Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 мая 2021 года Дело N 33-2484/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Михальчик С.А.,

судей Коноваленко А.Б., Чашиной Е.В.

при секретаре Шавровой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Матовниковой И.В., Ивановой Н.А. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 января 2021 года по иску Матовниковой И.В. к Ивановой Н.А., Погоржельской Л.К. о признании договора заключённым, государственной регистрации перехода права собственности, понуждении передать объекты недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, встречному иску Ивановой Н.А. к Матовниковой И.В. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, по требованию третьего лица Погоржельской Л.К. к Ивановой Н.А. о понуждении к государственной регистрации.

Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения представителя Матовниковой И.В. - Довгополой И.С., представителя Шелль А. - Вишневской А.И., поддержавших апелляционную жалобу Матовниковой И.В. и возражавших против удовлетворения жалобы Ивановой Н.А., объяснения Ивановой Н.А., ее представителя Филатова А.С., Погоржельской Л.К., ее представителя Лаптева А.С., поддержавших апелляционную жалобу Ивановой Н.А. и возражавших против удовлетворения жалобы Матовниковой И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Матовникова И.В. обратилась в суд с иском к ответчику Ивановой Н.А. о признании договора заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, понуждении передать объекты недвижимости, и впоследствии к Погоржельской Л.К. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, с учетом уточнения требований просила: вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к Матовниковой И.В. на жилой дом с КН N, площадью 167 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с КН N, площадью 303 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; обязать Иванову Н.А. передать Матовниковой И.В. указанные жилой дом и земельный участок; признать заключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между Матовниковой И.В. и Ивановой Н.А. от 01 октября 2019 г.; признать недействительным договор купли-продажи от 16 декабря 2019 г. спорных объектов недвижимости, заключенный между Ивановой Н.А. и Погоржельской Л.К.

В обоснование иска указано, что 01 октября 2019 г. она, Матовникова И.В., заключила с Ивановой Н.А. в лице её представителя по доверенности Шелля А. указанный договор и на следующий день, то есть 02 октября 2019 г. подала заявление на государственную регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. 11 октября 2019 г. регистрация права собственности была приостановлена в связи с тем, что Иванова Н.А. 10 октября 2019 г. подала распоряжение об отмене доверенности на имя Шелля А., тем самым, по её мнению, совершив действия, направленные на уклонение от государственной регистрации права собственности. Считает, что действия Ивановой Н.А. являются недобросовестными, поскольку денежные средства по договору уплачены в полном объёме, а недвижимое имущество передано по акту приема-передачи. Кроме того, полагала, что договор купли-продажи от 16 декабря 2019 г. спорных объектов недвижимости, заключенный Ивановой Н.А. с Погоржельской Л.К., является недействительным в силу недобросовестного поведения продавца.

В свою очередь, ответчик Иванова Н.А. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Матовниковой И.В., просила признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 01 октября 2019 г., указав на отсутствие её воли на заключение указанного договора и на мнимость сделки.

Третье лицо Погоржельская Л.К. обратилась с самостоятельными исковыми требованиями к Ивановой Н.А. указав в обоснование требований, что 16 декабря 2019 г. заключила с Ивановой Н.А. договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, исполнив обязательства по договору в полном объёме путём фактического принятия объектов недвижимости и оплаты наличными и кредитными денежными средствами с заключением соответствующих кредитного договора и договора аренды банковской ячейки. С учётом изложенного, просила осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 16 декабря 2019 г. спорных объектов недвижимости, по условиям которого ею приобретены спорные объекты недвижимости.

Судом вынесено указанное выше решение, которым исковые требования Матовниковой И.В. к Ивановой Н.А., Погоржельской Л.К. о признании договора заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, понуждении передать объекты недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования Ивановой Н.А. к Матовниковой И.В. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, оставлены без удовлетворения. Требования третьего лица Погоржельской Л.К. о государственной регистрации, удовлетворены. Произведена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом с КН N, площадью 167 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с КН N, площадью 303 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, к покупателю Погоржельской Л.К. на основании договора купли-продажи от 16 декабря 2019 г., заключенного между Ивановой Н.А. и Погоржельской Л.К. Установлено, что данное решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Отменены обеспечительные меры, принятые определениями судьи Ленинградского районного суда г. Калининграда от 03 февраля 2020 г. и от 28 января 2021 г.

