Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 11 апреля 2019 года №33-248/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 апреля 2019 года Дело N 33-248/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Басангова Н.А.
судей Сидоренко Н.А. и Цакировой О.В.
при секретаре Эрендженове М.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Шахбозовой А<...> А<...> к обществу с ограниченной ответственностью "Мицар Плюс" о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мицар Плюс" к Шахбозовой А<...> А<...> о признании договора аренды прекращенным по апелляционным жалобам истца Шахбозовой А.А. и представителя ответчика Маргаряна В.Л. на решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 24 декабря 2018 г.
Заслушав доклад председательствующего, выслушав объяснения истца Шахбозовой А.А. и представителя ответчика Маргаряна В.Л., судебная коллегия
установила:
Шахбозова А.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Мицар Плюс" о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора, мотивируя следующим. 15 ноября 2015 г.между истцом Шахбозовой А.А. (арендодатель) и ответчиком ООО "Мицар Плюс" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, которое было передано по акту приема-передачи в тот же день. Арендная плата по договору составляет 45 000 руб. ежемесячно. Ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по внесению арендной платы. С 15 ноября 2015 г. по 1 мая 2016 г. ответчик выплатил 165 000 руб. Размер задолженности по арендной плате на 15 декабря 2018 г. составил 1365 000 руб.
2 ноября 2018 г. в адрес арендатора направлена претензия об исполнении обязательства по оплате задолженности, которая оставлена ответчиком без ответа.
Ссылаясь на статьи 606, 614, 621 ГК РФ, просила суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 15 ноября 2015 г. по 15 декабря 2018 г. в сумме 1365 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины, а также расторгнуть договор аренды.
ООО "Мицар Плюс" (далее - Общество) предъявило встречный иск к Шахбозовой А.А., в котором указало, что Шахбозова А.А. злоупотребила правом на заключение договора аренды и скрыла от Общества отсутствие полномочий на передачу этого имущества в аренду вследствие его изъятия и передачи для принудительной реализации на торгах. Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 11 февраля 2014 г. удовлетворен иск ПАО "Сбербанк России", обращено взыскание на заложенное имущество Шахбозовой А.А.: <...> и <...>. Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 декабря 2016 г. иск Шахбозовой А.А. удовлетворен, торги по продаже имущества признаны недействительными, спорное имущество передано ТУ Росимущества для проведения повторных торгов. Следовательно, Шахбозова А.А. ограничена в правах на заложенное имущество в силу его изъятия и передачи в ТУ Росимущества для принудительной реализации в целях исполнения указанных решений судов. Ссылаясь на статью 346 ГК РФ, статью 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Общество просило признать договор аренды нежилого помещения от 15 ноября 2015 г. прекращенным.
В судебном заседании истец Шахбозова А.А. поддержала свои исковые требования, в удовлетворении встречного иска просила отказать. Пояснила, что с 2015 г. до настоящего времени ООО "Мицар Плюс" находится в спорном здании аптеки, где осуществляет фармацевтическую деятельность. Поскольку после истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться недвижимостью, договор аренды считается продленным. Арендатор до настоящего времени не предъявлял к ней претензий по поводу заключенного договора аренды.
Представитель ООО "Мицар Плюс" Маргарян В.Л. исковые требования Шахбозовой А.А. не признал, встречные исковые требования считал подлежащими удовлетворению. Пояснил, что Шахбозова А.А. не имеет права на передачу здания аптеки в аренду, поскольку актами о наложении ареста (описи имущества) от04 апреля 2014 г. и от19 октября 2015 г. установлен запрет на его распоряжение. По данной причине арендатор прекратил платить арендную плату.
Представитель ПАО "Сбербанк России" Ботов С.И. оставил решение на усмотрение суда. Пояснил, что после проведенных торгов в 2016 г. задолженность Шахбозовой А.А. перед взыскателем Банком полностью погашена, поэтому ПАО "Сбербанк России" собственного интереса в данном деле не имеет.
Представитель Территориального управления Росимущества в Республике Калмыкия в судебное заседание не явился, в письменном заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, решение оставил на усмотрение суда.
