Дата принятия: 17 декабря 2018г.
Номер документа: 33-2461/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 декабря 2018 года Дело N 33-2461/2018
"17" декабря 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Ильиной И.Н.
судей Ивановой О.А., Зиновьевой Г.Н.
при секретаре Дерябиной Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Аршиновой Эльзы Анатольевны и ее представителя Ширкиной Ирины Валерьевны на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 05 июня 2018 года, которым исковые требования Аршиновой Эльзы Анатольевны к Щавелеву Александру Сергеевичу, Моисееву Сергею Геннадьевичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав представителя Аршиновой Э.А. Ширкину И.В., поддержавшую апелляционную жалобу, возражения относительно апелляционной жалобы представителя Щавелева А.С. Юсина С.Ю, Моисеева С.Г., судебная коллегия
установила:
Аршинова Э.А. обратилась в суд с иском к Щавелеву А.С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о регистрации права собственности Щавелева А.С. и возврате квартиры в собственность Аршиновой Э.А.
Заявленные требования мотивировала тем, что 27 июля 2017 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. К договору приложен передаточный акт, в котором имеется расписка о получении Аршиновой Э.А. денежных средств в размере 950 000 рублей, однако она денег не получала. Одновременно между сторонами подписано соглашение, по условиям которого после оформления договора купли-продажи Щавелев А.С. обязуется гарантировать пожизненное проживание Аршиновой Э.А. в квартире, оплатить кредит в ПАО "Совкомбанк", проявлять внимание и заботу, а в случае кончины Аршиновой Э.А. все затраты взять на себя. Во исполнение данного соглашения Аршинова Э.А. продолжала проживать в квартире, впоследствии между Щавелевым А.С. и Аршиновой Э.А. произошел конфликт, после которого Аршиновой Э.А. начали поступать звонки от незнакомых лиц с угрозами о ее выселении из квартиры. 04 мая 2017 года Щавелев А.С. продал квартиру Рубцову Н.Е., который впоследствии обратился в суд с иском о выселении Аршиновой Э.А. из квартиры. Обращаясь в суд с иском, Аршинова Э.А. ссылалась на совершение сделки купли-продажи от 27 июля 2017 года под влиянием заблуждения в отношении ее природы, характера возникающих прав и обязанностей по сделке. Фактически ее воля была направлена на установление рентных отношений с ответчиком, она не могла предвидеть, что будет исполнен только договор купли-продажи, воли на заключение которого у истицы не было. Считает, что продажа квартиры ответчиком свидетельствует об отсутствии у него умысла на заключение договора ренты, напротив, его действия были направлены на достижение иного выгодного ему противоправного результата. Аршинова Э.А. была введена в заблуждение относительно отдельных элементов сделки, результатом чего явилось искажение восприятия совершаемых ею действий. При наличии полной информации о содержании сделки, она не стала бы ее заключать.
В процессе рассмотрения дела исковые требования уточнила, просила признать сделку недействительной со ссылкой на п. 2 ст. 179 ГК РФ как заключенную под влиянием обмана со стороны Щавелева А.С. Указала, что после подписания соглашения Щавелев А.С. забрал у нее паспорт. В марте 2016 года у нее умер внук, она находилась в крайне беспомощном состоянии, доверяла ответчику и не могла полагать, что он переоформит договор ренты на договор купли-продажи квартиры. Данный договор она не подписывала, как и расписку о получении денежных средств. Также просила восстановить запись в ЕРГП о праве собственности на квартиру.
К участию в деле в качестве соответчика привлечен Моисеев С.Г., в качестве третьего лица Рубцов Н.Е.
По делу постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе Аршинова Э.А. и ее представитель Ширкина И.В. просят решение суда отменить и принять новый судебный акт. Ссылаются на то, что истец подписала документы не читая, ввиду <данные изъяты> и не осознавала о последствиях сделки, совершенной под влиянием седативного эффекта препаратов при лечении глубокой депрессии, инвалидности и беспомощности. После похорон внука ответчик настаивал, чтобы истец подписала соглашение с гарантией пожизненного проживания и проявления внимания и заботы, запугивал, что если не подпишет, он не будет ей помогать. Считают, что судом не исследована цель соглашения, подготовленного ответчиком. Действия истца по оформлению соглашения последовательно свидетельствовали о желании Аршиновой Э.А. сохранить, а не лишиться недвижимого имущества. Указывают, что оформление первоначально соглашения с последующим заключением договора купли-продажи квартиры прикрывало договор ренты, следовательно, данные сделки суд ошибочно расценивает как самостоятельные. Указывают, что суд необоснованно отклонил ходатайство представителя истца о приобщении к материалам дела квитанции ПАО "Совкомбанк" от 27.06.2016 года о погашении кредита истцом, в связи с чем вывод суда о погашении кредита в августе 2016 года ответчиком является необоснованным. Считают, что покупатель изменил текст договора купли-продажи, исключив условия о пожизненном проживании продавца, поскольку подписи находятся на втором отдельном листе. Полагают, что суд не оценил собранные по делу доказательства и пришел к несостоятельным и необоснованным выводам без учета того, что у Аршиновой Э.А. имелись намерения передать квартиру только после ее смерти и только в том случае, если ответчик будет ухаживать за ней. Подписывая договор, истец полагала, что выражает свою волю на регистрацию права собственности по договору ренты. Такое заблуждение имеет существенное значение, так как совершенная сделка не соответствовала действительному волеизъявлению истца, которая не желала терять единственное жилье. Суд не принял во внимание, что неблагоприятными для истца обстоятельствами, касающимися наличия ряда серьезных заболеваний, пожилого возраста, инвалидности, тяжелых обстоятельств, связанных со смертью внука, воспользовался Щавелев А.С. Судом не дана оценка тому факту, что Щавелев А.С. нигде не работал, изначально имел умысел на хищение квартиры, доказательства наличия у него денежных средств для передачи продавцу не имелось. Судом не установлено, по каким документам Щавелев А.С. действовал от имени Аршиновой Э.А., подготавливая документы (запросы в различные инстанции) для предстоящего договора купли-продажи. Считают, что справка психиатра в копии, которая положена в основу решения суда, не соответствует полноценному заключению психиатрического освидетельствования инвалида 1 группы Аршиновой Э.А., кроме того, не идентифицирована на подлинность и не исследована. В силу изложенного, считают, что судом не в полной мере исследованы фактические обстоятельства по делу и не дана оценка представленным доказательствам.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи от 22 января 1996 года Аршиновой Э.А. принадлежала квартира по адресу: <адрес>.
27 июля 2016 года между Аршиновой Э.А. и Щавелевым А.С. заключен договор купли-продажи данной квартиры, согласно которому Арщинова Э.А. продала Щавелеву А.С. квартиру за 950 000 рублей. Согласно передаточному акту от этого же числа продавец продала, а покупатель принял квартиру. Акт содержит расписку, согласно которой Аршинова Э.А. получила от Щавелева А.С. 950 000 рублей.
09 августа 2016 года произведена государственная регистрация права собственности Щавелева А.С. на квартиру.
04 мая 2017 года Щавелев А.С. заключил договор купли-продажи этой квартиры с Рубцовым Н.Е., цена квартиры в договоре указана в размере 1 000 000 руб., право собственности зарегистрировано за Рубцовым Н.Е. 16 мая 2017 года.
10 июля 2017 года Рубцов Н.Е. заключил договор купли-продажи этой квартиры с Моисеевым С.Г., право собственности зарегистрировано за Моисеевым С.Г. 18 июля 2017 года.
Считая договор купли-продажи недействительной сделкой, истица 7 июля 2017 года обратилась в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры был заключен по добровольному волеизъявлению обеих сторон, с осознанием ими взятых на себя обязательств и правовых последствий, при соблюдении письменной формы договора и достижении сторонами соглашения по всем его существенным условиям, подписан лично продавцом и покупателем, прошел регистрацию права собственности. При этом доказательств заключения сделки под влиянием обмана со стороны ответчика, либо доказательств, свидетельствующих о том, что со стороны ответчика имело место введение стороны истца в заблуждение относительно правовой природы сделки, истцом не представлено.
Между тем суд не принял во внимание процессуальные нормы и не учел, что ссылка в исковом заявлении на нормы материального права не освобождает суд первой инстанции от обязанности на стадии подготовки дела вынести на осуждение вопрос о юридической квалификации спорных правоотношений.
Эта позиция согласуется с позицией, содержащейся в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2016 года N 38-КГ16-8 и от 24 ноября 2015 г. N 33-КГ15-17, в которых указано, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон необходимо иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству"). Определение нормы права, подлежащей применению к спорным правоотношениям, является юридической квалификацией. Наличие или отсутствие в исковом заявлении указания на конкретную норму права, подлежащую применению, само по себе не определяет основание иска, равно как и применение судом нормы права, не названной в исковом заявлении, само по себе не является выходом за пределы заявленных требований. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению. Аналогичные разъяснения изложены в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В соответствии с частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.
Между тем эти требования судом первой инстанции выполнены не были и возникший спор фактически не нашел своего разрешения.
Как видно из искового заявления и пояснений представителей истца, иск направлен на возвращение квартиры в собственность истицы. При этом в качестве основания иска она указывает на то обстоятельство, что подписывая договор купли-продажи, она полагала, что между ней и ответчиком сложатся правоотношения с учетом достигнутой договоренности по сохранению за нею права проживания в квартире, предоставление ей финансовой помощи как при жизни, так и после смерти при организации похорон.
Однако эти доводы судом исследованы не были и оценки не получили.
В связи с этим судебная коллегия предложила сторонам представить дополнительные доказательства и рассмотрела заявленные требования как требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения (поскольку имела место цепочка сделок купли-продажи квартиры), при этом применив к договору купли-продажи квартиры от 27 июля 2016 года, заключенному между Аршиновой Э.А. и Щавелевым А.С., нормы о притворной сделке.
Согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В п.87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
По смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон. Общим правилом является применение закона, относящегося к прикрытой сделке.
Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.
В материалах дела имеется соглашение (без указания даты) о том, что после оформления договора купли-продажи квартиры на Щавелева А.С. он обязуется гарантировать пожизненное проживание Аршиновой Э.А. по адресу: <адрес>, оплатить кредит в Совкомбанке от 02.09.2015 года, проявлять внимание и заботу, в случае кончины Аршиновой Э.А. все затраты на себя берет Щавелев А.С.
Факт подписания этого соглашения сторонами не оспаривается.
В ходе проведения проверки УУП ОП-1 УМВД России по г.Костроме по заявлению Аршиновой Э.А., Щавелев А.С. пояснял, что в феврале 2016 года он познакомился с Аршиновой, она просила ухаживать за ней, за эту услугу она пообещала переписать свою квартиру. Он начал за ней ухаживать. Привозил продукты питания. Летом он ей напомнил про оформление квартиры, на что она еще не была готова. Тогда он перестал с ней общаться, и недели через две она согласилась продать квартиру с условием пожизненного проживания в ней Аршиновой Э.А., а также оказания финансовой помощи в погашении кредита в ПАО "Совкомбанк" и погашении долгов по оплате за жилье и коммунальные услуги. До подписания договора он передал Аршиновой Э.А. стоимость квартиры в оговоренной сумме 950 000 рублей. После оформления договора взаимоотношения сторон продолжались в прежнем режиме, - он регулярно посещал Аршинову Э.А., однако в январе 2017 года она попросила 200 000 рублей на похороны, однако он с суммой не согласился, после этого Аршинова Э.А. перестала с ним общаться.
Аналогичные пояснения он давал и в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела. Так, в судебном заседании 21 августа 2017 года он говорил, что его познакомил с Аршиновой Э.А. Кириллов В.. После того как у Аршиновой Э.А. погиб внук, она попросила Щавелева А.С. помогать ей. Он стал её навещать, привозить продукты. За это Аршинова Э.А. обещала, что квартира после её смерти перейдет Щавелеву А.С. Летом они договорились, что Щавелев А.С. квартиру покупает, дополнительно оплачивает кредит Аршиновой Э.А. и берет на себя обязательства по уходу за Аршиновой Э.А. После этого был подписан сторонами договор купли-продажи, а через месяц после заключения договора - соглашение о пожизненном проживании Аршиновой Э.А. по адресу: г.Кострома, ул. Калиновская, 27-25. Однако в начале 2017 года Аршинова Э.А. стала требовать дополнительные денежные средства, в силу чего произошел конфликт.
Представитель Аршиновой Э.А. Ширкина И.В. в ходе рассмотрения настоящего дела поясняла, что её доверительница полагала, что после заключения договора она останется проживать в квартире, и квартира перейдет к Щавелеву А.С. только после её смерти.
Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, последствием заключения договора купли-продажи квартиры должны быть - переход права собственности на квартиру и фактическая передача квартиры во владение, пользование и распоряжение покупателю, и получение продавцом цены квартиры.
Согласно ст. ст. 209, 210 ГК РФ собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также несет бремя его содержания.
Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, сохранение права пользования проданным жилым помещением может быть установлено только законом. Между тем законом не предусмотрена возможность сохранения бессрочного права пользования проданной квартирой за её продавцом, в данном случае Аршиновой Э.А.
Договором купли-продажи квартиры от 27 июля 2016 года, заключенным между Аршиновой Э.А. и Щавелевым А.С., также не было предусмотрено право каких-либо лиц на проживание в продаваемой квартире.
Между тем из пояснений сторон, показаний свидетеля ФИО16 материалов проверки следует, что квартира Щавелеву А.С. не передавалась, ключей от квартиры как до подписания договора купли-продажи и передаточного акта, так и после их подписания у него не было и он их не требовал, оплату за коммунальные услуги он не осуществлял. В квартире, как до подписания договора, так и после этого момента, проживала Аршинова Э.А., лицевой счет по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги до настоящего времени открыт на неё. Таким образом, передаточный акт квартиры, подписанный сторонами 27 июля 2016 года, не соответствует действительности.
В этом же акте содержится расписка Аршиновой Э.А. о получении ею указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры в размере 950 000 рублей Между тем стороны, в том числе Щавелев А.С. и его представитель Юсин С.Ю. поясняют, что в этот день, в день подписания передаточного акта, денежные средства не передавались. Не подтвердила факт передачи в этот день денежных средств и допрошенная в качестве свидетеля работник филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Костромской области ФИО17 выезжавшая на квартиру для приема документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.
Факт передачи денежных средств до подписания договора, как утверждает Щавелев А.С., доказательствами не подтвержден. Это обстоятельство опровергается и содержанием договора купли-продажи квартиры, в котором указано, что денежные средства уплачиваются продавцом в день подписания договора полностью. Таким образом, до 27 июля 2018 года эти деньги не были переданы, иначе в договоре было бы указано, что на момент его подписания цена оплачена полностью.
Кроме того, об отсутствии у Аршиновой Э.А. намерения продавать квартиру свидетельствует и указание в договоре цены квартиры существенно ниже её рыночной стоимости. Так, стоимость квартиры в договоре купли-продажи стороны определилив размере 950 000 рублей. Между тем эта двухкомнатная квартира общей площадью <данные изъяты>.м находит в центральной части города Костромы. расположена на втором этаже многоквартирного жилого дома со всеми удобствами. Кадастровая стоимость этой квартиры составляет 1 779 469 руб. 90 коп. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Костромской области согласно средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на 2 квартал 2016 года, утв. Приказом Минстроя России от 07.04.2016 N 218/пр. При этом стоимость жилья в Костроме как областном центре была выше этого показателя.
