Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июля 2021 года Дело N 33-2365/2021

14 июля 2021 года г. Липецк Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Фроловой Е.М.,

судей Климко Д.В., Рябых Т.В.,

при секретаре Капыриной Л.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Токарева Романа Владимировича на решение Липецкого районного суда Липецкой области от 20 апреля 2021 года, которым постановлено:

"В удовлетворении требований Токарева Романа Владимировича к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании права на продление договора аренды земельного участка - отказать".

Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия

установила:

Токарев Р.В. обратился с иском к УИЗО Липецкой области о признании права на продление договора аренды земельного участка. Указал, что ему 29.08.2014 г. Управлением в аренду предоставлен земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 1 311 кв.м., КН N (далее КН...19). Весной 2019 года на участке заложен фундамент жилого дома. В июле 2019 года истец обратился в администрацию Липецкого муниципального района Липецкой области с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Одновременно написано заявление в УИЗО Липецкой области о продлении срока действия договора аренды. 21.08.2020 г. получено разрешение на строительство, которое предоставлено ответчику. 02.10.2019 г. подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, и 09.10.2019 г. документы поданы в Управление Росреестра по Липецкой области для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. 15.10.2019 г. истец получил от Управления Росреестра по Липецкой области уведомление о приостановлении государственной регистрации объекта незавершенного строительства по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок. Истец заказал выписку из ЕГРН о правах на спорный земельный участок, из которой узнал, что земельный участок передан другому лицу на праве собственности. Считает действия ответчика незаконными и необоснованными. Полагает, что поскольку на предоставленном ему земельном участке располагается объект незавершенного строительства, он имел законные основания для продления срока действия договора аренды на новый срок для окончания строительства. Кроме того, при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства ответчик незаконно предоставил его другому лицу, не разрешив при этом вопрос изъятия объекта незавершенного строительства. Просил признать незаконными действия Управления по отказу в продлении срока аренды земельного участка; признать недействительными дальнейшие сделки по передаче земельного участка новым правообладателям; признать право на продление договора аренды земельного участка.

Истец Токарев Р.В. в суд не явился, его представители по доверенности Токарева Л.В., Стеганцев Е.О. поддержали заявленные исковые требования.

Представитель ответчика УИЗО Липецкой области возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для продления договора аренды спорного земельного участка. Срок аренды земельного участка истек. В установленном законом порядке до истечения срока договора аренды земельного участка истец о продлении договора аренды в Управление не обращался.

Третье лицо Корлыханова М.Н. возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем спорного земельного участка по договору купли-продажи от 17.09.2020 г., заключенному с Б.С,С., право собственности которой возникло на основании решения Управления от 27.03.2020 г. N 766-3 в соответствии со ст.ст. 39.5, 39.19 ЗК РФ, Законом Липецкой области от 07.09.2011 N 552-03 "О бесплатном предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам, имеющим трех и более детей". Визуальный осмотр земельного участка проводился ею в сентябре 2020 г. непосредственно перед заключением договора купли-продажи. На момент осмотра участок был заросший, фундамент на земельном участке отсутствовал. В ЕГРН в сентябре 2020 г. сведений о собственнике объекта незавершенного строительства на указанном участке не имелось. Полагает, что истец Токарев Р.В. не использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также не воспользовался предоставленной возможностью продлить договор аренды спорного участка до окончания договора аренды, и в последующем после получения уведомления о прекращении действия договора, проигнорировал его, не обратился в УИЗО Липецкой области с заявкой на участие в аукционе.

Представитель третьего лица администрации Липецкого муниципального района Липецкой области в суд не явился.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе истец Токарев Р.В. просит решение суда отменить и постановить новое решение об удовлетворении иска. Ссылался на нарушение судом норм материального и процессуального права; на наличие на спорном участке фундамента, а также в частном порядке им проведено холодное водоснабжение, что документально подтверждено; суд не разрешилвопрос о компенсации понесенных им расходов на строительство фундамента и на подведение к земельному участку холодного водоснабжения, нарушив его права и законные интересы.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца и 3-е лицо Корлыханову М.Н., обсудив доводы жалобы и возражения на них, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из положений ст. 28 ЗК РФ, в редакции, действующей до 01.03.2015 г. следует, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса - при ненадлежащем использовании земельного участка, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии со ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1. Земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ). 2. Земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В силу п. 4 указанной нормы гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) Заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) Исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) Ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) На момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно п. 6 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется на основании заявления о предоставлении земельного участка с приложением необходимых документов. Требования к заполнению заявления установлены п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ, в котором, в том числе, указано, что заявление должно содержать основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6 или п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ оснований.

В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает заявление заявителю, если оно не соответствует положениям п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Законом Липецкой области от 26.12.2014 N 357-03 "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Липецкой области и органами государственной власти Липецкой области" к полномочиям органов государственной власти на неограниченный срок, но не менее срока полномочий Липецкого областного Совета депутатов отнесены полномочия органов местного самоуправления городского округа город Липецк, полномочия органов местного самоуправления Липецкого муниципального района по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2.29 Положения об управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, утвержденного распоряжением администрации Липецкой области от 07.10.2010 N 402-р Управление предоставляет земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа город Липецк и сельских поселений, входящих в состав Липецкого муниципального района, заключает в отношении таких участков договоры мены, соглашения об установлении сервитута, заключает соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа город Липецк и сельских поселений, входящих в состав Липецкого района, а также принимает решения о перераспределении указанных земель и земельных участков и выдает разрешения на их использование.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации Липецкого муниципального района Липецкой области от 25.08.2014 г. N 829 между администрацией Липецкого муниципального района Липецкой области и Токаревым Р.В. 25.08.2014 г. заключен договор аренды земельного участка с КН...19, площадью 1 311 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 2.1 договор заключен на срок с 28.08.2014 г. по 25.08.2019 г.

31.07.2019 г. УИЗО Липецкой области в адрес истца направило уведомление о прекращении 25.08.2019 г. действия договора аренды и возврате земельного участка. Данное уведомление истцом получено, копия уведомления с копией конверта представлена в дело самим истцом.

17.11.2020 г., то есть по истечении срока договора, Токарев Р.В. обратился в Управление с заявлением о продлении договора аренды от 25.08.2014 г. N 294 указанного земельного участка с приложением копии уведомления о соответствии объекта незавершенного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН...19, выданного 21.08.2019 г. комитетом градостроительной и дорожной деятельности администрации Липецкого муниципального района.

Управлением по результатам рассмотрения вышеуказанного заявления принято решение о возвращении данного заявления в соответствии с п. 3 ст.39.17 ЗК РФ.

21.12.2020 г. Токарев Р.В. вновь обратился в УИЗО Липецкой области с заявлением о продлении договора аренды спорного земельного участка.

29.12.2020 г. Управлением в ответ на повторное заявление Токарева Р.В. принято решение о возвращении заявления в соответствии с п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ (в заявлении истца отсутствует информация, предусмотренная п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ).

Разрешая заявленные исковые требования, суд верно принял во внимание, что в период срока действия договора аренды (с 28.08.2014 г. по 25.08.2019 г.) Токарев Р.В. в УИЗО Липецкой области с заявлением о заключении нового договора аренды на данный земельный участок в порядке п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ не обращался, а на момент обращения в ноябре 2020 г. срок договора аренды земельного участка истек.

Условиями договора аренды (п. 4.3.2.) предусматривалось право арендатора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора.

Однако истец таким правом не воспользовался.

27.09.2019 г. УИЗО Липецкой области принято решение N 2311-з о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с КН...19 со сроком заключения 20 лет. Аукцион от 21.11.2019 г. признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок на участие в аукционе.

Решением УИЗО Липецкой области от 27.03.2020 г. N 766-3 земельный участок с КН...19 предоставлен бесплатно физическому лицу в собственность в соответствии со ст.ст. 39.5, 39.19 ЗК РФ, Законом Липецкой области от 07.09.2011 N 552-03 "О бесплатном предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам, имеющим трех и более детей".

В настоящее время по сведениям из ЕГРН земельный участок с КН...19 находится в собственности Корлыхановой М.Н.

Отказывая в удовлетворении иска, суд верно принял во внимание, что Токарев Р.В. своевременно не направил в УИЗО Липецкой области уведомление и не реализовал свое преимущественное право на заключение нового договора аренды на спорный участок, предусмотренное п. 4.3.2 Договора, а обратился с заявлениями о продлении договора аренды лишь 16.11.2020 г. и 18.12.2020 г. то есть спустя полтора года после окончания срока действия договора аренды.

Кроме того, суд первой инстанции верно исходил из отсутствия доказательств того, что земельный участок в период действия договора аренды использовался истцом в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в п. 1.1 Договора аренды (земельный участок предоставляется для ИЖС).

Проанализировав представленные доказательства, суд признал находящийся на спорном земельном участке объект (фундамент) не являющимся объектом незавершенного строительства и учел, что право собственности на объект незавершенного строительства в установленном законом порядке также не было зарегистрировано.

Согласно представленному истцом техплану объекта незавершенного строительства от 02.10.2019 г. по адресу: <адрес>, площадь объекта 22,4 кв.м, степень готовности объекта - 18 %.

Однако из имеющихся в деле фотографий спорного земельного участка усматривается, что уложенные на заросшем высокой травой земельном участке бетонные блоки не являются фундаментом в общепринятом значении данного понятия. У бетонных блоков отсутствует прочная связь с землей и заглубленный фундамент.

Достоверных доказательств того, что фундамент (блоки) появились на участке до истечения договора аренды, истцом не представлено.

Из объяснений 3-его лица Корлыхановой М.Н. также следует, что на участке уложены блоки без стяжки.

Судебная коллегия признает обоснованным вывод суда об отсутствии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Условия договора аренды действиями/бездействиями УИЗО Липецкой области не нарушались. Доказательств обратного не представлено.

Правовых оснований для продления договора аренды спорного земельного участка у суда первой инстанции не имелось.

Также отсутствовали у истца правовые основания для заключения договора аренды земельного участка в соответствии с п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ.