Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 августа 2021 года Дело N 33-2317/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Курлаевой Л.И.,

судей Букаловой Е.А., Хомяковой М.Е.,

при секретаре Фоминой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Азаровой Елены Николаевны к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,

по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 9 июня 2021 г., которым постановлено:

"Исковые требования Азаровой Елены Николаевны к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения - удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования "Город Орел" в лице администрации г. Орла в пользу Азаровой Елены Николаевны в качестве выкупной цены за принадлежащую ей на праве собственности комнату N дома <адрес>, кадастровый номер N, общей площадью 17,4 кв. м, включая выкупную цену за принадлежащую ей долю в праве на земельный участок и общее имущество, сумму <...> руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме <...>., компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме <...> руб.

Прекратить право собственности Азаровой Елены Николаевны на комнату N дома <адрес>, кадастровый номер N, общей площадью 17,4 кв. м, включая право на принадлежащие ей доли в праве на земельный участок и общее имущество дома.

Признать право собственности муниципального образования "Город Орел" на комнату N дома <адрес>, кадастровый номер N, общей площадью 17,4 кв. м.

Взыскать с муниципального образования "Город Орел" в лице администрации г. Орла в пользу общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме <...> руб.".

Заслушав доклад судьи Курлаевой Л.И., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия

установила:

Азарова Е.Н. обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены, убытков.

В обоснование заявленных требований указывали, что является собственником комнаты N многоквартирного жилого дома <адрес>, общей площадью 17,4 кв. м.

Заключением межведомственной комиссии от 18 августа 2020 г. N многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, а расположенные в нем жилые помещения признаны непригодными для дальнейшего проживания граждан.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что проживание в принадлежащем Азаровой Е.Н. жилом помещении представляет угрозу ее жизни и здоровью, уточнив исковые требования, просила взыскать с администрации <адрес> в ее пользу рыночную стоимость принадлежащей ей на праве собственности комнаты N многоквартирного жилого дома <адрес>, включая право на земельный участок и общедомовое имущество, в размере <...> руб., убытки, связанные с переездом, в сумме <...> руб., компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт - <...> руб.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе администрация г. Орла просит решение суда отменить, как незаконное и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Приводит доводы о несоблюдении предусмотренной ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) обязательной процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, в связи с чем отсутствуют основания для его выкупа.

Полагает, что суд необоснованно возложил на ответчика обязанность по выплате истцу убытков, связанных с переездом, поскольку не представлено доказательств необходимости несения данных расходов.

Считает, что суд неправомерно взыскал компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося по делу решения.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10).

Согласно разъяснениям, содержащимся п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Азарова (до заключения брака - ФИО11) Е.Н. на основании договора купли-продажи от 6 сентября 2016 г. является собственником комнаты N, общей площадью 17,4 кв. м, расположенной в многоквартирном жилом доме <адрес>, 1963 г. постройки.

Заключением межведомственной комиссии от 18 августа 2020 г. N, основанным на заключении общества с ограниченной ответственностью "Внедренческим научно-техническим центром "Исток" (далее по тексту - ООО"ВНТЦ "Исток") N от 6 августа 2020 г., выявлены основания для признания аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома <адрес>.

Постановлением администрации г. Орла N от 20 августа 2020 г. многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок для переселения из указанного здания до 30 декабря 2028 г.

Постановлением администрации г. Орла N от 9 октября 2020 г. внесены изменения в постановление администрации г. Орла N от 20 августа 2020 г. в части срока организации переселения граждан из аварийного здания, новый срок определен до 30 декабря 2021 г.

Согласно заключению Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области N о соответствии жилого помещения, жилого дома требованиям "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" от 20 сентября 2012 г. в многоквартирном жилом доме <адрес> выявлены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, а именно: неисправность местами отмостки; обрушение наружных несущих стен 0,5 кирпича в местах расположения умывальных комнат, туалетов; неисправность и обрушение штукатурных слоев в умывальной; разрушения бетонной стяжки плит перекрытия, ржавчина, повреждения металлической арматуры плит перекрытия в туалетах; на лестничной клетке 1-го подъезда разрушение и отслоение штукатурных слоев стен; неисправность оконных рам в подъездах, ветхость деревянных конструкций (дверей, окон); трещины по кирпичной кладке фасада; неисправность инженерных коммуникаций и оборудования в туалетах и умывальных комнатах.

Жилое помещение (жилой дом) не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение по п. п. N 10, 12 раздела II постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 N 47.

В 2015 г. открытым акционерным обществом "Промводпроект" дано заключение о техническом состоянии основных конструкций и конструктивных элементов 4-х этажного многоквартирного жилого дома N N по <адрес>, в соответствии с которым указанное здание находится на грани аварийного состояния и не соответствует требованиям "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.