Представитель Управления Федеральной службы судебных приставов России по Республике Калмыкия в судебное заседание не явился.
Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 24 декабря 2018 г. исковые требования Шахбозовой А<...> А<...> удовлетворены частично. Взысканы с общества с ограниченной ответственностью "Мицар Плюс" в пользу Шахбозовой А<...> А<...> задолженность по договору аренды нежилого помещения от15 ноября 2015 г. сумме 330000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 3632,42 руб. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
В апелляционных жалобах:
- истец просит решение суда изменить, взыскать в её пользу задолженность по арендной плате в объеме, заявленном в исковом заявлении. Указывает, что согласно части 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. Выводы суда о том, что переход права собственности к И., выигравшей торги, не повлиял на действие договора аренды от 15 ноября 2015 г., и в то же время вывод суда об истечении срока действия договора аренды в октябре 2016 г. противоречат друг другу. Более того, Обществу выдавались лицензии на осуществление предпринимательской деятельности, в том числе, на основании договора аренды от 15 ноября 2015 г.;
- представитель ответчика Маргарян В.Л. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. Полагает, что Шахбозова А.А. не имела права заключать договор аренды от 15 ноября 2015 г., поскольку ее право собственности было ограничено судебным решением, а спорное имущество 19 октября 2015 г. было изъято судебными приставами во исполнение судебного акта и направлено на принудительную реализацию, должнику объявлен запрет распоряжения имуществом. Договор аренды от 15 ноября 2015 г. заключен после вступления в законную силу судебного акта, согласия Банка на передачу заложенного имущества в аренду истцом не получено. Следовательно, договор в силу пункта 4 статьи 346 ГК РФ, части 2 статьи 40 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является прекращенным. Поскольку решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 декабря 2016 г. иск Шахбозовой А.А. удовлетворен, торги по продаже имущества признаны недействительными, а спорное имущество передано ТУ Росимущества для проведения повторных торгов, истец не вправе требовать арендные платежи. Кроме того, судом нарушены правила подведомственности, поскольку спор возник в отношении объекта предпринимательской деятельности, вследствие этого он носит экономический характер и подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу об изменении судебного решения по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 608 Гражданского кодекса РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
По смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Из материалов дела следует, что Шахбозова А.А. является собственником здания аптеки, общей площадью 549,99 кв.м., и земельного участка, на котором находится объект недвижимости, общей площадью 1082 кв.м., кадастровый номер 08:09:310107:56, расположенных по адресу: <...>.
Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 11 февраля 2014 г., вступившим в законную силу 12 марта 2014 г., обращено взыскание на имущество Шахбозовой А.А., переданное в залог ОАО "Сбербанк России" по договору ипотекиN<...> от12 сентября 2012 г.: здание аптеки и земельный участок по адресу: <...>.
22 марта 2014 г. судебным приставом-исполнителем Целинного РОСП УФССП России по Республике Калмыкия Эдгеевым У.С. возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного листа, выданного по данному делу.
15 ноября 2015 г. между истцом Шахбозовой А.А. (арендодатель) и ответчиком ООО "Мицар Плюс" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения - здания аптеки, расположенного по вышеуказанному адресу. Арендованное имущество было передано в тот же день по акту приема-передачи.
Договор заключен на срок 11 месяцев: с15 ноября 2015 г. по 15 октября 2016 г.
Арендная плата установлена в размере 45 000 руб. в месяц (пункт 5.1 договора).
Обществом выплачены истцу арендные платежи в общей сумме 165000 руб.
Ввиду того, что арендатором допускались нарушения сроков внесения арендных платежей и в неполном объеме, образовалась задолженность, которая в силу статьи 606 ГК РФ подлежит взысканию в пользу арендодателя.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендным платежам за период с 15 ноября 2015 г. по 15 октября 2016 г.
Согласно протоколу заседания единой комиссии о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества Шахбозовой А.А. от 25 мая 2016 г. победителем аукциона признана И.., с которой 30 мая 2016 г. заключен договор купли-продажи.
23 июня 2016 г. за И. зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 102).
Судебная коллегия на основании части 1 статьи 327.1 ГПК РФ с учетом разъяснений, данных в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", обеспечила сторонам возможность представить дополнительные (новые) доказательства.
Суду апелляционной инстанции представителем ответчика Маргаряном В.Л. представлен договор от 30 мая 2016 г. безвозмездного пользования здания аптеки, расположенного адресу: <...>, заключенный между ООО "Мицар плюс" и И.
Следовательно, Обществом и И. были изменены условия договора аренды от 15 ноября 2015 г. посредством заключения нового договора.
Указанное подтверждается справкой Межрайонной ИФНС России N 2 по Республике Калмыкия от 8 апреля 2019 г. N 02-5/02777, согласно которой за 2016 год ООО "Мицар плюс" понесло расходы на аренду помещений в общей сумме 240000 руб., из них Х. - 115000 руб. и Шахбозовой А.А. - 125000 руб.
Таким образом, ответчиком фактически понесены в 2016 году расходы на аренду спорного нежилого помещения, размер которых соотносится с суммами, указанными Шахбозовой А.А. в исковом заявлении.
Учитывая, что спорное имущество выбыло из фактического владения истца, а собственником его с 23 июня 2016 г. являлось другое лицо, с которым Общество заключило договор безвозмездного пользования, оснований для взыскания с ответчика в пользу Шахбозовой А.А. арендной платы после указанной даты не имеется.
В связи с изложенным ссылка истца на статью 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок является несостоятельной. Также не подлежит удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды от 15 ноября 2015 г., поскольку указанный договор прекратил своё действие вследствие заключения между собственником помещения и арендатором нового договора.
Следовательно, Шахбозова А.А. вправе претендовать на получение арендной платы с ответчика с 15 ноября 2015 г. по 22 июня 2016 г.
Согласно представленному истцом расчёту арендатором внесена арендная плата в сумме 165000 руб. Исходя из размера арендной платы, установленной пунктом 5.1 договора, арендодатель обязан было оплатить 45000 рублей * 7 мес. 7 дн. = 325500 руб. Задолженность арендатора составляет 325 500 - 165000 = 160500 руб.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению в части взыскания задолженности по арендным платежам в пользу истца в указанной сумме.
В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных требований, в размере 4410 руб.
В силу пункта 4 статьи 346 Гражданского кодекса РФ в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.
Аналогичная норма закреплена в части 2 статьи 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Указанные нормы закона защищают права залогодержателя, в данном случае - ПАО "Сбербанк России", имеющего преимущественное право на удовлетворение требований перед третьими лицами. ООО "Мицар Плюс" залогодержателем спорного имущества не является. Кроме того, судом установлено, что права Банка при сдаче недвижимости в аренду не были нарушены, поскольку задолженность, взысканная решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 11 февраля 2014 г., погашена в полном объеме.
Пунктом 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 94 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной; ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).
В связи с изложенным ссылка представителя ответчика о том, что договор является прекращенным по мотиву его заключения в нарушение запрета, установленного для Шахбозовой А.А. актами о наложении ареста (описи имущества) от04 апреля 2014 г.и от19 октября 2015 г., не может быть принята во внимание.
Довод жалобы о неподведомственности спора суду общей юрисдикции необоснован, поскольку договор аренды от 15 ноября 2015 г. был заключен Обществом с Шахбозовой А.А. как с физическим лицом. Сама по себе передача нежилого помещения в аренду юридическому лицу не свидетельствует о наличии между сторонами экономического спора.
При таких данных суд пришёл к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска ООО "Мицар плюс".
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 24 декабря 2018 г. в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Мицар Плюс" в пользу Шахбозовой А<...> А<...> задолженности по договору аренды нежилого помещения и судебных расходов изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мицар Плюс" в пользу Шахбозовой А<...> А<...> задолженность по договору аренды нежилого помещения от15 ноября 2015 г. в сумме 160 500 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 4410 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий Н.А. Басангов
Судьи Н.А. Сидоренко
О.В. Цакирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка