Определение Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 33-2320/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Платоновой И.В.,

судей Фоминой С.С., Соловова А.В.,

при секретаре Русановой О.М,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Лукичева Олега Дмитриевича к ООО "Арендель" о взыскании задолженности по договору купли-продажи с апелляционными жалобами истца Лукичева Олега Дмитриевича и третьего лица Щербакова Михаила Михайловича на решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 02 марта 2021 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Лукичёва Олега Дмитриевича к Обществу с ограниченной ответственностью "Арендель" о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов от 21.04.2017 года - отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Фоминой С.С., выслушав объяснения представителя апеллятора Лукичева О.Д. по ордеру Соколовой Е.А., объяснения представителя ООО "Арендель" по доверенности Галкиной И.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лукичёв О.Д. обратился в суд с иском к ООО "Арендель" о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 21 апреля 2017 г. между истцом Лукичёвым О.Д. (продавец) и ответчиком ООО "Арендель" в лице представителя по доверенности Щербакова М.М. (покупатель) был заключен Договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов, в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателю принадлежащие Продавцу на праве собственности: земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2446 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, для эксплуатации индивидуального жилого дома с надворными постройками, адрес объекта: <адрес>, и расположенные на указанном земельном участке: жилой дом с надворными постройками, назначение: объекты жилого комплекса, 1-этажный, общая площадь 75 кв.м., инв. N, Лит. А, адрес объекта: <адрес>, кадастровый N; жилой дом, назначение: жилой дом, 1-этажный, общей площадью 15 кв.м., инв. N, адрес объекта: <адрес>, кадастровый N.

В соответствии с п. 5 Договора купли-продажи стоимость земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов составляет 17 000 000 рублей. Сумму в размере 7 000 000 рублей Покупатель оплачивает в день подписания Договора купли-продажи, сумму в размере 10 000 000 рублей Покупатель перечисляет на счет Продавца в течение одного дня после регистрации права Покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии по <адрес>.

В соответствии с условиями Договора истец надлежащим образом и в полном объеме исполнил свои обязательства по передаче ООО "Арендель" в собственность вышеуказанного земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов.

02.05.2017 года право собственности на указанный земельный участок и расположенные на нем жилые дома зарегистрировано в установленном законом порядке за ответчиком.

В нарушение требований п. 5 Договора ООО "Арендель" свои обязанности по оплате не выполнил до настоящего времени.

Просил суд взыскать с ООО "Арендель" в свою пользу задолженность по договору купли-продажи от 21.04.2017 г. земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов в размере 17 000 000 рублей.

В процессе судебного разбирательства истец Лукичев О.Д. заявленные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил, указав, что сумма в размере 10000 000 рублей в мае 2017 года была перечислена ответчиком на его расчетный счет, в связи с чем неоплаченной осталась сумма в размере 7 000 000 рублей.

Окончательно просил суд взыскать с ООО "Арендель" в пользу Лукичёва О.Д. задолженность по договору купли-продажи от 21.04.2017 г. земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов в размере 7 000 000 рублей.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Щербаков М.М. и Курзюков А.А.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований, постановив указанное решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Лукичев О.Д. просит решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 02 марта 2021 года отменить как незаконное, необоснованное, немотивированное и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объёме. Ссылается на допущенное судом первой инстанции при рассмотрении дела нарушение норм материального и процессуального права. При этом указывает, что представленная стороной ответчика расписка на 2100000 рублей не может быть принята в качестве доказательства частичной уплаты денежных средств ООО "Арендель" по договору купли-продажи от 21 апреля 2017 года, поскольку указанная расписка не отвечает требованиям ГПК РФ в части относимости и допустимости. Ссылается также на то, что судом первой инстанции не дано оценки факту отсутствия у ответчика каких-либо достоверных доказательств исполнения обязательств перед Лукичевым О.Д. по сделке. Полагает, что суд первой инстанции вопреки требованиям ГПК РФ не применил нормы права, подлежащие применению, поскольку в данном деле очевидно наличие злоупотребления правом со стороны ООО "Арендель", которое воспользовалось возрастом Лукичева О.Д. и его порядочностью в сложившейся ситуации, чем нанесло истцу материальный ущерб, нарушив его права и интересы в сделке.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней третье лицо Щербаков М.М. просит решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 02 марта 2021 года отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Лукичева О.Д. При этом указывает, что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения допустил нарушение норм материального и процессуального права, что привело к принятию незаконного и необоснованного решения. Ссылается на то, что расписка в получении 2100000 рублей не может быть принята судом во внимание в качестве доказательства частичной уплаты денежных средств ООО "Арендель" по договору купли-продажи от 21 апреля 2017 года. Указанная расписка была взята им с Лукичева О.Д. формально для себя, но никак не для передачи её ООО "Арендель".

В возражениях на апелляционные жалобы истца Лукичева О.Д. и третьего лица Щербакова М.М. представитель ответчика ООО "Арендель" - Галкина И.А. и третье лицо Курзюков А.А. просят оставить решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 02 марта 2021 года без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель апеллятора Лукичева О.Д. - Соколова Е.А. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержала по изложенным в них основаниям.

Представитель ООО "Арендель" по доверенности Галкина И.А. возражала против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Апеллятор Лукичев О.Д., иные участники судебного разбирательства в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе истца и третьего лица, от иных лиц, участвующих в деле, жалоб не поступило.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 21 апреля 2017 года между Лукичёвым Олегом Дмитриевичем, именуемым в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и ООО "Арендель" в лице представителя Щербакова Михаила Михайловича, действующего на основании доверенности, именуемым в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов.

В силу п. 1 Договора от 21.04.2017 года, Продавец продал в собственность Покупателю принадлежащие Продавцу на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 71:30:050205:1989, площадью 2446 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатация индивидуального жилого дома, для эксплуатации индивидуального жилого дома с надворными постройками, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, и расположенные на указанном выше земельном участке:

- жилой дом с надворными постройками, назначение: объекты жилого комплекса, 1-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 75 (семьдесят пять) кв.м., инв. N, адрес объекта: <адрес>, дом номер тридцать семь (N), кадастровый (или условный) N;

- жилой дом, назначение: жилой дом, 1-этажный, (подземных этажей - 0), общей площадью 15 (пятнадцать) кв.м., инв. N, адрес объекта: <адрес>, дом номер тридцать пять-а (N), кадастровый (или условный) N.

В соответствии с п. 5 Договора от 21.04.2017 года указанные выше земельный участок и расположенные на нем два жилых дома проданы за 17000 000 рублей, из которых земельный участок продан за 16 000 000 рублей; жилой дом лит.А продан за 500 000 рублей; и жилой дом лит. Д продан за 500 000 рублей. Сумму в размере 7 000 000 рублей Покупатель получает в день подписания договора купли-продажи.

Сумму в размере 10 000 000 рублей Покупатель перечисляет на счет Продавца N в ПАО "Сбербанк России" в течение одного дня после регистрации права Покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области на земельный участок и расположенные на нем два жилых дома.

Согласно п. 6 Договора от 21.04.2017 года, стороны договорились, что приобретенные земельный участок и расположенные на нем два жилых дома с момента передачи их Покупателю и до момента полной оплаты будут находиться в залоге у Продавца.

До подписания настоящего договора Продавец передал Покупателю указанное выше недвижимое имущество, а Покупатель принял во владение и пользование вышеуказанное недвижимое имущество в состоянии, удовлетворительном для использования его в соответствии с теми целями, для которых оно предназначено, и его в таком состоянии, в каком оно есть на момент подписания настоящего договора, и претензий относительно качественного состояния приобретаемого им недвижимого имущества не имеет. Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи (п. 12 Договора купли-продажи).

02 мая 2017 года Управлением Росреестра по Тульской области был зарегистрирован переход права собственности истца на указанные выше земельный участок и жилые дома ответчику ООО "Арендель", в тот же день в установленном законом порядке зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона на данное недвижимое имущество.

В настоящее время в собственности ООО "Арендель" находятся спорные земельный участок и жилые дома.

До исполнения ООО "Арендель" в полном объеме обязательства по выплате стоимости земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов на них было наложено обременение (ипотека в силу закона).

Во исполнение взятых на себя обязательств ООО "Арендель" перечислены на счет Лукичёва О.Д. N в ПАО "Сбербанк России" 12.05.2017 года денежные средства в размере 8000000 рублей, 17.05.2017 года - в размере 2000000 рублей, что сторонами не оспаривается.

Также в материалы дела стороной ответчика представлена расписка Лукичёва О.Д. от 05.05.2017 года, согласно которой он получил от Щербакова Михаила Михайловича денежные средства в размере 2 100 000 рублей в счет продажи жилого дома по ул. Буденного, д. 37, г. Тулы (т. 2 л.д. 1). Собственноручное написание расписки Лукичевым О.Д. не оспаривалось.

25 мая 2017 года Лукичёв О.Д. и представитель ООО "Арендель" Щербаков М.М., действующий на основании доверенности от 21.04.2017 года, обратились в Управление Росреестра по Тульской области с тремя заявлениями о внесении в ЕГРН записи о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:30:050205:1989, площадью 2446 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, жилого дома, общей площадью 75 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) N, жилого дома, общей площадью 15 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) N, которые были приняты на регистрацию25 мая 2017 года с присвоением номеров: N, N, N соответственно, а регистрация на основании данных заявлений произведена29 мая 2017 года, что подтверждается копиями дел правоустанавливающих документов на объекты: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером: 71:30:050205:1989, расположенный по адресу: <адрес>, представленными Управлением Росреестра по Тульской области.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Лукичева О.Д., установив фактические обстоятельства дела, принимая во внимание как содержание условий договора купли-продажи, так и последующие действия сторон по передаче недвижимого имущества, регистрации договора купли-продажи и установленных им обременений, а в последующем снятии этих обременений в отношении спорного имущества, суд первой инстанции пришел к выводу, что обязательства покупателя по оплате товара исполнены, продавец, подписав договор и передав недвижимое имущество покупателю, подтвердил отсутствие у него каких-либо претензий.

У судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в правильности выводов суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса (пункт 3).

Таким образом, приведенные нормы материального закона предусматривают обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом предмета договора, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, и право продавца требовать его оплаты.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 г.N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г.N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из договора купли-продажи от 21 апреля 2017 года, стороны при его заключении согласовали условие о том, что цена товара уплачивается покупателем в сумме 7 000 000 рублей в день подписания договора и 10 000 000 рублей в течение одного дня после регистрации договора в Управлении Росреестра по Тульской области, а до исполнения покупателем в полном объеме обязательства по выплате стоимости недвижимого имущества на него наложено обременение (ипотека в силу закона).

Судом установлено, что земельный участок с расположенными на нем двумя жилыми домами и необходимые для регистрации права собственности на них документы переданы покупателю, право собственности покупателя, а также обременение на спорное недвижимое имущество зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области в установленные сроки 02 мая 2017 года, и 29 мая 2017 года регистрационные записи об ипотеке были погашены на основании заявлений залогодателя и залогодержателя.