Согласно заключению ООО"ВНТЦ "Исток" N от 6 августа 2020 г., в ходе обследования многоквартирного жилого дома <адрес> установлено, что стены подвала и фундамента здания имеют сквозные трещины, увлажены в результате периодического затопления подвала в результате нарушений системы водоснабжения и канализации; поверхность железобетонных плит перекрытий в помещениях, расположенных в левой относительно дворового фасада части здания, имеет значительное потемнение, разрушение поверхностного слоя бетона на глубину до 4 см, оголение и коррозия арматуры на длине до 1,6 м; в местах прохода стояков канализационных и водопроводных труб поверхность железобетонных плит и монолитных участков перекрытий имеет значительные потемнения до черного цвета, разрушение поверхностного слоя бетона на глубину до 5 см, на площади до 2 кв. м; штукатурка по цоколю здания местами отслоилась и осыпалась площадью до 1,4 кв. м; кладка цоколя имеет следы выветривания швов, а также недостаточное сцепление кирпичей раствором; отмостка имеет трещины, выбоины, местами просела; наружные стены местами имеют хаотичные трещины ширина раскрытия до 1,5 см, длина до 3,5 м, по главному фасаду имеется разрушение наличной кладки наружной поверхности стен на глубину до 25 см, местами сквозное намокание и высолы кладки; в местах примыкания поперечных внутренних стен здания к наружным, а также в примыкании междуэтажного перекрытия к наружным стенам, имеются характерные трещины, свидетельствующие о нарушении пространственной жесткости несущих стен здания; стены боковых фасадов имеют вертикальные трещины; внутренняя поверхность наружных стен здания по дворовому фасаду, а также внутренних стен лестничной клетки имеются разрушения кладки, внутренние стены имеют мелкие трещины и разрушения, в том числе в местах сопряжения с элементами перекрытий; деревянные оконные рамы и дверные проемы находятся в ветхом состоянии, на крыше имеются следы протечек; элементы системы внутренней канализации изношены, имеются протечки; электропроводка значительно изношена.

Физический износ основных несущих и ограждающих конструкций здания, систем инженерного оборудования, составляет 71%, что обусловлено процессами естественного старения в связи с эксплуатацией в течение длительного периода времени. Численное значение ремонтопригодности, характеризующее возможность, необходимость и целесообразность ремонтных работ по объекту обследования на основе учета совместного действия указанных выше факторов, которое составляет 46%, подтверждает нецелесообразность и неэффективность выполнения работ по капитальному ремонта здания.

Эксплуатационная готовность объекта в соответствии с СП 13-102-2003 характеризуется как недопустимое состояние - категория технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования.

Основные помещения вышеназванного жилого дома не соответствуют установленным требованиям, выявлены вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья людей, уровень надежности здания находится в недопустимом состоянии, проведение восстановительных работ технически невозможно и экономически нецелесообразно, существует опасность для обрушения здания.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе третьем Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

Согласно техническому отчету ООО "ВНТЦ "Исток" N от 6 августа 2020 г., многоквартирный жилой дом, в котором находятся жилое помещение, принадлежащее Азаровой Е.Н. был построен в 1963 г., в настоящее время находится в аварийном состоянии.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в связи с наличием реальной угрозы проживания в таком здании людей, осуществление мероприятий по расселению не может быть поставлено в зависимость от установленного срока расселения, в связи с чем, оно должно производиться незамедлительно.

Установив, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в установленном порядке был признан аварийным и подлежащим сносу, а в силу аварийного состояния здания, снижения уровня надежности, прочности и устойчивости его строительных конструкций, непринятие в ближайшее время мер по переселению может привести к неблагоприятным последствиям для проживающих в нем граждан, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Азаровой Е.Н. о взыскании выкупной цены жилого помещения.

В связи с наличием разногласий относительно определения рыночной стоимости жилого помещения, судом первой инстанции по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" (далее по тексту - ООО"Независимая оценка").

Согласно заключению эксперта ООО "Независимая оценка" от N от 5 апреля 2021 г. рыночная стоимость принадлежащей АзаровойЕ.Н. комнаты N, с учетом в ее составе стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, оценена экспертом на сумму <...> руб., размер убытков истца, связанных с переездом, был определён экспертом в сумме <...> руб., размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт - <...> руб.

Выкупная стоимость изымаемых жилых помещений определена судом первой инстанции на основании вышеуказанного экспертного заключения. При этом суд исходил из того, что экспертное заключение составлено с учетом требований действующего законодательства, лицом, имеющим достаточный стаж экспертной работы, перед началом экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы эксперта мотивированны и обоснованы, противоречий в выводах не содержится.

Оснований не доверять выводам указанного заключения по доводам стороне ответчика судебная коллегия не усматривает, поскольку суду не представлены доказательства опровергающие выводы и методику, использованную экспертом при проведении исследования. Ходатайств о проведении по делу повторной экспертизы стороной ответчика не заявлялось.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу к выводу об удовлетворении исковых требований и взыскании с администрации г. Орла выкупной стоимости за жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью 17,4 кв. м, с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в пользу Азаровой Е.Н. в размере <...> руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в сумме <...> руб., компенсации за не произведенный капитальный ремонт - <...> руб.

Доводы жалобы о том, что судом необоснованно возложена обязанность по возмещению истцу компенсации за не произведенный ремонт жилого дома, судебная коллегия находит несостоятельными.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N -1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.