Дата принятия: 02 июля 2020г.
Номер документа: 33-2395/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2020 года Дело N 33-2395/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.,
судей Коноваленко А.Б., Никифоровой Ю.С.,
при секретаре Протас И.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истцов ЖСК "Гостевой дом в <адрес>", Дягтеревой В.Н., Типикиной З.И., Костриковой И.А., Ксеневич В.А., Тращенковой Т.Д., Дороговой Т.А., Пусько В.Д., Николаевой Н.А. на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 12 декабря 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований ЖСК "Гостевой дом в <адрес>", Дегтяревой В.Н., Типикиной З.И., Костриковой И.А., Ксеневич В.А., Тращенковой Т.Д., Дороговой Т.А., Пусько В.Д., Николаевой Н.А. к администрации МО "Зеленоградский городской округ" о признании незаконным отказа от 19 февраля 2019 года в заключении договора аренды земельного участка с N на три года без проведения торгов, понуждении к заключению договора аренды, отказано.
Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., представителя истца Николаевой Н.А. - Чигвинцевой И.А., представителя ЖСК "Гостевой дом в <адрес>" Юхневича В., поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчика администрации МО "Зеленоградский городской округ" Терешковой О.В., конкурсного управляющего ООО "Николаев и К" Балданова Р.И., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истцы ЖСК "Гостевой дом в <адрес>", Дягтерева В.Н., Типикина З.И., Кострикова И.А., Ксеневич В.А., Тращенкова Т.Д., Дорогова Т.А., Пусько В.Д., Николаева Н.А. обратились с суд с исковым заявлением к ответчику администрации МО "Зеленоградский городской округ" о признании незаконным отказа от 19 февраля 2019 года в заключении договора аренды земельного участка с КН N на три года без проведения торгов и понуждении к заключению договора аренды.
В обоснование иска указано, что на основании договора аренды и разрешения на строительство на земельном участке с КН N, площадью 2000 кв.м, расположенном в <адрес> ООО "Николаев и К" был возведен гостевой дом, денежные средства на строительство которого были предоставлены истцами. Работы по строительству здания с крышей и утеплению фасада были выполнены к концу 2009 года, остекленение окон было произведено в 2009-2010 годах, внутренние работы проводились до декабря 2011 года. Из -за возникших разногласий между застройщиком и заказчиком строительства Егоровым О.В. работы по достройке дома были приостановлены. Для окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию 08 июля 2013 года инвесторами было создано ЖСК "Гостевой дом в <адрес>". Соглашением от 14.04.2015 г. права и обязанности арендатора на земельный участок с КН N были переданы ЖСК. В 2016 году объект строительства был поставлен на кадастровый учет со степенью готовности 80%. Однако, 03.08.2016 г. администрация уведомила ЖСК об отказе от договора аренды земельного участка, и постановлением администрации от 06.02.2017 договор аренды был прекращен. ЖСК в течение длительного времени пытался урегулировать земельные отношения под гостевым домом, однако администрация в этом постоянно отказывает. Такой отказ был выдан администрацией ЖСК и 19.02.2019 г., с указанием на то, что ЖСК не является собственником объекта капитального строительства. Кроме того, в суде Зеленоградского района Калининградской области рассматривается иск о сносе гостевого дома. Считая, что такой отказ нарушает права, как ЖСК, так и граждан - инвесторов, которые вложили в строительство дома свои денежные средства, истцы обратились в суд с вышеуказанным иском.
Определением суда производство по административному делу в порядке административного судопроизводства было прекращено в связи с наличием спора о праве истцов на оформление земельных отношений, рассмотрение дела было продолжено в порядке гражданского судопроизводства.
Судом вынесено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истцы ЖСК "Гостевой дом в <адрес>", Дягтерева В.Н., Типикина З.И., Кострикова И.А., Ксеневич В.А., Тращенкова Т.Д., Дорогова Т.А., Пусько В.Д., Николаева Н.А., не соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, просят решение суда отменить. Настаивают на том, что обращение ЖСК " Гостевой дом в <адрес>" в их интересах к ответчику с соответствующим заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду являлось надлежащим и, учитывая, что объект капитального строительства был возведен за счет средств граждан-инвесторов, то оснований для отказа в предоставлении спорного земельного участка в аренду не имелось, что не было учтено судом и влечет отмену решения.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, вопреки доводам жалобы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Зеленоградского районного суда от 18.02.2019 г., вступившим в законную силу 22.05.2019 г. отказано в иске администрации МО "Зеленоградский городской округ" к ЖСК "Гостевой дом в <адрес>" в признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и его демонтаже.
Данным решением установлено, что на основании постановления Главы МО "Зеленоградский район" N 811 от 28.05.2005 г. между администрацией МО "Зеленоградский район" и ООО "МД-Капитал" был заключен договор N 69-КЗО/2005 аренды земельного участка с КН N, площадью 2000 кв.м, по адресу: <адрес>, для проектирования и строительства гостиницы, на срок до 28.05.2008 г. По соглашению от 18.07.2005 г. за N 157-КЗО/2005 права и обязанности арендатора по данному договору аренды земельного участка были переданы от ООО "МД-Капитал" Егорову О.В. Постановлением Главы МО "Зеленоградский район" N 2149 от 30.09.2005 г. Егорову О.В. было разрешено строительство гостиницы на 28 мест, расположенной по <адрес> в срок до 01.09.2009 г. Постановлением Главы МО "Зеленоградский район" N 3113 от 29.12.2006 г. по обращению Егорова О.В. было изменено разрешенное использование земельного участка по <адрес> с КН N, предоставленного ранее "под строительство гостиницы" на "под строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа". Постановлениями Главы МО "Зеленоградский район" N 215 от 26.02.2013 и N 256 от 07.03.2013 г. срок действия договора аренды продлен до 01.08.2015, до этого же срока указано завершить строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа. Соглашением N 81-КЗО/2013 от 07.03.2013 г. соответствующие изменения были внесены в договор N 69-КЗО/2005 аренды земельного участка с КН N.
Также решением суда установлено, что с 2007 года по 2011 годы между Егоровым О.В, выступающим в качестве заказчика, ООО "Николаев и К", являющимся застройщиком и гражданами ( истцами и третьими лицами по настоящему делу) заключались договоры долевого участия в строительстве гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа. При этом указанные договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Калининградской области не были. Решением Зеленоградского районного суда от 08.11.2012, вступившим в законную силу 14.12.2012, установлено, что к данным договорам подлежат применению положения Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Инвесторами Лабазниковым И.Н., Лялякиным В.В., Штепой В.В., Комаровой Е.П., Каменной Т.Г., Кулаковой О.О., Бутенко В.В., Вотчель М.О., Кузнецовой К.А., Грачевой Т.С., Марчук М.С., Варламовой С.В., Лавренко В.В., Браттос Т.А., Ансунасом А., Марчуком С.В., Миколайчук Н.Ю. в строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа было вложено в общей сумме 43 224 424,25 рублей, денежные средства на строительство гостевого дома были получены также от Николаевой Н.А., Сироткиной Л.А., Павликовой И.В., Захарова В.А., Николаева С.А., Зиньковой Е.В., Типикина З.И. в лице его законного представителя Типикиной И.В., Карпович Т.А., Лахтиковой И.И., Просветовой Л.А., Назарова В.К., Дегтяревой В.Н., Климантович Т.А., Лавренчук А.Н., Дороговой В.А., Пусько В.Д., Костриковой И.А., Андрейчук Н.О., Тращенковой Т.Д., Ксеневич В.А., Чеготова М.В., Бондарчук Н.Н.
В последствие договор инвестирования, заключенный 12.03.2007 г. между Егоровым О.В., ООО "Николаев и К" и Лабазниковым И.Н. был расторгнут.
Соглашениями: от 18.04.2013 г. права и обязанности арендатора по договору N 69-КЗО/2005 аренды земельного участка с КН N были переданы от Егорова О.В. к Лабазникову И.Н.; от 25.12.2014 г. права и обязанности арендатора по договору аренды были переданы от Лабазникова И.Н. к Егорову О.В.; от 14.04.2015 г. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка были переданы от Егорова О.В. к ЖСК "Гостевой дом в <адрес>".
Также установлено, что на земельном участке с КН N по адресу: <адрес> возведен объект незавершенного строительства, с процентом готовности 80%, который был поставлен на кадастровый учет 20.07.2016 г., с присвоением кадастрового номера N, однако право собственности на него ни за кем не зарегистрировано.
Постановлением администрации МО "Зеленоградский городской округ" N 251 от 06.02.2017 г. договор аренды земельного участка с КН N прекращен с 10.11.2016, при этом между администрацией МО "Зеленоградской городской округ" и Афанасьевым К.Е. 02.06.2017 г., по результатам торгов был заключен договор N 270-КЗО/2017 аренды земельного участка с КН N, который решением Зеленоградского районного суда от 27.10.2017 г. был признан недействительным.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 28.05.2018 г. застройщик ООО "Николаев и К" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, сроком, с учетом определения от 22.10.2018 г., до 15.05.2019 г.
Установив, что незавершенный строительством гостевой дом по <адрес> был возведен застройщиком ООО "Николаев и К" на денежные средства граждан-инвесторов, при этом ЖСК "Гостевой дом в <адрес>" никаких денежных средств на его строительство не вносил, кроме того ЖСК и владельцем земельного участка с КН N не является, суд отказал администрации в иске о признании постройки самовольной и возложении на ЖСК обязанности по его демонтажу, посчитав, что данный ответчик является ненадлежащим.
Из материалов дела настоящего дела также следует, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 08 августа 2019 года было отказано в удовлетворении требований ООО "Николаев и К" в лице конкурсного управляющего Балданова Р.И. к Администрации МО "Зеленоградский городской округ" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с КН N однократно на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 07 ноября 2019 года решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.08.2019 оставлено без изменения.
Данными судебными актами было установлено, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда от 24.04.2019 по делу А21-4587\2019 было отказано в признании права собственности за ООО "Николаев и К" на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.
При этом, отказывая в иске, суд исходил из того, что объект незавершенного строительства не был зарегистрирован до 01.03.2015 г. и не является собственностью ООО "Николаев и К", а земельный участок не был предоставлен ООО "Николаев и К" до 01.03.2015 г. в аренду.
Таким образом, принятыми судебными актами было установлено, что гостевой дом по <адрес> А возведен ООО "Николаев и К" за счет денежных средств инвесторов ( истцов и третьих лиц по делу).
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР об инвестиционной деятельности, действовавшего на момент возникновения спорных отношений, а на момент разрешения спора - в части не противоречащей названному выше Закону Российской Федерации от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Из статьи 39.2 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 ЗК Российской Федерации.
Как видно из материалов дела, в администрацию 17 декабря 2018 года с заявлением о предоставлении земельного участка с КН N в аренду, сроком на три года для завершения строительства обратился председатель правления ЖСК Николаев С.А., приложив к данному заявлению доверенность, паспорт иностранного гражданина и кадастровый паспорт от 2016 года.
Никаких документов, подтверждающих права заявителя на объект незавершенного строительства, к такому заявлению представлено не было.
Ответом от 19.02.2019 г. администрация отказала ЖСК "Гостевой дом в <адрес>" в предоставлении земельного участка с КН N в аренду, указав, что ЖСК не является собственником данного объекта недвижимости, как не является и правообладателем данного земельного участка. Также указано, что администрация обратилась в суд с иском о признании постройки самовольной и ее сносе (л. д. 50 том 1).
Согласно п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Как следует из материалов дела, в судебное заседание не представлено доказательств того, что указанный неоконченный строительством объект капитального строительства был возведен в соответствии с разрешением на строительство, полученным в установленном законом порядке, такое разрешение не выдавалось, что не оспаривается сторонами.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что указанный неоконченный строительством объект капитального строительства построен в отсутствие разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченным органом в установленном законом порядке, вследствие чего обладает признаками самовольной постройки, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ администрации от 19.02.2019 г., принятый уполномоченным на то органом местного самоуправления в пределах предоставленных ему полномочий прав заявителей не нарушает, что исключает удовлетворение исковых требований, заявленных по настоящему делу.
Также исключает удовлетворение исковых требований и то, что ЖСК "Гостевой дом в <адрес>" обращаясь в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка в аренду не обладал статусом титульного собственника указанного объекта капитального строительства, а также не являлся правообладателем спорного земельного участка.
Доводы жалобы о том, что обращение ЖСК " Гостевой дом в <адрес>" в интересах граждан - инвесторов (истцов по делу) к ответчику с соответствующим заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду являлось надлежащим, при том, что указанный объект капитального строительства обладает признаками самовольной постройки по смыслу ст. 222 ГК РФ, на приведенные выше выводы не влияют.
Оснований для иной правовой оценки обстоятельств, имеющих юридическое значение, на что ссылаются податели жалобы, не усматривается.
Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 12 декабря 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
