Дата принятия: 03 июня 2019г.
Номер документа: 33-2360/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2019 года Дело N 33-2360/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе
председательствующего Аккуратного А.В.,
судей Гулящих А.В., Рогозина А.А.,
при секретаре Корепановой С.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 3 июня 2019 года дело по апелляционной жалобе ответчика Администрации муниципального образования "Сарапульский район" на решение Сарапульского районного суда Удмуртской Республики от 11 марта 2019 года, которым
удовлетворены исковые требования Ехлакова Н. В. к Администрации муниципального образования "Сарапульский район". Расторгнут заключенный между Ехлаковым Н. В. и Администрацией муниципального образования "Сарапульский район" договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N-А от ДД.ММ.ГГГГ. С Администрации муниципального образования "Сарапульский район" в пользу Ехлакова Н. В. взыскана государственная пошлина в сумме 300 рублей.
Заслушав доклад судьи Рогозина А.А., объяснения представителя Администрации муниципального образования "Сарапульский район" Котовой В.В., доводы жалобы поддержавшей, судебная коллегия
установила:
Ехлаков Н.В. обратился к Администрации МО "Сарапульский район" с иском расторжении заключенного им по результатам торгов с Администрацией договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N-А от ДД.ММ.ГГГГ с разрешенным использованием для строительства объекта торговли и общественного питания.
В обоснование указал, что при проведении аукциона и заключении договора купли-продажи земельного участка в нарушение ст. 37 ЗК РФ ему не была предоставлена информация о том, что помимо подземных коммуникаций, расположенных на участке, вблизи участка проходит высоковольтная линия ВЛ-10 кВ и соответственно, большая часть арендуемого истцом земельного участка расположена в охранной зоне. Данное обстоятельство выявилось при получении им технических условий на подключение коммуникаций, а так же в ходе согласований с коммунальными службами и иными организациями Сарапульского района в ходе подготовки документации для начала строительства. Указанные обстоятельства в силу части 3 ст. 37 ЗК РФ является основанием для расторжения договора. Если бы указанные обстоятельства при проведении аукциона ему были сообщены, то это повлияло бы на его решение о приобретении права аренды участка для строительства объекта торговли и общественного питания, поскольку ввиду наличия охранной зоны ВЛ-10 кВ планируемые им параметры строительства объекта на предоставленному ему участке фактически изменились.
Кроме того, по его обращениям к ответчику о возможных способах решения проблемы в ноябре 2018 года ответчиком он был поставлен в известность о внесении 30 декабря 2016 года в Правила землепользования и застройки МО "Северное" изменений в отношении основных и вспомогательных видов разрешенного использования зоны "Ж-1Б" в которой находится арендуемый им земельный участок; согласно полученному им ДД.ММ.ГГГГ утвержденному Администраций МО "Северное" новому градостроительному плану в основных и вспомогательных видах разрешенного использования возможность строительства объектов торговли и общественного питания в требуемых ему параметрах отсутствует, что делает невозможным использование арендуемого им земельного участка по его целевому назначению.
Администрация МО "Сарапульский район" полагала, что иск удовлетворению не подлежит. Указала, что не возражала против расторжения договора ввиду того, что земельный участок не используется истцом по назначению так как он зарос сорными травами. Вместе с тем, соглашение о расторжении договора аренды по указанному основанию истец не подписал, предложив расторгнуть договор по иному основанию - ввиду отсутствия возможности использования арендатором земельного участка по указанному в договоре аренды назначению по вине арендодателя.
Считает, что установленных законом оснований для расторжения договора аренды не имеется, поскольку при проведении аукциона до истца было доведено наличие ограничений его использования в связи с наличием на нем подземные коммуникаций: канализации, водопровода, теплотрассы; кроме того, что у истца имеется возможность использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить и в удовлетворении иска отказать. Полагает, что судом при принятии решения не было принято во внимание, что существенные условия договора аренды были соблюдены, земельный участок предоставлен в соответствии с условиями договора и видом разрешенного использования; на момент предоставления земельный участок соответствовал градостроительной зоне и виду разрешенного использования; законодательство не содержит запрета на предоставление в собственность земельных участков, которые находятся в охранной зоне ЛЭП ВЛ-10 кВ, устанавливая в качестве условия лишь наличие письменного решения сетевой организации о согласовании такого строительства.
Полагает, что суд не учел, что узнав в 2014 году при согласовании с ООО "Электрические сети Удмуртии" параметров строительства на земельном участке о наличии ВЛ-10 кВ истец продолжал вносить арендную плату и с заявлением о расторжении договора аренды, либо с требованием о приведении земельного участка в состояние, пригодное для использования, не обращался; в акте приема передачи земельного участка в аренду претензий по передаваемому участку не указал. Считает, что суд должен был привлечь к участию в деле организацию, эксплуатирующую ВЛ-10 кВ.
В возражениях на апелляционную жалобу истец выражает несогласие с содержащимися в ней доводами, считая выводы суда о наличии оснований для удовлетворения его требований обоснованными.
На основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии со ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии с пунктом 1, подпунктами 1, 2 пункта 2 ст. 450 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон о расторжении договора он может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пунктам 2 - 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно пункту 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка.
Согласно пункту 4 ст. 37 ЗК РФ, требования, установленные пунктом 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются также в случае передачи земельного участка в аренду.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Администрацией МО "Сарапульский район" на основании протокола N заседания аукционной комиссии по распространению заявок на участие в открытом аукционе N-ЗУ от ДД.ММ.ГГГГ и постановления Администрации МО "Сарапульский район" N от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N-А с кадастровым номером N площадью 1 187 кв. м. по адресу <адрес>, участок Nа с разрешенным использованием для строительства объектов торговли и общественного питания на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Удмуртской Республике.
В градостроительном плане арендуемого истцом земельного участка, утвержденном постановлением МО "Северное" N от ДД.ММ.ГГГГ, каких-либо ограничений и охранных зон для допустимого размещения зданий, строений и сооружений с отступлением от границ земельного участка до пятна застройки 3 метра, не имелось; основным видом разрешенного пользования земельным участком являлось его использование для размещения магазинов товаров первой необходимости.
Согласно градостроительного плана земельного участка, выданного Администрацией МО "Северное" 15 ноября 2018 года, в соответствии с положениями Правил землепользования и застройки МО "Северное" указанный выше основной вид разрешенного пользования в отношении предоставленного истцу земельного участка был исключен; к числу условно разрешенных видов использования было отнесено размещение отдельно стоящих объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, рассчитанных на малый поток посетителей (общей площадью до 150 кв.м.).
ООО "Электрические сети Удмуртии" 30 июня 2014 года на плане границ арендуемого истцом земельного участка согласовало возведение на земельном участке построек при условии соблюдения охранной зоны ВЛ-10кВ не менее 3 м от крайнего провода до границ земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в Администрацию МО "Сарапульский район" было направлено соглашение о расторжении договора аренды по причине невозможности его использования по назначению, в ответе на которое ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу в расторжении договора по указанному основанию было отказано; предложено расторгнуть договор аренды по причине его неиспользования Ехлаковым Н.В.
Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд руководствовался ст.ст. 432, 450, 451-453, 460, 469, 610, 611, 612, 615 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ и исходил из наличия оснований для расторжения договора аренды ввиду существенного нарушения ответчиком условий договора аренды по причине передачи земельного участка с недостатками - нахождением части земельного участка в охранной зоне высоковольтной линии электропередач ВЛ-10 кВ, без предоставления истцу при заключении договора информации об этом ограничении, что в момент заключения договора при наличии у него такой информации повлияло бы на решение истца относительно заключения данного договора, а также препятствовало использованию истцом земельного участка по его назначению в тех параметрах, в которых он намеревался использовать его при участии в аукционе и заключении договора аренды ввиду отсутствия объективной возможности приступить к такому использованию земельного участка для строительства в течение трех лет со дня заключения договора аренды.
Суд пришел к выводу о том, что истец не мог разумно предвидеть наличие ограничений в виде нахождения участка в охранной зоне ВЛ-10 кВ и объективно преодолеть после их возникновения, действуя в достаточной степени заботливости и осмотрительности.
При этом суд принял во внимание, что истец не отказывался от исполнения договора аренды и в целях освоения земельного участка в 2014 году принимал меры к получению технических условий на подключение коммуникаций, в 2015 году обращался за выдачей градостроительного плана, 18 октября 2018 года обращался с запросом относительно пятна застройки земельного участка, в феврале 2018 года обращался по вопросу проведения публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства путем уменьшения минимальных отступов от границ земельного участка до пятна застройки при строительстве, в котором ему ДД.ММ.ГГГГ было отказано в виду несогласия заинтересованных лиц; в октябре 2018 года обращался к ответчику с просьбой сообщить ему возможные пути решения сложившейся проблемы, в ноябре 2018 года обращался за получением нового градостроительного плана земельного участка.
Суд отклонил доводы ответчика о наличии вины истца в неиспользовании земельного участка как противоречащие обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу постановлением мирового судьи судебного участка N 4 г. Сарапула от 20 декабря 2018 года, которым производство по делу в отношении Ехлакова Н.В. по части 25 ст.19.5 КоАП РФ за неиспользование земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли и общественного питания по адресу <адрес> было прекращено в связи с отсутствием в действиях Ехлакова Н. В. состава административного правонарушения.
С выводами суда о наличии оснований для расторжения договора судебная коллегия соглашается и оснований для их переоценки по доводам апелляционной жалобы не усматривает, поскольку они соответствуют установленным судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ фактическим обстоятельствам и основаны правильном применении регулирующих спорные правоотношения норм материального права.
По мнению судебной коллегии, суд пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении договора Администрацией, поскольку истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды, и обоснованно удовлетворил требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка на основании пункта 2 ст. 450 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ.
Доводы жалобы о том, что существование охранной зоны ВЛ-10 кВ должно было быть обнаружено истцом при передаче ему в аренду земельного участка, судебной коллегией отклоняются, поскольку данные обстоятельства не являются очевидными и путем простого осмотра выявлены быть не могли; при этом обязанность предоставить истцу информацию о наличии охранной зоны, вопреки доводам жалобы, лежала на самом ответчике; оснований для привлечения к участию в деле владельца ВЛ-10 кВ не имелось, поскольку права и обязанности сетевой организации при рассмотрении настоящего дела по заявленным истцом требованиям не затрагиваются.
Не являются основанием для отмены решения и иные доводы апелляционной жалобы, поскольку указанных выводов суда, соответствующих установленным в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ фактическим обстоятельствам и основанных на правильном применении регулирующих спорные правоотношения норм материального права, не опровергают.
Доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.
Установленные ст. 330 ГПК РФ основания для отмены судебного решения отсутствуют.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Сарапульского районного суда Удмуртской Республики от 11 марта 2019 года оставить без изменения.
Апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Сарапульский район" оставить без удовлетворения.
Председательствующий Аккуратный А.В.
Судьи Гулящих А.В.
Рогозин А.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
