Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 августа 2021 года Дело N 33-2406/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего Мирзаевой И.И.

судей коллегии Базарова В.Н. и Холонгуевой О.Р.

при секретаре Долонове Ц-Н.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шунковой Ларисы Александровны, Игумновой Екатерины Александровны, Шульгиной Анастасии Евгеньевны к МУ "Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ" об установлении размера равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение по апелляционным жалобамМУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ", ООО "НЭКС"на решение Советского районного суда г.Улан-Удэ от 21 апреля 2021 г., которым постановлено:

Исковое заявлениеШунковой Ларисы Александровны, Игумновой Екатерины Александровны, Шульгиной Анастасии Евгеньевны удовлетворить.

Установить размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: Республика ФИО5 <...>А, в сумме 2 284 000,00 руб.

Обязать Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...> в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у ФИО1, ФИО2, ФИО3 изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: Республика ФИО5 <...>А за выкупную стоимость в размере 2 284 000,00 руб.

Заслушав доклад судьи ФИО15, ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ИгумноваЕ.А., ФИО3 обратились в суд с иском к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...> об установлении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: <...>А, за выкупную стоимость, определенную решением суда.

Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются долевыми сособственниками квартиры по вышеуказанному адресу. Заключением Межведомственной комиссии от ... многоквартирный дом по <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Дом расположен на земельном участок с кадастровым номером 03:24:011243:78 общей площадью 2 103 кв.м. ... Администрацией <...> издано распоряжение ...-р об изъятии земельного участка, указанного многоквартирного жилого дома и жилых помещений в доме. ... ответчик направил истцам для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Согласно соглашению рыночная стоимость принадлежащего истцам жилого помещения (включая убытки и др. расходы) составляет 1701000,00 руб. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного жилого помещения установлена с учетом стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при этом стоимость земельного участка составляет согласно отчету 6 710 327 руб., что, по мнению истца, не соответствует рыночной стоимости участка, расположенного в центрег.Улан-Удэ, объекты аналоги, указанные в отчете, расположены в <...>, причем назначение этих земельных участков промышленное. Земельный участок по <...>, в качестве объекта аналога ... общей площадью 670 кв.м. продается по цене 6 716 руб. за 1 кв.м., т.е. 4 499 720 руб., в то время как изымаемый земельный участок, расположенный в центре <...>, имеет площадь 2 103 кв.м. На сайтах электронных средств массовой информации: https://www.avito.ru, http://uurielt.ru, имеются предложения по продажам участков, расположенных в центре города, <...> и т.д. Уровень цен предложения совсем иной: от 16000,00 руб. до 40000,00 руб. за 1 кв.м. Полагает, что стоимость земельного участка существенно занижена, что повлияло на определение рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.

В судебное заседание суда первой инстанции истцыФИО2, ФИО3 не явились, были извещены надлежаще, направили заявления о рассмотрении в свое отсутствие.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель по доверенности ФИО14 просили иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...> в судебное заседание не явился, извещены надлежаще.

Районный суд постановилприведенное выше решение.

Оспаривая законность принятого решения, представитель ответчика МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...>" ФИО7в апелляционной жалобе просит о его отмене. Указывает, что судом неправомерно было отказано в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ООО "НЭКС". Между ответчиком и ООО "НЭКС" заключен договор на проведение оценки в связи с чем, обжалуемое решение суда может повлиять на обязанности оценщика ООО "НЭКС" по отношению к ответчику. Решение суда постановлено на основании заключения эксперта, выполненного экспертом ООО "Интеграл оценка" ФИО11, которая ранее работала в ООО "НЭКС", следовательно, находилась в служебной зависимости от ООО "НЭКС" и, соответственно, имелись основания для ее отвода. Также ссылается на несогласие с экспертным заключением ООО "Интеграл оценка" в связи с его необоснованностью, необъективностью, неполнотой и недостоверностью. Полагает, что из выкупной стоимости необходимо исключить размер убытков на аренду квартиры до приобретения нового жилья. Также указывает на то, что судебная оценочная экспертиза, проведенная ООО "Интеграл оценка" по состоянию на 02.03.2021г. не может являться относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку нарушены сроки определения размера возмещения, предусмотренные п.7 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ.

В апелляционной жалобе лицо, не привлеченное к участию в деле, ООО "НЭКС" в лице генерального директора ФИО8 просит отменить решение, рассмотреть дело по правилам производства в суде первой инстанции, привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ООО "НЭКС", назначить по делу повторную экспертизу, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает на то, что суд должен был привлечь к участию в деле ООО "НЭКС", которое проводило оценку выкупной стоимости жилого помещения по заказу Администрации <...> и в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности" обязан возместить заказчику убытки, в случае их возникновения, вследствие неиспользования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки. Ссылается на то, что решение суда постановлено на основании заключения эксперта, выполненного экспертом ООО "Интеграл оценка" ФИО11, которая ранее работала в ООО "НЭКС", следовательно, находилась в служебной зависимости от ООО "НЭКС", имелись основания для ее отвода в соответствии с абз.2 ч.1 ст.18 ГПК РФ. Также ссылается на несогласие с экспертным заключением ООО "Интеграл оценка" в связи с его необоснованностью, необъективностью, неполнотой и недостоверностью, приводит доводы о выборе объектов-аналогов несоответствующих оцениваемым объектам, неверное применение корректировок.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...>" ФИО9 поддержала апелляционную жалобу.

Представитель лица, не привлеченного к участию в деле, ООО "НЭКС"ФИО10 также поддержала апелляционную жалобу ООО "НЭКС".

Истец ФИО1, ее представитель ФИО14 против доводов апелляционных жалоб возражали.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела.

В силу положений статьи 327, 167ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании была допрошена эксперт ООО "Интеграл оценка" ФИО11

На основании положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представлении.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч.ч. 1, 3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 7).

Как следует из материалов дела и судом первой инстанции установлено, истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются долевымисособственниками жилого помещения площадью 37,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>А, по 1/3 доле у каждой.

Заключением Межведомственной комиссии от ... многоквартирный дом по <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Дом расположен на земельном участок с кадастровым номером 03:24:011243:78 общей площадью 2 103 кв.м. ... Администрацией <...> издано распоряжение ...-р об изъятии земельного участка, указанного многоквартирного жилого дома и жилых помещений в доме.

... ответчик направил истцам для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Согласно соглашению рыночная стоимость принадлежащего истцу жилого помещения, включая убытки и др. расходы, составляет 1701000,00 руб.

На момент рассмотрения спора стоимость квартиры истца, определенная по состоянию на ..., является неактуальной и, учитывая изменение цен на рынке недвижимости в <...>, а также то обстоятельство, что с ... прошло достаточное количество времени судом назначена судебная оценочная экспертиза, которая поручена ООО "Интеграл оценка".

Согласно экспертному заключению ООО "Интеграл оценка" ... от ... рыночная стоимость спорного жилого помещения, с учетом рыночной стоимости общего имущества, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, всех убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, составляет 2 284 000,00 руб.

Разрешая исковые требования и определяя размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, суд принял во внимание экспертное заключение ООО "Интеграл оценка", учитывая, что указанным экспертным заключением стоимость объекта определена исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно разъяснениям, содержащимися в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации ... (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ..., в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Из разъяснений, содержащихся в пп. "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

В связи с тем, что между истцом и ответчиком не достигнуто соглашение о выкупной цене и других условиях изъятия имущества, судом обоснованно по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Кроме того, отчет об оценке, представленный ответчиком, определяет выкупную стоимость на 14.08.2020г., что, исходя из сложившихся цен на рынке, является неактуальным при разрешении заявленных требований в настоящее время.

Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка заключению эксперта ООО "Интеграл оценка" в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Экспертное заключение выполнено квалифицированным специалистом ФИО11, имеющей диплом специалиста "Экспертиза и управление недвижимостью" ФГБОУ ВПО "Восточно-Сибирский государственный университет технологий и управления" от 27.06.2014г. и диплом о профессиональной переподготовке, с правом ведения профессиональной деятельности в сфере "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", Института дополнительного профессионального образования и инноваций ФГБОУ ВПО "Бурятская государственная сельскохозяйственная академия им. ФИО12" от ..., являющейся членом НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков". Эксперт предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Доводы жалобы ответчика о том, что имелись основания для отвода эксперта ФИО11 в связи с тем, что ранее последняя состояла в трудовых отношениях с ООО "НЭКС" и в данное время является соучредителем ООО "Интеграл оценка" подлежат отклонению, поскольку данные обстоятельства не являться основанием для отвода эксперта. На момент проведения оценки ФИО11 не находилась в служебной зависимости от ООО "НЭКС", и кроме того, факт наличия ранее трудовых отношений между экспертом ООО "Интеграл оценка" и ООО "НЭКС" не свидетельствует о заинтересованности эксперта в исходе дела, не влияет на объективность и беспристрастность экспертного заключения, данного по спору между истцом и МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...>". Доводы о наличии ранее неприязненных отношений между ФИО11 и сотрудниками ООО "НЭКС" не имеют какого-либо правового значения, кроме того, они голословны и объективно ничем не подтверждены. Кроме этого, ООО "НЭКС" не является по данному делу лицом, участвующим в деле.

Выводы экспертизы понятны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании экспертом ФИО11 были даны пояснения по экспертизе.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ... N 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Методы проведения оценки согласно ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки.

Экспертом с учетом выбранного сравнительного способа оценки составлено точное описание объектов оценки с указанием количественных и качественных характеристиках оцениваемых квартиры и земельного участка, их площади, вида разрешенного использования, других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки.

Экспертом были выполнены требования положений п.п.11,22 ФСО N 7 в части анализа рынка, а также выбора объектов аналогов при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости.

К объектам-аналогам эксперт применил соответствующие корректирующие коэффициенты. Свое заключение эксперт ФИО11 подтвердила при допросе в суде апелляционной инстанции.

Оснований полагать, что применение экспертом корректирующих коэффициентов являлось необоснованным, не имеется.

Выбор объектов-аналогов и применение корректирующих коэффициентов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов являются экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов, с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен.

При внесении корректировки эксперт применяла корректирующие коэффициенты, предусмотренные справочником оценщика недвижимости 2020г. под редакцией Лейфера.

Экспертом были выбраны наиболее сопоставимые объекты-аналоги с объектом исследования, по которым имеется вся необходимая информация для проведения расчетов. В заключении приведено обоснование выбора объектов-аналогов.

Информация, используемая экспертом, является достоверной, получена из Интернет-сайтов, достаточной и проверяемой.

Для установления площади и технических характеристик объектов экспертом были проанализированы источники информации, которые находятся в свободном (открытом) доступе: сайт Публичной кадастровой карты, интернет портал Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, официальный сайт Администрации <...>, онлайн-сервис Дом.МинЖКХ.

Так, эксперт ФИО11 на судебном заседании апелляционной инстанции пояснила выбор объектов-аналогов, что они подбирались из открытой информации публичных объявлений, которые доступны для размещения объявлений о продаже квартир. Подбирались по соответствующим характеристикам, сопоставимым к объекту исследования -неблагоустроенные квартиры в малоэтажных домах до двух этажей со стенами в деревянном исполнении, учитывалось территориальное положение. Технические характеристики взяты на сайте Министерства финансов Республики ФИО5. В БТИ и Агентство по хранению технической документации обращалась, но ей было отказано в предоставлении, т.к. она не является собственником квартиры. Объект-аналог ... по <...> указан, как находящийся в неудовлетворительном состоянии, поскольку капитальный ремонт был системы электроснабжения и крыши, что не имеет существенной доли как вес конструктивных элементов. Также необходимо смотреть нормативную информацию. По нормативу срок служб деревянных домов составляет 60 лет. У одного из объектов исследования нормативный срок службы превысил 60 лет.

Также эксперт мотивировала применение корректировок при определении стоимости объектов.

Рыночная стоимость жилого помещения истца, была определена ООО "Интеграл оценка" с учетом требований жилищного законодательства.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются: во-первых, рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество; причем стоимость доли в праве собственности на общее имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок); во-вторых, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением об изъятии не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, суды относят суммы компенсации за капитальный ремонт, не произведенный в нарушение ст. 16 Закона РФ от ... N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которой предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ...).