Дата принятия: 06 сентября 2017г.
Номер документа: 33-2380/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 06 сентября 2017 года Дело N 33-2380/2017
06 сентября 2017 года г. Орел
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Курлаевой Л.И.
судей Хомяковой М.Е., Наместниковой Л.А.,
при секретаре Журавлевой Л.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайловой Натальи Александровны к Администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка,
по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г.Орла от 29 июня 2017 года, которым постановлено:
«Исковые требования Михайловой Натальи Александровны к Администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка удовлетворить.
Взыскать с администрации г.Орла в пользу Михайловой Натальи Александровны в счет выкупной цены жилого помещения (квартиры по адресу < адрес>) компенсацию с учетом стоимости доли Михайловой Н.А. в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом в размере 1039788 рублей; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления в размере 35074 рубля; компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 237468 рублей; расходы на проведение оценки в размере 8000 рублей; расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей, а всего взыскать 1320630 рублей.
После выплаты компенсации, прекратить право собственности Михайловой Натальи Александровны на квартиру, расположенную по адресу: < адрес>.
После выплаты компенсации, признать за муниципальным образованием «Город Орел» право собственности на квартиру, расположенную по адресу: < адрес>, общей площадью 29, 4 кв.м.
Взыскать с администрации г.Орла в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 9800 руб.».
Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., объяснения представителя администрации г. Орла по доверенности Устинова А.Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и считавшего необходимым решение суда отменить, как незаконное, возражения на апелляционную жалобу Михайловой Н.А., согласной с судебным актом, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Михайлова Н.А. обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что она на основании договора о передаче квартиры в собственность от 25.03.1993 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: < адрес>.
Заключением ООО «Научно-внедренческий центр «Исток» о техническом состоянии основных несущих и ограждающих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: < адрес> установлено, что фактический износ основных несущих и ограждающих конструкций здания, систем инженерного оборудования составляет 68 %. Жилые помещения указанного жилого дома имеют деформации фундаментов, стен несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, что представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в нем.
Постановлением администрации г.Орла № 3200 от 25.09.2012 «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома № 10 по ул.Плещеевская» принято решение о дальнейшем использовании помещений данного многоквартирного дома с установлением срока для организации переселения проживающих в нем лиц до 30.12.2014, на финансовое управление администрации г.Орла возложена обязанность предусмотреть расходы на переселение граждан из жилых помещений данного дома при формировании бюджета на 2014 год.
Однако, срок переселения неоднократно переносился, в настоящее время постановлением Администрации г. Орла срок переселения из аварийного дома продлен до 30.12.2018.
Согласно экспертному заключению №73 «Реал-Консалт» рыночная стоимость < адрес>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 1337699 руб.
По указанным основаниям, с учетом уточненных исковых требований, Михайлова Н.А. просила суд взыскать с администрации г. Орла в ее пользу рыночную стоимость жилого помещения - однокомнатной квартиры, общей площадью 29, 4 кв.м., расположенной по адресу: < адрес> учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом в размере 1039788 руб.; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления в размере 35074 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: < адрес> размере 237468 руб.; расходы на проведение оценки в размере 8000 руб. Не возражала против прекращения права собственности на квартиру, расположенную по адресу: < адрес>.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечена Михайлова Е.И.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.
Администрация города Орла не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное.
Указывает, что постановлением администрации г. Орла № 6126 от 30.12.2016 определено организовать переселение граждан из спорного дома в срок до 30.12.2018, поэтому у суда не было правовых оснований для удовлетворения иска до наступления данного срока отселения.
Ссылается на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость срочного и первоочередного отселения Михайловой Н.А. путем выкупа у нее жилого помещения администрацией города.
Полагает, что наличие заключения о признании дома аварийным и подлежащим сносу само по себе не означает, что граждане должны быть отселены немедленно.
Приводит доводы о том, что администрацией г.Орла в соответствии со ст.32 ЖК РФ не принималось решения об изъятии у собственников жилых помещений < адрес>, что является основанием для отказа в иске.
На основании ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, поскольку судом первой инстанции при разрешении спора правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Частью 8 статьи 32 указанного Кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В соответствии с положениями частей 10 - 12 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.
В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, пп. «з» п. 20 Постановления от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.
В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла
В силу ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд принимает во внимание, что согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, следует учитывать, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Материалами дела подтверждается и установлено судом, что Михайлова Н.А. на основании договора о передаче квартиры в собственность от 25.03.1993 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: < адрес>.
Заключением ООО «Научно-внедренческий центр «Исток» установлено, что фактический износ основных несущих и ограждающих конструкций здания жилого дома, расположенного по адресу: < адрес> систем инженерного оборудования составляет 68 %, состояние несущих конструкций свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, что представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в нем.
Заключением межведомственной комиссии №489 от 27.01.2012 жилой < адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г.Орла № 3200 от 25.09.2012, управлению городского хозяйства, жилищному отделу, управлению муниципального имущества, МКУ «УКХ г.Орла» поручено организовать мероприятия по переселению собственников и нанимателей из многоквартирного < адрес> в срок до 30.12.2014.
Указанное постановление в части организации переселения до 30.12.2014 проживающих в нем лиц, выполнения обязанности предусмотреть расходы на переселение граждан из жилых помещений данного дома при формировании бюджета на 2014 год не исполнено, администрацией г.Орла 12.08.2014 принято постановление № 3164 «О внесении изменений в постановление администрации г.Орла № 3200 от 25.09.2012 «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого < адрес>», в соответствии с которым вышеуказанное постановление администрации г.Орла № 3200 от 25.09.2012 изменено, срок для организации переселения проживающих в доме лиц установлен до 30.12.2016.
Постановлением администрации г.Орла от 27.06.2014 № 2500 «Об утверждении ведомственной целевой программы «Переселение граждан, проживающих на территории г.Орла, из аварийного жилищного фонда» на 2014 - 2016 годы < адрес> включен в ведомственную целевую программу «Переселение граждан, проживающих на территории г.Орла, из аварийного жилищного фонда» на 2014 - 2016 годы».
14.10.2014 администрацией г.Орла в адрес Михайловой Н.А. было направлено требование о сносе дома в срок до 30.06.2016.
Постановлением администрации г.Орла от 30.12.2016 №6126 «О внесении изменений в постановление от 25.09.2012 № 3200 «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома №10 по улице Плещеевская» внесены изменения, в соответствии с которыми организацию переселения граждан из данного дома в соответствии с действующим законодательством следует организовать в срок до 30.12.2018.
Согласно пояснений, данных представителем ответчика в судебном заседании суда первой инстанции, основанием принятия такого решения явилось отсутствие денежных средств. В настоящее время выделены денежные средства на переселение граждан из домов, признанных аварийными до 01.01.2012.
Доказательств того, что несущая способность и эксплуатационные характеристики дома изменились и он пригоден для проживания, суду не предоставлено и ответчиком не оспаривается.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014 при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В подпункте «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
Для определения выкупной стоимости вышеуказанного жилого помещения, суд первой инстанции назначил экспертизу, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «АНСОР».
По результатам экспертизы рыночная стоимость квартиры истца с учетом стоимости доли в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 1 039 788 рублей; размер затрат на аренду квартиры на время переезда, составляет 13874 рубля; размер затрат на оплату услуг риэлтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки по приобретению другого жилого помещения составляет 11000 рублей; размер затрат на оплату услуг по оформлению права собственности на новое жилое помещение составляет 2 000 рублей, а всего-35074 рубля; предельная стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт составляет 237 468 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Согласно материалам дела спорное жилое помещение расположено в доме 1957 года постройки, примерная периодичность капитального ремонта кирпичных жилых здании в нормальных условиях эксплуатации с деревянными перекрытиями составляет 10- 15 лет.
Сведений о том, что с 1957 года проводился капитальный ремонт дома, ответчиком не представлено. Следовательно, обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя уже на момент приватизации жилого помещения в 1993 году, поскольку дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена.
Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции, установив, что соглашения о переселении в другое жилое помещение и об условиях выкупа жилого помещения между сторонами не достигнуто, пришел к выводу, что расселение граждан из спорной квартиры должно производится незамедлительно, оно не может быть поставлено в зависимость от наличия либо отсутствия установленного ответчиком срока расселения дома, который неоднократно продлевался, и, руководствуясь заключением судебной экспертизы, определил выкупную цену квартиры.
При этом суд первой инстанции дал надлежащую оценку заключению эксперта, которое точно отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, поскольку данное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные имущества, экспертом принято во внимание местоположение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, как обстоятельство, влияющее на формирование рыночной цены объекта недвижимости, стоимость доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, а также стоимость предполагаемых убытков, причиненных собственнику изъятием квартиры, связанных с переездом, поиском другого жилья в собственность, риэлтерскими услугами, оформлением права собственности.
Доводы жалобы о том, что администрацией г.Орла в соответствии со ст.32 ЖК РФ не принималось решения об изъятии у собственников жилых помещений < адрес> судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку длительное бездействие администрации муниципального образования не может рассматриваться в качестве обстоятельства, исключающего возможность удовлетворения законных требований истца о взыскании выкупной цены жилого помещения, находящегося в доме, признанным аварийным.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истец не имеет право на первоочередное расселение и что срок расселения дома еще не наступил, судебная коллегия признает несостоятельными, так как данные обстоятельства не исключают право собственника, проживающего в многоквартирном доме, признанном аварийным и представляющем угрозу жизни и здоровью, на удовлетворение иска.
Судом бесспорно установлено и ответчиком опровергнуто не было, что жилой дом непригоден и опасен для проживания, следовательно, право собственника жилого помещения в таком доме на достойные условия проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия установленного органом местного самоуправления срока расселения дома.
Иные доводы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, и сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела, не могут служить основанием для пересмотра обжалуемого судебного акта, поскольку иная оценка имеющихся в деле доказательств не является предусмотренным ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г.Орла от 29 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Орла - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
