Дата принятия: 15 сентября 2020г.
Номер документа: 33-2465/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 сентября 2020 года Дело N 33-2465/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего судьи Жуковой Е.Г.,
судей Гошуляк Т.В., Усановой Л.В.,
при помощнике судьи Захаровой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Усановой Л.В. гражданское дело по иску Мартынова С.А. к Маклашова Ю.В. о понуждении к заключению основного договора на основе предварительного договора купли-продажи, встречному исковому заявлению Маклашова Ю.В. к Мартынову С.А., Леонову С.А. о признании предварительного договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок незаключенными,
по апелляционной жалобе Мартынова С.А. на решение Ленинского районного суда г. Пензы, которым с учетом определения об исправлении описки от 20 июля 2020 г. постановлено:
исковое заявление Мартынова С.А. к Маклашову Ю.В. о понуждении к заключению основного договора на основе предварительного договора купли-продажи от 15.10.2019 - оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление Маклашова Ю.В. к Мартынову С.А., Леонову С.А. о признании предварительного договора купли- продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок от 15.10.2019 незаключенными - удовлетворить.
Признать незаключенным предварительный договор купли- продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок от 15.10.2019, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 3/4 доли на жилой дом, назначение жилое, общей площадью 47 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; 3/4 доли в праве земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилу застройку, общей площадью 649 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, 3/4 долей на земельный участок, общей площадью 230 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, подписанный по доверенности от имени Маклашова Ю.В. Леоновым С.А. и Мартыновым С.А.
Взыскать с Мартынова С.А., Леонова С.А. в солидарном порядке в пользу Маклашова Ю.В. расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 руб.
Проверив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Мартынов С.А. обратился в суд с иском к Маклашову Ю.В., в котором просил обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи 3/4 доли земельных участков кадастровый номер <данные изъяты> и кадастровый номер <данные изъяты> и 3/4 доли дома кадастровой номер <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих ответчику на праве собственности, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 15 октября 2019 г.
В обоснование иска указал, что 15 октября 2019 г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи 3/4 доли земельных участков кадастровый номер <данные изъяты> и кадастровый номер <данные изъяты> и 3/4 доли жилого дома кадастровый номер <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.
По условиям предварительного договора они договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок до 12 ноября 2019 г. включительно. При этом денежные средства в размере 700 000 руб., соответствующие полной стоимости жилого дома, были переданы ответчику, что подтверждается распиской. Срок заключения основного договора наступил, в связи с чем он обратился к представителю ответчика Леонову М.А. для заключения основного договора купли- продажи. Однако, Леонов С.А. сообщил, что доверенность Маклашовым Ю.В. отозвана.
Полагает, что имеются правовые основания для понуждения ответчика к заключению основного договора.
Маклашов Ю.В., не соглашаясь с иском, обратился с встречными исковыми требованиями к Мартынову С.А., Леонову С.А. о признании предварительного договора купли-продажи долей жилого дома и долей земельных участков от 15 октября 2019 г., незаключенным, ссылаясь на то, что он не видел текст предварительного договора, существенные условия предварительного договора с ним не обсуждались, денежные средства по указанному договору ему не передавались.
Также полагает, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, подписанный от его имени Леоновым С.А., является недействительным (ничтожным), поскольку он не соответствует требованиям закона, в связи с тем, что отчуждение долей в праве общей долевой собственности осуществляется только по нотариально удостоверенной сделке, с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ о праве лиц на преимущественную покупку.
По результатам рассмотрения дела судом первой инстанции постановлено вышеприведенное решение. В апелляционной жалобе Мартынов С.В просит об отмене решения и об удовлетворении его исковых требований, а также об отказе во встречном иске о признании предварительного договора незаключенным.
Указывает, что судом первой инстанции при разрешении спора были нарушены нормы материального и процессуального права.
Судом был сделан необоснованный вывод, что они как представители Мартынова С.В. имели возможность заключить основной договор в срок, указанный в предварительном договоре, поскольку Маклашовым Ю.В. были направлены письма лицам, имеющим право преимущественной покупки долей жилого дома и земельного участка только 21 октября 2019 г.
Судом первой инстанции дана неверная оценка письменной расписке, выданной ответчиком. Свою подпись в письменной расписке ответчик не оспаривал, лишь утверждая, что подпись поставил на пустом бланке. Ссылается на то, что бремя доказывания порочности расписки возлагается на выдавшее расписку лицо. Расписка содержит сведения о получении ответчиком денежных средств-700 000 руб., дату выдачи расписки и подписи, то есть все юридически значимые атрибуты. Техническая ошибка в указании даты составления документа не влечет ничтожность расписки и не свидетельствует о неполучении Маклашовым Ю.В. денежных средств. Вопрос о принадлежности подписи должен выясняется путем опроса лица, подписавшего расписку, а в случае оспаривания путем проведения почерковедческой экспертизы, однако Маклашов Ю.В. такого ходатайства не заявлял, как и о проведении технической экспертизы на предмете определения времени составления текста и подписи.
Факты госпитализации Маклашова Ю.В. в наркологическую клинику само по себе не свидетельствуют доказательством наличия у него хронического заболевания, а выводы суда о неадекватности поведения ответчика, не соответствуют действительности.
Так же считает ошибочными выводы в той части, что Маклашов Ю.В. не видел текста договора, существенные условия этого договора с ним не обсуждались, денежные средства он не получал, что явилось основанием для признания договора незаключенным.
Доводы апелляционной жалобы Мартынов С.А., его представитель Македонская Е.А.поддержали в суде апелляционной инстанции.
Маклашов Ю.В. и его представитель Котова Л.В. высказали просьбу об оставлении решения суда без изменения, а апелляционной жалобы без удовлетворения.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания в суд апелляционной инстанции не явились, что в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены состоявшегося по делу решения.
Так в силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены либо изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения установлены по настоящему делу.
Разрешая спор и отказывая Мартынову С.А. в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению основного договора, районный суд исходил из прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором.
Удовлетворяя встречные исковые требования Маклашова Ю. В., заявленные к Мартынову С. А., Леонову С. А. о признании предварительного договора незаключенным, районный суд исходил из прекращения договора в соответствии с п. 6 ст. 426 ГК РФ и того, что истец по встречному иску не видел текста предварительного договора, его не подписывал и не заключал, существенные условия предварительного договора с ним не обсуждались, денежные средства по указанному договору не получал.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, являются противоречивыми и взаимоисключающими и основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Судом установлено, что Маклашову Ю.В., на праве общей долевой собственности принадлежит 3/4 долей в праве на жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 47 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, 3/4 долей в праве на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку, общей площадью 649 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, 3/4 долей в праве на земельный участок, общей площадью 230 кв.м., с кадастровым номером<данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.
Также собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, указанные выше, а именно: на жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 47 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов,, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку, общей площадью 649 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, на земельный участок, общей площадью 230 кв.м., с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, является двоюродная сестра С.Т.С.
Так из материалов дела усматривается, что 15 октября 2019 г. Маклашов Ю.В. выдал нотариально удостоверенную доверенность Мартынову С.А. и Леонову С.А. на право совершения от его имени действий, в том числе на право заключения и подписания предварительного договора, соглашения о задатке, заключения и подписания договора купли-продажи, подписания передаточного акта, получения денег и т.д. (т.1. л.д.7).
В силу ч. 1 ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
По смыслу ч. 2 ст. 154 ГК РФ доверенность является односторонней сделкой, оспаривание которой осуществляется в порядке, предусмотренном для оспаривания сделок.
На основании выданной доверенности Леонов С.А., действовавший от имени Маклашова Ю.В. 15 октября 2019 г. заключил предварительный договор купли-продажи жилого дома и долей земельных участков с Мартыновым С.А., действующим от своего имени, согласно которому продавец ( Маклашов Ю.В.) обязуется продать, а вторая сторона купить в общую долевую собственность 3/4 доли в праве на жилой дом, общей площадью 47 кв.м., 3/4 доли в праве на земельный участок, назначение: площадь 649 кв. м., кадастровый номер: <данные изъяты>, 3/4 доли в праве на земельный участок, назначение: площадь 230 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенные по адресу <адрес>.
Согласно п.2.1. договора продажная цена недвижимого имущества будет составлять 700 000 (семьсот тысяч) рублей, которая уплачена полностью до подписания договора, что подтверждается распиской. ( п.2.2).
В соответствии с п. 6 договора, основной договор купли продажи должен быть заключен до 12 ноября 2019 г. включительно.
Из материалов дела также следует, что указанная доверенность Маклашовым Ю.В. не оспорена, следовательно, выводы суда о не заключении предварительного договора Маклашовым Ю.В. являются ошибочными, поскольку указанное лицо, являясь стороной сделки действовал через своего представителя по доверенности, что не противоречит требованиям гражданского законодательства.
Между тем, согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующей на момент заключения приведенного договора сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Поскольку предварительный договор между представителем Маклашова Ю.В. и Мартыновым С.А. имел целью заключить в последующем основной договор на распоряжение долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, он в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ требовал нотариального удостоверения, как и основной договор.
Между тем, из материалов дела следует, что предварительный договор заключен в простой письменной форме, поэтому по смыслу приведенной нормы закона является ничтожной сделкой.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В связи с тем, что предварительный договор, заключенный между сторонами является ничтожной сделкой, то он не порождает юридических последствий, следовательно, не может быть ни прекращенным, ни исполненным, поэтому выводы суда о прекращении действия предварительного договора являются ошибочными.
Таким образом, решение суда подлежит отмене, а исковые требования Мартынова С.А. о понуждении к заключению основного договора и исковые требования Маклашова Ю.В. о признании предварительного договора прекращенным оставлению без удовлетворения, но по другим основаниям.
Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Пензы от 16 июня 2020 г.и определение этого же суда об исправлении описки от 20 июля 2020 г. отменить, постановить новое решение, которым исковые требования Мартынова С.А. к Маклашову Ю.В. о понуждении к заключению основного договора на основании предварительного договора оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Маклашова Ю.В. к Мартынову С.А. Леонову С.А. о признании предварительного договора незаключенным оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
