Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 ноября 2022 года Дело N 33-23875/2022

Санкт-Петербург 01 ноября 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Яшиной И.В.,судей Нюхтилиной А.В., Мирошниковой Е.Н.,при секретаре Шипулине С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-5506/2022 с апелляционной жалобой администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области к Александровой М. В. о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Яшиной И.В., выслушав пояснения ответчика Александровой М.В.,

УСТАНОВИЛА:

администрация муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области обратилась во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Александровой М.В., просит взыскать с ответчика взыскать задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> - 29189,80 рублей, пени за период с <дата> по <дата> - 52087,88 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> - 818,51 рублей.

В обоснование исковых требований истец указал, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка, для индивидуального жилищного строительства, со сроком действия договора по <дата>. Земельный участок принят ответчиком по акту. После <дата> ответчик продолжала пользоваться участком, соответственно договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Ответчик арендную палату не вносила, в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора.

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области к Александровой М. В. о взыскании задолженности по арендной плате отказано.

Полагая указанное решение незаконным, администрация муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N... "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации для возобновления договора на неопределенный срок необходимо одновременное наличие двух условий: пользование имуществом после истечения срока действия договора; отсутствие возражений со стороны арендодателя. Данная норма закона связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса, где указано, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела усматривается, что <дата> между сторонами заключен договор аренды земельного участка N..., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N..., со сроком действия договора по <дата> (п. 2 договора).

Пунктом 2.4 установлено, что годовая арендная плата на момент подписания договора составит 2974,72 рубля, подлежащая уплате ежеквартально.

Пунктом 2.5 установлено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год на основании нормативно-правовых актов государственной власти РФ, с письменным извещением арендатора не позднее 14 дней.

Пунктом 2.6 предусмотрено, что неиспользование земельного участка не освобождает от внесения арендной платы.

Пунктом 4.1.2. арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 30 календарных жней до истечения договора.

Пунктом 4.1.3 досрочно расторгнуть договор, направив не менее чем за 30 дней уведомление арендодателю.

По акту приема-передачи от <дата> Александровой М.В. передан указанный земельный участок.

Из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в отношении названного земельного участка следует, что на земельном участке имеется ограничение в виде аренды, с указанием срока ограничения с <дата> по <дата>, основанием которого является названный договор аренды.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление N... от <дата>, сумма задолженности по арендной плате по состоянию на <дата> составляет 516,42 рублей, пени в размере 1240,90 рублей. Размер арендной платы составил 7195,19 рублей.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление N... от <дата>, сумма задолженности по арендной плате по состоянию на <дата> составляет 516,42 рублей, пени в размере 2059,62 рублей. Размер арендной платы составил 7195,19 рублей.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление N... от <дата>, сумма задолженности по арендной плате по состоянию на <дата> составляет 6802,72 рублей, пени в размере 3665,40 рублей. Размер арендной платы составил 6802,72 рубля.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление N... от <дата>, сумма задолженности по арендной плате по состоянию на <дата> составляет 14514,33 рублей, пени в размере 14514,33 рублей. Размер арендной платы составил 7095,24 рублей.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление N... от <дата>, сумма задолженности по арендной плате по состоянию на <дата> составляет 21609,57 рублей, пени в размере 19379,20 рублей. Размер арендной платы составил 7308,10 рублей.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление(л.д.30), сумма задолженности по арендной плате по состоянию на <дата> составляет 28917,67 рублей, пени в размере 33506,45 рублей. Размер арендной платы составил 7578,50 рублей.

<дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия об уплате задолженности по арендной плате в размере 34194,98 рубля, пени в размере 45682,41 рубля, по состоянию на <дата>.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от <дата> с указанием на размер задолженности, а также содержащая уведомление о расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком данной претензии. Данная претензия прибыла в место вручения ответчику <дата>, а возвращена <дата> и с указанной даты истец отсчитывает трехмесячный срок на расторжение договора.

Определением мирового судьи судебного участка N... Санкт-Петербурга, отменен судебный приказ N... от 28.01.2022г., выданный по заявлению истца о взыскании с Александровой М.В. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015г. по 30.09.2021г. 34194,98 рубля, пени 45682,41 рубля.

В материалы дела представлен сведения об оплате ответчиком налога на имущество физических лиц, арендной платы за земельный участок по договору N... кв.,3 кв., 1 кв., 2 кв. Платежи произведены 26.01.2022(л.д.94-98).

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район <адрес>, суд первой инстанции указал, что в связи с отсутствием в направляемых истцу уведомлениях сведений о пролонгации договора, а также то, что после истечения срока договора ответчик спорное имущество не использовал, высказал намерение возвратить неиспользуемое имущество, что также было согласовано со стороной истца, который не внес запись в ЕГРН о продлении срока ограничения прав и обременения на объект недвижимости, применив положения о пропуске срока исковой давности, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции и полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из содержания акта приема-передачи земельного участка N... следует, что ответчик осмотрела участок в натуре и ознакомилась с его количественными характеристиками, подземными и наземными сооружения, объектами, режимом земель и у нее отсутствуют претензии к его качеству. В связи с чем ссылки ответчика о том, что она предоставленным земельным участком не пользовалась по причине его непригодности, не освобождают от обязанности по внесению арендных платежей за участок, поскольку ответчиком действий по возврату земельного участка истцу предпринято не было.

Указание ответчика на невозможность обеспечить свою явку для расторжения договора судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку ответчик не была лишена возможности иными способами расторгнуть договор и возвратить земельный участок истцу.

Относительно указания стороны ответчика о том, что государственная регистрация аренды на земельный участок должна была быть продлена, чего не было сделано сторонами, в связи с чем ответчик считает, что договор прекращен, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от <дата> N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Между тем, в законе не установлено, что несоблюдение положений о регистрации пролонгации договора аренды влечет незаключенность или недействительность сделки, так как сторона договора не может требовать признания его незаключенным только из-за отсутствия регистрации.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия также принимает во внимание факт оплаты ответчиком денежных средств по договору аренды в процессе рассмотрения дела, довод ответчика о том, что она увидела сведения на сайте gosuslugi.ru и без выяснения причин образования данной задолженности внесла денежные средства в счет частичного погашения, судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку не могла не знать о существующих правоотношениях с истцом, а также не проявила той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства.

Изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что поскольку земельный участок не был возвращен ответчиком в установленном договором и законом порядке, истец правомерно производил начисление арендной платы, пени за просрочку внесения платежей, поскольку договор был возобновлен на неопределенный срок.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от <дата> "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изучив расчет истца(л.д. 61-62), который представлен к материалам уточненного искового заявления, учитывая, что ответчиком в материалы дела не представлен свой арсчет, признав его арифметически верным, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 29189,80 рублей, пени за несвоевременную оплату арендных платежей за период с <дата> по <дата> в размере 52087,88 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в размере 818,51 рублей.

Ответчиком заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 указанного Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Аналогичная правовая позиция отражена в п. 3 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>, где указано, что при исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исполнение в виде периодических платежей, суды применяют общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), который подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Рассматривая заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности, судебная коллегия учитывает, что <дата> был отменен судебный приказ, вынесенный мировым судьей <дата> о взыскании с ответчика спорной задолженности.

Срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству (п. 1 ст. 204 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Кроме того, начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абз. 2 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа. В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (п. 1 ст. 6, п. 3 ст. 204 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").