Дата принятия: 26 мая 2020г.
Номер документа: 33-2325/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2020 года Дело N 33-2325/2020
г. Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе
председательствующего Балаевой Т.Н.,
судей Кяргиевой Н.Н., Татарниковой Е.Г.,
при секретаре Артамоновой Ю.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 05.03.2020, которым изъяты для муниципальных нужд у Калякина Н. В. принадлежащие ему на праве общей долевой собственности (1/3 доля в праве) жилое помещение - квартира N... с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, находящаяся в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м (... долей в праве) с выплатой возмещения за изъятые земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, с учетом размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, в размере 635 180 рублей.
Изъяты для муниципальных нужд у Ивойлова А. АлексА.а принадлежащие ему на праве общей долевой собственности (1/3 доля в праве) жилое помещение - квартира N... с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, находящаяся в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м (... долей в праве) с выплатой возмещения за изъятые земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, с учетом размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, в размере 635 180 рублей.
Изъяты для муниципальных нужд у Ивойловой Т. И. принадлежащие ей на праве общей долевой собственности (1/3 доля в праве) жилое помещение - квартира N... с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, находящаяся в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м (... долей в праве) с выплатой возмещения за изъятые земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, с учетом размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, в размере 635 180 рублей.
Прекращено право общей долевой собственности Калякина Н. В., Ивойлова А. АлексА.а, Ивойловой Т. И. на жилое помещение - квартиру N... с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, находящуюся в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м.
На Калякина Н. В., Ивойлова А. АлексА.а, Ивойлову Т. И. возложена обязанность не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента государственной регистрации прекращения права на недвижимое имущество обеспечить фактическое освобождение жилого помещения ими самими, членами их семей, а также иными лицами, находящимся в нем, а также передать недвижимое имущество по акту приема-передачи.
С Калякина Н. В., Ивойлова А. АлексА.а, Ивойловой Т. И. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина по 100 рублей с каждого.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Балаевой Т.Н., объяснения представителя Комитета по управлению имуществом города Череповца Ферапонтовой Т.А., объяснения Ивойловой Т.И., ее представителя Иванова О.Ю. судебная коллегия
установила:
Калякин Н.В., Ивойлов А.А., Ивойлова Т.И. являются собственниками (по 1/3 доли в праве общей долевой собственности каждый) жилого помещения - квартиры N... площадью ... кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м (... долей в праве общей долевой собственности на земельный участок у каждого).
Постановлением мэрии города Череповца от 09.11.2016 N... с учетом изменений, внесенных постановлением от 27.09.2018 N..., утвержден перечень домов, признанных аварийными и подлежащими сносу до 31.12.2018, в который включен <адрес>, установлен срок отселения лиц - до 31.12.2018.
В адрес Калякина Н.В., Ивойлова А.А., Ивойловой Т.И. направлено требование о сносе дома в срок до 31.07.2017, которое оставлено без удовлетворения.
Постановлением мэрии города Череповца от 20.06.2018 N... принято решение об изъятии для муниципальных нужд города Череповца земельного участка с кадастровым номером ... и находящихся в частной собственности жилых помещений в многоквартирном доме, расположенных на указанном земельном участке, по адресу: <адрес>, о чем в адрес Калякина Н.В., Ивойлова А.А., Ивойловой Т.И. направлено соответствующее уведомление.
23.11.2018 Калякину Н.В., Ивойлову А.А., Ивойловой Т.И. направлен проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества с приложением кадастровых паспортов земельного участка и жилого помещения, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, размера убытков. Уведомление о подписании указанного соглашения либо уведомления об отказе в подписании соглашения об изъятии земельного участка или предложения об изменении условий данного соглашения от Калякина Н.В., Ивойлова А.А., Ивойловой Т.И. не поступило.
Указав на приведенные обстоятельства, Комитет по управлению имуществом города Череповца 26.06.2019 обратился в суд с иском к Калякину Н.В., Ивойлову А.А., Ивойловой Т.И., в котором просил:
изъять для муниципальных нужд у Калякина Н.В. принадлежащее ему на праве общей долевой собственности (1/3 доля в праве): жилое помещение - квартиру N... с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., находящуюся в многоквартирном доме по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м (... долей в праве) с выплатой возмещения за изъятые земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, с учетом размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, в размере 318 565 рублей;
изъять для муниципальных нужд у Ивойлова А.А. принадлежащее ему на праве общей долевой собственности (1/3 доля в праве): жилое помещение - квартиру N... с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., находящуюся в многоквартирном доме по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м (... долей в праве) с выплатой возмещения за изъятые земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, с учетом размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, в размере 318 565 рублей;
изъять для муниципальных нужд у Ивойловой Т.И. принадлежащее ей на праве общей долевой собственности (1/3 доля в праве): жилое помещение - квартиру N... с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., находящуюся в многоквартирном доме по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м (... долей в праве) с выплатой возмещения за изъятые земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, с учетом размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, в размере 318 565 рублей;
прекратить право собственности Калякина Н.В. на жилое помещение (<адрес>) с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, находящуюся в многоквартирном доме по адресу: г, <адрес> земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м (... долей в праве);
прекратить право собственности Ивойлова А.А. на жилое помещение (<адрес>) с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, находящуюся в многоквартирном доме по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м (... долей в праве);
прекратить право собственности Ивойловой Т.И. на жилое помещение (<адрес>) с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, находящуюся в многоквартирном доме по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м (... долей в праве);
обязать Калякина Н.В., Ивойлова А.А., Ивойлову Т.И. не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента государственной регистрации прекращения права на недвижимое имущество обеспечить фактическое освобождение жилого помещения ими самими, членами их семьи, а также иными лицами, находящимися в нем, и передать недвижимое имущество по акту приема-передачи.
В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению имуществом города Череповца по доверенности Ферапонтова Т.А. заявленные требования поддержала по мотивам, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что с заключением, составленным ООО "Премьер-Оценка", не согласна, заключение повторной судебной экспертизы не оспаривает.
В судебном заседании ответчики Калякин Н.В., Ивойлов А.А., Ивойлова Т.И. и их представитель Иванов О.Ю. с исковыми требованиями не согласились, полагают, что при определении стоимости изымаемых объектов недвижимости следует руководствоваться заключением ООО "Премьер-Оценка", поскольку оно отражает рыночную стоимость изымаемого имущества.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе Комитет по управлению имуществом города Череповца просит отменить решение суда в части выплаты Калякину Н.В., Ивойлову А.А., Ивойловой Т.И. возмещения за изъятые земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, с учетом размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, приняв в данной части новое решение. Выражая несогласие с принятым судом в качестве доказательства заключением судебной экспертизы ООО "Премьер-Оценка", в связи с наличием в нем методических и технических ошибок, наличия имеющихся в нем замечаний по оформлению, составу и структуре, сомнений в обоснованности выводов эксперта с точки зрения методологических основ оценки, влияющих на итоговую рассчитанную величину, полагает, что в данном случае необходимо руководствоваться заключением дополнительной судебной экспертизы.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагает его соответствующим фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 279, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 56.6, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, установив факт соблюдения Комитетом по управлению имуществом мэрии города Череповца процедуры, предшествующей изъятию земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, пришел к выводу о наличии правовых оснований для принудительного изъятия земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости путем равноценного возмещения собственникам изымаемого имущества стоимости изымаемых объектов, а также убытков, причиняемых изъятием имущества, определив их размер на основании заключения эксперта ООО "Премьер-Оценка" N... от <ДАТА> в общей сумме 635 180 рублей в пользу каждого.
С приведенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют закону, обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым судом дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы о несогласии с определенным судом на основании заключения ООО "Премьер-Оценка" размером возмещения за изымаемые объекты недвижимости со ссылкой на несоответствие заключения положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", не могут быть приняты во внимание, поскольку указанный отчет составлен в соответствии с нормами действующего законодательства, с исследованием вопроса о процедуре и методе проведения оценки, с анализом рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В отличие от эксперта ООО ЭКЦ "Череповец Оценка" Наумовой Т.С., применивший при оценке затратный подход, эксперт ООО "Премьер-Оценка" Смирнова И.А. применила сравнительный подход к оценке, который основан на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, и наиболее соответствует принципу равнозначного возмещения, установленному статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению судебной коллегии, применение затратного подхода к оценке объектов недвижимости в данном случае необоснованно, поскольку в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", определяющим основные подходы к оценке объектов затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
Из заключения эксперта ООО ЭКЦ "Череповец Оценка" N... следует, что определяя рыночную стоимость жилого помещения, эксперт исходил из стоимости всего здания, а не конкретного жилого помещения, однако, такой подход нарушает права ответчиков на получение равнозначного возмещения за изымаемое имущество, и не позволяет им приобрести иное жилье, в том числе и аналогичное занимаемому жилому помещению.
Таким образом, применение сравнительного метода оценки в данном случае обосновано, и оснований считать заключение ООО "Премьер-Оценка" не допустимым доказательством не имеется.
Более того, вопреки доводам апелляционной жалобы, в экспертном заключении ООО "Премьер-Оценка" подробно дано описание проведенного исследования, анализ рынка недвижимости, в частности учтены данные макроэкономических и социальных показателей, сделан обзор рынка жилой недвижимости, включая основные факторы, влияющие на спрос и предложения, указан метод примененного исследования - сравнительный и его обоснование, а также источники информации, которые были использованы экспертом при анализе.
При определении стоимости эксперт рассматривал сопоставимые объекты собственности, которые были выставлены на продажу, в частности предложения о продаже земельных участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки в г. Череповце, выставленных на аукционе, предложения о продаже квартир, имеющиеся в открытых источниках; произвел поправки на различия, которые существуют между рассматриваемым и сопоставимыми объектами. Также экспертом приняты во внимание, что выбранные им объекты-аналоги по площади отличаются друг от друга, в связи с чем произведена корректировка на фактор масштаба. Дана мотивация неприменения корректировки на местоположения. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости.
Указание автора жалобы на двойной учет стоимости доли земельного участка нельзя признать состоятельным, поскольку оно противоречит представленному расчету стоимости земельного участка и ее доли (3 296 000 стоимость участка *... доля = 98 880).
Расчет убытков произведен по правилам статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом затрат, связанных с уплатой государственной пошлины и сборов за регистрацию прав собственности на вновь приобретенный объект недвижимости с учетом долей правообладателей, учтены и расходы на оплату услуг риелтора и убытков, связанных с переездом.
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает, что заключение эксперта ООО "Премьер-Оценка" N... от <ДАТА> выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных экспертом подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки.
Таким образом, определяя размер подлежащего взысканию в пользу каждого из ответчиков возмещения за принадлежащие им на праве собственности жилое помещение и земельный участок, а также убытков, причиняемых изъятием имущества, суд первой инстанции правильно исходил из установленной экспертом ООО "Премьер-Оценка" рыночной стоимости долей 300/10000 в праве собственности на земельный участок - 98 880 рублей, жилого помещения - 489 670 рублей, и размера убытков - 46 630 рублей.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 05.03.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
