Дата принятия: 28 июля 2021г.
Номер документа: 33-2421/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июля 2021 года Дело N 33-2421/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:
Председательствующего Апалькова А.М.
Судей Букреевой Е.В., Брынцевой Н.В.
С участием пом. судьи Якушевой М.Н.
при секретаре Сухих Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Гончарова Андрея Викторовича к Фуштей Евгению Ивановичу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, поступившее по апелляционной жалобе ответчика Фуштей Е.И. на решение Ленинского районного суда г. Курска от 15 февраля 2021 года, которым постановлено:
"Уточненные исковые требования Гончарова Андрея Викторовича к Фуштей Евгению Ивановичу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости - жилого дома общей площадью 155,1 кв. м кадастровый N и земельного участка площадью 730 кв.м с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 08 августа 2019 года между Гончаровым Андреем Викторовичем к Фуштей Евгением Ивановичем.
Прекратить право собственности Гончарова Андрея Викторовича на указанные жилой дом и земельный участок, признать право собственности на них за Фуштей Евгением Ивановичем.
Взыскать с Фуштей Евгения Ивановича в пользу Гончарова Андрея Викторовича денежные средства, уплаченные по договору, в размере 3471974 руб. 00 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп., а всего сумму в размере 3472274 руб. 00 коп. (три миллиона четыреста семьдесят две тысячи двести семьдесят четыре руб. 00 коп.).
Взыскать с Фуштей Евгения Ивановича в пользу ГУ - Управление Пенсионного фонда РФ по г. Курску Курской области (межрайонное) денежные средства, выделенные в счет оплаты по договору по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серия N в размере 428026 руб. 00 коп. (четыреста двадцать восемь тысяч двадцать шесть руб. 00 коп.).".
Дополнительным решением Ленинского районного суда г. Курска от 26 мая 2021 года было постановлено:
"Взыскать с Фуштей Евгения Ивановича в пользу Гончарова Андрея Викторовича судебная расходы по оплате государственной пошлины в размере 27700 рублей."
Заслушав доклад судьи Букреевой Е.В., объяснения представителя истца по доверенности Самойловой А.И., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец Гончаров А.В. обратился в суд с иском, впоследствии уточненным, к Фуштей Е.И. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки. Требования мотивировал тем, что 08 августа 2019 года по договору купли-продажи истец приобрел у ответчика жилой дом общей площадью 155,1 кв. м кадастровый N и земельный участок площадью 730 кв.м с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>, стоимостью 3900000 руб. Продавец гарантировал, что каких-либо ограничений в пользовании имуществом не имеется, однако как выяснилось в дальнейшем земельный участок с кадастровым номером N имеет обременение в виде охранной зоны ВЛ-110 кВ "Садовая-Лесная" на площадь участка в размере 661 кв.м., при том, что общая площадь самого земельного участка составляет 730 кв.м. Учетный номер охранной зоны N, дата ее установления предположительно 2013 г. Данные обременения существовали при постановке земельного участка на кадастровый учет. В указанной охранной зоне имеются ряд ограничений, в том числе на размещение детских, спортивных площадок, проводить массовые мероприятия без согласования с сетевой организацией, осуществлять строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений, запрещена посадка и вырубка деревьев. Существует реальная угроза жизни и здоровью людей. Указывая на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, со ссылкой на п.1, 2 ст. 167 ГК РФ, просит признать недействительным договора купли-продажи, прекратить право собственности Гончарова А.В. на жилой дом и земельный участок, обязать ответчика возвратить истцу денежные средства в размере 3471974 руб., а денежные средства в размере материнского (семейного) капитала, используемого при покупке объектов недвижимости по сертификату N, - 428026 руб. возвратить в Управление Пенсионного фонда РФ по г. Курску Курской области.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик Фуштей Е.И. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для дела.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Как разъяснено в п.2, п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Между тем, обжалуемое решение суда данным требованиям закона не отвечает.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п.1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В силу п.3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Судом установлено и следует из материалов дела, что по договору купли-продажи от 08 августа 2019 года с учетом дополнительного соглашения к договору от 08.08.2019 г. истец Гончаров А.В. приобрел у ответчика Фуштей Е.И. жилой дом общей площадью 155,1 кв. м кадастровый N и земельный участок площадью 730 кв.м с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>, стоимостью 3900000 руб.
