Дата принятия: 12 июля 2021г.
Номер документа: 33-2319/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2021 года Дело N 33-2319/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда
в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н.,
судей Мехоношиной Д.В., Смирновой М.А.,
при секретаре Борисовой С.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Носовой Натальи Андреевны на решение Ленинского районного суда г. Перми от 09.12.2020 года, которым постановлено:
"Изъять для муниципальных нужд земельный участок, площадью 8 кв.м., кадастровый номер **, расположенный по адресу: ****, определить возмещение за изымаемое имущество в размере 691 000,00 руб., включающее стоимость объекта и убытки.
После выплаты возмещения решение суда будет являться основанием для прекращения права собственности Носовой Натальи Андреевны на земельный участок площадью 8 кв.м., кадастровый номер **, расположенный по адресу: ****, и возникновения права муниципальной собственности муниципального образования ****, внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество".
Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения представителя Носовой Н.А. - Бондаренко И.В., представителя Департамента земельных отношений администрации г. Перми Игнатьевой К.В., изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском к Носовой Н.А., в котором просил изъять для муниципальных нужд объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером **, площадью 8 кв.м., расположенный по адресу: ****, прекратив право собственности Носовой Н.А., признав право собственности за муниципальным образованием город Пермь, установить цену выкупа за право собственности на земельный участок в размере 177 310,00 руб., убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, в размере 388 000,00 руб., указать, что решение суда является основанием для прекращения права собственности Носовой Н.А. и регистрации права собственности за муниципальным образованием город Пермь в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.
Исковые требования мотивированы тем, что Распоряжением начальника Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 09.10.2019 года N 1380 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в центральном планировочном районе г. Перми и объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию. В соответствии с указанным распоряжением изъятию также подлежит земельный участок, принадлежащий Носовой Н.А. В адрес собственника был направлен проект соглашения об изъятии с приложением отчета об оценке, которое было получено Носовой Н.А. 10.12.2019 года. Соглашение между сторонами не заключено. На основании положений п. 3 ст. 56.2, п.п. 1,4 ст. 56.3, п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), земельный участок подлежит изъятию в судебном порядке с определением размера возмещения.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в части определения размера убытков в апелляционной жалобе просит ответчик Носова Н.А., указывая на его незаконность и необоснованность. Указывает, что выкупная стоимость изымаемого участка определена на основании экспертизы ООО "Бизнес Эксперт", при этом размер убытков определен на основании отчета, подготовленного специалистом Союза "Пермская торгово-промышленная палата", по состоянию на 09.10.2019 года. Использование данных о размере возмещения из различных отчетов, которые при этом подготовлены в разные временные периоды, противоречит действующему законодательству и практике его применения, в том числе Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 24.12.2014 года. Данные о размере упущенной выгоды определены некорректно, поскольку собственник навсегда утрачивает земельный участок, необходимо определить период времени, в течение которого денежный поток мог быть определен с высокой степенью достоверности, в данном случае - до 2025 года, исходя из заключенного с ООО "Олимп" агентского договора. Принятие судом величины упущенной выгоды в размере 388 000 руб. Согласно отчету об оценке N 815-1/19, выполненному Союзом "Пермская торгово-промышленная палата", является ошибочным. Оценщиком анализируются помещения, а не земельные участки, оценщик не учитывает уникальные характеристики исследуемого земельного участка. Ссылка в отчете на проект "Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости и размера убытков в связи с изъятием для государственных нужд", разработанными Минэкономразвития России, но не утвержденными в установленном порядке, является недопустимой. В свою очередь, заключение ООО "Бизнес Эксперт" отвечает всем необходимым требованиям. Просит определить размер убытков, причиненных изъятием земельного участка, в размере 3 459 000 руб.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель
Носовой Н.А. - Бондаренко И.В. поддержал апелляционную жалобу, представитель Департамента земельных отношений администрации г. Перми Игнатьева К.В. возражала против отмены решения суда
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п.п. 1, 3, 5, 6 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством; решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством; правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством; сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Положениями п. 1 ст. 282 ГК РФ предусмотрено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
Статьей 283 ГК РФ установлено, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1); принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии (п. 2).
В соответствии с ч. 13 статьи 56.6 ЗК РФ, решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.
В соответствии с п. 2 ст. 56.2 ЗК РФ Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.
В силу п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ, проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.
В соответствии с п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ, правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.
Согласно п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ, в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
Согласно п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 настоящего Кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела, Носовой Н.А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, площадью 8 кв.м., расположенный по адресу: ****.
