Дата принятия: 06 июля 2020г.
Номер документа: 33-2347/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июля 2020 года Дело N 33-2347/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Уряднова С.Н.,
судей Димитриевой Л.В., Комиссаровой Л.К.,
при секретаре судебного заседания Молоковой А.Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Ивановой М.Д. к Смеловой З.Н., Смелову А.Е. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании в солидарном порядке уплаченных денежных средств и судебных расходов, поступившее по апелляционной жалобе Ивановой М.Д. на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 18 марта 2020 года.
Заслушав доклад судьи Уряднова С.Н., судебная коллегия
установила:
Иванова М.Д. обратилась в суд с иском к Смеловой З.Н. и Смелову А.Е. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании в солидарном порядке уплаченных денежных средств и судебных расходов, мотивируя исковые требования тем, что 29 января 2019 года между ней, как покупателем, и Смеловой З.Н., Смеловым А.Е., как продавцами, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, за 650 000 руб. Стоимость объектов недвижимости ею уплачена продавцам в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок произведена 31 января 2019 года.
По условиям договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 29 января 2019 года Смелова З.Н. и Смелов А.Е. должны были передать ей жилой дом, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, кроме этого, быть пригодным для безопасного проживания в нем.
В процессе эксплуатации жилого дома стало очевидным, что ответчики ввели её в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного дома.
Согласно акту исследования N, составленному специалистами ООО "Эксперт-плюс", выявлены скрытые существенные недостатки жилого дома, техническое состояние строительных конструкций жилого дома можно считать ограниченно работоспособным и жилой дом по техническому состоянию не отвечает требованиям безопасности проживания в нем, поскольку строительство дома осуществлено с существенными нарушениями строительных норм и правил. Для устранения выявленных дефектов и недостатков рекомендуется проведения работ по реконструкции, стоимость которых составляет 460 256 руб. 50 коп., что соответствует 80% от стоимости самого жилого дома.
Она полагает, что недостатки жилого дома невозможно было выявить визуально, а потому она, как покупатель, вправе требовать расторжения данного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Претензия, направленная ответчикам, оставлена без удовлетворения.
Ссылаясь на указанные обстоятельства и положения статей 453, 475, 556, 557 ГК РФ, Иванова М.Д. с учетом уточнения исковых требований просила: расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 29 января 2019 года между ней, Ивановой М.Д., и Смеловой З.Н., Смеловым А.Е.; взыскать с ответчиков в свою пользу в солидарном порядке уплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка денежные средства в размере 650 000 руб., а также расходы на проведение строительно-оценочного исследования в сумме 15 000 руб., на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., на уплату государственной пошлины в размере 9 700 руб.
Канашский районный суд Чувашской Республики, рассмотрев предъявленные Ивановой М.Д. исковые требования, 18 марта 2020 года принял решение, которым в их удовлетворении отказал в полном объеме.
На предмет отмены указанного решения по мотивам его незаконности и необоснованности, принятия по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, подала апелляционную жалобу истец Иванова М.Д.
В апелляционной жалобе Иванова М.Д. выразила несогласие с правовой оценкой суда представленных в дело доказательств, указывая, что судом в основу принятого по делу решения фактически положены пояснения ответчиков, приведенные в их отзыве, при этом суд не оценил надлежащим образом представленный ею акт исследования N, составленный специалистами ООО "Эксперт-плюс", при том, что данное доказательство является достаточным для подтверждения факта продажи ей товара с существенными скрытыми недостатками. Выводы суда о том, что она могла при осмотре дома перед покупкой пригласить специалистов, не основаны на законе, учитывая, что сделка по купле-продаже жилого дома не относится к категории рисковых договоров. Между тем этот вывод суда подтверждает её доводы о наличии в доме скрытых недостатков, которые не могли быть выявлены без специалиста- строителя. Утверждения суда о том, что ответчики, как продавцы, не знали об имеющихся недостатках продаваемого имущества, не может повлечь их освобождения от какой-либо ответственности. Поскольку устранить выявленные недостатки без несоразмерных расходов невозможно, то она вправе в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Ответчики Смелова З.Н. и Смелов А.Е. представили письменные возражения на апелляционную жалобу истца, в которых просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Иванова М.Д. поддержала свою апелляционную жалобу.
Ответчики Смелова З.Н. и Смелов А.Е. в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом.
Заслушав пояснения истца, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом требований, предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, изначально принадлежали ФИО, которая продала их по договору купли-продажи от 14 февраля 2014 года ответчику по настоящему делу Смеловой З.Н.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, выданному администрацией Новочелкасинского сельского поселения Канашского района Чувашской Республики ФИО 5 декабря 2013 года, жилой дом по вышеуказанному адресу 2013 года постройки.
29 января 2019 года между Смеловым А.Е.. Смеловой З.Н. (продавцы) и Ивановой М.Д. (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанных выше жилого дома и земельного участка.
Пунктом 3 договора стоимость жилого дома (назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь ... кв.м. кадастровый номер N) сторонами была определена в размере 600 000 руб., земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь ... кв.м. кадастровый номер N) - 50 000 руб.
Оплата истцом стоимости объектов недвижимости сторонами не оспаривается.
В соответствии с п. 5 договора стороны определили, что продавцы обязались передать покупателю вышеуказанное недвижимое имущество в том качественном и пригодном для проживания и использования состоянии, какие они есть на день подписания договора. Покупатель ознакомился с техническим состоянием вышеуказанного отчуждаемого недвижимого имущества и претензий не имеет.
Пунктом 6 договора стороны определили, что обязательство продавцов по передаче вышеуказанного недвижимого имущества покупателю считается исполненным без подписания дополнительного передаточного акта. Данный пункт имеет силу передаточного акта (л.д.7-8).
Переход права собственности на объекты недвижимости от продавцов Смелова А.Е. и Смеловой З.Н. к покупателю Ивановой М.Д. по указанному договору зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 31 января 2019 года.
С 31 января 2019 года по настоящее время истец проживает в вышеуказанном жилом доме.
Полагая, что продавцы ввели её в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилого дома, Иванова М.Д. с целью определения действительного его состояния обратилась специалистам ООО "Эксперт-плюс", согласно заключению которых N от 27 декабря 2019 года строительство спорного жилого дома осуществлено с существенными нарушениями строительных норм и правил. Выявлены следующие дефекты: фундамент жилого дома бетонный, имеет местами пористую поверхность, кое-где отсутствует бетон и виден крупный гравий, боковая гидроизоляция отсутствует, изнутри местами поверхность фундамента влажная, наружная часть фундамента на уровне земли имеет следы плесени: стены из кирпича керамического и силикатного, на отдельных участках зафиксировано выкрашивание цементного раствора в швах, многочисленные вертикальные и змеевидные сквозные трещины практически по всему фасаду жилого дома, развивающиеся, по некоторым углам оконных проемов величиной раскрытия до 3 мм и другие признаки осадочных деформаций: поверхность кирпичной кладки цоколя имеет желто-зеленоватые следы образования мха и плесени: в стене веранды наблюдаются просвечивающиеся швы между кирпичами; фиксируются дефекты конструкции отмостки по периметру наружных стен жилого дома с образованием поперечных и продольных трещин, сколов, выбоин, отмостка отошла от места примыкания на расстояние до 5 см; воздух в помещении влажный тяжелый, системе вентиляции не действует, отсутствует нормальная циркуляция воздуха, воздуховод выполнен из канализационной трубы ПВХ диаметром 100 мм на высоту менее 1 метра ниже самой кровли. Выявленные дефекты являются скрытыми. Они могут оказать значительное влияние на снижение теплофизических и изоляционных свойств ограждающих конструкций, а также возможна угроза обрушения несущих конструкций. Техническое состояние конструктивных элементов жилого дома можно считать как ограниченно работоспособное. Необходимо произвести работы по реконструкции жилого дома. Рыночная стоимость реконструкции объекта исследования составляет 460 256 руб. (л.д.43-119).
17 января 2020 года, ссылаясь на обнаруженные недостатки, истцом Ивановой М.Д. в адрес ответчиков направлено требование о расторжении договора купли-продажи от 29 января 2019 года и возврате уплаченных по сделке денежных средств (л.д.124, 125), которое оставлено без удовлетворения.
После этого Иванова М.Д. обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении в полном объеме, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. 35 Конституции РФ, статей 1, 8, 10, 12, 421, 432, 450, 451, 452, 454, 475, 476, 477, 556, 557 ГК РФ, а также положения ст. 56 ГПК РФ, исходил из того, что истцом Ивановой М.Д. не представлено доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенных у ответчиков спорных объектах недвижимости существенных недостатков, дающих право требовать расторжения договора, а также доказательств тому, что недвижимость была передана в непригодном для использования по назначению состоянии, учитывая, что до заключения договора купли-продажи спорный жилой дом и земельный участок осматривались истцом, никаких препятствий в полном осмотре жилого дома со стороны ответчиков не чинилось, каких-либо дефектов либо недостатков обнаружено не было. При этом Иванова М.Д. имела возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от нее требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Суд отклонил основанный на акте исследования ООО "Эксперт плюс" довод истца о том, что сумма, необходимая для устранения недостатков жилого дома, составляет примерно 80% от стоимости дома (460 256 руб.), поскольку указанный акт составлен без участия ответчиков, и не соответствует требованиям ст.ст.84-86 ГПК РФ. Не найдя правовых оснований для удовлетворения основных исковых требований, суд отказал истцу и в возмещении её судебных расходов по делу.
С учетом установленных судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств, относящихся к предмету доказывания по делу, а также положений материального и процессуального права, регламентирующих спорные правоотношения и порядок гражданского судопроизводства в судах общей юрисдикции, оснований для отмены или изменения принятого по делу решения по доводам апелляционной жалобы истца судебная коллегия не находит.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ качество передаваемого покупателю товара должно соответствовать договору купли-продажи.
Пунктом 2 этой же статьи ГК предусмотрено, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В силу ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара.
В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ закреплено право стороны договора требовать расторжения договора по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
С учетом приведенных выше норм права, а также предмета и основания заявленных Ивановой М.Д. исковых требований, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими в силу статьи 56 ГПК РФ доказыванию истцом, являются наличие существенных недостатков в приобретенном ею жилом доме, возникших до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, и делающих его непригодным для проживания, о которых ответчикам было достоверно известно, но которые были скрыты от истца.
Между тем таких доказательств истцом суду не представлено.
Вопреки доводам апелляционной жалобы истца Ивановой М.Д. заключение специалистов ООО "Эксперт-плюс" N от 27 декабря 2019 года эти обстоятельства не устанавливает.
Напротив, в этом заключении, несмотря на перечисление выявленных дефектов, возникших вследствие нарушения застройщиком строительных норм и правил, указано, что техническое состояние конструктивных элементов жилого дома ограниченно работоспособное, а это не свидетельствует о непригодности жилого дома для проживания.
При этом, из буквального толкования условий договора купли-продажи по правилам статьи 431 ГК РФ, следует, что стороны договорились о передаче недвижимого имущества в том качественном и пригодном для проживании состоянии "как есть на день подписания договора".
Следовательно, договариваясь о качестве передаваемого Ивановой М.Д. объекта недвижимости, стороны пришли к соглашению о том, что цена указанного товара определяется с учетом всех возможных его недостатков, не являющихся скрытыми.
Учитывая, что в заключении ООО "Эксперт-плюс" указано о скрытом характере выявленных в ходе исследования дефектов и повреждений несущих конструкций жилого дома, явившихся следствием нарушения застройщиком строительных норм и правил, и на это ссылается в исковом заявлении истец, предполагается, что и ответчики Смелов А.Е. и Смелова З.Н., ранее являвшиеся покупателями жилого дома у Хрусталевой Е.П., не знали о наличии этих недостатков при продаже жилого дома Ивановой М.Д. Указанное истцом не опровергнуто.
Поскольку относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о передаче ответчиками истцу жилого дома, не соответствующего условиям договора продажи недвижимости о ее качестве Ивановой М.Д. не представлено, при том, что истцу судом первой инстанции разъяснялось право ходатайствовать о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы и этим правом она не воспользовалась, что следует из протокола судебного заседания от 18 марта 2020 года, а суд в соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оснований для отмены или изменения принятого по делу решения по доводам апелляционной жалобы истца, направленным на переоценку выводов суда первой инстанции, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
оставить решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 18 марта 2020 года без изменения, апелляционную жалобу Ивановой М.Д. без удовлетворения.
Председательствующий С.Н. Уряднов
Судьи: Л.В. Димитриева
Л.К.Комиссарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