Согласно договора и доп. соглашения к нему, жилой дом оценен за 3620000 руб., земельный участок за 280000 руб. При этом денежную сумму в размере 200000 руб.покупатель (истец) выплачивает за счет собственных средств в качестве задатка, сумму в размере 76950,15 руб. покупатель выплачивает за счет собственных средств в день подписания договора, сумму в размере 428026 руб. 00 коп. - за счет средств, выделяемых по государственному сертификату на материнский (семейный) каптал серия N на основании решения Управления ПФР по г. Курску и Курскому району Курской области от 02.08.2016 г. N 1269, сумму в размере 1049957,39 руб. за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого покупателю как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (свидетельство о праве участника серия 1904 N, выданное 01.04.2019 г. уполномоченных органом ФГКУ "Росвоенипотека", сумму в размере 2145066,46 за счет кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк.
Условия договора сторонами выполнены.
Право собственности истца на вышеуказанное недвижимое имущество в ЕГРН зарегистрировано 15.08.2019 г.
Из заявленных истцом требований следует, что при использовании спорного земельного участка было установлено, что земельный участок с кадастровым номером N имеет обременение в виде охранной зоны ВЛ-110 кВ "Садовая-Лесная" на площадь участка в размере 661 кв.м., при том, что общая площадь самого земельного участка составляет 730 кв.м. Данные ограничения и запреты препятствуют истцу использовать земельный участок по целевому назначению. Наличие указанных ограничений является существенным нарушением условий договора, поскольку истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Таким образом, несмотря на заявленные требования о признании недействительным договора купли-продажи, истцом в иске фактически ставится вопрос о расторжении данного договора.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, продавец по договору купли-продажи, в нарушение положений п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации не представил покупателю имеющуюся у него информацию об ограничениях прав на земельный участок, истец - покупатель в данном случае, при условии предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, имеет право требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка. Наличие указанных ограничений для использования земельного участка является существенным нарушением условий договора, поскольку истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В связи с чем, суд принял решение о признании договора купли-продажи недействительным.
Вместе с тем, указанные выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит необоснованными по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержащегося в п.2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявившая в суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Из вышеприведенных правовых норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Заключенный между сторонами по делу договор купли-продажи недвижимости условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.
Как следует из материалов дела, сведения о границе охраняемой зоны ВЛ 110 кВ "Садовая-Лесная" внесены в ЕГРН в 2013 г., учетный номер охранной зоны N.
Судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи истец не проявил должной осмотрительности, поскольку, высоковольтная линия электропередач располагается в непосредственной близости от жилого дома и земельного участка, что подтверждается представленными в суд фотографиями (т.2 л.д 124-133). В связи с чем, истец не лишен был возможности проверить указанное обстоятельство на предмет существующих ограничений в использовании.
Доводы истца о том, что ответчик предоставил ему заведомо ложную информацию о продаваемом земельном участке и жилом доме, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку истец в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не предоставил доказательств, подтверждающих предоставление ответчиком заведомо ложной информации, а также иной информации, которая могла оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
При этом сведения об ограничениях в использовании или ограничении прав на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости истец имел возможность получить в АУ КО "МФЦ", обратившись с соответствующим запросом. Данные обстоятельства подтверждаются сообщением Управления Росреестра по Курской области от 11.06.2020 года ( т.1 л.д. 96-101).
Доказательств, подтверждающих, что существует реальная угроза жизни и здоровью, истцом в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ не представлено. Материалы дела таких данных также не содержат.
Оценивая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для удовлетворения иска не имеется, а следовательно решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения суда и отказе в удовлетворении иска, то оснований для взыскания с ответчика в пользу истца понесенных по делу судебных расходов также не имеется. Следовательно, дополнительное решение суда от 26.05.2021 года также подлежит отмене.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь п.2 ст. 328, п.3, п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Определила:
Решение Ленинского районного суда г. Курска от 15 февраля 2021 года и дополнительное решение Ленинского районного суда г. Курска от 26 мая 2021 года отменить. Принять по делу новое решение, которым:
Гончарову Андрею Викторовичу в удовлетворении иска к Фуштей Евгению Ивановичу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки отказать.
Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