01.03.2019 года между Носовой Н.А. и ООО "***" заключен агентский договор от 01.03.2019 с дополнительным соглашением к нему, в соответствии с которыми Агент от своего имени за счет Принципала (Носовой Н.А.) совершает комплекс фактических и юридических действий, направленных на заключение, изменение и расторжение договоров аренды и иных сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером **, площадью 8 кв.м., расположенного по адресу: ****, а Принципал уплачивает Агенту за оказываемые им услуги обусловленную договором вознаграждение (п. 1.1 Договора). В соответствии с п. 3.1.1 Агент уплачивает Принципалу плату за пользование имуществом. Размер указанной платы не зависит от суммы собираемой Агентом арендной платы, признается Сторонами безусловным доходом Принципала, и подлежит выплате Принципалу за счет доходов Агента от аренды имущества и собственных средств Агента в порядке и размере, предусмотренных в дополнительном соглашении Сторон.
Заместителем главы администрации города Перми - начальником Департамента земельных отношений администрации г. Перми принято распоряжение от 09.10.2019 N 1380"Об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд", в том числе земельный участок с кадастровым номером **, площадью 8 кв.м., расположенный по адресу: **** (п. 1.43 распоряжения).
02.12.2019 с сопроводительным письмом от 29.11.2019 в адрес Носовой Н.А. направлены соглашение об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд города Перми, Акт приема-передачи имущества, выписка из ЕГРН, отчет об оценке. Соглашение содержит предложение о цене изъятия - 565 310,00 руб., включая убытки, причиненные изъятием земельного участка и упущенную выгоду (п. 2.1 Соглашения).
Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором Носовой Н.А. отправление получено 10.12.2019.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с учетом приведенных положений закона, регулирующих спорные правоотношения, исходил из того, что распоряжение об изъятии принято уполномоченным органом местного самоуправления, порядок его принятия соблюден, изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, использование земельного участка в целях, для которых он изымаются, невозможно без прекращения права собственности на него ответчика.
Судебная коллегия находит приведенный вывод суда первой инстанции правомерным, соответствующим приведенным положениям закона, а также основанным на верной оценке фактических обстоятельств дела, в апелляционной жалобе обоснованность приведенной позиции суда под сомнение также не поставлена.
Определяя размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию с истца в пользу ответчика, суд первой инстанции размер рыночной стоимости земельного участка 303 000 рублей принял на основе заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Бизнес-Эксперт" (эксперт Л.), указав, что оснований не доверять заключению эксперта в указанной части не имеется, при этом размер убытков, причиняемых в связи с изъятием земельного участка 388 000 рублей определилна основе Отчета об оценке Союза "Пермская торгово-промышленная палата" N 815-11/19 (оценщик М.), указав, что расчет убытков за весь период действия агентского договора от 01.03.2019 года является необоснованным, поскольку столь длительный период расчета убытков (до 2025 года) экспертом не аргументирован.
Судебная коллегия соглашается с оценкой судом первой инстанции заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Бизнес-Эксперт", как недостоверной, в связи с неправильным определением размера убытков, причиненных изъятием земельного участка.
Судебная коллегия при этом исходит из того, что необходимого обоснования для применения в расчете убытков оценки земельного участка в качестве бизнеса, применения в расчете прогнозного периода определенной экспертом продолжительности, применении постпрогнозного периода заключение эксперта не содержит, обоснование невозможности восстановления нарушенных прав Носовой Н.А. до истечения 2025 года, а затем и постпрогнозного периода, продолжительность которого в заключении не указана, экспертом не приведено. Не устранены сомнения в достоверности указанного заключения и в суде апелляционной инстанции при опросе эксперта Л., который обоснованность применения указанных показателей, их значение и содержание применительно к обстоятельствам настоящего спора пояснить не смог.
Судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы Носовой Н.А. о том, что признание достоверным доказательством одного и того же доказательства - заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Бизнес-Эксперт" в части рыночной стоимости земельного участка, и недостоверным его же - в части определения размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка, с принятием за основу Отчета об оценке Союза "Пермская торгово-промышленная палата" N 815-11/19, и тем самым, определение размера ущерба и рыночной стоимости земельного участка на разные даты, является необоснованным.
В соответствии с позицией Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015), суд определяет стоимость объектов и иные убытки по состоянию на момент рассмотрения спора.
В связи с этим судом апелляционной инстанции по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза для определения выкупной стоимости земельного участка в виде его рыночной стоимости, а также размера убытков, причиненных его изъятием, производство которой поручено эксперту Б. (ООО "Региональный центр независимой оценки").
