Дата принятия: 21 октября 2020г.
Номер документа: 33-2434/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 октября 2020 года Дело N 33-2434/2020
Санкт-Петербург 21 октября 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Свирской О.Д.
судей Заплоховой И.Е., Матвеевой Н.Л.
при секретаре Вагапове Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Горшкова В.Н. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 23 января 2020 года по делу N 2-62/2020, которым ему отказано в удовлетворении исковых требований к Дмитриеву Д.А., Бородулиной А.А. о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимости.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения истца Горшкова В.Н. и его представителя Чайковского С.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика Дмитриева Д.А., ответчицы Бородулиной А.А. и ее представителя Пономарева В.И., полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
22 августа 2019 года Горшков В.Н. обратился в суд с иском к Дмитриеву Д.А., Бородулиной А.А. о взыскании расходов на устранение недостатков недвижимости в размере 115273,35 руб., расходов на проведение экспертизы по определению стоимости восстановления аварийного дверного проема в размере 30000 руб., судебных расходов на оплату услуг представителя размере 41000 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что 14.08.2018 между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>.
После приемки квартиры, в ходе подготовки ее к косметическому ремонту, истцом обнаружено, что ранее в процессе эксплуатации жилого помещения в одной из несущих стен квартиры был вырезан участок несущей стены, который был зашит гипсокартонными листами и заклеен обоями.
При продаже квартиры ответчики не поставили его в известность, что квартира имеет указанный скрытый существенный недостаток.
По результатам обследования технического состояния стены (в зоне повреждения), выполненного в октябре 2018 года, специалистом ООО "Балт-Эксперт", составлено заключение, которым установлено, что стена по оси "В" в зоне проема согласно ГОСТ 31937-2011 находится в ограниченно работоспособном состоянии и пригодна для дальнейшей безопасной эксплуатации при условии проведения компенсирующих мероприятий по усилению стены в зоне повреждения по специально разработанному проекту.
За данное техническое обследование истец оплатил исполнителю ООО "Балт-Эксперт" стоимость услуг в размере 20000 руб.
Для составления проекта усиления существующего проема истец обратился в ООО "Архиком".
За услуги ООО "Архиком" по составлению данного проекта истцом оплачено 13000 руб.
Затем между истцом и подрядчиком ООО "СпецСтройСервис" был заключен договор подряда от 24.10.2018 стоимостью 29650 руб., в соответствии с которым подрядчик выполнил в квартире комплекс работ по усилению проема согласно проекту.
Таким образом, первоначальные расходы истца, связанные с усилением выявленного незаконного проема в несущей стене дома, составили 62650 руб. (20000 руб. + 13000 руб. + 29650 руб.).
18.02.2019 ответчики в добровольном порядке возместили ему расходы в размере 62650 руб., понесенные на мероприятий по усилению стены в зоне повреждения.
В последующем истцом было получено решение Межведомственной комиссии Приморского района Санкт-Петербурга от 13.02.2019, согласно которому проектная документация по объекту "Проект усиления существующего проема в квартире <адрес>", выполненная ООО "Архиком", не соответствует требованиям пункта 14 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", в том числе не рассмотрены узлы сопряжения панелей в осях 1/В; не указана ширина стены по оси В, нет данных о проеме в осях 3 В-Г; не предусмотрено усиление простенка 200 мм по оси В и стеновой панели.
В марте 2019 года специалистом ООО "Архиком" был доработан Проект усиления существующего проема, в который были внесены дополнительные сведения, разделы и работы. За доработку Проекта истец оплатил исполнителю стоимость услуги 20000 руб.
07.05.2019 Межведомственной комиссии Приморского района Санкт-Петербурга принято решение о согласовании Проекта.
01.04.2019 истцом заключен договор подряда с подрядчиком ИП Никитиным Д.О. по алмазному сверлению отверстий и проемов на объекте согласно Проекту усиления существующего проема. Стоимость договора подряда составляет 47300 руб.
Кроме того, согласно смете от 11.04.2019, выполненной ООО "Регион", стоимость работ и материалов для закладки нелегального проема после усиления стены составляет 48273 руб. 35 коп.
Таким образом, в общей сложности расходы истца, связанные с устранением незаконной перепланировки жилого помещения, составляют 177923 руб. 35 коп.
С учетом того, что ответчики частично компенсировали ему затраты в размере 62650 руб., истец просил взыскать с ответчиков оставшуюся невозмещенной сумму 115273 руб. 35 коп.
Добровольно возместить истцу убытки в полном размере ответчики отказываются.
Ссылаясь на указанные обстоятельства и положения статьи 15 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском за защитой нарушенного права.
Ответчики Дмитриев Д.А. и Бородулина А.А. при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признали, указывая на то, что при заключении договора купли-продажи жилого помещения от 14.08.2018 и при приемке квартиры истец был поставлен в известность о существующем проеме и не возражал против его наличия. По причине наличия данного проема в несущей стене объект недвижимости был продан истцу по заниженной цене 6900000 руб., что ниже рыночной стоимости данного объекта. При оформлении договора купли-продажи истец отказался от предложения ответчика относительно восстановления проема силами и средствами продавца, указав в договоре, что квартира им осмотрена, претензий к качеству, планировке и техническому состоянию он не имеет. Ответчики полагают, что истец злоупотребляет правом, так как в феврале 2019 года они в добровольном порядке выплатили истцу по его требованию компенсацию за обустроенный в несущей стене проем в размере 62650 руб., о чем истец составил расписку, в которой указал, что претензий не имеет. Кроме того, указывали на то, что ответчица Бородулина А.А. не была поставлена родителями в известность о перепланировке квартиры. Данная квартира получена ответчиками, являющимися братом и сестрой, в порядке наследства. Бородулина А.А. в квартире ни разу не была, о том, что в квартире имеется дверной проем, зашитый листами гипсокартона и обоями, она ничего не знала.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 23 января 2020 года Горшкову В.Н. в удовлетворении исковых требований отказано.
Полагая постановленное по делу решение суда незаконным и необоснованным, истец Горшков В.Н. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая на то, что при разрешении дела судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы истец выражает несогласие с выводом суда о том, что при заключении договора купли-продажи жилого помещения он был уведомлен продавцами о демонтаже участка несущей стены с устройством дверного проема. Также истец не согласен с выводом суда об отсутствии у него претензий после получения от ответчиков частичной компенсации в размере 62650 руб. Указание истцом в расписке от 18.02.2019 об отсутствии претензий относится к передаваемой ответчиком денежной сумме и не связано с последующими восстановительными работами и расходами по устранению угрозы эксплуатации жилого помещения, о необходимости выполнения которых ответчик на тот момент не знал и знать не мог.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 549, пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 556, статьями 557 и 475 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 474 настоящего Кодекса, согласно которой, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
При рассмотрении дела судом установлено, что 14.08.2018 между сторонами заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры <адрес>, общей площадью N кв.м, кадастровый N.
Кадастровая стоимость отчуждаемой квартиры составляет 6411824 руб.
По условиям договора продажная цена квартиры составляет 6900000 руб., из которых сумма 3067000 руб. уплачивается покупателем продавцу Бородулиной А.А., а сумма 3833000 руб. - продавцу Дмитриеву Д.А.
Согласно пункту 10 договора, покупатель подтверждает, что квартира осмотрена, претензий к качеству, планировке техническому состоянию не имеется.
Квартира передана истцу по акту приема-передачи от 27.08.2018. В акте указано, что покупатель произвел осмотр квартиры, все вещи продавца из квартиры вывезены.
Из объяснений истца следует, что при подготовке квартиры к производству косметического ремонта им было обнаружено, что в квартире имеется незаконная перепланировка, а именно: в одной из несущих стен демонтирован участок стены с устройством дверного проема, зашитого гипсокартонными листами и обоями. Пробивка проема выполнена без проекта. Выполнение каких-либо компенсирующих мероприятий при пробивке проема (устройство перемычки, устройство рамы и т.д.) не проводилось.
Данное обстоятельство подтверждается заключением специалиста ООО "Балт-Эксперт", выполненным по результатам обследования объекта в октябре 2019 года. Также специалистом установлено, что в месте устройства дверного проема имеется локальная трещина в бетоне стены над устройством проема шириной раскрытия до 0,3 мм. Трещина является локальной, проходит над устроенным дверным проемом с угасанием к перекрытию 10-го этажа. Трещина является результатом механического повреждения стены при устройстве проема.
На основании проведенного обследования специалистом ООО "Балт-Эксперт" сделан вывод о том, что стена по оси "В" в зоне проема согласно ГОСТ 31937-2011 находится в ограниченно работоспособном состоянии и пригодна для дальнейшей безопасной эксплуатации при условии проведения компенсирующих мероприятий по усилению стены в зоне повреждения, по специально разработанному проекту.Ответчики в ходе судебного разбирательства не оспаривали, что до принятия ими наследства в виде данной квартиры в этом жилом помещении предыдущими правообладателями была демонтирована часть несущей стены с устройством дверного проема.
Разрешая исковые требования и принимая решение об отказе в их удовлетворении, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец, будучи уведомленным о продаже ему по договору купли-продажи от 14.08.2018 недвижимости ненадлежащего качества, и получив от ответчиков 18.02.2019 в счет возмещения своих расходов на устранение дефектов денежную сумму 62650 руб., не вправе был повторно требовать от продавцов в апреле 2019 года возмещения своих дополнительных расходов, необходимых на усиление несущей стены сквозными анкерамии и закладку дверного проема.
