Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июля 2021 года Дело N 33-23687/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего <ФИО>16

судей: <ФИО>15, Андреевой Е.А.

по докладу судьи <ФИО>15

при ведении протокола помощником судьи <ФИО>7

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Савочка Нины Аркадьевны к Можневой Наталье Николаевне о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества,

по апелляционной жалобе представителя Савочка Н.А. по доверенности <ФИО>8 на решение Армавирского городского суда Краснодарского Края от 22 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Савочка Н.А. обратилась в суд с иском к Можневой Н.Н., в котором с учетом последующих уточненных исковых требований просит признать недействительным отказ <Адрес...>7 от <Дата ...> Савочка Нины Аркадьевны, <Дата ...> года рождения, от преимущественного права покупки 6/20 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и 6/20 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенных по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; вынести решение о замене покупателя Можневой Натальи Николаевны истцом Савочка Ниной Аркадьевной в договоре купли-продажи 6/20 долей земельного участка с кадастровым номером 23:38:0113055:1 и жилого дома с кадастровым номером 23:38:0113055:28 по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, заключенном между Савочка Александром Евгеньевичем, Савочка Вячеславом Евгеньевичем (продавцы) и Можневой Натальей Николаевной (покупатель) и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, взыскав с истца в пользу ответчика уплаченные денежные средства по договору купли-продажи в размере 200 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что на основании свидетельства о праве на наследство от 13.10.2006 года и договора дарения от 16.08.2018 года истица является собственником 7/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <Адрес...> 17. Собственниками 6/20 долей в указанном имуществе на основании свидетельства о праве на наследство по праву представления являлись Савочка А.Е. и Савочка В.Е. в равных долях по 3/20 доли.

После регистрации своих прав на указанное недвижимое имущество Савочка А.Е. и Савочка В.Е., не обращаясь к ней с предложением о покупке принадлежащей им доли, выразили свое намерение продать свое имущество посторонним людям. Узнав о продаже долей в общем имуществе, она выразила намерение приобрести 6/20 доли дома и земельного участка, чтобы стать собственником всего имущества в целом.

На ее вопрос о стоимости отчуждаемого родственниками имущества, ей пояснили, что они нашли покупателей, которые готовы заплатить им за 6/20 доли в жилом доме и земельном участке 1 400 000 рублей. Данная сумма показалась ей чрезмерно завышенной, не соответствующей рыночной стоимости указанного имущества, в связи с чем она отказалась приобретать имущество за такую стоимость.

24.07.2018 мать (законный представитель) несовершеннолетних наследников Савочка А.Е. и Савочка В.Е. и предполагаемые покупатели обратились к ней с просьбой проехать к нотариусу и подписать отказ от покупки, при этом помимо суммы договора в размере 1 400 000 рублей ей было озвучено продавцами и представителями покупателя, что отчуждается только доля в земельном участке, а именно только часть участка в глубину на границе между её земельным участком и соседним земельным участком по пер. Старокубанский, 19.

Подписывая отказ от покупки долей в земельном участке она полагала, что сумма сделки составляет 1 400 000 рублей и отчуждается только доля земельного участка.

О существенных условиях сделки она не знала. При подписании отказа нотариус не истребовал у продавцов извещение о продаже имущества и доказательства вручения ей извещения, тем самым, не удостоверившись в том, что ей известны существенные условия сделки, от заключения которой она отказывается. Никаких оснований подозревать, что сделка заключена совсем на других условиях у неё не имелось. В силу юридической безграмотности, излишней доверчивости, пожилого возраста и состояния здоровья она подписала отказ от преимущественного права покупки доли в недвижимом имуществе, не зная в полной мере условий сделки. Извещение с предложением о покупке имущества с указанием существенных условий сделки, в нарушение требований закона, ей не направлялось.

Позже, в сентябре 2020 года от представителя нового собственника она узнала, что указанное недвижимое имущество было приобретено всего за 200 000 рублей, чему была крайне удивлена.

Обратившись в октябре 2020 года к нотариусу <ФИО>14 с заявлением об ознакомлении с документами, связанными с оформлением данной сделки, ей была выдана нотариально заверенная копия её отказа от 24.07.2018. Ознакомившись с отказом, она поняла, что по данной сделке было произведено отчуждение и доли дома, и сумма сделки указана в размере 200 000 рублей.

