Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 23 ноября 2018 года №33-2446/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 ноября 2018 года Дело N 33-2446/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Хапачевой Р.А.,
судей: Козырь Е.Н. и Шишева Б.А.
при секретаре: Добриной Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Кочетковой Галины Григорьевны на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 03 августа 2018 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Кочетковой Галины Григорьевны к Лазареву Ивану Евгеньевичу, Лазаревой Алене Ивановне, действующей в интересах несовершеннолетних детей - Лазаревой Карины Ивановны и Лазаревой Кристины Ивановны, о переводе на прав и обязанностей покупателя на ? долю одноэтажного жилого дома общей площадью 91,2 кв.м, с кадастровым номером N и ? долю земельного участка площадью 460 кв.м с кадастровым номером N расположенных по адресу: <адрес>, отказать.
Заслушав доклад председательствующего - судьи Хапачевой Р.А., объяснения истца Кочетковой Г.Г. и ее представителя по доверенности Миш Ф.Д., поддержавшей доводы жалобы, мнения ответчиков Лазарева И.Е., Лазаревой А.И., и их представителя по доверенности Совмиз Р.Д., представителя третьего лица Гиренко О.Г. по доверенности Карпенко К.С., полагавших решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными, судебная коллегия
установила:
Кочеткова Г.Г. обратилась в суд с требованием к Лазареву И.Е., Лазаревой А.И., действующей в интересах несовершеннолетних Лазаревой К.И., Лазаревой К.И. о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности в связи с нарушением преимущественного права покупки доли в общей собственности.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником ? доли одноэтажного жилого дома общей площадью 91,2 кв.м, с кадастровым номером N и ? доли земельного участка, общей площадью 460 кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 25.05.1981, а также на основании свидетельств о государственной регистрации права N от 25.12.2007 и N от 22.10.2014.
Вторым собственником ? доли на вышеназванные жилой дом и земельный участок являлась Гиренко О.Г.
30.03.2018, после получения выписки из ЕГРН истцу стало известно о том, что Гиренко О.Г. продала свою долю в праве общей долевой собственности ответчикам по 1/8 доле каждому на основании договора купли-продажи от 26.01.2018.
Гиренко О.Г. дважды направляла в адрес истца предложения приобрести у нее доли в домовладении и земельном участке, в которых обращалось внимание на то, что предоставление истцу рассрочки либо заключение договора мены не рассматривается.
26.01.2018 между Гиренко О.Г. и ответчиками заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом.
28.02.2018 вышеназванный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Из выписки ЕГРН в графе "ограничение прав и обременение объекта недвижимости" от 27.03.2018 на ? долю одноэтажного жилого дома общей площадью 91,2 кв.м, с кадастровым номером N и ? долю земельного участка площадью 460 кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, которую Гиренко О.Г. продала ответчикам, установлено обременение "ипотека в силу закона с 02.02.2018, срок ограничения не определен".
Истец полагает, что данной сделкой нарушено ее право на приобретение в собственность вышеуказанного недвижимого имущества, как собственника ? доли, имеющего преимущественное право покупки продаваемой доли.
Истец указывает, что Гиренко О.Г. нарушила ее права, тем, что она предоставила ответчикам рассрочку платежей по данному договору, в которой истцу было отказано.
В связи с чем, истец просила о переводе прав и обязанностей покупателя на ? долю одноэтажного жилого дома общей площадью 91,2 кв.м., с кадастровым номером N и ? долю земельного участка площадью 460 кв.м., с кадастровым номером N расположенных по адресу: <адрес>.
Суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Кочеткова Г.Г. просит решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 03.08.2018 отменить, как незаконное и необоснованное, и принять по делу новое решение, которым удовлетворить ее исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов жалобы истец указывает, что суд первой инстанции не учел, что от своего права на преимущественную покупку вышеуказанного имущества она не отказывалась, порядок расчета был предложен только в одном варианте, без предоставления рассрочки платежей, однако ответчиками было приобретено указанное имущество именно на таком условии.
В своих возражениях, на апелляционную жалобу ответчики Лазарев И.Е., Лазарева А.И указывают на необоснованность доводов истца, их несоответствие фактическим обстоятельствам дела. Просят оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, выслушав мнение явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Из материалов дела следует, что Кочеткова Г.Г. является собственницей ? доли одноэтажного жилого дома общей площадью 91,2 кв.м с кадастровым номером N и ? доли земельного участка площадью 460 кв.м с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N от 25.12.2007 и N от 22.10.2014.
Гиренко О.Г. являлась сособственником ? доли вышеназванного имущества.
10.11.2017 Гиренко О.Г. направила в адрес Кочетковой Г.Г. уведомление о намерении продать за 900 000 рублей свои доли в указанном домовладении и земельном участке.
22.11.2017 Кочеткова Г.Г. направила в адрес Гиренко О.Г. ответное уведомление, в котором изложила предложение о заключении договора мены ? доли одноэтажного жилого дома и ? доли земельного участка, принадлежащих Гиренко О.Г. на автомобиль Merecedes Benz С180, 2011 года выпуска или на равноценную квартиру. В случае несогласия с предложенными вариантами, Кочеткова Г.Г. предложила Гиренко О.Г. обсудить иные способы приобретения ее доли в объектах недвижимости.
27.11.2017 Гиренко О.Г. направила в адрес Кочетковой Г.Г. ответное уведомление, в соответствии с которым приобретение ее доли жилого дома и земельного участка, считает возможным только путем оплаты истцом полной стоимости.
07.12.2017 Гиренко О.Г. повторно направила в адрес истца письмо, в котором указала, что не согласна на обмен.
26.01.2018 Гиренко О.Г. заключила с Лазаревым И.Е. и Лазаревой А.И. нотариальный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом N 01АА0558533, в соответствии с которым Гиренко О.Г. продала ответчикам свою ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно п. 2.6 договора купли-продажи, расчет производится следующим образом: собственные средства Лазаревой А.И., Лазарева И.Е., Лазаревой К.И. и Лазаревой К.И. в размере 466 974 рублей уплачены до подписания настоящего договора; сумма в размере 433 026 рублей будет перечислена Пенсионным Фондом Российской Федерации в течение 60 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении распоряжения средствами материнского капитала (серия МК-5 N от 12.07.2013) на счет Гиренко О.Г., банковские реквизиты: N, открытый в доп. офисе N ПАО "Сбербанк России", кор. счет банка N, БИК N
Согласно п. 2.5 договора купли-продажи, Лазарева А.И. обязуется обратиться с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на счет Гиренко О.Г. в течение 5 рабочих дней после регистрации права по настоящему договору в ЕГРН.
Согласно материалам дела, для государственной регистрации перехода права собственности был представлен вышеназванный договор купли-продажи, и, 02.02.2018 указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно графе "ограничение прав и обременение объекта недвижимости" в выписке ЕГРН от 27.03.2018 на ? долю одноэтажного жилого дома общей площадью 91,2 кв.м, с кадастровым номером N и ? долю земельного участка площадью 460 кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, которую Гиренко О.Г. продала ответчикам, установлено обременение "ипотека в силу закона с 02.02.2018; срок ограничения не определен".
Статья 246 ГК РФ определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 этого же кодекса.
Названная статья при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1) и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2).
По смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел возможность приобретения указанных долей на условиях, указанных в договоре.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что Гиренко О.Г. были предприняты необходимые меры по исполнению надлежащим образом возложенной на нее обязанности по уведомлению истца как сособственника о продаже доли в праве собственности на спорное имущество, а истцом в свою очередь не было реализовано ее преимущественное право покупки продаваемой Гиренко О.Г. доли.
Кроме того, суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств наличия своей платежеспособности на приобретение спорной доли жилого дома и земельного участка на момент заключения договора купли-продажи долей между Гиренко О.Г. и ответчиками, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Кочетковой Г.Г. исковых требований.
Судебная коллегия не может согласить с таким выводом суда первой инстанции ввиду следующего.
В соответствии со ст.ст. 209, 246, 250 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В уведомлении, полученном истцом указано, что Гиренко О.Г. имеет намерение продать за 900 000 рублей свою долю в жилом доме и земельном участке, расположенных по адресу: <адрес>. Кроме того, Гиренко О.Г. указывает на то, что снижать цену она не намерена, и договор купли-продажи с рассрочкой платежа просит не предлагать.
22.11.2018 истец направила ответное уведомление в адрес Гиренко О.Г., в котором указала, что имеет желание, в рамках своего права, приобрести ? долю жилого дома и земельного участка. При этом указав, что ей необходимо время для сбора указанной суммы. В качестве консенсуса, ею было предложено заключить договор мены на автомобиль или на равноценную квартиру.
05.12.2017 Гиренко О.Г. направила Кочетковой Г.Г. ответное уведомление, в котором повторно указала, что предлагает приобрести долю недвижимости только за наличный расчет, и указала, что договор купли-продажи с рассрочкой платежа или мены заключать не намерена.
Других писем и уведомлений истец не получала. Доказательств, подтверждающих направление иных уведомлений, в материалах дела не имеется.
Таким образом, истец от своих прав на преимущественную покупку ? доли жилого дома и земельного участка не отказывалась, порядок расчетов Гиренко О.Г. был предложен только в одном варианте и одним способом - оплата наличными денежными средствами, сведений о том, что указанную долю можно приобрести с отсрочкой или рассрочкой платежа на определенный срок ей не сообщалось. Напротив неоднократно указывалось, что такой способ оплаты как рассрочка платежей для Гиренко О.Г. не приемлем.
