рублей на момент подписания соглашения от 18.05.2007 г., а указанное общество обязалось возвратить все денежные средства, полученные по указанному выше договору займа не позднее 01.12.2008 г.
Калачев А.В. внес взносы по договору беспроцентного займа N от 18.05.2007 г. в кассу ЗАО <данные изъяты>: 18.05.2007 г. - 2 430 755 рублей, 25.05.2007 г. - 200 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N от 18.05.2007 г. и N от 25.05.2007 г.
Из отзыва Министерства строительства Самарской области на исковое заявление следует, что Постановлением Правительства Самарской области от 25.06.2012 г. N 200 проблемный объект, застройщиком которого являлось ООО "ГАЛС", включен в перечень проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области. В 2013 году Министерством строительства Самарской области во исполнение Постановления Правительства Самарской области от 26.02.2013 г. N 54 "Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства" был проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения проблемного объекта и удовлетворения прав требований 69 участников долевого строительства на получение ими 69 жилых помещений (объектов долевого строительства) общей площадью 4 504,61 кв.м. проблемного объекта. Победителем конкурса на основании протокола оценки заявок на участие в конкурсе от 31.12.201 г. признано ООО "Воля", в связи с чем, указанному обществу в собственность бесплатно предоставлен земельный участок площадью 1 739 кв.м. с кадастровым номером N (разрешенное использование: для строительства жилой застройки), расположенный по адресу: <адрес>. В целях решения социальных проблем, возникших в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов на территории г.о. Самара, восстановления прав обманутых дольщиков и удовлетворения их потребностей в жилых помещениях 23.05.2016 г. по результатам конкурса заключено соглашение о сотрудничестве между Министерством строительства Самарской области, Администрацией г.о. Самара и ООО "Воля". В целях определения перечня обманутых дольщиков, права требования которых должно удовлетворить ООО "Воля", Министерством проведена работа по выверке документов, представленных обманутыми дольщиками проблемного объекта, в том числе Калачевым А.В. В пакете документов, представленном истцом в Министерство, отсутствуют квитанции об оплате предварительного договора N от 18.05.2007 г. Таким образом, истцом не представлены документы, подтверждающие исполнение им обязательств по уплате в полном объеме денежных средств в соответствии с договором участия в долевом строительстве. 26.01.2018 г. ООО "Воля" Министерством выдано разрешение на строительство проблемного объекта сроком действия до 07.04.2021 г.
Разрешая спор и отказывая Калачеву А.В. в удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, суд первой инстанции правильно исходил из того, что договор считается незаключенным, поскольку не отвечает требованиям, предусмотренным законом для договоров долевого участия в строительстве.
Договором займа N, а также дополнительными соглашениями к нему какие-либо права и обязательства сторон, их заключивших, связанные с предварительным договором N, а также с правоотношениями, связанными с долевым участием в строительстве жилья не урегулированы, что подтверждается текстами договора займа, предварительного договора и дополнительных соглашений к ним, в которых отсутствуют ссылки на взаимосвязь между указанными договорами, а также на правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный договор займа является самостоятельным, регулирует отношения между Калачевым А.В. и ЗАО <данные изъяты>, связанные с обязательствами по договору займа, какого либо отношения к предварительному договору от 18.05.2007 г. либо к правоотношениям относительно объектов в строящемся многоквартирном доме не имеет, в связи с чем, оснований для признания его договором участия в долевом строительстве жилья не имеется.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с данными выводами суда первой инстанции.
Доводы представителя истца о том, что договор займа и предварительный договор были заключены в один день, стоимость квартиры, указанная в дополнительном соглашении к предварительному договору полностью совпадает с размером суммы передаваемого займа, следовательно, переданная в счет займа сумма является оплатой стоимости квартиры, обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными, поскольку в текстах договора займа и дополнительных соглашениях к нему отсутствует указание на наличие встречного обязательства заемщика ЗАО <данные изъяты> в виде возврата полученных в виде займа денежных средств путем передачи заимодавцу квартиры, указанной в предварительном договоре, зачете полученных в виде займа денежных средств в счет оплаты стоимости данной квартиры и иных обязательств, связанных с квартирой. Также в тексте предварительного договора отсутствует какая-либо взаимосвязь с договором займа. Существо сделок - договора займа и предварительного договора инвестирования является разным. При таких обстоятельствах, указанные договоры являются самостоятельными и регулируют различные правоотношения, возникшие между Калачевым А.В. и ЗАО <данные изъяты>.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суммы по приходным ордерам от 18.05.2007 г. и 25.05.2007 г., оформленных как договор займа от 18.05.2007 г., в размере 2 630 755 рублей, полностью совпадают с условиями п. 5 предварительного договора от 18.05.2007 г. по инвестированию квартиры, не могут служить основанием для отмены решения суда.
Между сторонами заключен договор займа и предварительный договор инвестирования.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, следует, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими, как в данном случае - предварительный договор, договор займа, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом данный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 г., указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Исходя из содержания приведенных норм материального права и ст. 56 ГПК РФ, применительно к данному спору, юридически значимыми и подлежащими истцом доказыванию обстоятельствами, являются обстоятельства, что ЗАО <данные изъяты> как застройщик привлекло для строительства многоквартирного жилого дома денежные средства истца и при этом обязательства ЗАО <данные изъяты> в части возврата им этих денежных средств прекращаются передачей им в собственность истца жилого помещения в предполагаемом к строительству доме.
Между тем, как следует из условий заключенного между сторонами предварительного договора от 18.05.2007 г. и последующих дополнительных соглашениях к нему, обязанности истца как приобретателя имущества, до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть они не устанавливают.
Заключение между сторонами договора займа от 18.05.2007 г. доказательством внесения истцом денежных средств застройщику в целях приобретения недвижимого имущества, не является, поскольку условия данного договора также не содержат указаний на прекращение у застройщика обязательств в части возврата займа путем передачи жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность истца.
Из содержания договоров прямо следует, что денежные средства передаются взаем, договорами определен срок возврата займа, при этом, отсутствует указание о том, что исполнение обязательств по договорам займа связывается с исполнением или неисполнением предварительного договора.
Таким образом, совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет установить возникновение между сторонами отношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Доводы жалобы о том, что Калачева А.В. включена в реестр обманутых дольщиков, судебной коллегией отклоняются и не являются самостоятельным основанием для признания права на долевое участие в строительстве указанного ею в иске жилого дома. Из дополнения к отзыву Министерства строительства Самарской области на исковое заявление, следует, что Калачев А.В. был неправомерно включен в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, так как им не были представлены документы, подтверждающие внесение денежных средств для строительства объекта.
Согласно имеющемуся в материалах дела Перечню договоров, заключенных ООО "ГАЛС", ЗАО <данные изъяты> с пострадавшими участниками долевого строительства по жилому дому по адресу: <адрес>, права которых не удовлетворены, количество обманутых дольщиков ООО "ГАЛС" составляет 7 человек, в число которых Калачев А.Ф. не входит (л.д. 151).
Более того, как следует из материалов дела, ЗАО <данные изъяты> (общество с которым истица заключила предварительный договор и договор займа), не предоставлялся земельный участок в границах улиц <данные изъяты> для строительства, не предоставлялось право вести строительство, застройщиком дома общество не являлось, не предоставлялось право заключать какие-либо договора в отношении строящегося объекта, а также распоряжаться данным объектом.
Также из пояснений сторон следует, что по указанному в предварительном договоре в стадии строительства находится два дома, в каждом из которых отсутствует 3я секция.
Доводы представителя истца о наличии положительной судебной практики по другому делу также не свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении норм материального права с учетом установленных обстоятельств дела, поскольку при рассмотрении дел учитываются обстоятельства, присущие каждому конкретному делу и основанные на доказательствах, представленных участвующими в деле лицами. Также рассмотренные гражданские дела с иными участниками процесса с иным предметом спора не имеют преюдициального значения для рассматриваемого спора. В рассматриваемом случае судом оценены обстоятельства конкретного дела и сделан вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Оснований не согласиться с установленными обстоятельствами и выводами суда у судебной коллегии не имеется.
В целом доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, не содержат новых обстоятельств, которые не были учтены судом при принятии решения.
Судебная коллегия полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, основания для отмены принятого по делу судебного решения, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 22 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Калачева А.В. в лице представителя по доверенности Миненкова С.А. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
