Определение Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 33-2324/2021

28 июля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Брагиной ЛА,

судей Худиной МА, Марисова АМ,

при секретаре Климашевской ТГ

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Огирчук Екатерины Николаевны к Шабаевой Юлии Равильевне о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, двойной суммы задатка

по апелляционной жалобе ответчика Шабаевой Юлии Равильевны на решение Советского районного суда г. Томска от 30 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Брагиной ЛА (помощник судьи К.), объяснения истца Огирчук ЕН, её представителя Слободянюк ЕА, возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

Огирчук ЕН обратилась в суд с иском к Шабаевой ЮР, в котором просила взыскать с ответчика денежные суммы, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от 08.11.2020, в размере 80000 руб., двойную сумму задатка в размере 240000 руб. В обоснование заявленных требований указала, что 08.11.2020 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /__/. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи стороны приняли на себя обязательство в срок до 27.12.2020 заключить основной договор купли-продажи квартиры. 08.11.2020 истец передала, а ответчик приняла 120000 рублей в качестве задатка. 25.11.2020 истец передала, а ответчик приняла денежные средства в размере 80000 рублей в качестве частичного расчета по предварительному договору купли-продажи. Согласно п. 3.1 предварительного договора купли-продажи ответчик обязался обеспечить оплату коммунальных и иных задолженностей, которые являлись основанием для наложения ограничений прав и обременений в отношении спорного объекта недвижимости, до 01.12.2020. Вместе с тем ограничения и обременения ответчик в установленный срок не сняла. Кроме того, в устной форме неоднократно уведомляла представителей истца - ООО "Хоум Центр Магистрат" об отсутствии волеизъявления заключать договор купли-продажи по условиям предварительного договора, уведомила о повышении цены объекта в одностороннем порядке, а в последующем - об отказе от заключения договора при любых условиях и отказе от возврата суммы двойного задатка и суммы частичной оплаты за объект недвижимости.

В судебном заседании представители истца Огирчук ЕН - Огирчук ВА, Слободянюк ЕА требования поддержали. Дополнили, что поскольку истец имела намерение купить квартиру за счет кредитных денежных средств Банка ВТБ (ПАО), то при наличии обременений заключить договор ипотеки недвижимого имущества было не возможно. Уведомлений о заключении основного договора от ответчика не поступало.

Представитель ответчика Шарковский СН в судебном заседании исковые требования не признал, поскольку ответчик предприняла все меры для заключения основного договора. Так, 21.12.2020 ответчиком были поданы документы на снятие ограничений, 24.12.2020 ограничения были сняты. 25.12.2020 Шабаева ЮР направила истцу и в агентство недвижимости уведомление о заключении основного договора купли-продажи.

Дело рассмотрено в отсутствие истца Огирчук ЕН, Шабаевой ЮР.

Обжалуемым решением суд, руководствуясь ст. 1, 380, 381, 421, 429, 432, 435, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 56, 88, 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования Огирчук ЕН удовлетворил частично, взыскал с Шабаевой ЮР в пользу истца сумму, уплаченную по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.11.2020, в размере 80000 руб., сумму задатка в размере 120000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5200 руб. В удовлетворении остальной части требований отказал.

В апелляционной ответчик Шабаева ЮР просит решение суда отменить. В обоснование доводов жалобы со ссылкой на фактические обстоятельства дела указывает, что она не отказывалась от заключения основного договора купли-продажи квартиры с истцом. В установленный предварительный договором срок уведомила покупателя о необходимости явиться в агентство недвижимости для заключения основного договора. Обращает внимание, что в судебном заседании было установлено, что покупатель Огирчук ЕН для заключения основного договора не явилась, в связи с чем задаток в размере 200000 руб. должен остаться у ответчика, которая в условиях установленных ограничений для предотвращения распространения коронавирусной инфекции принимала все необходимые меры для совершения сделки с истцом.

В соответствии со ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть жалобу в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившегося в зал суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, что 08.11.2020 между Шабаевой ЮР в лице И., действующего на основании доверенности от 17.07.2017 (продавец), и Огирчук ЕН (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /__/.

Согласно условиям договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества в срок до 27.12.2020 включительно на условиях, предусмотренных договором (п. 1). Цена объекта недвижимости составляет 4650000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.3). Расчет за квартиру производится в следующем порядке: 120000 руб. передается покупателем в качестве задатка в момент подписания предварительного договора. Указанная сумма входит в покупную стоимость квартиры и направляется, в том числе на погашение задолженности и снятие обременений перед службой судебных приставов-исполнителей; 2230000 руб. передаются покупателем продавцу за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи; 2300000 руб. оплачиваются покупателем за счет кредитных средств Банка (п. 2.4).

Согласно п. 3.1 договора продавец обязуется предоставить покупателю достоверную информацию об объекте недвижимости и заявляет о том, что объект никому не отчужден, не заложен, в споре не состоит, на объект наложено обременение со стороны судебных приставов, а также обязуется обеспечить оплату коммунальных и иных задолженностей до 01.12.2020 (п.3.1). В срок до подписания основного договора продавец обязуется подготовить и представить документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи и перехода прав собственности на объект недвижимости, а именно, справку об отсутствии зарегистрированных лиц, документы, удостоверяющие личность продавца; справки и выписки из финансового лицевого счета, свидетельствующие на дату подписания договора об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за объект недвижимости, по оплате услуг энергосбыта и горводоканала, за услуги ЖКХ и т.д. (п.3.1.1).

Если договор не исполняется или исполняется ненадлежащим образом "Второй стороной", то денежная сумма задатка остается у "Первой стороны". Если договор не исполняется или исполняется ненадлежащим образом "Первой стороной", то она обязана уплатить "Второй стороне" сумму задатка в двойном размере (п.4.3).

Согласно расписке от 08.11.2020 Огирчук ЕН Шабаевой ЮР были переданы 120000 руб. в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества.

Как следует из дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи от 25.11.2020, стороны условились, что п. 2.4 предварительного договора купли-продажи следует читать в следующей редакции: расчет производится в следующем порядке: 200000 руб. передается продавцу в качестве задатка в момент подписания предварительного договора. Указанная сумма входит в покупную стоимость квартиры, направляется, в том числе на погашение задолженности и снятия обременений перед службой судебных-приставов исполнителей; 2150000 руб. передается продавцу за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи; 2300000 руб. оплачивается за счет кредитных средств Банка.

25.11.2020 Огирчук ЕН передала Шабаевой ЮР по расписке в качестве частичного расчета по предварительному договору купли-продажи 80000 руб.

Сторонами по делу не оспаривается, что в установленный договором срок 27.12.2020 основной договор купли-продажи заключен не был.

Как следует из содержания иска и пояснений стороны истца в судебном заседании, основной договор не был заключен в виду наличия по состоянию на 13.01.2021 ограничений и обременений на спорном объекте недвижимости, что не позволяло сторонам надлежащим образом оформить основной договор купли-продажи объекта и зарегистрировать переход права собственности на истца. Кроме того, в последующем ответчик уведомил истца о повышении цены объекта в одностороннем порядке, а затем об отказе от заключения договора купли-продажи.

Из представленной истцом в материалы дела Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 13.01.2021 N 99/021/369229921 усматривается, что в отношении жилого помещения - квартиры, площадью /__/ кв.м, расположенной по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, принадлежащего на праве собственности Шабаевой ЮР, установлены ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде: запрещение регистрации от 30.06.2017 /__/, запрещение регистрации от 22.11.2017 N /__/, запрещение регистрации от 25.09.2017 N /__/, запрещение регистрации от 07.03.2017 N /__/, иные ограничения (обременения) прав от 05.04.2019 /__/ (основание госрегистрации - постановление о запрете на совершение действий по регистрации N 209071321/7004 от 01.04.2019 ОСП по Советскому району г. Томска), иные ограничения (обременения) прав от 13.05.2019 /__/ (основание госрегистрации - постановление о запрете на совершение действий по регистрации N 211077861/7004 от 25.04.2019 ОСП по Советскому району г.Томска).

25.12.2020 Шабаева ЮР направила уведомление Огирчук ЕН, риэлтеру ООО "Хоум Центр Магистрат", оказывающего риэлтерские услуги Огирчук ЕН, о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры по /__/, для чего предложила прибыть 28.12.2020 в 11:00 ч. в ООО Хоум Центр Магистрат", поскольку 27.12.2020 выпадало на выходной день (воскресенье).

Письмом от 01.02.2021 ООО "Хоум Центр Магистрат" Шабаева ЮР поставлена в известность о том, что её представитель (ошибочно назван доверителем) нарушил условия предварительного договора и отказался от продажи квартиры, в связи с чем просили оплатить покупателю полученную сумму задатка в двойном размере.

В этот же день 01.02.2021 ООО "Хоум Центр Магистрат", оказывающий риэлтерские услуги Огирчук ЕН на основании договора возмездного оказания услуг от 08.11.2020, направлено в адрес Огирчук ЕН и Огирчук ВА сообщение о том, что продавец спорного объекта недвижимости в одностороннем порядке увеличил стоимость квартиры до 5000000 рублей, отказав в возвращении задатка.

02.02.2021 Огирчук ЕН направлено в адрес Шабаевой ЮР требование об исполнении предварительного договора купли-продажи, в случае отсутствия возможности и/или желания передачи спорного объекта недвижимости просила в течение 3-х дней с момента получения настоящего требования произвести возврат денежных средств, полученных в качестве задатка в двойном размере 240000 рублей и 80000 рублей, полученных в качестве частичного расчета за объект, которые ответчиком удовлетворены не были.

Частично удовлетворяя требования Огирчук ЕН, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для взыскания с ответчика в пользу истца двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи не имеется, поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что действия ответчика являются добросовестными и свидетельствуют о намерении заключить сделку, выразившиеся в погашении задолженности по оплате коммунальных услуг в отношении спорной квартиры, обращении с заявлением в регистрирующие органы с целью снятия запретов на регистрационные действия в отношении спорной квартиры, направлении в адрес покупателя уведомления о намерении заключения основного договора. Также судом указано, что, учитывая, что между сторонами договор купли-продажи спорного объекта недвижимости не заключался, переданная истцом в счет частичного расчета по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества сумма в размере 80000 рублей является авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда относительно наличия оснований для удовлетворения требований Огирчук ЕН, вместе с тем не может в полной мере согласиться с размером взысканной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, полагая, что в данной части исковые требования о взыскании двойной суммы задатка подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств, согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, является задаток - денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Частично удовлетворяя требования истца в части возврата ответчиком задатка в размере 120000 руб. суд первой инстанции исходил из того, что ответчик Шабаева ЮР предприняла все возможные действия для заключения основного договора купли-продажи, а значит, её поведение является добросовестным.

Анализируя представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может.

Как указано выше и следует из условий предварительного договора, продавец обязуется обеспечить оплату коммунальных и иных задолженностей до 01.12.2020 (п.3.1). В срок до подписания основного договора продавец обязуется подготовить и представить документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи и перехода прав собственности на объект недвижимости, а именно, справку об отсутствии зарегистрированных лиц, документы, удостоверяющие личность продавца; справки и выписки из финансового лицевого счета, свидетельствующие на дату подписания договора об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за объект недвижимости, по оплате услуг энергосбыта и горводоканала, за услуги ЖКХ и т.д. (п.3.1.1).

При этом сумма задатка в размере 120000 руб. (по условиям предварительного договора от 08.11.2020), а затем, учитывая доплату истцом 80000 руб. по дополнительному соглашению, в размере 200000 руб. направляется продавцом на погашение задолженности и снятия обременений перед службой судебных приставов-исполнителей.

В качестве доказательств, подтверждающих намерение ответчика заключить основной договор купли-продажи, в материалы дела были представлены постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Советскому району г. Томска от 23.11.2020, согласно которому отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Росреестра, в том числе в отношении помещения площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, предмет исполнения исполнительного производства N 74056/19/70004-ИП от 28.08.2019 в отношении должника Шабаевой ЮР являлась - задолженность по платежам за газ, тепло и электроэнергию в размере 51233,71 руб.

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя ОСП по Советскому району г. Томска от 07.12.2020 в связи с выполнением требованием исполнительного документа в полном объеме окончено исполнительное производство N 128729/20/70004-ИП, возбужденное 19.11.2020, предметом исполнения которого являлась задолженность по платежам за газ, тепло и электроэнергию в размере 51492, 71 руб. в отношении должника Шабаевой ЮР. Также отменены все назначенные меры принудительного исполнения и установленные для должника ограничения.

21.12.2020 Шабаева ЮР обратилась в ОГКУ "ТО МФЦ" по Кировскому району г. Томска с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в отношении объекта недвижимости, предоставив постановления СПИ об окончании ИП от 07.12.2020 N 70004/20/575635, от 07.12.2020 N 70004/20/575636, от 23.11.2020 N 70004/20/542832, о чем свидетельствует опись принятых у Шабаевой ЮР документов.

24.12.2020 в Едином государственном реестре прав погашена запись об ограничении (обременении) права на объект недвижимости, в том числе с кадастровым номером /__/, на основании постановления СПИ об окончании ИП от 07.12.2020, что следует из уведомления Управления Росреестра по Томской области от 24.12.2020 КУВД-001/2020-30171355.

Допрошенный в судебном заседании свидетель К., являющийся риэлтором ООО "Хоум Центр Магистрат", оказывающего риэлтерские услуги Огирчук ЕН, пояснил, что в 2020 году ответчик в лице представителя по доверенности заключил предварительный договор купли-продажи /__/. Основной договор купли-продажи не был заключен, так как на данной квартире имелись ограничения (обременения). Не отрицал тот факт, что ответчик уведомил агентство о намерении заключить основной договор 28.12.2020.

Свидетель И. являющийся представителем ответчика при заключении предварительного договора, пояснил, что 08.11.2020 ему позвонил представитель ООО "Хоум Центр Магистрат" и пригласил для заключения предварительного договора купли-продажи /__/. Встретились, обговорили условия, заключили предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. В виде задатка он получил 120000 рублей, после заключения дополнительного соглашения - еще 80000 рублей, чтобы оплатить обременения. Ограничения в отношении спорной квартиры сняты в части наличия задолженности по жилищно-коммунальным услугам, 24.12.2020, после чего покупатель и его представитель были уведомлены о намерении заключить основной договор 28.12.2020 в связи с тем, что дата, согласованная сторонами при заключении предварительного договора - 27.12.2020, выпадала на выходной день. Наличие иных ограничений на спорном объекте не было связано с наличием задолженности по спорной квартире, между тем и данные ограничения сняты на основании заявления от 13.01.2021.