Дата принятия: 25 октября 2017г.
Номер документа: 33-2456/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 года Дело N 33-2456/2017
25 октября 2017 года г.Рязань
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего - Платоновой И.В.
судей- Языковой В.Л., Максимкиной Н.В.
при секретаре Максимовой Ю.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО «Группа компаний «Единство» на решение Советского районного суда г.Рязани от 16 августа 2017 года, которым постановлено:
Исковые требования Кошелевой Нины Юрьевны к ООО «Группа компаний «Единство» о расторжении договора долевого участия, взыскании уплаченной суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27 июля 2012 года №, заключенный между Кошелевой Ниной Юрьевной и ЗАО «Группа компаний «Единство».
Взыскать с ООО «Группа компаний «Единство» в пользу Кошелевой Нины Юрьевны уплаченные по договору денежные средства в размере 5 425 360 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 280 278 руб. 81 коп., штраф в размере 500 000 руб., судебные расходы по оплате госпошлины 3000 руб., а всего 8 208 638 (восемь миллионов двести восемь тысяч шестьсот тридцать восемь) руб. 81 коп.
В удовлетворении оставшейся части иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.
Взыскать с ООО «Группа компаний «Единство» в доход местного бюджета госпошлину в размере 43728 руб. 20 коп.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., объяснения представителя ООО «Группа компаний «Единство» Кандакова И.А., представителей истца Кошелевой Н.Ю. - Кошелева Е.В., Коршунова М.А., Симонова Н.А. судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Кошелева Н.Ю. обратилась в суд с иском к ООО «Группа компаний «Единство» о расторжении договора долевого участия, взыскании уплаченной суммы и процентов за пользование чужими денежным средствами. В обоснование иска указала, что 27 июля 2012 года между ней и ЗАО «Группа компаний «Единство» (в дальнейшем реорганизовано в ООО «Группа компаний «Единство»), действующего от имени и за счёт ООО «Космос», был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По условиям договора Кошелева Н.Ю. получает право на оформление в собственность нежилого помещения строительный номер Н1 общей площадью 123, 09 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: < адрес>. Свои обязательства по уплате цены договора в сумме 5 425 360 руб. в срок до 10 августа 2012 года она выполнила полностью. 23 марта 2016 года был подписан акт приёма-передачи вышеуказанного нежилого помещения. При осмотре данного нежилого помещения были обнаружены не предусмотренные проектом коммуникации, а именно: полипропиленовые и гофрированные трубы с вентилями на них, не являющиеся общими коммуникациями, а обслуживающие одно вышерасположенное помещение. Кроме того, на улице вдоль фасада и окна нежилого помещения размещена лестница в вышерасположенное нежилое помещение. Кошелева Н.Ю. неоднократно обращалась к застройщику с претензиями по поводу устранения возникших недостатков. В виду бездействия ответчика 08 апреля 2016 года было направлено требование о расторжении договора и возврате уплаченной цены. Претензию ответчик не удовлетворил. Поскольку на момент заключения договора долевого участия в строительстве прохождение коммуникаций в вышерасположенное помещение, а также наличие лестницы на второй этаж, проходящей по всему фасаду приобретаемого ею помещения, рабочим проектом не предусматривалось, полагает, что договор долевого участия в строительстве от 27 июля 2012 г. подлежит расторжению, уплаченные денежные средства - возврату. Просила суд расторгнуть договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27 июля 2012 года, заключенный между ЗАО «Группа компаний «Единство» и Кошелевой Н.Ю.; взыскать с ООО «Группа компаний «Единство» в её пользу уплаченную по договору сумму в размере 5 425 360 руб., а также проценты за пользование денежными средствами за период с 09 августа 2012г. по 09 июня 2016г. в сумме 5 540 377 руб. 63 коп.
Определением суда от 21 июня 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство строительного комплекса Рязанской области.
Суд, рассмотрев заявленные требования, вынес указанное решение.
В апелляционной жалобе ООО «Группа компаний «Единство» просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Согласно доводам жалобы, вывод суда о том, что группа компаний должна нести ответственность перед истцом, противоречит материалам дела и нормам материального права. Ответчик, заключая договор с истцом, действовал на основании агентского договора, который, в свою очередь, был заключен ООО «Группа компаний «Единство» и ООО «Космос», являющегося застройщиком дома, в котором истцом проинвестировано строительство нежилого помещения. На указанный договор имелась ссылка в договоре долевого участия, ответчик действовал от имени и по поручению застройщика, что в силу ст.1005 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает его ответственность перед инвестором. Кроме того, апеллятор находит, что заключение экспертизы, положенное в основу решения суда, о наличии недостатков в построенном помещении, нельзя признать обоснованным. Также судом не решен вопрос о судьбе объекта недвижимости, являющимся предметом спора. Взыскивая с ответчика сумму по договору долевого участия, суд не указал подлежит ли передаче в чью-либо пользу нежилое помещение.
Истец Кошелева Н.Ю., представители третьего лица Министерства строительного комплекса Рязанской области в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли, причина их неявки не известна, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В суде апелляционной инстанции представитель ООО «Группа компаний «Единство» Кандаков И.А. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители истца Кошелевой Н.Ю.- Кошелев Е.В., Коршунов М.А., Симонов Н.А. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Проверив решение суда судебная коллегия полагает, что имеются оснований для его отмены.
В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.
Судебная коллегия полагает, что указанные нарушения были допущены судом первой инстанции при рассмотрении заявленного спора.
Судом установлено, что 27 июля 2012 года между ЗАО «Группа компаний «Единство» (агент застройщика), действующего от имени и за счет ООО «Космос» (застройщик), и Кошелевой Н.Ю. (участник), был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, по условиям которого ответчик обязался в срок до 31 марта 2016 года передать истцу для государственной регистрации права собственности нежилое помещение, строительный номер Н1, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: < адрес> общей площадью 123, 09 кв.м., а участник обязался до 10 августа 2012 года оплатить 5 425 360 руб.
09 августа 2012 года Кошелева Н.Ю. перечислила Обществу денежные средства в размере 5 425 360 руб.
21 октября 2015 года в отношении объекта капитального строительства: < адрес> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
20 ноября 2015 года Кошелева Н.Ю. обратилась к генеральному директору ООО «Группа компаний «Единство» с претензией, в которой указала, что в строящемся нежилом помещении, без согласования в ней, проведены канализационные трубы.
23 марта 2016 года Кошелева Н.Ю., при подписании акта приема-передачи с ООО «Группа компаний «Единство», действовавшего от имени за счет ООО «Космос», нежилого помещения Н41 (строительный номер Н1), общей площадью 122, 8 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, в отдельной претензии указала на имеющиеся в нежилом помещении недостатки, а именно: наличие построенной перед окном лестницы, которая препятствует освещению, и проходящих под потолком водопроводных трубах, которые обслуживают вышерасположенное помещение.
08 апреля 2016 года Кошелева Н.Ю. вновь обратилась к генеральному директору ООО «Группа компаний «Единство» с претензией, в которой указала, что при осмотре принятого ею нежилого помещения обнаружено, что в нем проведены коммуникации - полипропиленовые и гофрированные трубы с вентилями на них, не являющимися общими коммуникациями, а обслуживающими вышерасположенное помещение. Кроме того, на улице вдоль фасада построена лестница в вышерасположенное нежилое помещение. Указанные изменения, на момент заключения договора инвестирования, проектом не предусматривались и были осуществлены после фактического окончания строительства. Просила суд расторгнуть договор долевого участия в строительстве от 27 июля 2012г. № и вернуть уплаченные денежные средства.
Ответа на претензию истца от ООО «Группа компаний «Единство» не поступило.
01 июня 2016 года Межрайонной ИФНС России №2 по Рязанской области Общество с ограниченной ответственностью «Космос» снято с учета в связи с прекращением деятельности юридического лица.
Согласно выводов комиссии экспертов ООО «Исследовательский центр строительных изделий и конструкций» от 19 мая 2017 года №, при строительстве нежилого помещения Н41 (строительный номер Н1) по адресу: < адрес> допущено существенное отступление от проектной документации, в указанном нежилом помещении имеются существенные недостатки и оно не соответствует обязательным нормам строительных норм и правил.
Проектной документацией на строительство многоквартирного жилого дома, представленной на государственную строительную экспертизу не предусматривалось размещение в цокольном этаже никаких нежилых помещений общественного назначения. Также в проектной, и разработанной на её основе рабочей документации на строительство объекта капитального строительства, отсутствует устройство лестничного марша, идущего из лоджии нежилого помещения, расположенного на первом этаже объекта, над нежилым помещением Н41 и канализационных труб, расположенных непосредственно над нежилым помещением Н41, проходящих под потолком транзитом через всё нежилое помещение.
Кроме того, в результате обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций и внутренних инженерных коммуникаций нежилого помещения Н41 экспертами установлено, что: 1) при устройстве наружных несущих стен цокольной части были применены сборные бетонные фундаментные стеновые блоки, что является нарушением п.7.3. СНиП 3.03.01-87 и проектных решений, принятых в разделе «Конструктивные и объемно-планировочные решения» - «КР» проектной документации; 2) при устройстве кирпичной кладки стен цокольной части толщина горизонтальных растворных швов составляет от 14 до 24 мм, толщина вертикальных растворных швов составляет от 2 до 16 мм, что является нарушением требований п.7.6 СНиП 3.03.01-87; 3) наружные стены и монолитный железобетонный пояс в большом помещении промерзают, в результате образования конденсата и изморози на внутренней поверхности стен, кирпичной кладки, бетонных блоков проявляются соляные пятна, что свидетельствует о нарушении требований п.9.18 СНиП 31-01-2003; 4) нежилое помещение Н41 не оснащено системой естественной приточно-вытяжной вентиляции; 5) в коридоре нежилого помещения Н41 не установлен отопительный прибор - радиатор FKO 22500 - 400, установка которого предусмотрена на листе «ОВ-3» проектной документации; 6) под потолком по всей длине коридора проложены канализационные трубы - опуски из нежилого помещения первого этажа, расположенного непосредственно над нежилым помещением Н41, проходящие под потолком транзитом через Нежилое помещение Н41, что является грубым нарушением п.17.10 СНиП 2.04.01-85 и п.8.2.9 СП 30.133330.2012.
Разрешая заявленные требования, учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО «Группа компаний «Единство», действовавшее при заключении договора долевого участия с истцом от своего имени и за счет застройщика ООО «Космос» должно нести ответственность перед Кошелевой Н.Ю. за передачу ей объекта долевого строительства ненадлежащего качества. При этом суд принял во внимание п.8.1 договора участия в долевом строительстве, согласно которому Агент обязан передать Участнику нежилое помещение, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, так как он противоречит обстоятельствам дела и нормам материального права.
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (пункт 2 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ).
Пунктом 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ установлено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства.
Согласно п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Судом установлено, 27 июня 2012 между ЗАО «Группа компаний «Единство» (агент) и ООО «Космос» (принципал) заключен агентский договор № А-12-002.
Согласно п.1.1 договора по настоящему договору Агент обязуется от имени за счет Принципала совершать юридические и иные юридически значимые действия, связанные со строительством многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой по адресу: г.Рязань, ул.Электрозаводская, д.87.
В целях реализации поручения Принципала Агент вправе совершать следующие действия: подписывать и заключать договоры участия в долевом строительстве, инвестиционные и иные договоры по привлечению денежных средств на строительство объекта от имени Застройщика; по письменному указанию Принципала получать денежные средства от участников, инвесторов, согласно заключенным договорам и передавать их Принципалу; письменным указанием Принципал вправе приостановить данное полномочие Агента и самостоятельно получать денежные средства участников, инвесторов до следующего указания; совершать все юридически значимые и иные необходимые действия по исполнению договоров, заключенных от имени Принципала ; представлять интересы Принципала в органах государственной власти, местного самоуправления перед иными третьими лицами; иные необходимые действия, направленные на достижение цели- надлежащее строительство объекта (п.1.1.1) С каждого платежа по оплате площади конкретного объекта долевого строительства или инвестирования Агент получает вознаграждение в размере 0, 5% от суммы платежа ( п.3.3).
Пункт 1.1.2 Договора предусматривает, что в результате исполнения данного поручения Агентом права и обязанности перед третьими лицами возникают у Принципала.
Ответственность Агента предусмотрена п.4.3 Договора, согласно которому первый несет ответственность за правильность заключения договоров с участниками и инвесторами, в том числе описание конкретного объекта недвижимости ( адрес, размер площадей), установление размера и порядка платежей, а также за надлежащим исполнением своих обязанностей по заключенным договорам.
Таким образом, анализ положений агентского договора во взаимосвязи с приведенными нормами материального права свидетельствуют о том, что ответственность перед истцом Кошелевой Н.Ю. по передаче ей объекта строительства надлежащего качества должен нести застройщик, которым ответчик ООО «Группа компаний «Единство» не является.
Пункт 8.1 Договора долевого участия не свидетельствует об обратном, так как его надлежит рассматривать в совокупности с агентским договором, о наличии которого истец была поставлена в известность, что прямо свидетельствует из вводной части Договора долевого участия и Акта приема-передачи от 23 марта 2016 года. Указанный пункт предусматривает передачу Агентом застройщика участнику объекта надлежащего качества, однако анализ указанных договоров свидетельствует о том, что данное качество должен обеспечить застройщик, как лицо непосредственно возводившее объект строительства в соответствии с проектной документацией, и несущее за это ответственность в соответствии с положениями Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Доказательств о том, что застройщиком является ответчик, в материалы дела не представлено.
Вывод суда, согласно которому ООО «Группа компаний «Единство» действовало от своего имени, но за счет ООО «Космос», что, в силу ст.1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, дает возможность возложения на него ответственности за надлежащее выполнение обязанностей по договору долевого участия, противоречит и условиям агентского договора, и условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, которые прямо указывают, что ответчик действовал от имени и за счет застройщика.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что судом необоснованно удовлетворены исковые требования Кошелевой Н.Ю. и на ООО «Группу компаний «Единство» возложена обязанность за передачу ей объекта недвижимости ненадлежащего качества.
Исходя из изложенного судебная коллегия находит, что решение районного суда подлежит отмене, в иске Кошелевой Н.Ю. к ООО «группа компаний «Единство» о расторжении договора долевого участия и взыскании денежных средств следует отказать.
Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Советского районного суда г.Рязани от 16 августа 2017 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым Кошелевой Нине Юрьевне к ООО «Группа компаний «Единство» о расторжении договора долевого участия, взыскании уплаченной суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами- отказать
Председательствующий-
Судьи -
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
