Определение Судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июня 2021 года Дело N 33-2351/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Усенко О.А.,

судей областного суда Стус С.Н., Тимофеевой И.П.,

при ведении протокола секретарем Курмангалиевой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тимофеевой И.П. дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Астрахань" на решение Советского районного суда г. Астрахани от 29 апреля 2021 г. по делу по иску Сатовой Галии Мухитовны к администрации муниципального образования "Город Астрахань" о взыскании выкупной цены стоимости имущества, подлежащего изъятию и встречному иску администрации муниципального образования "Город Астрахань" к Сатовой Галие Мухитовне о признании права собственности, прекращении обременения,

установила:

Сатова Г.М. обратилась в суд с иском, указав, что является собственником комнаты по адресу: <адрес>, площадью 17,8 кв.м. На основании распоряжения администрации Муниципального образования "Город Астрахань" N от ДД.ММ.ГГГГ указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Администрация города предложила выкупную стоимость комнаты, однако, истица не согласна с данной оценкой и произвела свою оценку, которая составила 1209358 руб., из которых рыночная стоимость комнаты в целом составляет 635175 руб., рыночная доля земельного участка составляет 352041 руб., материальные затраты составляют 25505 руб., рыночная стоимость доли в праве на общее имущество составляет 95828 руб., рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома составляет 100809 руб. Просила суд, с учетом уточнения, взыскать с МО "Город Астрахань" за счет средств казны в ее пользу в счет возмещения за изымаемые жилое помещение комната N, доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> в размере 471030 руб. 34 коп. путем перечисления денежных средств на счет Сатовой Г.М., открытый в ПАО "Сбербанк России" для погашения задолженности по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать в счет возмещения за доли земельного участка в размере 738327 руб. 66 коп. и прекратить право собственности на изымаемые объекты недвижимости.

Администрация МО "Город Астрахань" обратились со встречными исковыми требованиями, где после осуществления выплаты просила признать право собственности за муниципальным образованием "Город Астрахань" на жилое помещение - комнату <адрес>, а также прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения - комнаты 82 и в решении указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения записи о праве собственности Сатовой Г.М.

В судебном заседании истец Сатова Г.М., ее представитель в порядке статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Николаева С.В. доводы иска поддержали и против встречных исковых требований не возражали.

В судебном заседании представитель ответчика администрации Муниципального образования "Город Астрахань" по доверенности Амирханова Э.И., действующая на основании доверенности, против иска возражала частично, встречные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк" по доверенности Ищеряков Р.Р. против прекращения обременения в отношении жилой комнаты <адрес> возражал, поскольку между банком и Сатовой Г.М. заключен кредитный договор, который до настоящего времени не погашен. После исполнения истцом своих обязательств ипотека будет прекращена по заявлению Сатовой Г.М.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от 29 апреля 2021 г. исковые требования Сатовой Г.М и встречные исковые требования администрации муниципального образования "Город Астрахань" удовлетворены частично. С администрации муниципального образования "Город Астрахань" в пользу Сатовой Г.М. взыскана выкупная стоимость в размере 1209358 руб. После производства выплаты денежной компенсации в связи с изъятием имущества для муниципальных нужд прекратить право собственности Сатовой Г.М. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Признать право собственности за муниципальным образованием "Город Астрахань" на комнату <адрес> после выплаты денежных средств. Вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения записи о праве собственности Сатовой Г.М. на жилое помещение - комнату <адрес>. В остальной части исковые требования и встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель администрации МО "Город Астрахань" ставит вопрос об отмене решения суда в части оставления без удовлетворения встречных исковых требований администрации муниципального образования "Город Астрахань", полагая, что судом нарушены нормы процессуального и материального права. Указывает, что в случае непогашения регистрационной записи об ипотеке спорного жилого помещения орган местного самоуправления будет не в состоянии зарегистрировать свое право собственности после выплаты истцу возмещения. Таким образом, ПАО "Сбербанк России" приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Полагают, что обременение в виде ипотеки должно быть прекращено, в связи с тем, что спорный объект недвижимости изымается для муниципальных нужд муниципального образования "Город Астрахань".

На заседании судебной коллегии представитель администрации МО "Город Астрахань" по доверенности Хайрушева А.А. доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

На заседании судебной коллегии Сатова Г.М. возражала по доводам апелляционной жалобы, полагая, что решение суда является законным и обоснованным.

На заседании судебной коллегии представитель Финансово-казначейского управления администрации МО "Город Астрахань" по доверенности Абрамян Р.Т. доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

На заседании судебной коллегии представитель ПАО "Сбербанк" по доверенности Даниш С.И. возражал по доводам апелляционной жалобы.

Заслушав докладчика, выслушав объяснения представителя администрации МО "Город Астрахань" по доверенности Хайрушевой А.А., Сатовой Г.М., представителя Финансово-казначейского управления администрации МО "Город Астрахань" по доверенности Абрамяна Р.Т., представителя ПАО "Сбербанк" по доверенности Даниш С.И., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Статья 40 Конституции Российской Федерации, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, запрещает произвольное лишение граждан их жилища.

Часть 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации предусматривает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 2 статьи 290 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Тем самым приведенными нормами установлена неразрывная связь жилого помещения в многоквартирном доме и общего имущества данного дома, в том числе земельного участка, на котором он расположен.

Учитывая назначение общего имущества многоквартирного дома, призванного обеспечить возможность пользования жилым помещением, отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не подлежит определению, стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6 статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 указанной статьи).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.).

Согласно материалам дела Сатова Г.М. является собственником комнаты по адресу: <адрес> площадью 17,8 кв.м (л.д. 61).

На основании распоряжения администрации муниципального образования "Город Астрахань" N от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом литер "А" по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 59).

Распоряжением администрации МО "Город Астрахань" N от ДД.ММ.ГГГГ доли земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома по <адрес> изъяты для муниципальных нужд (л.д. 60).

Согласно отчету об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком ФИО12, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также доли земельного участка комнаты в целом составляет 635175 руб., рыночная доля земельного участка составляет 352041 руб., материальные затраты составляют 25505 руб., рыночная стоимость доли в праве на общее имущество составляет 95828 руб., рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома составляет 100809 руб. (л.д. 8-58).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что требование Сатовой Г.М. о взыскании выкупной стоимости с администрации города подлежит удовлетворению, с определением выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости и долей земельного участка, исходя из определенного оценщиком ФИО12 размера стоимости недвижимого имущества комнаты в квартире и долей земельного участка.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что, с учетом того, что Сатовой Г.М. будет произведена выплата компенсации за жилое помещение и доли земельного участка в связи с изъятием для муниципальных нужд, то исковые требования администрации в части прекращения за ответчиком права собственности и признания права собственности за МО "Город Астрахань" на спорные объекты недвижимости подлежат удовлетворению в полном объеме.

В данной части решение суда не обжалуется, а потому в силу принципа диспозитивности не является предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований администрации МО "Город Астрахань" о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении спорного жилого помещения, суд первой инстанции указал, что, в связи с тем, что обязательства по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ N в настоящее время не прекращены, оснований для прекращения ипотеки не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.

Судом установлено, что Сатова Г.М. прибрела спорное жилое помещение с использованием кредитных средств на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ПАО Сбербанк кредитного договора на срок 120 месяцев. В качестве обеспечения обязательства Сатова Г.М. предоставила в залог (ипотеку) жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Из справки о задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что остаток задолженности составляет 471030 руб. 34 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из указанных норм закона следует, что в случае наступления предусмотренных данными нормами условий, залогодержатель должен выбрать одно из предоставленных ему законом правомочий и реализовать его в установленном порядке.

Поскольку исковые требования Сатовой Г.М. о взыскании выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости и доли земельного участка с администрации МО Город "Астрахань" и прекращении права собственности Сатовой Г.М. на указанное имущество после выплаты денежной компенсации с признанием права собственности за администрацией МО "Город "Астрахань" удовлетворены, то залогодержатель - ПАО "Сбербанк" приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося Сатовой Г.М. возмещения.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что судебное решение подлежит изменению, с дополнением абзаца 5 резолютивной части решения следующим указанием: "Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении ипотеки (залога) (недвижимости) в отношении - комнаты <адрес>

г. Астрахани, одновременно с государственной регистрацией права собственности за муниципальным образованием "Город Астрахань" на указанное жилое помещение".

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

решение Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ изменить, дополнив абзац 5 резолютивной части следующим указанием: "Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении ипотеки (залога) недвижимости в отношении жилого помещения - комнаты <адрес>, одновременно с государственной регистрацией права собственности за муниципальным образованием "Город Астрахань" на указанное жилое помещение".

В остальной части решение Советского районного суда г. Астрахани от 29 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Астрахань" - без удовлетворения.

Председательствующий: О.А. Усенко

Судьи областного суда: С.Н. Стус

И.П. Тимофеева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка