Определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 17 июля 2019 года №33-2380/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июля 2019 года Дело N 33-2380/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Якушев П.А.,
судей Закатовой О.Ю., Кутовой И.А.,
при секретаре Крисько В.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 17 июля 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе Бадасяна Гриши Молотовича на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 27 марта 2019 года, которым исковые требования Бадасяна Гриши Молотовича к администрации г.Владимира о признании права собственности на самовольное строение оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., объяснения представителя Бадасяна Г.М. - Черновой А.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Бадасян Г.М. обратился в суд с иском к администрации г. Владимира, в котором просил признать за ним право собственности на объект недвижимости.
В обоснование иска указал, что в 2004 году ЗАО "Спецтрансстрой" в целях строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на ул. **** были получены: распоряжение Главы г.Владимира N1959 от 03.08.2004 "О предварительном согласовании места размещения многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено- пристроенными помещениями и гаражами по ул. ****, архитектурно-планировочное задание на разработку проекта: многоэтажный дом со встроено-пристроенными объектами обслуживания по ул. ****, разрешение на строительство N11-К-06 от 10 мая 2006 года, которое впоследствии продлевалось до 01 декабря 2011 года. В 2006 году общество приступило к строительству многоквартирного жилого дома. 14.11.2015 было получено положительное заключение негосударственной экспертизы в отношении объекта: пристройка с помещениями бытового обслуживания населения.
12 мая 2006 года между Бадасяном Г.М. и ЗАО "Спецтрансстрой" заключен договор N67 на участие в инвестировании строительства -4х этажной пристройки к жилому дому ****.
Обязательства Бадасяном Г.М. по инвестированию в строительство и ЗАО "Спецтрансстрой" по строительству объекта долевого строительства выполнены сторонами. В 2010 году ЗАО "Спецтрансстрой" получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоэтажного жилого дома со встроено- пристроенными помещениями по ул. ****, без 4-х этажной пристройки. В этой связи в 2018 году Бадасян Г.М. обратился в департамент строительства и архитектуры администрации Владимирской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако 10.12.2018 им получен отказ.
Бадасяном Г.М. получены все необходимые документы о соответствии постройки всем строительным нормам и правилам, санитарным и противопожарным нормам.
Спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером **** площадью 294 кв.м, который находится в общей долевой собственности его и Н.Э.Д. Н.Э.Д. предоставил Бадасяну Г.М. право пользования своей долей земельного участка. Также между ним и собственниками помещений жилого дома **** в лице председателя правления ТСЖ "Студеная Гора" заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 679 кв.м. Данный договор заключен для строительства, реконструкции и содержания 4-х этажной пристройки к многоэтажному жилому дому ****. Данным договором предусмотрено право арендатора оформить право собственности на пристройку к многоэтажному жилому дому N****.
Ссылаясь на нормы ст. 222 ГК РФ истец просит признать за ним право собственности на нежилое здание (пристройку с помещениями бытового обслуживания населения), расположенное по адресу: ****, площадью **** кв.м в соответствии с техническим планом от 19.02.2018.
В судебном заседании представитель Бадасяна Г.М. - Чернова А.Н. исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика -администрации г. Владимира, третьего лица - управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира - Штыкель В.Б. оставил разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель третьего лица ТСЖ "Студеная Гора" Артемьев Н.А. не возражал против заявленных истцом требований.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Бадасян Г.М. просит решение отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Считает, что решение об использовании земельного участка при многоквартирном доме путем сдачи его в аренду Бадасяну Г.М. принято в соответствии с требованиями ст.ст.44,46 ЖК РФ при наличии двух трети голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и согласия всех собственников для этого не требовалось. Председатель правления ТСЖ "Студеная Гора" обладал полномочиями на заключение договора аренды земельного участка, что подтверждается протоколом общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Считает, что нормы ч.3 ст. 36, ч.2 ст.40 ЖК РФ, в которых говорится о реконструкции помещений многоквартирного жилого дома, к спорным отношениям не применимы, поскольку уменьшения общего имущества при строительстве 4-х этажной пристройки не произошло. Судом необоснованно не принято во внимание, что ответчик администрация г.Владимира и третье лицо управление архитектуры и строительства администрации г.Владимира не возражали против удовлетворения исковых требований. Указывает на нарушение судом норм процессуального права, а именно неполное оглашение доказательств по делу, что является нарушением ст.ст.71,181 ГПК РФ.