При этом каких-либо оснований для продажи квартиры за практически половину от её стоимости у истицы не имелось, ответчик о наличии причин для такого снижения цены также ничего пояснить не смог.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что у Щавелева А.С. и Аршиновой Э.А. не имелось реального намерения совершить и исполнить договор купли-продажи квартиры в соответствии с предусмотренными в нем условиями.
Между тем исходя из анализа вышеприведенных пояснений сторон, их действий после заключения договора купли-продажи, письменного соглашения (без указания даты) между этими сторонами о том, что после оформления договора купли-продажи квартиры на Щавелева А.С. он обязуется гарантировать пожизненное проживание Аршиновой Э.А. по адресу: <адрес>, оплатить кредит в Совкомбанке от 02.09.2015 года, проявлять внимание и заботу, в случае кончины Аршиновой Э.А. все затраты на себя берет Щавелев А.С., судебная коллегия считает, что стороны имели намерения достигнуть правовых последствий, характерных для договора пожизненного содержания с иждивением. При этом отсутствие даты в этом соглашении значения не имеет, поскольку исходя из пояснений сторон, в том числе и Щавелева А.С., которые он давал в рамках проведения проверки по заявлению Аршиновой Э.А., следует, что такая договоренность была достигнута между сторонами до заключения договора купли-продажи. Это обстоятельство косвенно подтверждает и довод представителя Аршиновой Э.А. о том, что кредит был погашен до заключения договора купли-продажи квартиры в июне 2016 года, что подтверждается приходно-кассовым ордером от 21.06.2016 года.
Согласно ст.601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ст. 602 ГК РФ).
Как следует из пояснений сторон, после заключения договора купли-продажи между ними сложились отношения, характерные для договора пожизненного содержания с иждивением - Аршинова Э.А. осталась проживать в квартире, а Щавелев А.С. оказывал ей помощь и проявлял заботу. Проблемы между сторонами возникли в связи с тем, что ими не был определен объем помощи.
Таким образом, коллегия считает доказанным притворность договора купли-продажи, заключенного 27 июля 2016 года между Аршиновой Э.А. и Щавелевым А.С. и фактическую направленность воли сторон на заключение и исполнение договора пожизненного содержания с иждивением.
Однако признать договор пожизненного содержания с иждивением действительным коллегия не может, поскольку сторонами не была соблюдена его форма, так как в соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (в настоящее время регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество). Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
В ст. 167 ГК РФ указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, Щавелев А.С. не может быть признан собственником спорной квартиры. Соответственно, он не имел права её отчуждать.
В пунктах 34 и 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
В ст. 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Между тем Рубцов Н.Е. и Моисеев С.Г. не могут быть признаны добросовестными приобретателями квартиры.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015 г. содержится разъяснение о том, что о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.
Ни Рубцов Н.Е., ни Моисеев С.Г. квартиру не осматривали, передача квартиры им не осуществлялась, ключи от квартиры не передавались, стоимость квартиры в договорах купли-продажи определена значительно ниже рыночной (950 000 рублей и 1 000 000 рублей при кадастровой стоимости 1 800 000 рублей).
Следовательно, квартира у Моисеева С.Г. может быть истребована.
При таких обстоятельствах коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а заявленные исковых требования подлежащими удовлетворению.
Поскольку квартира до сих пор находится в фактическом обладании Аршиновой Э.А., коллегия полагает возможным восстановить её право собственности на эту квартиру путем погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности на квартиру за Моисеевым С.Г. и восстановлении записи о праве собственности на квартиру Аршиновой Э.А.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 05 июня 2018 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Аршиновой Эльзы Анатольевны удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный 27 июля 2016 года между Аршиновой Эльзой Анатольевной и Щавелевым Александром Сергеевичем.
Вернуть указанную квартиру в собственность Аршиновой Эльзы Анатольевны, погасив в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности на неё за Моисеевым Сергеем Геннадьевичем и восстановив запись о праве собственности Аршиновой Эльзы Анатольевны на эту квартиру.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