Между тем, как следует из вышеприведенного п. 2.6. договора купли-продажи, заключенного 26.01.2018 между Гиренко О.Г. и ответчиками следует, что оплата производилась с рассрочкой платежа, а отчуждаемое имущество будет находиться в залоге.
В выписке из ЕГРН, которую истец получила 28.03.2018 также указано, что Гиренко О.Г. продала ? долю жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в графе "ограничения или обременения" указано - ипотека в силу закона с 02.02.2018. Срок ограничения или обременения не определен.
Из выше изложенного следует, что при продаже ? доли жилого дома и земельного участка денежные средства были получены частями с рассрочкой оставшейся суммы на два месяца - 60 дней.
Таким образом, продавец отклонил просьбу истца о предоставлении ей рассрочки, предоставив такую возможность другому покупателю, чем нарушил ее преимущественное право на приобретение ? доли жилого дома и земельного участка, поскольку продажа доли была осуществлена не на равных условиях с покупателями.
Таким образом, решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 03.08.2018 следует отменить как принятое с нарушением норм материального права, и вынести по делу новое решение, которым исковые требования Кочетковой Г.Г. удовлетворить.
Разрешая требования, судебная коллегия учитывает, что при надлежащем уведомлении у Кочетковой Г.Г. имелась возможность для выкупа у Гиренко О.Г. принадлежащей ей доли в спорном жилом помещении и земельном участке, так как денежные средства для этого у нее имелись и выкуп указанных долей был в ее интересах (л.д.17).
Кроме того, коллегией установлены обстоятельства, касающиеся максимального обеспечения баланса интересов участников спора. Принято во внимание, что при продаже одним из сособственников своей доли постороннему лицу закон учитывает, что остальные участники общей собственности объективно заинтересованы в сокращении числа сособственников и в увеличении своих долей, поскольку это облегчает совместное использование общего имущества. Именно поэтому им предоставляется преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). При продаже одним из сособственников своей доли постороннему лицу закон учитывает, что остальные участники общей собственности объективно заинтересованы в сокращении числа сособственников и в увеличении своих долей, поскольку это облегчает совместное использование общего имущества. Поэтому им предоставляется преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Из пояснений истца Кочетковой Г. Г. следует, что много лет отчуждаемой ? долей собственности третье лицо Гиренко О. Г. не пользовалась, в ее половине домовладения проживали квартиранты, бремя содержания своей половины продавец осуществляла ненадлежащее. По указным причинам крышу и фундамент домовладения, нуждающиеся в капитальном ремонте, невозможно отремонтировать.
Ответчики Лазаренко И. Е., Лазаренко А. И. и их несовершеннолетние дети в приобретенной доле домовладения не проживают. Зарегистрированы и фактически проживают в Ростовской области, что следует из их пояснений и представленных копий паспортов, где местом регистрации значится Ростовская область. Сведений о том, что с даты приобретения доли и до возникновения судебного спора ответчиками производились какие-либо улучшения приобретенного недвижимого имущества суду не предоставили.
В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции истец подтвердила наличие денежных средств в необходимом размере, представив сведения о перечислении на лицевой (депозитный) счет Управления судебного департамента Республики Адыгея денежных средств в обеспечение исковых требований в сумме 932 500 рублей.
С учетом установленных обстоятельств, судебная коллегия полагает, что истцом соблюдены условия для перевода на нее прав и обязанностей покупателей Лазарев И.Е., Лазаревой А.И., действующих в интересах несовершеннолетних детей - Лазаревой К.И. и Лазаревой К.И. ? долей в праве собственности на долю одноэтажного жилого дома общей площадью 91,2 кв.м, с кадастровым номером N и ? долю земельного участка площадью 460 кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес> и взыскать с истца в пользу ответчиков денежные средства в счет приобретения указанных долей в размере 900 000 рублей.
Из текста договора, заключенного между Гиренко О.Г. и ответчиками следует, что ответчиками частично оплачена стоимость долей в спорном имуществе в размере 433 026 рублей за счет средств материнского капитала, перечисленных ответчикам пенсионным органом. Судебная коллегия полагает, что при переводе прав и обязанностей покупателей на истца средства материнского капитала должны быть возвращены в Управление Пенсионного фонда путем перечисления указной суммы Управлению пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в ОПФР по Ростовской области из средств, внесенных истцов в счет обеспечения исковых требований (л.д. 101-102).
Кроме того, право лица, получившего государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, не может считаться прекращенным, поскольку, как установлено по делу, нельзя считать, что средствами материнского (семейного) капитала ответчики не распорядились. В связи с этим денежные средства подлежат возврату в пенсионный орган, поскольку цели создания государством условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь, достигнуты не были, при этом отсутствие в Федеральном законе от 29.12.2006 N 256-ФЗ нормы, регулирующей спорные правоотношения, не должно влиять на права лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки; возвращенные в федеральный бюджет денежные средства не исключают их использование ответчиками по направлениям, предусмотренным ч. 3 ст. 7 Федерального закона N 256-ФЗ, в будущем.
В соответствии с изложенным, Лазарева Т.И. подлежит восстановлению в правах на получение средств материнского (семейного) капитала.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 03 августа 2018 года отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования Кочетковой Галины Григорьевны к Лазареву Ивану Евгеньевичу, Лазаревой Алене Ивановне, действующих в интересах несовершеннолетних детей - ФИО22, о переводе на прав и обязанностей покупателя на ? долю одноэтажного жилого дома общей площадью 91,2 кв.м., с кадастровым номером N и ? долю земельного участка площадью 460 кв.м, с кадастровым номером N расположенных по адресу: <адрес>, удовлетворить.
Перевести на Кочеткову Галину Григорьевну права и обязанности покупателей Лазарева Ивана Евгеньевича, Лазаревой Алены Ивановны, действующих в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей ФИО23 по договору купли-продажи, заключенному 26 января 2018 года между Гиренко Галиной Григорьевной (продавцом) и Лазаревым Иваном Евгеньевичем, Лазаревой Аленой Ивановной (покупатели).
Признать за Кочетковой Галиной Григорьевной право собственности на ? долю одноэтажного жилого дома общей площадью 91,2 кв.м., с кадастровым номером N и ? долю земельного участка площадью 460 кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес> в порядке перевода на нее прав и обязанностей по договору купли-продажи от 26 января 2018 года.
Прекратить право собственности и право пользования Лазарева Ивана Евгеньевича, Лазаревой Алены Ивановны, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3, на ? доли одноэтажного жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
Взыскать с Кочетковой Галины Григорьевны в пользу Лазарева Ивана Евгеньевича, Лазаревой ФИО7, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3, денежные средства в счет уплаты стоимости ? доли одноэтажного жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей.
Внесенные Кочетковой Галиной Григорьевной для обеспечения заявленных требований на лицевой (депозитный) счет Управления Судебного департамента в Республике Адыгея денежные средства направить в счет погашения взысканной с суммы в связи с переводом на нее прав и обязанностей покупателя.
Управлению Судебного департамента в Республике Адыгея перечислить внесенные Кочетковой Галиной Григорьевной на лицевой (депозитный) счет на обеспечение исковых требований средства:
в сумме 466 974 (четыреста шестьдесят шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля перечислить ФИО1, ФИО6, ФИО2 и Лазаревой Кристине Ивановне в равных долях, либо с их письменного согласия на счет одного из них. Для перечисления средств ФИО1, ФИО6 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Лазаревой Карины Ивановны и Лазаревой Кристины Ивановны следует обратиться с письменным заявлением в Управление Судебного департамента в Республике Адыгея и предоставить реквизиты банковского счета для перевода средств;
в сумме 433 026 (четыреста тридцать три тысячи двадцать шесть) рублей перечислить Управлению Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в ОПФР по <адрес> (л/c N ИНН N КПП N N Р/счет N) 433 026,
в сумме 32 500 (тридцать две тысячи пятьсот) рублей возвратить Кочетковой Галине Григорьевне, как излишне внесенные средства. Для перечисления средств Кочетковой Г. Г. следует обратиться с письменным заявлением в Управление Судебного департамента в Республике Адыгея и предоставить реквизиты банковского счета для перевода средств.
Восстановить права Лазаревой Алены Ивановны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" в размере 408 960 (четыреста восемь тысяч девятьсот шестьдесят) рублей 50 копеек по Сертификату на материнский (семейный) капитал N N от 16 июля 2013, выданный отделом ПФР <адрес>.
Настоящее решение является основанием для погашения записей о государственной регистрации права собственности Лазарева Ивана Евгеньевича, Лазаревой Алены Ивановны, ФИО24 по договорам купли-продажи N<адрес>3-<адрес> от 26.01.2018, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 02.02.2018 на ? доли одноэтажного жилого дома общей площадью 91,2 кв.м, с кадастровым номером N и ? доли земельного участка площадью 460 кв.м, с кадастровым номером N в равных долях на каждого, расположенных по адресу: <адрес>; а также для регистрации права собственности Кочетковой Галины Григорьевны на ? доли одноэтажного жилого дома общей площадью 91,2 кв.м, с кадастровым номером N и ? доли земельного участка площадью 460 кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>.
Председательствующий: Р.А. Хапачева
Судьи: Е.Н. Козырь
Б.А. Шишев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка