Дата принятия: 24 июля 2018г.
Номер документа: 33-2365/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2018 года Дело N 33-2365/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Никоненко Т.П.,
судей Александровой З.И., Чеченкиной Е.А.,
при секретаре Семакове В.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Картузова Геннадия Александровича к Акционерному обществу закрытого типа им. Пушкина об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,
по апелляционной жалобе Картузова Г.А. на решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 12 апреля 2018 года, которым в иске отказано.
Заслушав доклад по делу судьи Смоленского областного суда Александровой З.И., судебная коллегия
установила:
Картузов Г.А., уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, которые приняты судом (л.д. 52-53) обратился в Гагаринский районный суд Смоленской области с иском к Акционерному обществу закрытого типа им. Пушкина (далее АОЗТ, ответчик) о понуждении заключения с ним договоров купли-продажи объектов недвижимости:
- земельного участка площадью 2,6 га (26000 кв.м), образованного из земельного участка площадью 45609 кв.м с кадастровым номером ..., расположенного в ..., в координатах, согласно прилагаемой к иску схеме;
- здания телятника общей площадью 669,3 кв.м, расположенного по тому же адресу;
- фундамента здания телятника, общей площадью 1017 кв.м, расположенного там же.
Требования мотивированы тем, что 03.09.2007 и 20.10.2009 между истцом и ответчиком были заключены предварительные договоры купли-продажи телятника и фундамента телятника соответственно, одновременно АОЗТ обязалось передать истцу земельные участки под ними. Основные договоры не могли быть заключены, так как за ответчиком на тот период не было зарегистрировано право собственности на отчуждаемые объекты недвижимости.
Поскольку АОЗТ уклоняется от заключения основных договоров, не отрицая при этом, что истец свои обязательства по оплате объектов полностью исполнил, руководствуясь ч. 5 ст. 429, ч. 4 ст. 445 ГК РФ просил об удовлетворении уточненных требований.
В письменном отзыве на уточненный иск АОЗТ указало, что истец утратил право требования на заключение основного договора купли-продажи за истечением срока, установленного ст. 429 ГК РФ. Кроме того, в предварительных договорах купли-продажи указаны только объекты капитального строительства, без земельных участков, что свидетельствует об отсутствии согласования условий данных договоров (л.д. 60-62).
В качестве третьего лица истцом привлечено Управление Росреестра по Смоленской области.
В судебном заседании суда первой инстанции от 11.04.2018 представитель Картузова Г.А. по доверенности Гасанбегова Л.В. от уточненных исковых требований отказалась в письменном виде (л.д. 99), просила удовлетворить первоначальный иск, который заключался в следующих требованиях:
-осуществить государственный кадастровый учет, согласно прилагаемой схеме, земельного участка площадью - 2,6 га, образованного из земельного участка общей площадью 45609 кв.м с кадастровым номером N ..., расположенного в ...;
- произвести государственную регистрацию перехода права собственности от АОЗТ к Картузову Г.А. на данный земельный участок, здание телятника общей площадью 669,3 кв.м, расположенные по вышеуказанному адресу (л.д. 4-5).
Основаниями для удовлетворения первоначальных исковых требований указаны те же обстоятельства: заключение предварительных договоров купли-продажи от 03.09.2007 и от 10.10.2009, которые, по мнению истца, содержат все существенные условия основных договоров купли-продажи. В частности, условиями предварительных договоров предусмотрено, что регистрация перехода права собственности должна произойти после подготовки ответчиком всех необходимых для этого документов и оплаты истцом стоимости объектов. Свои обязательства по оплате истцом исполнены в полном объеме, тогда как АОЗТ, после оформления в собственность земельного участка площадью 45609 кв.м, не образовало из него два других земельных участка, на одном из которых располагаются приобретенные истцом телятник и фундамент, тем самым уклонилось от заключения основного договора. На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ истец просил удовлетворить заявленные требования.
Представитель АОЗТ по доверенности Иволгин В.А. возражал против иска, указал на отсутствие законных оснований о возложении на ответчика обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости по предварительным договорам купли-продажи, по которым обязательства по заключению основных договоров прекратились еще в 2009 и 2011г.г.