Являясь достаточно платежеспособным человеком, на таких условиях она сама могла приобрести указанное недвижимое имущество себе в собственность. Поскольку указанной сделкой были нарушены её права, вынуждена была обратиться в суд за защитой своего права.

Решением Армавирского городского суда Краснодарского Края от 22 марта 2021 года отказано в удовлетворении исковых требований Савочка Н.А.

В апелляционной жалобе представитель Савочка Н.А. по доверенности <ФИО>8 ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного и необоснованного, вынесенного при неверном определении фактических обстоятельств дела, принять по делу новое решение. Указывает, что факты и события подтверждают, что отказ от преимущественного права покупки был дан Савочкой Н.А. под влиянием обмана со стороны представителей покупателя.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) путем направления заказной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями и отчетами об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, содержащими отметку о вручении корреспонденции адресатам.

Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

Не явившиеся лица о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении слушания дела не просили.

При таких обстоятельствах, с учетом требований статей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 ГПК РФ, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов (ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что истец Савочка Н.А. на основании свидетельства о праве на наследство от 13.10.2006 и договора дарения от 16.08.2018 является собственником 7/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <Адрес...>.

Собственниками остальных 6/20 долей в указанном имуществе на основании свидетельств о праве на наследство по закону <Адрес...>9, <Адрес...>0 от 26.03.2018 являлись несовершеннолетние <ФИО>3 и <ФИО>4 в равных долях по 3/20 доли каждый.

09 октября 2018 года несовершеннолетние собственники 6/20 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <Адрес...>, пер. <Адрес...> - <ФИО>3 и <ФИО>4, действующие с согласия своей матери (законного представителя) <ФИО>9, продали принадлежащие им доли Можневой Н.Н., что подтверждается договором купли-продажи <Адрес...>3, <Адрес...>4 от 09.10.2018.

Согласно ч.1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Часть 3 ст. 1 ГК РФ предусматривает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как следует из содержания уточненного искового заявления и объяснений представителя истца Савочка Н.А. в судебном заседании, после регистрации прав на принадлежащие доли в указанном недвижимом имуществе <ФИО>3 и <ФИО>4, не обращаясь к <ФИО>1 с предложением о покупке, выразили намерение продать свое имущество посторонним людям. Узнав о возможной продаже долей в имуществе, принадлежавшем и ей на праве собственности, <ФИО>1 выразила намерение приобрести 6/20 доли, чтобы стать собственником всего имущества в целом. Стоимость отчуждаемого имущества была озвучена продавцами в размере 1 400 000 рублей, что для нее является чрезмерно завышенной, в связи с чем, она отказалась приобретать указанное имущество за такую цену.

Законный представитель несовершеннолетних <ФИО>3 и <ФИО>4 - <ФИО>9 и предполагаемые покупатели имущества обратились к Савочка Н.А. с просьбой поехать к нотариусу и подписать отказ от покупки указанной доли имущества, при этом ей пояснили, что отчуждается только доля в земельном участке, расположенная в глубине земельного участка на границе между земельными участками Савочка Н.А. и соседнего участка по пер.Старокубанский, 19. При этом представитель покупателей <ФИО>10 пояснял о том, что они приобретают только долю в земельном участке, на долю в жилом доме они претендовать не будут, в связи с чем даже выдал Савочка Н.А. в помещении нотариальной конторы соответствующую расписку от 24.07.2018.

Полагая, что сделка будет совершена с указанием стоимости имущества, озвученной ей продавцами, также имея расписку о том, что отчуждение 6/20 долей в её доме не производится, сделкой от которой ей предложено отказаться, Савочка Н.А. у нотариуса подписала отказ от покупки, при этом его даже не читала, текст отказа и стоимость имущества не были ей озвучены нотариусом. Подписывая отказ от покупки долей в земельном участке, она полагала, что сумма сделки составляет 1 400 000 рублей и отчуждается только доля земельного участка. Получив расписку от <ФИО>10, в силу своей юридической безграмотности, излишней доверчивости, пожилого возраста и перенесенного незадолго до этих событий микроинсульта, Савочка Н.А. подписала у нотариуса отказ от преимущественного права покупки, не зная существенных условий сделки. Никаких оснований подозревать, что сделка заключена совсем на других условиях у Савочка Н.А. не имелось. В сентябре 2020 года представители нового собственника имущества обратились к Савочка Н.А. с предложением о проведении раздела земельного участка либо об определении порядка пользования, чтобы определить принадлежащую им долю земельного участка в натуре. В ходе общения с ними Савочка Н.А. узнала, что указанное имущество было приобретено покупателем всего за 200 000 рублей, чем была крайне удивлена. В сентябре 2020 года получив выписку из ЕГРН на спорное имущество, она узнала, что собственником 6/20 долей как в земельном участке, так и в жилом доме является Можнева Н.Н. на основании сделки, зарегистрированной 14.01.2019.

Указанные обстоятельства отрицались в судебном заседании представителем ответчика Можневой Н.Н., который пояснил, что истец Савочка Н.А. знала о том, что отчуждается как доля в земельном участке, так и доля в жилом доме. О стоимости сделки истец также была извещена, однако, отказалась приобретать указанную долю имущества за 200 000 рублей. Расписка о том, что покупателем приобретается только доля в земельном участке была написана его братом <ФИО>10 по просьбе самой Савочка Н.А., которая в противном случае отказывалась ехать к нотариусу для подписания нотариального отказа от покупки доли в общем имуществе.

В соответствии с ч.1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно ч.ч.1, 2 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Часть 2 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с ч.2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно, в том числе в случаях, указанных в законе.

Согласно ч.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке и других сделок, перечисленных в указанной части статьи закона.

Статья 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, введенных в действие постановлением Верховного Совета РФ от 11.02.1993 N 4462-1 (с последующими изменениями и дополнениями) предусматривает, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Согласно ч.2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана Недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п.99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки и третьи лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Судом установлено, что истец Савочка Н.А. была извещена о намерениях участников долевой собственности на объект недвижимости по адресу: <Адрес...>, продать принадлежащую долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок постороннему лицу, о чем бесспорно свидетельствует подписанный ею отказ от 24.07.2018 от преимущественного права покупки 6/20 долей в праве собственности на жилой дом и 6/20 долей в праве собственности на земельный участок по адресу: <Адрес...>, при этом, каких-либо нарушений закона при удостоверении нотариусом указанного отказа судом не установлено. Какие-либо доказательства, что данный отказ подписан Савочка Н.А. под влиянием обмана материалы дела не содержат и стороной истца суду представлены не были.

Оспариваемый отказ от преимущественного права покупки от 24.07.2018 и договор купли-продажи от 09.10.2018 были удостоверены нотариусом в строгом соответствии с ГК РФ, Основами законодательства РФ о нотариате, Регламентом совершения нотариальных действий и правилами нотариального делопроизводства.

Регламент совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования утвержден Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156 и является основным практическим нормативным актом, регулирующим действия нотариуса при совершении всех нотариальных действий.

Согласно п.39 Регламента информацию о соблюдении заявителем (продавцом) обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, нотариус устанавливает по документам, подтверждающим отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях, или по документам, подтверждающим исполнение указанной обязанности заявителем.

Информацию об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о не реализации права преимущественной покупки нотариус устанавливает из заверений об обстоятельствах продавца.

Как следует из письменных возражений и объяснений третьего лица - нотариуса <ФИО>14 в судебном заседании, отказ от преимущественного права покупки был получен им от Савочка Н.А. в кабинете и нотариально удостоверен. В указанном отказе есть множество заверений истца, свидетельствующих о том, что ей было известно о совершении данной сделки по отчуждению доли общего имущества и об ее существенных условиях. Более того, до подписания текст отказа был прочитан сначала ею самостоятельно, затем он был прочитан им, разъяснены правовые последствия отказа. Отказ был подписан ею добровольно, без какого-либо принуждения со стороны каких-либо лиц. Информацию о цене и условиях сделки нотариус устанавливает исходя их документов, представленных сторонами сделки. Проект отказа был подготовлен нотариусом заранее со слов продавцов, которые явились на прием с предварительным договором купли-продажи и сообщили о том, что совладелец не желает покупать долю недвижимого имущества за предложенную цену. Поскольку Савочка Н.А. лично явилась к нотариусу и подписала отказ, основания для направления ей письменного извещения о намерении сособственников продать свою долю в общем имуществе отсутствовали. Отказ был удостоверен им 24 июля 2018 года, а договор купли-продажи 09 октября 2018 года, то есть более чем через два месяца, что не препятствовало истцу в случае каких-либо сомнений относительно совершения данной сделки, явиться к нотариусу и заявить о своем несогласии или непонимании, однако до обращения с иском в суд Савочка Н.А. к нотариусу не обращалась.