Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 июля 2021 года Дело N 33-2392/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Цветкова В.В.,

судей Коровиной Е.В., Долгинцевой Т.Е.,

при секретаре судебного заседания Лининой М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Долгинцевой Т.Е.

дело по апелляционной жалобе Николашенкова В.Н. на решение Нелидовского межрайонного суда Тверской области 14 апреля 2021 года, которым постановлено:

"Взыскать Николашенкова В.Н. в пользу администрации Нелидовского городского округа Тверской области задолженность по договору аренды в размере 54 194 руб., пени в размере 11 033 руб. 10 коп., а всего 65227 руб. 10 коп.

Взыскать Николашенкова В.Н. в доход бюджета муниципального образования "Нелидовский городской округ" государственную пошлину в размере 2 156 руб. 81коп.".

Судебная коллегия

установила:

Администрация Нелидовского городского округа Тверской области обратилась в суд к Николашенкову В.Н. с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование требований указано, что 03 апреля 2000 г. между Администрацией Земцовского сельского округа и Николашенковым В.Н. заключен договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, для размещения хлебопекарни магазина. Разделом 3 договора определены размер и условия внесения арендной платы за земельный участок. В соответствии с п. 3.4 договора аренды, в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,2 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки. Ответчик оплату своевременно не производил.

28 сентября 2020 г. истец, являющийся правопреемником (в результате реорганизации путем присоединения) Администрации Земцовского сельского округа, в адрес ответчика направил претензию о погашении имеющейся задолженности. Требование администрации арендатором исполнено не было. В связи с указанными обстоятельствами просил взыскать с ответчика задолженность по указанному договору аренды до момента его расторжения в размере 54 194 руб., а также пени за период с 06.11.2017 по 20.04.2020 в размере 11033,10 руб.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, пояснила, что арендная плата по договору рассчитана по дату расторжения первоначального договора (20.04.2020) по состоянию на начало следующего месяца - 1 мая 2021 г. в соответствии с разрешенным использованием земельного участка. Об изменении вида деятельности ответчик в администрацию Нелидовского городского округа до апреля 2020 года не сообщал.

Ответчик Николашенков В.Н. исковые требования не признал, пояснил, что истцом при расчете задолженности неправомерно применен коэффициент 9 для земельных участков, на которых расположены производственные объекты. На земельном участке расположено здание, где раньше размещалась хлебопекарня и магазин. Позже хлебопекарня стала нерентабельной и была ликвидирована. Когда арендная плата стала непосильной, он обратился к ответчику и 20.04.2020 с ним был заключен новый договор аренды. Факт невнесения арендной платы за использование земельного участка за спорный период не оспаривал.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Николашенков В.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемого постановления, неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование доводов указывает, что после образования нового юридического лица истец не перезаключил договор аренды с ответчиком. Земельный участок с кадастровым номером N по выпискам из ЕГРН не существует, соответственно администрация просит выплаты денежных средств за несуществующий объект. До проведения реорганизации истец не являлся правопреемником администрации Земцовского сельского поселения и не имеет право требовать арендную плату за такой период.

Также ответчик обращает внимание на то, что в решении суд сослался на недействующее Постановление Администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па, и не учитывает, что спорные отношения возникли 03.04.2000, соответственно, положения указанного нормативного акта при разрешении настоящего спора применению не подлежали. Судом, по мнению апеллянта, не принято во внимание, что он не соглашался с коэффициентом, примененным для расчета арендной платы, обращался с заявлением по этому вопросу в Думу Нелидовского городского округа 16.04.2019. Администрация об этом знала, в силу чего должна была инициировать перезаключение договора аренды, но переложила всю ответственность на арендатора. Судом не учтено, что земельный участок с кадастровым номером N, по аренде которого заключен новый договор, образован 26.03.2020, то есть до обращения ответчика с заявлением о расторжении договора аренды. При этом земельный участок, за который рассчитана арендная плата, имеет совсем другую площадь. Полагает, что до момента образования нового земельного участка, администрация не имела право начислять арендную плату и пени.

В суде апелляционной инстанции ответчик Николашенков В.Н. поддержал доводы жалобы. Не отрицал факт задержки уплаты им ранее арендных платежей, что послужило причиной начисления пени. Указал, что настоящий спор возник из-за увеличения коэффициента социально-экономического обоснования в 2019 году. Пояснил, что в 2019 году новая администрация не смогла с ним заключить договор по причине отсутствия в ЕГРН сведений о земельном участке.

Представитель истца при надлежащем извещении в заседании суда апелляционной инстанции участия не принял, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, поэтому на основании статьей 167 и 327 ГПК РФ судебной коллегией определено рассмотреть дело без его участия.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы ввиду отсутствия оснований для проверки законности решения суда первой инстанции в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Правоотношения сторон по настоящему спору подлежат регулированию положениями Земельного кодекса РФ, главы 34 Гражданского кодекса РФ о договоре аренды, а также общими нормами об исполнении обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац 1 статьи 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Статья 56 ГПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт ненадлежащего исполнения Николашенковым В.Н. обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком подтвержден материалами дела.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 22.11.1993 ответчику Николашенкову В.Н. на праве собственности принадлежит здание столовой с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.05.2020 (том 1, л.д.54).

Распоряжением Главы Нелидовского района от 10.04.1998 N предпринимателю Николашенкову Н.В. разрешено открыть частную хлебопекарню по вышеуказанному адресу и в помещении хлебопекарни открыть магазин по торговле хлебом и хлебобулочными изделиями.

Судом установлено и ответчиком не оспаривалось, что на основании Постановления Главы Земцовского сельского округа от 14.03.2000 N между администрацией Земцовского сельского округа Нелидовского района Тверской области и Николашенковым В.Н. 03.04.2000 был заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>, для размещения хлебопекарни и магазина, сроком на пять лет.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендатор обязался ежегодно вносить за участок арендную плату, размер которой определяется специальным расчетом с учетом площади земельного участка и значения коэффициентов учета влияния рыночных факторов, местоположения, вида деятельности арендатора и устанавливается только на один текущий год, в дальнейшем ежегодно размер арендной платы корректируется.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15 числа следующего за кварталом месяцем (15 апреля, 15 июля, 15 октября) - п. 3.2 договора.

Пунктом 3.4 данного договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки из расчета 0,2 % от суммы платежей за истекший период.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и представленного истцом расчета, при расчете пени истцом применен размер иной штрафной санкции - 0,1% просроченной арендной платы за каждый день просрочки, установленный Положением о порядке определения арендной платы..., утвержденного Постановлением администрацией Тверской области от 26.12.2007 N 396-па.

Из текста договора, плана земельного участка, экспликации земель, предоставленных в аренду, являющихся приложением договора, следует, что спорный земельный участок, на котором расположено принадлежащее ответчику на праве собственности строение, перед предоставлением его в аренду был отмежеван в условной системе координат и предоставлен ответчику с разрешенным видом использования "для размещения хлебопекарни и магазина". При этом изменения в договор, касающиеся цели использования земельного участка, в дальнейшем не вносились.

Согласно пояснениям ответчика в качестве хлебопекарни расположенное на земельном участке строение он использовал до 2005 года, впоследствии хлебопекарня была ликвидирована, в здании остался функционировать лишь магазин. При этом по истечении срока аренды земельного участка по договору ответчик участок не вернул, предложений о заключении договора на новых условиях в адрес арендодателя не направлял, до спорного периода продолжал уплачивать арендную плату в соответствии с целевым использованием земельного участка согласно договору аренды.

24.12.2018 решением Нелидовской городской Думы N 68-1 учреждена администрация Нелидовского городского округа Тверской области.

В соответствии с решениями Нелидовской городской Думы от 24.12.2018 N 69-1 и от 16.01.2019 N 76-1 администрация Нелидовского городского округа Тверской области является правопреемником администрации Земцовского сельского поселения Нелидовского района Тверской области.

Положением, утвержденным постановлением администрации Тверской области от 26 декабря 2007 г. N 396-па, действовавшим на момент спорных отношений, установлен порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области.

В соответствии с пунктом 2.1 данного постановления, если иное не предусмотрено настоящим Положением, размер арендной платы за пользование земельными участками определяется по формуле: А (арендная плата) = Скадастр (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) х S (площадь) х Cаn (ставка арендной платы, установленная настоящим Положением (в %)) х Ксэо (коэффициент учета социально-экономических особенностей) х m (количество месяцев в текущем году).

Согласно расчету арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности на 2012 год арендная плата составляла 4196 руб. (исходя из площади земельного участка в <данные изъяты> кв.м, удельного показателя кадастровой стоимости - 76,02 (утвержденного постановлением Администрации Тверской области от 30.12.2008 N 503-па), ставки арендной платы 2, коэффициента учета социально-экономических особенностей 3 (определенного в перечне значений данного коэффициента, разделе "земельные участки, предназначенные для размещения производственных объектов..." Положения от 26 декабря 2007 г. N 396-па).

Пункт 3.6 договора аренды предусматривает, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год путем перерасчета в соответствии с изменениями цен на материально-технические ресурсы, продукцию и в других случаях по постановлению Администрации Нелидовского района.

Решением Нелидовской городской Думы N 58-1 от 05 декабря 2018 г. были утверждены новые значения коэффициента социально-экономических особенностей (Ксэо) при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования Нелидовский городской округ Тверской области.

Согласно пункту 33 раздела 6 Приложения к данному решению для расчета арендной платы за земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов, расположенные на территории сельских населенных пунктов, и предназначенные для размещения производственных объектов (в том числе производственные гаражи, трансформаторные подстанции, газораспределительные подстанции, артскважины, проезды и т.п.), за исключением сетей централизованных инженерных систем и объектов инженерной инфраструктуры, предусмотрен коэффициент 9 (ранее для таких участков использовался коэффициент - 3).

Из письма Администрации Нелидовского городского округа Тверской области от 14.05.2019 следует, что 16.04.2019 Николашенков В.Н. обращался в Нелидовскую городскую Думу с заявлением по вопросу правомерности применения Ксэо при расчете арендной платы. Между тем с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка Николашенков В.Н. к уполномоченному органу не обращался, до 2019 года оплачивал арендную плату, начисляемую истцом, исходя из Ксэо для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов. О расторжении договора аренды земельного участка от 03.04.2000 и заключении нового договора в связи с постановкой на учет земельного участка с новыми характеристиками он обратился только 10.04.2020.

Согласно актуальной выписке из Единого государственного реестра недвижимости 26.03.2020 на реестровый учет поставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, который расположен по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: общественное питание (том 1, л.д.38).

Постановлением администрации Нелидовского городского округа Тверской области от 20.04.2020 на основании заявления Николашенкова В.Н. последнему указанный земельный участок с кадастровым номером N, на котором расположено принадлежащее ему здание столовой с кадастровым номером N, предоставлен в аренду. На основании данного постановления с Николашенковым В.Н. 20.04.2020 заключен договор аренды земельного участка N сроком действия до 20.04.2022.

В качестве спорного истцом заявлен период пользования ответчиком земельным участком с прежними характеристиками, а именно с 01.01.2019 по 20.04.2020.

Согласно представленному истцом расчету задолженность по арендной плате за указанный период составила 54 194 руб., пени за период с 06.11.2017 по 20.04.2020 - 11033,10 руб.

Установив приведенные обстоятельства, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утвержденным постановлением Администрации Тверской области 26 декабря 2007 г. N 396-па, дав оценку представленным сторонами доказательствам, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени.

Отвергая доводы ответчика относительно примененного при расчете арендной платы значения коэффициента социально-экономических особенностей (Ксэо) - 9, судебная коллегия учитывает, что расчет арендной платы производился истцом, с учетом вида разрешенного использования земельного участка, определенного в договоре аренды, - "для размещения хлебопекарни".

Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, продукции, услуг (ОК 004-93), утвержденному Постановлением Госстандарта РФ N 17 от 06.08.1993, действовавшему на момент возникновения спорных правоотношений, производство хлебобулочных изделий отнесено к разделу - обрабатывающая промышленность.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, предприниматель Николашенков В.Н., как арендатор, выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса.

Доводы апеллянта об отсутствии учетных данных о существовании земельного участка, как основание для отказа в требованиях о взыскании арендной платы, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку в договоре аренды от 03.04.2000, плане, являющемся неотъемлемой частью договора, имеются все необходимые реквизиты и описание для индивидуализации предмета аренды в совокупности.

При этом, как установлено из пояснений сторон и представленных в материалы дела доказательств, договор аренды исполнялся сторонами, в том числе после истечения срока его действия, предусмотренного договором, арендные правоотношения являются длящимися в соответствии с положениями ст.ст. 610,621 Гражданского кодекса РФ.

Изменение уполномоченного лица на стороне арендатора с администрации Земцовского сельского округа на администрацию Нелидовского городского округа в связи с реорганизацией путем присоединения, вопреки доводам ответчика, не свидетельствует о прекращении арендных правоотношений в силу положений ст.58 Гражданского кодекса Российской Федерации.