В апелляционной жалобе Матовникова И.В., не соглашаясь с выводами суда, просит решение отменить и вынести новое об удовлетворении заявленных ею исковых требований и об отказе в удовлетворении требований Погоржельской Л.К. В обоснование жалобы ссылается на обстоятельства, которые аналогичны доводам, приведенным в обоснование своих требований. Указывает на недобросовестное поведение продавца Ивановой Н.А., которая изначально заключила с ней в лице своего представителя Шелля А. сделку купли-продажи спорного недвижимого имущества, а затем при исполненной сделке, злоупотребляя правом, отменила доверенность на своего представителя, заключив договор купли-продажи с Погоржельской Л.К., которая в свою очередь не является добросовестным приобретателем данного имущества. Полагает, что суд приняв решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованиям Погоржельской Л.К. фактически вышел за их пределы, поскольку Погоржельской Л.К. были заявлены требования о государственной регистрации договора купли -продажи, для удовлетворения которых правовые основания отсутствуют.

В апелляционной жалобе Иванова Н.А. оспаривает решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных ею встречных исковых требований к Матовниковой И.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 01 октября 2019 года по тем основаниям, что судом не дано оценки тому обстоятельству, что данная сделка была заключена не Ивановой Н.А., а Шелль А., действовавшим в своих интересах; имеет место мнимость и безденежность данной сделки, которая к тому же фактически не исполнена. Кроме того, не дано оценки наличию сговора Шелля А. с Матовниковой И.В., ее сожителем ФИО1., наличию в их действиях злоупотребления правом. Настаивает на отсутствии со своей стороны воли на совершение Шеллем А. с Матовниковой И.В. оспариваемой сделки купли-продажи от 01 октября 2019 года. С учетом изложенного, просит решение в части отказа в удовлетворении ее встречного иска о признании недействительным договора купли-продажи от 01 октября 2019 года отменить и данные требования удовлетворить.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Матовниковой И.В. к Ивановой Н.А., Погоржельской Л.К. о признании договора заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, понуждении передать объекты недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в части удовлетворения требований Погоржельской Л.К. о государственной регистрации, с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении исковых требований Матовниковой И.В. о государственной регистрации перехода права собственности к Матовниковой И.В. на жилой дом с КН N, площадью 167 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с КН N, площадью 303 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 01 октября 2019 г. с учетом соглашения от 12 октября 2019 года, заключенных Матовниковой И.В. с Ивановой Н.А. в лице её представителя по доверенности Шелля А.; а также о признании недействительным договора купли-продажи от 16 декабря 2019 г. указанного выше жилого дома и земельного участка, заключенного между Ивановой Н.А. и Погоржельской Л.К., с возложением на Погоржельскую Л.К. обязанности в течение пятнадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Матовниковой И.В. указанные жилой дом и земельный участок; с отказом в удовлетворении требований Погоржельской Л.К. о государственной регистрации, по следующим основаниям.

Согласно ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

По смыслу закона доверенность является односторонней сделкой.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, ст.550 ГК РФ).

Для сделок с недвижимым имуществом законом предусмотрена обязательная государственная регистрация перехода права собственность на недвижимость.

Так в силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.61).

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Статьей 1 ГК РФ предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При этом, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как следует из материалов дела, 19 июля 2019 года нотариусом Гурьевского нотариального округа Калининградской области Дементьевой Е.Б. была удостоверена доверенность, по условиям которой Иванова Н.А. уполномочивала Шелля А. продать за сумму и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество, в том числе, являющееся предметом заявленных требований: жилой дом с КН N, площадью 167 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с КН N, площадью 303 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Для совершения указанных действий Шеллю А. было предоставлено право быть представителем Ивановой Н.А. в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации Гурьевского городского округа, нотариальной конторе, жилищно-эксплуатационных органах, АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" и его отделах, ФНС, ГКУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг", а также в иных органах, государственных и негосударственных учреждениях; подписывать и подавать от имени Ивановой Н.А. заявления, представлять и получать необходимые сведения, справки и документы, расписываться, при необходимости заключить и подписать договор о задатке, предварительный договор, заключить и подписать договор купли - продажи и передаточный акт, перечислить причитающиеся Ивановой Н.А. на ее расчетный счет в ПАО "Сбербанк России" денежные средства за проданное имущество, передать проданное недвижимое имущество, подписывать и представлять заявления на государственную регистрацию, представлять дополнительные документы и доказательства, подтверждающие наличие оснований для государственной регистрации, вносить изменения в ЕГРН, представлять сведения для внесения изменений в документы, в том числе в правоустанавливающие, в случае наличия в них ошибок и получать их с внесенными изменениями.

Как следует из доверенности, в ней указано, что Иванова Н.А. понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют действительным намерениям Ивановой Н.А.

Данная доверенность была зарегистрирована в реестре N и подписана Ивановой Н.А. в присутствии нотариуса.

Стороны не оспаривают то обстоятельство, что Иванова Н.А. и ее доверенное лицо Шелль А. ранее длительное время - более 10 лет сожительствовали при не зарегистрированном браке. Выдача указанной доверенности, в определенной степени, была обусловлена соглашением относительно приобретенного ими в период совместного проживания имущества, которое они считали общим.

Из материалов дела видно, 01 октября 2019 г. между Матовниковой И.В. и Ивановой Н.А. в лице представителя Шелля А. на основании указанной доверенности был заключен договор купли - продажи спорных объектов недвижимости.

По условиям данного договора Иванова Н.А., выступающая в качестве продавца указанного жилого дома и земельного участка, произвела отчуждение данного имущества в пользу покупателя Матовниковой И.В.

При этом, между сторонами была достигнута договоренность по цене продаваемого имущества, порядку и срокам оплаты его стоимости.

Согласно п. 4 договора стоимость спорных объектов недвижимости составила 4 835 000 руб., расчёт произведен в полном объёме до подачи документов для проведения государственной регистрации перехода права собственности, о чём имеется соответствующая расписка от 01 октября 2019 года, которая не оспорена и недействительной, в том числе по мотиву безденежности, не признана.

В тот же день сторонами по договору был составлен соответствующий передаточный акт.

В судебном заседании Матовникова И.В. и Шелль А. не оспаривали обстоятельства подписания указанного выше договора и передаточного акта, а также расчётов за продаваемое имущество, подтвердив, что денежные средства в размере 4 835 000 руб. были переданы Матовниковой И.В. представителю Ивановой Н.А. - Шеллю А., претензий у сторон не имеется.

02 октября 2019 г. Матовниковой И.В. и Шеллем А. в Управление Росреестра по Калининградской области были представлены документы для государственной регистрации перехода права собственности по указанному выше договору от Ивановой Н.А. к Матовниковой И.В.

Как следует из пояснений стороны Матовниковой И.В. и не оспаривалось Шеллем А., проданные ей Ивановой Н.А. в лице представителя Шелля А. спорные объекты недвижимости были фактически ей переданы, что подтверждается передачей ключей от входной двери в жилой дом, наличие которых у Шелля А. не оспаривалось в суде апелляционной инстанции Ивановой Н.А., а также согласуется с действиями Матовниковой И.В., которой 05 октября 2019 года был заключен договор на разработку дизайн-проекта в отношении указанного жилого дома и согласно квитанции к приходному кассовому ордеру в этот же день произведена оплата по данному договору в размере 25 600 рублей (т.2 л.д. 98-102).

Данные обстоятельства в их совокупности подтверждают доводы о том, что фактически договор купли-продажи от 01 октября 2019 года между продавцом Ивановой Н.А. в лице представителя Шелля А. и покупателем Матовниковой И.В. был исполнен в полном объеме.

Как следует из материалов дела, данная сделка была совершена Ивановой Н.А. в лице представителя Шелля А. при соблюдении принципа свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГК РФ, поскольку выдача Ивановой Н.А. указанной доверенности Шеллю А. на продажу спорного недвижимого имущества, содержащей широкий круг полномочий, объяснения Ивановой Н.А., данные ею 06 декабря 2019 года в ходе доследственной проверки по ее заявлению, о том, что она намерена была реализовать принадлежащее ей имущество, в том числе спорное по настоящему делу, для чего выдала на имя Шелля А. соответствующую доверенность (гражданское дело N 2-750/2020 т. 2 л.д. 213-214), а также переписка Ивановой Н.А. и Шелль А. в период с 08 по 11 октября 2019 года, в которой они согласовывают организацию просмотра потенциальным покупателем принадлежащего Ивановой Н.А. имущества (дело N 2-213/ 2021 т. 2 л.д. 105), свидетельствуют о наличии воли Ивановой Н.А. на продажу спорных объектов недвижимости.

Не смотря на это, учитывая, что указанная сделка купли-продажи от 01 октября 2019 года исполнена, Иванова Н.А., злоупотребляя правом по смыслу ст. 10 ГК РФ, подала нотариусу соответствующее заявление, на основании которого 10 октября 2019 г. распоряжением врио нотариуса Гурьевского нотариального округа Калининградской области N на бланке серии N доверенность от 19 июля 2019 г. на бланке серии N (зарегистрированная в реестре N) была отменена.

11 октября 2019 г. государственная регистрация прав в отношении спорных объектов недвижимости была приостановлена на основании п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" по тем основаниям, что сделка не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки, в частности в договоре отсутствует указание на существенное условие в виде ограничения, предусмотренного статьями 56 и 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в уведомлении указано на отмену 10 октября 2019 г. доверенности, выданной Ивановой Н.А. Шеллю А.

12 октября 2019 г. Ивановой Н.А. в лице представителя по доверенности Шелля А. и Матовниковой И.В. было заключено соглашение, согласно которому пункт 1 договора купли-продажи земельного участка от 01 октября 2019 г. дополнен словами: "Покупатель осведомлен о том, что на земельном участке есть обременения - ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 и 56.1 ЗК РФ - водоохранная зона".

30 октября 2019 г. в Управление Росреестра по Калининградской области поступило заявление от Ивановой Н.А. о прекращении государственной регистрации и возврате ранее представленных для её осуществления документов.

02 декабря 2019 г. в государственной регистрации перехода права собственности от Ивановой Н.А. к Матовниковой И.В. было отказано в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Тот факт, что указанное соглашение от 12 октября 2019 года было заключено представителем Шеллем А. при отмененной Ивановой Н.А. доверенности, которая недействительной не признана, не свидетельствует о не заключенности сделки купли-продажи спорных объектов недвижимости от 01 октября 2019 года, поскольку основанием к приостановлению государственной регистрации перехода права собственности являлась отмена доверенности, которая совершена Ивановой Н.А. при злоупотреблении правом по смыслу ст. 10 ГК РФ.

То обстоятельство, что в договоре купли-продажи от 01 октября 2019 года не было указано на то, что на проданном Матовниковой И.В. земельном участке есть обременения - ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 и 56.1 ЗК РФ - водоохранная зона" не являлось существенным, поскольку могло быть устранено и было устранено посредством заключения указанного соглашения от 12 октября 2019 года.

Не смотря на это, 19 ноября 2019 г. Иванова Н.А., распорядившись к этому времени спорными объектами недвижимого имущества, злоупотребляя правом по смыслу ст. 10 ГК РФ, заключает с Погоржельской Л.К. предварительный договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, в рамках которого получает 50 000 руб. в качестве задатка.