Дата принятия: 20 августа 2019г.
Номер документа: 33-2435/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2019 года Дело N 33-2435/2019
от 20 августа 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Фоминой Е.А.,
судей: Ячменевой А.Б., Нечепуренко Д.В.,
при секретаре Кутлубаевой К.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя истца муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска Котляровой Марии Владимировны на решение Советского районного суда г. Томска от 22.05.2019,
по делу по иску муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к Сторожевых Валентине Николаевне о взыскании задолженности по арендной плате и пене.
Заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., судебная коллегия
установила:
Муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска обратилось в суд с иском к Сторожевых В.Н., в котором просило взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.07.2018 по 30.09.2018 в размере 86 589,76 руб., пени за период с 16.08.2018 по 26.10.2018 в сумме 1 262,08 руб.
В обоснование требований указано, что между муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (переименован в департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска) и ООО "Региональная нефтяная компания" заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-20293 от 26.12.2013 в редакции дополнительных соглашений от 15.05.2014 N1, от 28.07.2014 N2, от 12.02.2015 N 3, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, назначение земельного участка: для проектирования и размещения предприятия автосервиса. Во исполнение договора земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи от 26.12.2013. Права и обязанности в отношении земельного участка перешли от ООО "Региональная нефтяная компания" к К. (дополнительное соглашение N1 от 15.05.2014) и от К. к ООО "Управляющая компания Триумф" (дополнительное соглашение N3 от 12.02.2015). Права и обязанности на данный земельный участок к Сторожевых В.Н. перешли как к собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, на основании ст. 552 ГК РФ. Размер задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.07.2018 по 30.09.2018 составляет 86 589,76 руб. В связи с имеющейся просрочкой исполнения обязательств по внесению арендной платы ответчику начислена пеня за период с 16.08.2018 по 26.10.2018 в сумме 1 262,08 руб.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.
Ответчик Сторожевых В.Н. в судебное заседание не явилась.
Обжалуемым решением исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца Котлярова М.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что отношения по использованию спорного земельного участка у Сторожевых В.Н. возникли из договорных отношений и в силу ст. 552 ГК РФ перешли к ней 26.04.2018 по договору аренды.
Полагает, что соглашение о расторжении договора аренды с ООО "Управляющая компания Триумф" от 30.12.2016 ничтожно в силу закона, так как заключалось данное соглашение не со стороной договора.
Руководствуясь статьей 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не нашла оснований для его отмены либо изменения.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что документы, которые бы подтверждали наличие между муниципальным образованием "Город Томск" и Сторожевых В.Н. договорных отношений по аренде земельного участка с кадастровым номером /__/, истцом не представлены, следовательно, обязанность ответчика по несению арендной платы за использование земельного участка не установлена.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении стороны договор аренды сохраняет свою силу.
В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом взаимодействия между хозяйствующими субъектами назван принцип свободы договора, который раскрыт в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Он означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и в какие договорные отношения вступать, на каких условиях.
Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).
Положения названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению во взаимосвязи со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
По смыслу указанных норм права к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, и связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Судом установлено, что 26.12.2013 между Муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодатель) и ООО "Региональная нефтяная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-20293, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, назначение земельного участка: для проектирования и размещения предприятия автосервиса.
Во исполнение договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.12.2013.
Срок действия настоящего договора установлен на период с 22.07.2013 по 21.07.2017 (п.2.1 договора аренды).
Дополнительным соглашением N 1 от 15.05.2014 к договору аренды стороны установили, что арендатором земельного участка является К.
Дополнительным соглашением N 3 от 12.02.2015 к договору аренды стороны установили, что арендатором земельного участка является ООО "Управляющая компания Триумф".
Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за землю взимается с 22.07.2013. Размер арендной платы за пользование земельным участком, механизм его расчета, ставки и коэффициенты определяются в соответствии с действующими нормативными правовыми актами и могут изменяться в сторону увеличения Арендодателем в одностороннем не чаще одного раза в год.
Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Первый платеж за период с даты взимания платы за пользование земельным участком, установленной пунктом 3.1 настоящего договора, до конца текущего квартала, в котором подписан договор, производится арендатором в 15-дневный срок после подписания договора (п.3.8 договора аренды).
Вместе с тем 30.12.2016 между Муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и ООО "Управляющая компания Триумф" заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка NТО-21-20293 от 26.12.2013, в соответствии с которым обязательства, за исключением внесения арендной платы, считаются прекращенными с 23.11.2015.
28.02.2018 Сторожевых В.Н. (покупатель) приобрела у ООО "Борей" (продавец) по договору купли-продажи и 26.04.2018 зарегистрировала право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/. Собственность ответчика на указанный объект недвижимости подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.03.2019.
При этом, учитывая положения вышеуказанных норм права, к Сторожевых В.Н. перешло право пользования частью земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства и необходимого для его использования.
Установив данные обстоятельства, учитывая, что права и обязанности арендатора Сторожевых В.Н. не принимала, какого-либо соглашения между муниципальным образованием "Город Томск" и ней не заключалось, суд пришел к правильному выводу, что оснований полагать, что между сторонами возникли отношения, вытекающие из договора аренды, не имеется.
Довод жалобы о том, к Сторожевых В.Н. перешли права и обязанности по договору аренды N ТО-21-19883, основан на ошибочном толковании действующего законодательства.
При этом, как верно указал суд, в случае использования земельного участка без надлежащего оформления прав на него подлежат применению общие положения статей 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательства из неосновательного обогащения и предусматривающие, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, учитывая, что истцом заявлено именно о взыскании арендной платы по договору аренды от 26.12.2013, однако Сторожевых В.Н. стороной ни договора аренды, ни соглашения о его расторжении не являлась, возникшие между ней и департаментом отношения касаются только фактического использования участка, необходимого для эксплуатации здания, в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени.
Доводы жалобы о ничтожности соглашения о расторжении договора аренды с ООО "Управляющая компания "Триумф" от 30.12.2016, поскольку заключалось не стороной договора не могут быть признаны состоятельными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании пунктов 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как видно из дела, права и обязанности стороны арендатора спорного земельного участка в силу дополнительных отношений от 15.05.2014 и 12.02.2015, подписанных в том числе представителем департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, переходили от ООО "Региональная нефтяная компания" к К., а затем, к ООО "Управляющая компания Триумф", т.е. по сути, происходила замена стороны арендатора в правоотношениях. 30.12.2016 заключено соглашение о расторжении договора аренды с ООО "Управляющая компания Триумф", которое являлось стороной арендатора в силу дополнительного соглашения от 12.02.2015.
При таких данных оснований для вывода о ничтожности данного соглашения, поскольку заключено ООО "Управляющая компания Триумф", которое не являлось стороной договора аренды, т.е. в отсутствие субъекта - стороны договора, не имеется.
При таких обстоятельствах решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 22.05.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска Котляровой Марии Владимировны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
