Определение Судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-2389/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Мариной Ж.В.

судей Денисюка О.Н., Катасоновой С.В.

при секретаре Ласой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Соколовой Юлии Сергеевны на решение Клинцовского городского суда Брянской области от 20 мая 2021 года по исковому заявлению Хомяковой Екатерины Николаевны к Соколовой Юлии Сергеевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Заслушав доклад судьи Мариной Ж.В., объяснения представителя Соколовой Ю.С. Шипилова Н.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы своей доверительницы, Хомяковой Е.Н. и ее представителя Голуба С.И., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Хомякова Е.Н. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>. Истец указала, что по условиям договора купли-продажи сторонами была согласована цена на недвижимое имущество в размере <данные изъяты>., из них <данные изъяты>. - за жилой дом, <данные изъяты>. - за земельный участок, при этом денежные средства истцу не были переданы.

Истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <адрес> и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Хомяковой Е.Н. и Соколовой Ю.С.,аннулировать записи от ДД.ММ.ГГГГ содержащиеся в Единомгосударственном реестре недвижимости; прекратить право собственности Соколовой Ю.С. на указанное недвижимое имущество; признать за Хомяковой Е.Н. право собственности на жилой дом с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика в пользу истца возврат госпошлины.

Решением Клинцовского городского суда Брянской области от 20 мая 2021 г. исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор купли-продажи жилого дома, кадастровый номер N, и земельного участка, кадастровый номер N, расположенных по адресу: N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Хомяковой Е.Н. и Соколовой Ю.С. Суд аннулировал записи от ДД.ММ.ГГГГ., содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости. Суд прекратил право собственности Соколовой Ю.С. на жилой дом, кадастровый номер N, и земельный участок, кадастровый номер N, расположенные по адресу: <адрес> Суд возвратил Хомяковой Е.Н. в собственность жилой дом, общей площадью <данные изъяты>, и земельный участок, площадью <данные изъяты>, категории земель: земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, расположенные по адресу: <адрес>. Суд взыскал с ответчика Соколовой Ю.С. в пользу истца Хомяковой Е.Н. возврат госпошлины в размере <данные изъяты>. Суд взыскал с Соколовой Ю.С. госпошлину в размере <данные изъяты>. в доход муниципального образования.

В апелляционной жалобе Соколова Ю.С. просит отменить решение суда, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что стороной истца неверно избран способ защиты нарушенного права, поскольку договор купли-продажи был подписан сторонами и не была выплачена часть денежных средств, в данном случае возможно было заявить исковые требования о взыскании денежных средств в размере <данные изъяты>. Считает, что истцу во исполнение договора были переданы <данные изъяты> в связи с чем невнесение оговоренной сторонами платы свидетельствует о ненадлежащем исполнении условий заключенного договора и не может являться основанием для признания сделки недействительной.

Соколова Ю.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, суду не сообщала об уважительных причинах неявки и не просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

С учетом требований ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Соколовой Ю.С. Шипилова Н.А., Хомяковой Е.Н. и ее представителя Голуба С.И., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на них, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

С учетом положений вышеуказанной нормы Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия проверяет законность принятого решения по доводам апелляционной жалобы.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Хомяковой Е.Н. и Соколовой Ю.С. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому продавец Хомякова Е.Н. обязуется передать в собственность покупателя Соколовой Ю.С. жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кадастровый номер N, и земельный участок, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый номер N, расположенные по адресу: <адрес> а покупатель обязуется принять их и оплатить согласованную сторонами цену.

Согласно п.3 договора стороны определилисогласованную цену недвижимости в размере <данные изъяты> из них <данные изъяты>. - за жилой дом, <данные изъяты> - за земельный участок.

В соответствии с п. 3 договора в день подписания договора продавцу была передана сумма в размере <данные изъяты>., сумма в размере <данные изъяты>. будет передана продавцу в течение 15 календарных дней с момента подписания договора. С момента подписания договора и до полного расчета жилой дом находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем своего обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт передачи недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в органе Росреестра ДД.ММ.ГГГГ

Суд, рассматривая заявленный иск, пришел к выводу о том, что ответчик не выполнила существенные обязательства по договору купли-продажи в части оплаты Хомяковой Е.Н. стоимости объектов недвижимости, в связи с чем удовлетворил заявленный иск и расторг между сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Судебная коллегия считает, что суд постановилрешение суда в соответствии с нормами материального права, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Из вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Суд, рассматривая заявленный иск, пришел к выводу о том, что истцу не была оплачена стоимость недвижимого имущества в соответствии с условиями договора. Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда и считает необоснованной ссылку апелляционной жалобы на то, что по условиям договора истец в счет оплаты получила <данные изъяты> и что материалами дела подтверждается передача Хомяковой Е.Н. от Бондаренко С.В. указанных денежных средств, исходя из следующего.

Действительно, из п. 3 договора купли-продажи от 8 октября 2019 г. следует, что в день подписания договора продавцу была передана сумма в размере 940 000 руб. Как пояснила ответчик в суде первой и апелляционной инстанции, данные денежные средства была переданы Хомяковой Е.Н. Бондаренко С.В., который принимал участие в оформлении сделок. Допрошенный в суде первой инстанции Бондаренко С.В. пояснял, что передавал Хомяковой Е.Н. денежные средства, однако подтвердить это ничем не может. Судебная коллегия считает, что допустимые доказательства, подтверждающие передачу Хомяковой Е.Н. 940 000 руб. в счет исполнения договора купли-продажи, в материалах дела отсутствуют, ввиду следующего.

При рассмотрении в суде спора, возникшего между продавцом и покупателем, продавец должен доказать, что им передан покупателю товар надлежащего качества и соответствующий условиям договора, а покупатель должен доказать оплату приобретенного товара.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, не может быть установлен судом на основании свидетельских показаний, данные обстоятельства должны доказываться письменными и другими доказательствами.

В соответствии со ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо (п. 1). Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично (п. 3).

Из вышеуказанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должника могут быть исполнены третьим лицом. Однако применительно к спорным правоотношениям факт исполнения третьим лицом обязательств должника должен быть подтвержден также письменными либо иными доказательствами, за исключением свидетельских. Ответчик Соколова Ю.С. не представила допустимых доказательств, подтверждающих факт уплаты третьим лицом (Бондаренко С.В.) по договору купли-продажи от 8 октября 2019 г. Хомяковой Е.Н. денежных средств в размере 940 000 руб. Отсутствуют такие подтверждения и у Бондаренко С.В., о чем он подтвердил в суде первой инстанции при допросе его в качестве свидетеля.

Не может служить таким доказательством договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ввиду следующего.

Из вышеуказанного договора купли-продажи следует, что Хомяковой Е.Н. была передана сумма в размере <данные изъяты>

Однако обстоятельством, имеющим существенное для разрешения заявленного спора, является установление, кем оплачена стоимость приобретенного Соколовой Ю.С. жилого дома и земельного участка. Определение данных обстоятельств необходимо, в том числе для того, чтобы в случае удовлетворения иска, лицо, передавшее часть денежных средств в счет оплаты по договору, вправе было заявить требования о возврате уплаченной денежной суммы.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не следует, кем была передана Хомяковой Е.Н. денежная сумма в размере <данные изъяты>., в связи с чем судебная коллегия считает, что данный договор не является доказательством, подтверждающим передачу истцу денежных средств в счет оплаты проданной недвижимости. Таким образом, Соколова Ю.С., заявляя о том, что третьим лицом по договору купли-продажи оплачена часть денежных средств Хомяковой Е.Н., не представила допустимых доказательств в подтверждение данных обстоятельств.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия считает, что суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи, заключенного между сторонами.

Ссылка апелляционной жалобы на то, что истец вправе была избрать иной способ защиты прав, в том числе заявить о взыскании стоимости проданного имущества, не может являться основанием для отмены решения суда, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Судебная коллегия считает, что выбор способа защиты права находится в пределах усмотрения самого лица, обращающегося за его защитой, и должен вести к восстановлению нарушенного права. Один из таких способов и избрала истец, обратившись в суд с иском о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд постановилрешение в соответствии с нормами материального права, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы, не имеется.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, аргументированно изложенная в обжалуемом судебном акте, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Клинцовского городского суда Брянской области от 20 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Ж.В. Марина

Судьи О.Н. Денисюк

С.В. Катасонова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7 сентября 2021 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка