Дата принятия: 12 февраля 2018г.
Номер документа: 33-232/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2018 года Дело N 33-232/2018
"12" февраля 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Демьяновой Н.Н., Жукова И.П.
при секретаре Добряковой Д.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ЗАО "Кохлома" на решение Ленинского районного суда г.Костромы от 27 октября 2017 года, которым постановлено:
Исковые требования Горынина Михаила Викторовича и Общества с ограниченной ответственностью "Промышленная коммерция" к Закрытому акционерному обществу
"Кохлома" удовлетворить. .
Признать отсутствующим право собственности Закрытого акционерного общества
"Костромская хлопкопрядильная мануфактура" на земельный участок с кадастровым номером N, с целевым назначением для эксплуатации зданий и сооружений, общей площадью 288 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>,
<адрес>.
Исключить сведения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись N от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N с целевым назначением для эксплуатации зданий и сооружений, общей площадью 288 кв.м., расположенный по адресу:
<адрес>, за Горыниным Михаилом Викторовичем в размере 41,3% доли, за ООО "Промышленная коммерция" в размере 58,7% доли.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Костромская хлопкопрядильная мануфактура" судебные расходы на оплату государственной пошлины в пользу Горынина Михаила Викторовича в размере 4373 руб. 78 коп., в пользу ООО "Промышленная коммерция" в размере 6216 руб. 48 коп.
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения представителя ЗАО "Кохлома" Рубцова А.М., представителя ООО "Промышленная коммерция" Волнухина Д.Н., судебная коллегия
установила:
ООО "Промышленная коммерция" и ФИО1 обратились в суд с иском к ЗАО "Кохлома" о признании права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером объекта N, определив долю в праве собственности на данный земельный участок за ООО "Промышленная коммерция" в размере 58,7%, а за ФИО1 - 41,3%.
Требования мотивированы тем, что истцам принадлежат нежилые помещения в едином нежилом строении, которое находится на указанном выше земельном участке. Земельный участок принадлежит ЗАО "Кохлома" на основании договора купли - продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ. ЗАО "Кохлома" владеет на праве собственности земельным участком, предназначенным для эксплуатации здания, принадлежащего на праве собственности истцам, при этом сам ответчик не имеет объектов недвижимости на этом земельном участке. В обоснование требований приведены положения статей 12, 552, 555, 304, 305 ГК РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ.
В ходе судебного разбирательства истцы требования уточнили, в дополнение к ранее заявленным требованиям просили признать отсутствующим право собственности ЗАО "Кохлома" на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером объекта N и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N-N от ДД.ММ.ГГГГ.
По делу постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ЗАО "Кохлома" Касаткина Э. В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что имеет место недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Так считает, что суд, признавая сделку приватизации земельного участка ничтожной, не в полной мере исследовал обстоятельства приватизации данного земельного участка, не выявил, на каком основании приватизированное предприятие АОЗТ "Кохлома" пользовалось земельным участком до его покупки, не установил документально год постройки здания и ее назначение, отсутствие или наличие в нем помещений, используемых АОЗТ "Кохлома". Со ссылкой на п.40 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ч.4. ст. 166 ГК РФ считает, что суд при разрешении вопроса о законности приватизации вышел за рамки исковых требований. Полагает, что с учетом имеющихся в деле материалов и установленных обстоятельств можно сделать вывод о том, что у истцов, как и у их правопредшественников, имеется право пользования спорным земельным участком. Выводы суда о том, что спорный земельный участок фактически используется истцами в целях эксплуатации здания, и зарегистрированное право ЗАО "Кохлома" нарушает право истцов по пользованию земельным участком, считает необоснованными. Указывает, что здание длительное время истцами не используется, при этом какие-либо препятствия в пользовании зданием или земельным участком со стороны ответчика отсутствуют. Судом в нарушение ст.12 ГПК РФ не установлено, в чем именно заключается нарушение прав истцов, при том, что истцы каких-либо самостоятельных затрат, связанных с содержанием земельного участка, не несут, о нарушении их прав длительное время не заявляют, их предшественники пользовались земельным участком по договору аренды. Также считает, что судом не установлено, на каком основании истцы владеют спорным земельным участком, в связи с чем истцами выбран неверный способ защиты права. Полагают, что истцами заявлены взаимоисключающие требования, на которые, кроме того, распространяются сроки исковой давности, поскольку прежние собственники здания не являлись владельцами земельного участка.
В дополнение к апелляционной жалобе представитель ЗАО "Кохлома" Рубцов А.М. ссылается на то, что суд неправильно применил нормы материального права, в частности, применил нормы земельного законодательства, не действовавшие в момент возникновения спорных правоотношений. Судом при установлении обстоятельств дела не принято во внимание то, что ответчик приобрел право собственности на землю в процессе приватизации бывшей фабрики "Знамя труда" в составе единого имущественного комплекса. Также суд не учел, что истцами избран недопустимый способ защиты права, так как требование о признании права собственности на имущество и требование о признании права собственности отсутствующим являются взаимоисключающими. Отсутствовали основания для удовлетворения иска еще и потому, что суд не установил нарушение прав истцов, которые пользуются земельным участком, не неся затрат, связанных с содержанием, и не заявляя длительное время о нарушении каких-либо прав. Договор купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не признан, однако предусмотренное им право собственности ЗАО "Кохлома" прекращено. Также обосновывает свое мнение о том, что Горынин М.В. и ООО "Промышленная коммерция" являются ненадлежащими истцами.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "Кохлома" Рубцов А.М. поддержал жалобу.
Представитель ООО "Промышленная коммерция" Волнухин Д.Н. возражал против удовлетворения жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.
Горынин М.В. в судебное заседание не явился.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, договором купли-продажи N23 от 24 января 1997 года, заключенным между ЗАО "Кохлома" и Фондом имущества Костромской области - местным отделением Российского фонда Федерального имущества по Костромской области, ЗАО "Кохлома" (на тот момент АОЗТ "Кохлома") приобрело в собственность земельный участок по адресу: <адрес> для эксплуатации зданий и сооружений, состоящий из земельного участка общей площадью 10909,6 кв.м, в границах контуров 3-1 (площадью 10118 кв.м.), 1-8 (площадью 269,2 кв.м.), 1-9 (площадью 234,4 кв.м), 1-3 (площадью 288 кв.м.).
Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что продажа земельного участка осуществляется в соответствии с п. 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 27.07.1994 года N1535, Временного положения о продаже земельных участков под приватизированными предприятиями и объектами на территории Костромской области, утвержденного Постановлением Главы администрации Костромской области от 13 апреля 1995 г. N222 (т. 2 л.д. 61-63).
Справкой Отделения Российского Фонда федерального имущества по Костромской области от 10 апреля 1997 года подтверждена оплата предусмотренных договором денежных средств в размере 91 640 640 руб. (т.2 л.д. 64).
Договор купли-продажи зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Костромы 25 июля 1997 года, регистрационная запись N; выдано свидетельство о праве собственности на землю (т.2 л.д. 59-60).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет, имеет кадастровый номер N, разрешенное использование - для эксплуатации зданий, сооружений (т.2 л.д. 57).
Право собственности ЗАО "Костромская хлопкопрядильная мануфактура" зарегистрировано, о чем свидетельствует запись о государственной регистрации права в ЕГРН за N и что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 66).
На данном земельном участке с кадастровым номером N расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, имеющие адрес: <адрес>.
Объект недвижимости нежилое помещение N с кадастровым номером N представляет собой помещение общей площадью 241,9 кв.м., этаж: 1,2 и принадлежит Горынину М.В. Право собственности Горынина М.В. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. До Горынина М.В. собственником помещения был Топаз Д.И.
Объект недвижимости с кадастровым номером N представляет собой нежилое помещение N (на первом этаже комн. N; на втором этаже комн. N, на третьем этаже комн. N) общей площадью 343,4 кв.м., основной площадью 228 кв.м., вспомогательной площадью 115,4 кв.м., инв. N, лит А, принадлежит ООО "Промышленная коммерция". Право собственности ООО "Промышленная коммерция" зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО "Партнер". Ранее собственниками нежилого помещения N были ООО "Строительно-промышленная компания "Промстрой", Бабурина О.Ю., ТОО "СТЭН", ТОО "Аскольд".
Удовлетворяя исковые требования ФИО1 и ООО "Промышленная коммерция", суд исходил из того, что ЗАО "Кохлома" не имеет на спорном земельном участке объектов недвижимости, в то время как законодательством предусмотрен переход права пользования земельным участком к новому собственнику строения при его отчуждении. Сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, является ничтожной. Поскольку земельный участок необходим для эксплуатации здания, а право собственности на здание принадлежит истцам, зарегистрированное право ответчиков нарушает право пользования земельным участком истцов.
С выводами суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
Предъявляя иск о признании права собственности, истцы в качестве правового обоснования своих требований ссылались на пункты 1 и 2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Земельного кодекса РФ. В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 552 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 24 января 1997 года, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Из содержания приведенной статьи следует, что она регламентирует переход прав на землю при заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости. При этом предусматривает, что при совпадении в одном лице собственника здания и собственника земельного участка право собственности на земельный участок, как правило, переходит к новому собственнику здания.
Поскольку 24 января 1997 года заключался не договор купли-продажи здания, а договор купли-продажи земельного участка, нельзя согласиться с тем, что из приведенных положений закона следует право истцов на получение земельного участка, необходимого для обслуживания здания, в их собственность.
На момент заключения договора приватизации здания указанная статья не действовала, так как Гражданский кодекс РФ (часть 2) вступил в силу с 1 марта 1996 г.
Также не имеется оснований для применения к возникшим спорным правоотношениям статьи 36 Земельного кодекса РФ, ссылки на которую приведены истцами в исковом заявлении и последующих уточнениях исковых требований.
Действительно, пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ ранее было предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Вместе с тем Земельный кодекс РФ вступил в силу 29 октября 2001 года, следовательно, не действовал ни в момент заключения договора купли-продажи земельного участка, на основании которого возникло право собственности на земельный участок ответчика, ни в момент приватизации нежилых помещений, расположенных на земельном участке. Кроме того, статья 36 Земельного кодекса РФ утратила силу с 1 марта 2015 года.
Удовлетворяя исковые требования, суд сослался на положения ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей в момент приватизации здания, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Согласно ст. 7 действовавшего в тот же период и приведенного судом в решении Закона РСФСР от 23 ноября 1990 года "О земельной реформе" до юридического закрепления земель в собственность владение, пользование, в том числе в аренду, за гражданами, предприятиями, учреждениями и организациями в течение 2-х лет с начала реформы сохраняется установленное ранее право пользования земельными участками.
Статья 6 того же Закона предусматривала, что предприятиям, учреждениям, организациям земля предоставляется в постоянное владение либо в аренду.
Таким образом, все приведенные судом в решении правовые нормы регламентировали переход к новым собственникам строений права пользования земельным участком, на котором расположено строение, а не права собственности на него.
Из отсутствия в Законе РФ от 3 июля 1991 года N1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" запрета на получение в собственность земельного участка, на котором расположено приватизируемое предприятие, судом сделан ошибочный вывод о возможном переходе права собственности на земельный участок при приватизации здания в рассматриваемый период, тогда как п. 5 ст. 2 названного Закона предусматривал, что приватизация земельного фонда регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.
Таким образом, действовавшее в момент приватизации здания законодательство не предусматривало переход права собственности на землю к новым собственникам объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке.
Следовательно, ТОО "Аскольд", приватизировав нежилое помещение, не получило одновременно с ним право собственности на занимаемый зданием и необходимый для его использования земельный участок.
Наличие у ТОО "Аскольд" и последующих правообладателей здания права пользования земельным участком ответчиком не оспаривается.
Сделав вывод о возникновении у истцов права собственности на спорный земельный участок, суд не указал момент и основание возникновения такого права. Сама по себе необходимость использования земельного участка для эксплуатации здания не является достаточным основанием для получения земли в собственность.
Безусловного запрета на нахождение земельного участка и расположенных на нем объектов у разных субъектов права собственности в законе не имеется.
В частности, согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В такой ситуации собственники имеют лишь преимущественное перед другими лицами право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Кроме того, согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Однако на момент заключения истцами сделок купли-продажи долей в праве собственности на здание земельный участок находился не в государственной или муниципальной собственности, а в частной собственности ЗАО "Кохлома", которое не продавало и не сдавало в аренду иным лицам спорный земельный участок.
Договор купли-продажи земельного участка от 25 июля 1997 года, явившийся основанием возникновения права собственности ЗАО "Кохлома", в установленном законом порядке не оспорен, исковые требования о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки истцами не заявлялись.
При этом, удовлетворяя исковые требования о признании права ответчика отсутствующим, суд не учел, что в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права отсутствующим может быть предъявлен только в случае, если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено иными способами (п. 52).
В данном случае истцы могли воспользоваться иными способами защиты права, в частности, правом оспаривания договора приватизации и применения последствий недействительности сделки.
Вывод суда о ничтожности договора приватизации земельного участка от 25 июля 1997 года сделан без заявления истцами соответствующих исковых требований, без правового обоснования и без достаточных оснований. По существу он основан только на факте отсутствия у ЗАО "Кохлома" каких-либо строений на спорном земельном участке.
Вместе с тем из материалов дела следует, что спорный участок располагался на территории бывшей фабрики "Знамя труда", что подтвердила и специалист БТИ. Состав имущества проданного ТОО "Аскольд" государственного предприятия ПМК-309 ПСМО "Костромастрой" определен в приложении N к договору приватизации и включает здание конторы (т.3 л.д. 25). Согласно справке БТИ от 12 мая 1996 года, в соответствии с планом приватизации ПМК N309 ПСМО "Костромастрой" в состав выкупаемого имущества вошла часть 3-х этажного здания конторы общей площадью 347,5 кв.м. (т.3 л.д. 19). Такой же площади нежилое помещение (здание конторы) впоследствии передано в собственность ТОО "СТЭН" (т.3 л.д. 1(об.), л.д.17). Указанное в плане приватизации ПМК N309 помещение соответствует площади помещения N2, а не всего здания. Сведения о том, когда и каким лицом было приватизировано помещение N1 в том же здании, правоустанавливающие документы ТОО "Аскольд" на помещение N1 истцами не представлены. Отсутствие в БТИ сведений о принадлежности ЗАО "Кохлома" каких-либо помещений в спорном здании может быть вызвано как отсутствием таких помещений, так и отсутствием в БТИ этих сведений, поскольку на технический учет в БТИ здание поставлено только в 1996 году.
С учетом этого доводы ответчика о вхождении спорного участка в состав территории бывшей фабрики "Знамя труда", нахождении в нем проходной фабрики "Знамя труда" и включении этого здания (по крайней мере, помещения N1) в план приватизации фабрики "Знамя труда" истцами не опровергнуты, а выводы суда о приватизации всего здания ТОО "Аскольд" и о том, что на спорном земельном участке никогда не располагались принадлежавшие ЗАО "Кохлома" объекты недвижимости, сделаны без достаточных для таких выводов доказательств.
Таким образом, судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда основаны на недоказанных обстоятельствах.
Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, проанализировав заявленные исковые требования с учетом соответствия их требованиям закона, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г.Костромы от 27 октября 2017 года отменить.
Принять в отмененной части новое решение, которым исковые требования Горынина Михаила Викторовича и Общества с ограниченной ответственностью "Промышленная коммерция" оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