Апелляционное рассмотрение на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и с согласия представителя истца проведено в отсутствие истца Бадасяна Г.М., представителя администрации г. Владимира, ходатайствовавшего о рассмотрение дела в его отсутствие, представителей третьих лиц ТСЖ "Студеная Гора", Управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира, Н.Э.Д., уведомленных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Бадасян Г.М. и Н.Э.Д. уведомлялись почтовым извещением, возвращенным суду с отметкой "за истечением срока хранения", что в силу ст. 165.1 ГК РФ признано судебной коллегией надлежащим уведомлением. Управление архитектуры и строительства администрации г. Владимира уведомлено по факсимильной связи и почтовым извещением, ТСЖ "Студеная Гора" почтовым извещением, о чем имеется отметка о заблаговременном вручении судебной корреспонденции адресатам.
Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст. 222 ГК РФ).
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, и представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Согласно ч.2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что 12.05.2016 между ЗАО "Спецтрансстрой" и Бадасяном Г.М. заключен договор на участие в инвестировании строительства, по условиям которого последний принял на себя обязательство направить денежные средства или иные материальные ресурсы на строительство объекта -4х этажной пристройки к жилому дому **** в порядке долевого участия в строительстве объекта в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заказчик обязался собственными силами и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать документы для последующего оформления обозначенной доли в праве собственности на объект инвестору.
Согласно п.2.2 договора на момент его заключения общая стоимость предмета договора складывается из стоимостей проектно-изыскательских работ, строительно-монтажных работ, материалов и оборудования, а также прочих затрат застройщика в ходе строительства и составляет 80 000 000 руб.
25.01.2015 между сторонами подписан акт расчетов к договору N67 от 12.05.2006 на участие в инвестировании строительства.
Согласно разрешения на строительство от 10.05.2006 общая площадь встроено-пристроенных помещений объекта долевого строительства - 2026 кв.м, общая площадь квартир - 5 800 кв.м, площадь участка 3 219 кв.м.
Решением Ленинского районного суда г. Владимира от 24.01.2014 были удовлетворены исковые требования Бадасяна Г.М. к ЗАО "Спецтрансстрой" о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - 4-х этажную пристройку к жилому дому **** в составе проекта "Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по ул. ****", расположенной по адресу: ****. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 14.05.2014 решение Ленинского районного суда г.Владимира от 24.01.2014 отменено, Бадасяну Г.М. в удовлетворении исковых требований отказано.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 06.02.2019 ЗАО "Спецтрансстрой" ликвидировано 10.10.2016.
Письмом департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области от 10.12.2018 Бадасяну Г.М. отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу: г.Владимир, ул. Студеная Гора, д.14, ввиду непредставления документов соответствующих требованиям ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно техническому плану здания от 19.02.2018 пристройка с помещениями бытового обслуживания населения, расположенная по адресу: **** имеет площадь 2723,5кв.м.
Из технического заключения ООО "Гарант Проект" от 2018 года следует, что основные строительно-монтажные работы по строительству здания завершены. Материалы и изделия используемые при строительстве пригодны для объектов капитального строительства и соответствуют проектной документации и результатам заключения негосударственной экспертизы проектной документации на здание. Категория технического состояния основных строительных конструкций здания оценивается как работоспособная. Здание соответствует требованиям технических (строительных) регламентов, не создает угрозу жизни и здоровью людей и не нарушает интерес третьих лиц.
В соответствии с письмом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Владимирской области от 30.01.2019 нежилое помещение (пристройка с помещениями бытового обслуживания населения), расположенная по адресу: ****, не противоречит соответствующим санитарным нормам и правилам.
Экспертным заключением N62 от 17.01.2019 Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Владимирской области установлено, что указанное нежилое помещение построено и эксплуатируется в соответствии с действующими санитарными правилами и нормативами.
Из письма отдела надзорной деятельности по г.Владимиру и Суздальскому району УНД и ПР ГУ МЧС России по Владимирской области от 21.01.2019 следует, что нежилое помещение (пристройка с помещениями бытового обслуживания населения), расположенное по адресу: ****, общей площадью 2723,5 кв.м, соответствует требованиям действующих нормативных документов в области пожарной безопасности.
30.04.2015 между МУП "Владимирводоканал" и Бадасяном Г.М. заключен договор о подключении (технологическим присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения объекта, расположенного по адресу: ****, а также договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения.
01.03.2019 между АО "Владимирские коммунальные системы" и Бадасяном Г.М. заключен договор энергоснабжения.
Согласно справке ТСЖ "Студеная Гора", Бадасяном Г.М.выполнены работы по благоустройству территории вокруг прилегающей к жилому дому ****, 4-х этажной пристройки, расположенной на земельном участке, с кадастровым номером ****.
Согласно справке кадастрового инженера от 19.02.2018 спорный объект недвижимости в соответствии с кадастровым планом от 08.02.2018 находится в границах двух земельных участков с кадастровыми номерами: ****, ****.
Земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 294 кв.м, находится в общей долевой собственности Бадасяна Г.М. и Н.Э.Д., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для содержания индивидуального жилого дома, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 26.11.2018.
