Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 ноября 2022 года Дело N 33-23450/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бучневой О.И.,судей Игнатьевой О.С.,Луковицкой Т.А.,при секретаре Тащян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 17 ноября 2022 года гражданское дело N 2-427/2022 по апелляционной жалобе Альбекова Руслана Рустямовича на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 июля 2022 года по иску Альбекова Руслана Рустямовича к ООО "Спортивно-оздоровительный Комплекс "Императорский Яхт-Клуб" о соразмерном уменьшении цены нежилого помещения, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

заслушав доклад судьи Бучневой О.И., объяснения представителя истца Левина В.А., представителя ответчика Пращенко К.А.,

УСТАНОВИЛА:

Альбеков Р.Р. обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Спортивно-оздоровительный Комплекс "Императорский Яхт-Клуб" о соразмерном уменьшении покупной цены нежилого помещения на 10 102 506 руб., взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 10 102 506 руб., компенсации морального вреда 1 000 000 руб., неустойки 10 141 777,88 руб., штрафа, ссылаясь на то, что 24 июня 2019 года между ними был заключен договор купли-продажи нежилого имущества, по условиям которого истец приобрел объекты недвижимости: нежилые помещения <...>. по адресу: <адрес> в закрытом комплексе резиденций (апартаментов) на Крестовском острове, нахождение на территории которого и пользование услугами которого доступно лишь собственникам, технические характеристики, планировка апартаментов указывают на их использование исключительно в личных целях - для проживания истца и членов его семьи. Впоследствии стало очевидно, что предоставленная ответчиком при заключении договора информация о приобретенных объектах недвижимости и комплексе является недостоверной, а именно: отсутствует частный парк (парковая зона) площадью более 2Га. Согласно представленным при заключении договора материалам окна помещения истца должны были выходить на данный парк. Также в непосредственной близости от окон помещения истца располагаются инженерные сооружения газовой котельной и оборудование операторов сотовой связи, являющиеся источником электромагнитного излучения.

Решением суда от 12 июля 2022 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановленным решением, истец представил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить.

Ответчиком, третьим лицом представлены возражения на апелляционную жалобу.

В судебное заседание истец не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом (т. 5 л.д. 100, 101, 104, 105), представитель явился, доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика явился, возражал против удовлетворения жалобы.

Третье лицо не явилось, извещено надлежащим образом (т. 5 л.д. 103, 107).

На основании ст. 167 ГПК РФ возможно рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, представленные доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителей сторон, приходит к следующему:

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 24 июня 2019 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого имущества, по условиям которого истец приобрел следующие объекты недвижимости:

<...>

<...>

Согласно п. 2.1 общая цена договора составляет 79 000 000 руб., оплачены истцом в полном объеме (т. 1 л.д. 50, 84, 85).

Право собственности истца на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 55-66).

Согласно представленному истцом отчету об оценке N 3454-08.21 ООО "Агентство мониторинга и оценки кредит-сервис" рыночная стоимость объекта оценки с учетом выявленных недостатков составляет 72 160 755 руб., снижение рыночной стоимости с учетом неустранимых недостатков (вид на модульную котельную, телекоммуникационное оборудование, отсутствие парка) 10 102 506 руб. (т. 1 л.д. 140-253).

Истец обратился к ответчику с претензией о соразмерном уменьшении цены договора (т. 1 л.д. 135-138), в удовлетворении которой было отказано в связи с тем, что обязательства ООО "СК "Императорский Яхт-клуб" по передаче нежилого помещения исполнены, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре, ремонтные работы на объекте выполняются в рамках гарантийных обязательств подрядчика, и являются временным обстоятельством, не влияющим на стоимость объекта недвижимости. При заключении договора истцу была предоставлена скидка в размере 12,5% от рыночной стоимости помещения. Окончание ремонтных работ запланировано на третий квартал 2021 года. В настоящий момент ремонтные работы в местах общего пользования (в том числе, в парадных на стилобате) выполнены на 80% (т. 1 л.д. 139).

Также истец в подтверждение своих доводов представил нотариально удостоверенный протокол осмотра доказательств от 20 июля 2021 года - интернет сайтов с размещенной информацией о комплексе Императорский Яхт-клуб (т. 1 л.д. 99-134).

По ходатайству ответчика, а также наличием в деле рецензии ответчика на заключение истца и отчета истца на рецензию ответчика, определением суда от 17 февраля 2022 года была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению АНО "Региональная организация судебных экспертиз" N 1056эк-22 от 11 мая 2022 года нежилое помещение <...>, соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества N 96-К1 от 24 июня 2019 года, проектной документации, а также требованиям действующего законодательства РФ. В нежилом помещении <...> с кадастровым номером N..., на момент проведения настоящей экспертизы недостатки отсутствуют.

Парковая зона предусмотрена проектной документацией по объекту Реконструкция (с новым строительством) Яхт-клуба, расположенного по адресу: <адрес> однако на момент производства настоящей экспертизы парковая зона отсутствует, на месте ранее проектируемой зоны благоустройства установлено строительство здания неустановленного значения.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что в ведомости зданий и сооружений парковая зона отсутствует, однако в балансе благоустройства (часть схемы организации земельного участка, переданной на исследование) указан значительный процент (47%) озеленения участка. Согласно данным в открытых информационных источниках сети "Интернет", участок с номером <...> на момент исследования не существует. В ходе осмотра установлено строительство на месте ранее проектируемой зоны благоустройства здания неустановленного назначения (т. 4 л.д. 164-166).

Экспертами в исследовательской части также указано, что в ходе натурного осмотра помещения 96-Н и доступных мест общего пользования не было выявлено отступления от проектной документации и строительных норм и правил (т. 4 л.д. 167).

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что эксперт указал на отсутствие озеленения земельного участка, на который окна помещения истца не выходят, земельный участок, о котором говорит эксперт, находится на противоположной по отношению к помещению истца стороне, это иной земельный участок, на который у истца нет доли в праве собственности, поскольку он относится к корпусу 3, который в настоящее время еще не достроен, ведутся работы, территория подготовлена к озеленению согласно проекту, деревья отсутствуют (т. 4 л.д. 230-232).

Несоответствия нежилого помещения N 96-Н условиям договора купли-продажи от 24 июня 2019 года, проектной документации, требованиям действующего законодательства выявлены не были. Рыночная стоимость помещения на дату исследования составляет 87 110 845,67 руб. (т. 4 л.д. 150-201).

В соответствии с приложением N 2 к договору купли-продажи от 24 июня 2019 года стороны согласовали характеристики отделки и оборудования помещений. Так, стороны договорились о том, что помещения подлежат передаче покупателю в следующем состоянии их строительной готовности, отделки и оснащенности оборудованием (т. 1 л.д. 67):

1. Стены и перегородки, выполненные из кирпича внутри помещений без штукатурки.

2. Газобетонные стены, перегородки гипсобетонные или газобетонные - без затирки.

3. Стены и перекрытия монолитные железобетонные - без штукатурки.

4. Полы - стяжка, выравнивающая цементно-песчаная во всех помещениях, кроме с/узлов и ванных комнат.

5. Оконные блоки - по проекту, алюминиево-деревянные, фурнитура выдается после передачи помещения.

6. Отопление помещения - радиаторное, по проекту.

7. Водоснабжение - магистральные стояки холодной и горячей воды с отсечными кранами на помещение.

8. Канализация - магистральные стояки с тройниками и заглушками в санузлах.

9. Электроснабжение - по проекту с установкой единого на все помещение щитка с групповыми автоматическими выключателями и электросчетчиком.

10. Нормативная удельная нагрузка электропотребления в помещении - 14 кВт /3-х фазное / при напряжении 220 Вольт.

11. Дверь входная в помещение металлическая - по проекту.

12. Вводы для телефона и телевидения - по проекту.

Соответствие построенного объекта проектной документации подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 78-13-29-2017 от 01 ноября 2017 года, актом приемки объекта капитального строительства от 02 октября 2017 года, согласно которому строительство Яхт-клуба по адресу: <адрес> 1, выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией и действующими нормативными техническими документами (т. 2 л.д. 10-23).

Согласно разделу 3.2 договора купли-продажи от 24 июня 2019 года покупатель обязан принять от продавца объекты недвижимости по акту приема-передачи в течение 15 рабочих дней с момента получения уведомления продавца. Покупатель по приемке объектов недвижимости обязан осмотреть объекты недвижимости и, при обнаружении их несоответствия условиям договора, указать продавцу на выявленные недостатки с указанием срока их устранения (т. 1 л.д. 51).

Сторонами не оспаривалось в ходе судебного разбирательства, что акт приема-передачи объектов недвижимости был подписан без замечаний.

При заключении договора купли-продажи 24 июня 2019 года до истца была доведена вся необходимая информация, в том числе, истец ознакомился с проектной документацией, рекламных каталогов, брошюр, фото с 3-D визуализацией, о чем указано в иске (т. 1 л.д.13).

Согласно выписке из публичной кадастровой карты, кадастрового паспорта земельный участок с кадастровым номером N... является собственностью публично-правовых образований (т. 2 л.д. 115, т. 5 л.д. 14-28).

Между ответчиком и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга 24 августа 2016 года в отношении земельного участка с кадастровым N... был заключен договор аренды, в соответствии с п. 1.2 которого участок предоставляется для использования при проведении работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства для обеспечения бытовых нужд лиц, осуществляющих указанные виды работ, приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменения целей не допускается.

Из абз. 2 п. 1.3 договора следует, что вид разрешенного использования участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора: для размещения складских объектов.В пп. "б" п. 2.2 договора указано, что на участке расположены объекты движимого имущества: металлическое ограждение, маломерные суда, яхты, вспомогательные строения складского и хозяйственного назначения, мусор. В этом же пункте содержится указание на то, что ответчик не вправе изменять приведенные характеристики участка.

П. 2.3 договора аренды предусмотрено, что ответчик не вправе возводить на участке здания, сооружения, в том числе, стационарные торговые объекты и иные объекты недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3.1 договор действует по 23 августа 2019 года.

В соответствии с уведомлением арендодателя N 19735-32/19 от 19 марта 2019 года договор был расторгнут досрочно (т. 5 л.д. 5-13, 39-40).

Таким образом, установленные договором аренды цель и срок использования земельного участка не предполагают устройство на его территории парковой зоны.

Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался ст.ст. 437, 475, 476, 549, 557 ГК РФ, Законом "О защите прав потребителей", исходил из того, что нежилое помещение соответствует условиям договора, проектной документации, требованиям закона, какие-либо недостатки отсутствуют, истец подписал договор купли-продажи, принял объект, реклама на сайте ответчика с указанием на наличие парковой зоны не являлась публичной офертой.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна по следующим основаниям:

Согласно п. 1 ст. 8 Закона "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать у изготовителя (исполнителя, продавца) необходимую и достоверную информацию, в частности, о реализуемых им товарах (работах, услугах).

Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора (п. 1 ст. 10 Закона "О защите прав потребителей", п. 1 ст. 495 ГК РФ).

Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать:

наименование технического регламента или иное установленное законодательством РФ о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение;

сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг);

цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при оплате товаров (работ, услуг) через определенное время после их передачи (выполнения, оказания) потребителю, полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы;

гарантийный срок, если он установлен;

правила и условия эффективного и безопасного использования товаров (работ, услуг);

срок службы или срок годности товаров (работ), установленный в соответствии с настоящим Законом, а также сведения о необходимых действиях потребителя по истечении указанных сроков и возможных последствиях при невыполнении таких действий, если товары (работы) по истечении указанных сроков представляют опасность для жизни, здоровья и имущества потребителя или становятся непригодными для использования по назначению;

адрес (место нахождения), фирменное наименование (наименование) изготовителя (исполнителя, продавца), уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера;

информацию об обязательном подтверждении соответствия товаров (работ, услуг), указанных в п. 4 ст. 7 настоящего Закона;

информацию о правилах продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг);

указание на конкретное лицо, которое будет выполнять работу (оказывать услугу), и информацию о нем, если это имеет значение, исходя из характера работы (услуги).

В силу ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт РФ. Торговля. Термины и определения, утв. Приказом Росстандарта от 28 августа 2013 года N 582-ст качество товара - это совокупность потребительских свойств товара, соответствующих установленным требованиям, в том числе условиям договора купли-продажи или иных аналогичным.

Потребительское свойство товара - это свойство товара, проявляющееся при его использовании потребителем в процессе удовлетворения потребностей.

Довод истца о том, что потребителю должны быть предоставлены не только сведения о потребительских свойствах товара и его характеристики, но и информация о комплексе, в котором располагается нежилое помещение, голословен и не основан на требованиях закона.