Представитель третьего лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Смоленской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, представил отзыв, в котором указал об отсутствии какой-либо заинтересованности относительно заявленных требований.
Решением Гагаринского районного суда Смоленской области от 12.04.2018 в иске Картузову Г.А. отказано (л.д. 107-108).
В апелляционной жалобе Картузов Г.А. просит отменить решение суда с принятием нового об удовлетворении его требований. Заявитель указывает, что фактически договоры купли-продажи состоялись: он полностью оплатил выкупную цену, а АОЗТ передало ему во владение и пользование участок земли и здание телятника. Полагает, что сроки для заключения основного договора не истекли, поскольку в п.6.1. предварительных договоров предусмотрено, что они действуют с момента подписания и до момента исполнения сторонами своих обязательств по договору, а в качестве одного из обязательств продавца (АОЗТ) (п.2.1.2. предварительных договоров) предусматривается предоставление всех документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности. Вместе с тем, указывает, что заключение основного договора на текущий момент невозможно, поскольку ответчиком земельный участок под зданием телятника как самостоятельный объект, подлежащий передаче вместе со зданием, так и не образован и не поставлен на кадастровый учет. Ответчик несет бремя по содержанию этого имущества в виде уплаты налогов, в то время как истец осуществляет фактическое владение и пользование имуществом (л.д. 112-114).
В письменных возражениях на доводы жалобы генеральный директор АОЗТ им. Пушкина Васильев А.Н. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку основные договоры купли-продажи в надлежащей форме так и не заключены, истец пропустил сроки, в которые имел право ставить вопрос о понуждении к их заключению. Утверждения Картузова Г.А. о том, что АОЗТ уклоняется от заключения основных договоров не соответствуют действительности, так как сам истец уклоняется от согласования существенных условий по стоимости земельных участков и схемы местоположения их границ. В предварительных договорах от 3.09.2007 и 10.10.2009 указано, что вместе с продаваемыми объектами капитального строительства должны быть проданы и два земельных участка под этими зданиями площадью по 1 га каждый. Между тем, истец просит обязать АОЗТ продать ему один земельный участок площадью 2,6 га с координатами и местоположением, которые в предварительных договорах не были согласованы, также как и не была согласована стоимость такого участка. Земельный участок, в отношении которого истец требует осуществить государственный кадастровый учет до настоящего времени не сформирован и не имеет кадастрового номера, а потому не может быть ни объектом кадастрового учета, ни объектом купли-продажи. Полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав (л.д. 116-119).
Истец и представитель ответчика, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.
Руководствуясь ст.ст. 167,327 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения и считает необходимым указать следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 ст. 218 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ право собственности на приобретенные по договору продажи объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).
В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиками сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ)
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 настоящего Кодекса.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как следует из представленной копии предварительного договора купли-продажи недвижимости и земельного участка, предназначенного для его эксплуатации от 03.09.2007, АОЗТ им. Пушкина (продавец) обязалось продать, а покупатель Картузов Г.А. приобрести в собственность нежилое строение: здание телятника, инвентаризационный номер 464, общей площадью - 669,3 кв.м, 1957 года постройки, расположенного в ..., принадлежащего продавцу на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 09.08.2007, одновременно с этим передать право собственности на земельный участок площадью 1 га под зданием телятника и для его эксплуатации. Продавец обязуется передать объект по передаточному акту в течение 5 календарных дней со дня заключения настоящего договора и оплаты полной стоимости объекта (п. 2.1.1.).
При этом п. 3.2. этого договора предусматривает, что первый взнос в сумме 150000 руб. покупатель оплачивает в момент заключения настоящего Договора, а второй взнос - 150000 руб. в день подписания основного Договора и передаточного акта в регистрационной палате г.Гагарина.
Пункт 7.4. договора содержит подпись о том, что АОЗТ им. Пушкина получило 150000 руб. Договор подписан только продавцом Васильевым А.Н. (л.д. 7).
Согласно копии предварительного договора купли-продажи недвижимости и земельного участка, предназначенного для его эксплуатации от 10.10.2009, АОЗТ им. Пушкина (продавец) обязалось продать, а покупатель Картузов Г.А. приобрести в собственность нежилое строение: здание телятника - фундамент, общей площадью 1017,6 кв.м, 1957 года постройки, расположенного в ..., принадлежащего продавцу на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 18.12.208, одновременно с этим передать право собственности на земельный участок площадью 1 га под зданием телятника и для его эксплуатации. Продавец обязуется передать объект по передаточному акту в течение 5 календарных дней со дня заключения настоящего договора и оплаты полной стоимости объекта (п. 2.1.1.). При этом п. 3.1. не содержит указания - по какой цене покупатель покупает объект недвижимости. Договор подписан только Васильевым А.Н. К договору приложена копия квитанции к приходному кассовому ордеру от 10.10.2099 с указанием о принятии от Картузова Г.А. 150000 руб. за здание телятника (л.д.9). При этом передаточных актов по вышеуказанным договорам не представлено.
Согласно свидетельству о госрегистрации права собственности от 07.05.2014 АОЗТ им. Пушкина на основании договора купли-продажи от 23.04.2014 N 52 на праве собственности принадлежит земельный участок N... площадью 45609 кв.м в ... (л.д. 18).
В материалах дела имеется копия расписки от 16.07.2014, представленная истцом, согласно которой Васильев А.Н., председатель АОЗТ им. Пушкина, согласовал расположение двух земельных участков площадью 2,6 га и 1,96 га и обязуется после межевания продать участок площадью 2,6 га, деньги за участок получены (2,6 га) (л.д. 29).
Истец настаивал на удовлетворении его требований к ответчику об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка площадью - 2,6 га, согласно прилагаемой схеме, образованного при выделении из земельного участка, общей площадью - 45609 кв.м, с кадастровым номером ..., и государственной регистрации перехода прав собственности от АОЗТ им. Пушкина к Картузову Г.А. на земельный участок, а также здание телятника, общей площадью 669,3 кв.м, расположенные в ...
Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что в предусмотренные законом сроки основной договор сторонами не был заключен, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429, п. 4. ст. 445 ГК РФ, ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по предварительному договору прекращены по п. 6 ст. 429 ГК РФ, при этом указал, что предварительные договоры не соответствуют требованиям действующего законодательства, и их заключение не может повлечь перехода права собственности.
Судебная коллегия соглашается с выводами районного суда, которые основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и не противоречат нормам гражданского законодательства.
Судебная коллегия не может согласиться с доводом Картузова Г.А. о том, что сроки заключения основного договора не истекли, поскольку предварительными договорами предусмотрено, что они действуют до момента исполнения сторонами своих обязательств, в силу нижеследующего.
Условие о действии договора до фактического исполнения сторонами обязательств не является условием о сроке действия предварительного договора, поскольку в соответствии со ст. 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами или сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Фактическое исполнение сторонами своих обязательств к таким событиям не относится.
Согласно условиям заключенных между сторонами предварительных договор, они действуют до окончания исполнения сторонами своих обязательств по ним (п. 6.1).
Однако указания на срок, в частности на дату, период времени, исчисляемый годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо на событие, которое должно неизбежно наступить, договоры не содержат.
Поскольку предварительными договорами, заключенными между Картузовым Г.А. и АОЗТ им. Пушкина, не определен срок заключения основных договоров, отвечающий требованиям статьи 190 ГК РФ, следовательно, обязательства сторон, предусмотренные указанными предварительными договорами, прекратились в течение года с момента их заключения.
Как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 27.10.2015 N 2372-О, в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть первая статьи 4 ГПК РФ), к кому предъявлять иск (п.т 3 ч.2 ст. 131 ГПК РФ) и в каком объеме требовать от суда защиты (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).
Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе.
Исходя из широкой диспозитивности поведения истца, именно последний наделен исключительным правом на формирование предмета судебной проверки, в пределах компетенции соответствующего суда.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 15 ФЗ N 218 "О государственной регистрации недвижимости", при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно, такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.
Нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При таких данных покупатель вправе предъявить продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом проверки судом первой инстанции, а также к переоценке исследованных в судебном заседании доказательств, в то время как оснований для переоценки судебная коллегия не усматривает.
Правовых оснований для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Картузова Г.А. апелляционная жалоба не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 12 апреля 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Картузова Г.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