При этом суд указал, что предъявляя ответчикам 28.11.2018 первоначальное требование о возмещении расходов на усиление существующего проема в размере 62650 руб., истец должен был проявить достаточную заботливость, разумную осмотрительность, указав полный и окончательный размер своих расходов, необходимых для устранения недостатков приобретенного объекта недвижимости.
Суд посчитал, что указав в расписке от 18.02.2019 о получении от ответчиков денежных средств в размере 626450 руб. об отсутствии претензий, истец тем самым лишился права на возмещение своих дополнительных расходов, необходимых для приведения квартиры в надлежащее первоначальное состояние.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции ввиду недоказанности того обстоятельства, что при заключении договора купли-продажи от 14.08.2018, а также при передаче квартиры по акту приема-передачи от 27.08.2018 истец был уведомлен ответчиками о том, что в квартире произведена незаконная перепланировка, в результате которой демонтирован участок несущей стены с пробитием в ней (несущей стене) дверного проема без выполнения каких-либо компенсирующих мероприятий, что привело к образованию локальной тещины в бетоне стены над устроенным проемом, что подтверждается заключением специалиста ООО "Балт-Эксперт", выполненным в октябре 2018 года, когда истец приступил к косметическому ремонту квартиры.
Как следует из заключения специалиста ООО "Балт-Эксперт", данный дверной проем на момент осмотра объекта в октябре 2018 года был зашит гипсокартонными листами и заклеен обоями.
Специалистом ООО "Бал-Эксперт" установлено, что стена по оси "В" в зоне проема находится в ограниченно работоспособном состоянии и пригодна для дальнейшей безопасной эксплуатации только при условии проведения компенсирующих мероприятий по усилению стены в зоне повреждения по специально разработанному проекту.
Ответчики при рассмотрении дела не оспаривали, что на момент отчуждения квартиры в пользу истца визуально проем был не виден, поскольку был зашит гипсокартоном и обоями.
Выводы специалиста ООО "Балт-Эксперт" ответчиками в ходе судебного разбирательства также не оспорены.
Доводы ответчиков о том, что при подписании договора купли-продажи и при передаче квартиры истец был поставлен в известность о незаконной перепланировке, в результате которой был демонтирован участок несущей стены с пробитием дверного проема, опровергается показаниями допрошенного при рассмотрении дела свидетеля Молчановой О.В., которая сопровождала сделку со стороны истца, и которая пояснила, что при посещении квартиры они с истцом сверили ее планировку с техническим паспортом, и существующая планировка выставленной на продажу квартиры полностью совпала с техническим паспортом; незаконный проем в несущей стене визуально не просматривался и ими обнаружен не был, продавец Дмитриев А.А. и его агент наличие в квартире перепланировки отрицали.
Исходя из того, что в договоре купли-продажи квартиры от 14.08.2018 и в акте приема-передачи недвижимости от 27.08.2018 отсутствуют сведения о наличии незаконной перепланировки объекта недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец не был поставлен ответчиками в известность, что в квартире демонтирована часть несущей стены, что привело к ее ограниченному работоспособному состоянию и необходимости для дальнейшей безопасной эксплуатации квартиры проведения компенсирующих мероприятий по усилению стены в зоне повреждения по специально разработанному проекту.
То обстоятельство, что согласно пункту 10 договора от 14.08.2018, квартира была осмотрена покупателем и претензий к ее качеству, планировке и техническому состоянию у него не имеется, не снимает с ответчиков ответственности за ненадлежащее состояние переданного объекта недвижимости, качество которого не соответствует условиям договора, в котором сведения о незаконной перепланировки отсутствуют.
При таких обстоятельствах, истец в соответствии со статьями 15, 475, 557 ГК РФ, вправе требовать от продавцов полного возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости.
Доводы ответчиков о том, что квартира продана истцу по заниженной цене 6900000 руб., которая ниже рыночной стоимости данного объекта, не могут быть приняты во внимание при разрешении дела, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 9, пунктом 1 статьи 555 ГК РФ условие о цене договора согласовано сторонами по их усмотрению.
Указание о том, что продаваемый объект недвижимости имеет признаки скрытой незаконной перепланировки, в договоре отсутствуют.
Кроме того, ответчиками не представлено сведений о том, что цена договора не соответствует рыночной стоимости объекта.
То обстоятельство, что после проведения первого этапа работ стоимостью 62650 руб. по усилению несущей стены, и получения от ответчиков компенсации этих расходов, истцу в соответствии с заключением МВК от 22.02.2019 потребовалось проведения дополнительных работ по усилению стены в зоне проема сквозными анкерами, не свидетельствует о злоупотреблении истцом правом, а указывает лишь на то, что работы по устранению незаконной перепланировки выполняются истцом в соответствии с требованиями закона и необходимой проектной документацией.
При этом из анализа перечня работ, выполненных по первоначальному проекту, не усматривается, что данные работы дублируют работы, которые необходимо дополнительно выполнить по доработанному проекту с учетом заключения Межведомственной комиссии от 22.02.2019, а также с учетом необходимых работ по закладке проема (смета от 11.04.2019).
То обстоятельство, что в расписке от 18.02.2019 о получении от ответчиков денежных средств в размере 62650 руб. истцом указано на отсутствие претензий, не свидетельствует об отказе истца от полного возмещения расходов на устранение недостатков недвижимости, о необходимости несения которых ему на данный момент известно не было.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчикам было разъяснено право на проведение по делу судебной строительно-технической экспертизы с целью оспаривания предъявленной истцом стоимости работ по устранению незаконной перепланировки, от проведения которой ответчики отказались.
При апелляционном рассмотрении дела ответчикам судебной коллегией повторно разъяснено такое право, однако от проведения судебной строительно-технической экспертизы они вновь отказались.
Принимая во внимание, что истцом представлены доказательства о стоимости строительных работ по устранению незаконного проема в несущей стене квартиры, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 59, 60 ГПК РФ, и представленные истцом доказательства вопреки правилам статьи 56 ГПК РФ истцами оспорены не были, решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене на основании пунктов 2, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, как постановленное при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, что повлекло неправильное применение норм материального права, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.
Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежит взыскать расходы на устранение недостатков квартиры в размере 115273 руб. 35 коп.
Исходя из того, что согласно условиям договора от 14.08.2018, цена квартиры составляет 6900000 руб., из которых 3067000 руб. (44,5%) подлежат уплате продавцу Бородулиной А.А., а сумма 3833000 руб. (55,5%) подлежит уплате продавцу Дмитриеву Д.А., судебная коллегия приходи к выводу о том, что с каждого из ответчиков подлежит взыскать такие расходы пропорционально полученной выкупной стоимости объекта, а именно: с ответчицы Бородулиной А.А. - 51296 руб. 64 коп., с ответчика Дмитриева Д.А. - 63976 руб. 70 коп.
При этом судебная коллегия не усматривает оснований для взыскания с ответчиков расходов, понесенных истцом на оплату заключения специалиста ООО "Антарес" от 18.04.2019 N, согласно которому стоимость восстановления аварийного дверного проема составляет 171000 руб., поскольку данное заключение фактически состоит из копий приложенных к исковому заявлению документов (квитанций, расписок, проектов) и сводится к суммированию указанных истцом затрат.
Кроме того, данное заключение при установлении суммы расходов судом не использовалось, так как истцом поставлено требование о взыскании стоимости работ не в соответствии с заключением специалиста ООО "Антарес" от 18.04.2019 N, а в соответствии с фактически понесенными расходами, которые подтверждены приобщенными к материалам дела финансовыми и техническими документами и составляют сумму 177923 руб. (177923,35 руб. - 62650 руб. = 115273 руб. 35 коп.)
Поскольку при апелляционном рассмотрении дела судебной коллегией принято новое решение об удовлетворении исковых требований, то в соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взыскать судебные расходы на оплату государственной пошлины: с Бородулиной А.А. - 1594,98 руб., с Дмитриева Д.А. - 1945,53 руб.
Также с каждого из ответчиков в пользу истца подлежит взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере по 10000 руб. Принимая во внимание несложную категорию настоящего дела, сумму иска, а также объем работы, фактически выполненной представителем истца при рассмотрении настоящего дела, судебная коллегия находит, что расходы на представителя в сумме 20000 руб. отвечают требованиям статьи 100 ГПК РФ о разумном пределе таких расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктами 2, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 23 января 2020 года по делу N 2-62/2020 отменить.
Принять по делу новое решение.
Взыскать с Бородулиной А.А. в пользу Горшкова В.Н. расходы на устранение недостатков недвижимости в размере 51296,64 руб., судебные расходы на представителя в размере 10000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 1594,98 руб., а ВСЕГО: 62891 (шестьдесят две тысячи восемьсот девяносто один) руб. 62 коп.
Взыскать с Дмитриева Д.А. в пользу Горшкова В.Н. расходы на устранение недостатков недвижимости в размере 63976,70 руб., судебные расходы представителя 10000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 1945,53 руб., а ВСЕГО: 75922 (семьдесят пять тысяч девятьсот двадцать два) руб. 23 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Председательствующий:
Судьи:
Судья Горбунцова И.Л.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