В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы ООО "Региональный центр независимой оценки" эксперт Б. пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка составляет 190 000 рублей, убытки, причиненные изъятием земельного участка - 427 000 рублей.
Судебная коллегия признает заключение повторной судебной оценочной экспертизы достоверным и допустимым доказательством, соответствующим требованиям ст.86 ГПК РФ, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов; эксперт был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; при проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой; ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными; экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования и методы, использованные при исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам; в экспертном заключении указаны все объекты и исходные данные, на основании которых было выполнено исследование.
Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов повторной судебной экспертизы, ответчиком не представлено, достоверность сведений, отраженных в заключении, не опровергнута.
По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было.
При установлении размера упущенной выгоды следует принимать во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе, подлежит учету, деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления ( п.6. "Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015)
Судебная коллегия полагает в достаточной степени мотивированными выводы судебного эксперта Б. о том, что при расчете упущенной выгоды в составе убытков в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд должен быть применен период, по истечении которого Носова Н.А. сможет восстановить свое нарушенное право на получение дохода от использования земельного участка. Поскольку земельный участок площадью 8 кв.м. на момент принятия решения о его выкупе использовался для размещения торгового павильона "***", судебная коллегия полагает возможным согласиться с применением экспертом при расчете периода данных по обзору рынка торгово-офисной недвижимости за 4 кв.2020 года, содержащих сведения о периоде экспозиции объектов на рынке недвижимости (6 месяцев для поиска объекта недвижимости, 6 месяцев для поиска арендаторов), учитывая также одновременное приобретение прав на земельные участки при возникновении их на объекты недвижимости, на них расположенные.
В обоснование несогласия с указанным заключением Носовой Н.А. представлена рецензия N 815-21 от 05.07.2021 года, составленная специалистом Д., согласно которой экспертное заключение ООО "Региональный центр независимой оценки" не соответствует требованиям действующего законодательства и стандартам оценочной деятельности, рыночная стоимость объектов исследования является необоснованной и не подтвержденной.
Вывод специалиста Д. о том, что эксперт в своем заключении руководствуется данными общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения оценки за 2018-2019 годы, не свидетельствует с достоверностью о порочности заключения повторной экспертизы, поскольку на стр.19-35 заключения судебный эксперт приводит сведения о конкретных факторах, влияющих на динамику рынка, макро- и мезоэкономических факторах и их влиянии на земельный рынок в 2020 - 2021 годах, в том числе, с учетом мер по предотвращению распространения COVID-19.
Судебным экспертом Б. представлены письменные пояснения на рецензию, в которых приведено обоснование своей позиции относительно замечаний под номерами N N2-8 рецензии. Судебная коллегия полагает, что представленные экспертом объяснения с наглядной демонстрацией объявлений об объектах-аналогах позволяют сделать вывод о достоверности экспертного заключения, критика рецензента относительно необоснованно применения величины корректировки, не свидетельствует о том, что в данном случае должно быть применено какое-либо иное ее значение, которое в рецензии не приведено. Ссылку на "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости объектов недвижимости и размера убытков в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд" как в экспертном заключении, таки и в рецензии на нее, в обоснование неправильного применения экспертом этой Методики, судебная коллегия отклоняет, поскольку указанный документ не имеет силу нормативного акта, существует лишь в качестве его проекта, что в целом на достоверность выводов судебного эксперта не повлияло, учитывая обоснование им периода расчета убытков периодом экспозиции объектов на рынке недвижимости и поиска арендатора.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым при определении размера выкупной стоимости исходить из заключения повторной судебной оценочной экспертизы.
Как следует из апелляционной жалобы, Носова Н.А. обжалует решение суда в части размера определенной судом первой инстанции упущенной выгоды, в то же время поскольку, как справедливо указывает ответчик в апелляционной жалобе, рыночная стоимость земельного участка и упущенная выгода, являясь взаимосвязанными категориями, не могут быть определены на разные даты, а заключение первичной оценочной экспертизы признано судом апелляционной инстанции недостоверным, в данной ситуации, в интересах законности, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости проверки решения суда в полном объеме, и соответственно, изменения решения суда в той части, которой определена общая выкупная цена земельного участка, на основании заключения ООО "Региональный центр независимой оценки", в размере 617 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Перми от 09.12.2020 года изменить, определить размер подлежащего взысканию возмещения за изымаемое имущество - земельный участок площадью 8 кв.м. с кадастровым номером **, расположенный по адресу ****, равным 617 000 рублей.
В остальной части решение Ленинского районного суда г. Перми от 09.12.2020 года оставить без изменения.
Председательствующий: /подпись/
Судьи: /подписи/
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