На основании договора безвозмездного пользования от 15.05.2015 Непесов Э.Д. предоставил Бадасяну Г.М. право пользования своей долей в указанном выше земельном участке.
Земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 3219 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение многоквартирного жилого дома со строенными объектами обслуживания, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом дома ****, что также подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 26.11.2018.
11.10.2018 между Бадасяном Г.М. и собственниками помещений многоквартирного жилого дома **** в лице председателя правления ТСЖ "Студеная Гора" заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 679 кв.м, учетный номер участка ****, сроком на 3 года с правом заключения долгосрочного договора аренды сроком на 49 лет. В п.3.1 предусмотрено право арендатора оформлять право собственности на пристройку к многоэтажному жилому дома N****. Договор прошёл государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Владимирской области.
Разрешая спор и отказывая истцу в удовлетворении права собственности на самовольную постройку, суд исходил из отсутствия согласия всех собственников многоквартирного жилого дома на передачу в аренду части земельного участка придомовой территории, которая находится в их общей долевой собственности. При этом суд исходил из того, что в голосовании участвовали собственники 44 помещений дома, в то время как по данным Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом на момент голосования в него внесены сведения о собственникам 77 помещениях этого дома.
Данное решение суда в целом является правильным, с ним соглашается судебная коллегия, но приведенные в обоснование его мотивы требуют дополнения.
Пунктом 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).
Пункт 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Анализ представленных доказательств позволяет сделать вывод о том, что в результате строительных работ Бадасяном Г.М., увеличены размеры возведенного объекта, уменьшена площадь земельного участка, занимаемого домом, за счет возведения нежилого помещения.
Так, исходя из разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по ул. **** предусматривалась площадь нежилого помещения со встроено-пристроенными помещениями 2026 кв.м, фактически по техническим характеристикам пристройка с помещениями бытового обслуживания населения, имеет площадь 2 723,5 кв.м и представляет собой неполный железобетонный каркас с несущими наружными кирпичными стенами. Пристройка не имеет замкнутого контура наружных стен, примыкает к наружным стенам многоквартирного жилого дома и отделена от него кирпичной перегородкой. Доказательств, что вносились изменения в проектную документацию, истцу выдавалось разрешение на строительство объекта именно в этих параметрах, не представлено.
Таким образом, реконструкция нежилого помещения, которая выполнена без получения разрешения на ее проведение, без согласия собственников многоквартирного дома, которым на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок при доме, является самовольной постройкой.
Кроме того, сам факт заключения договора аренды на земельный участок площадью 679 кв.м с ТСЖ "Студеная Гора", свидетельствует о том, что истец признает расположение объекта самовольной постройки на части придомовой территории, находящейся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд верно установил, что стороной ответчика не представлено доказательств, подтверждающих получение согласия всех собственников жилого дома на проведение реконструкции, которое повлекло уменьшение объема общего имущества собственников дома.
Учитывая изложенное, обязанность получения согласия собственников дома на присоединение к нежилому помещению истца части земельного участка возникла у него в силу ЖК РФ, данная обязанность обусловлена реализацией собственниками правомочий законных владельцев земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом норм материального права, отсутствие реконструкции со стороны истца самовольного строения, отклоняются судебной коллегией, поскольку являются выражением субъективного мнения автора жалобы на то, как должно быть рассмотрено дело. Несовпадение результатов оценки судом представленных доказательств (договора аренды земельного участка, протокола собрания собственником многоквартирного жилого дома, позиции представителей администрации г.Владимира и управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира, не возражавших относительно удовлетворения иска) с мнением подателя апелляционной жалобы, обстоятельством, влекущим отмену решения суда, не являются. Неправильного применения судом норм материального права не допущено. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам.
Ссылка в апелляционной жалобе на 100% финансирование спорного объекта со стороны заявителя, которое им полностью выполнено, также не является убедительным для отмены решения суда, поскольку как следует из разрешения на строительство площадь всех встроено-пристроенных нежилых помещений многоэтажного жилого дома по ул. **** должна была составлять 2 026 кв.м, а спорный объект истца значительно превышает общую разрешенную площадь.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено. Доводы апелляционной жалобы о неполном оглашении судом представленных доказательств, отклоняются судебной коллегией, поскольку протокол судебного заседания содержит перечень исследованных доказательств, замечаний на протокол от участников процесса не поступило. Каких-либо ходатайств об оглашении конкретных документов либо необходимости предъявления их лицам, участвующим в деле, суду не заявлялось.
Таким образом, суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, не нарушил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы Бадасяна Г.М. не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Владимира от 27 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Бадасяна Гриши Молотовича- без удовлетворения.
Председательствующий П.А. Якушев
Судьи О.Ю. Закатова
И.А. Кутовая


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка