Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 мая 2021 года Дело N 33-2316/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Нестеровой Л. В.,

судей Димитриевой Л. В., Уряднова С. Н.,

при секретаре Ивановой Т. Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирнова В. Л. к обществу с ограниченной ответственностью " Специализированный застройщик " Ипотечная корпорация Чувашской Республики" о признании недействительными некоторых условий договора и др., поступившее по апелляционной жалобе Смирнова В. Л. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Нестеровой Л. В., выслушав объяснения Смирнова В. Л., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя общества с ограниченной ответственностью " Специализированный застройщик " Ипотечная корпорация Чувашской Республики"- Барулиной М. В., возражавшей против ее удовлетворения, судебная коллегия

установила:

Смирнов В. Л. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью " Специализированный застройщик " Ипотечная корпорация Чувашской Республики" (далее также- Общество), в котором просил признать недействительными п. 3. 6. 4, 5. 2. 7 договора участия в долевом строительстве N ... от 24 августа 2020 года, заключенного между ними ( сторонами); взыскать компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

Требования мотивировал тем, что оспариваемые условия предусматривают уплату им ( истцом) застройщику дополнительных расходов на приобретение и установку остекления лоджий, балконов.

Между тем эти условия противоречат закону, нарушают его ( Смирнова В. Л.) права потребителя, в том числе на получение необходимой и достоверной информации о цене объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность его выбора, и являются недействительными. Так, остекление лоджий, балконов предусмотрено проектно- сметной документацией, соответственно, расходы по выполнению данных работ включены в цену объекта долевого строительства, а требование об их повторной оплате является незаконным. При этом в самом договоре цена этих фактически навязанных работ, и так входящих в цену объекта долевого строительства, отдельно не указана.

Кроме того, в спорной ситуации речь идет не об изменении цены договора при наступлении определенных условий, а о возложении на участника долевого строительства дополнительной обязанности оплатить неопределенный размер затрат, которые застройщик неизбежно понесет в соответствии с проектной документацией.

Поскольку неправомерными действиями застройщика, приведенными выше, ему ( истцу) причинены нравственные страдания, то ответчик также должен компенсировать моральный вред.

В судебном заседании Смирнов В. Л. требования поддержал.

Представитель Общества иск не признал, ссылаясь на необоснованность.

Представитель третьего лица- Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Чувашской Республике- Чувашии в судебное заседание не явился.

Судом принято указанное решение, которым постановлено в удовлетворении исковых требований Смирнова В. Л. к Обществу о признании недействительными п. 3. 6. 4, 5. 2. 7 договора участия в долевом строительстве N ... от 24 августа 2020 года, взыскании компенсации морального вреда отказать.

Это решение обжаловано истцом на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности. При этом в апелляционной жалобе Смирнов В. Л. ссылается на те же самые обстоятельства, которые он приводил в исковом заявлении и в суде первой инстанции.

Изучив дело, рассмотрев его в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя третьего лица, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в иске, суд первой инстанции среди прочего исходил из того, что обязанность представить доказательства, подтверждающие недействительность условий договора, возложена на истца.

Между тем по спорным правоотношениям таких доказательств нет. Так, стороны настоящего дела заключили договор участия в долевом строительстве с соблюдением норм гражданского законодательства. Включение в него оспариваемых условий свободу договора не ограничивает, закону, регулирующему спорные правоотношения, не противоречит, поскольку при несогласии с данными условиями сделки Смирнов В. Л. мог договор не подписывать и не исполнять. При этом с условиями договора истец ознакомился до его подписания, с ними согласился, содержание данной сделки понял, взял на себя обязательство соблюдать ее условия, т. е., подписав договор, истец действовал по своей воле.

Принимая такое решение, районный суд не учел следующее. По смыслу ч. 1, п. 1, 3 ч. 4, ч. 4. 1 ст. 4, ч. 1, 2 ст. 5, п. 1 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ( далее- Федеральный закон N 214- ФЗ) в редакции, действующей на дату заключения договора участия в долевом строительстве по спорным правоотношениям, по договору участия в долевом строительстве ( далее также- договор) одна сторона ( застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и ( или) с привлечением других лиц построить ( создать) многоквартирный дом и ( или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона ( участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости.

Такой договор помимо прочего должен содержать основные характеристики многоквартирного дома и ( или) иного конкретного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией ( в том числе с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, о материале наружных стен), равно как и цену договора ( т. е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства ( создания) объекта долевого строительства).

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 Федерального закона.

При этом условия договора, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214- ФЗ, в том числе об объекте долевого строительства, о цене, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор, может быть признан судом недействительным.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из данных норм следует, что цену договора составляет денежная сумма, подлежащая уплате участником долевого строительства застройщику за строительство ( создание) конкретного объекта долевого строительства в том состоянии, которое описано в проектной документации, и технические характеристики которого отражены в договоре участия в долевом строительстве.

В договоре стороны могут предусмотреть способ определения его цены, в том числе и как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и общей приведенной площади такого жилого помещения. Вместе с тем с экономической точки зрения цена договора долевого участия всегда складывается из расходов на строительство и вознаграждения застройщика ( даже если эти две составляющие в самом договоре не выделены).

После заключения договора участия в долевом строительстве цена может быть изменена, если эта возможность предусмотрена самим договором с указанием случаев и условий его изменения.

Как видно из настоящего дела, 24 августа 2020 года Общество- застройщик и Смирнов В. Л.- участник долевого строительства подписали договор участия в долевом строительстве N ..., прошедший государственную регистрацию 1 сентября 2020 года. В соответствии с ним застройщик передает участнику объект долевого строительства- квартиру общей приведенной площадью ... кв. метра, общей площадью ... кв. метра, состоящую из одной жилой комнаты и помещений вспомогательного характера, в том числе балкона, в черновой отделке, включающей среди прочего остекление лоджий/ балконов из поливинилхлоридовых ( ПВХ) или алюминиевых профилей без герметизации.

Участник долевого строительства, в свою очередь, обязуется уплатить цену, обусловленную договором, и принять вышеуказанный объект в собственность. Цена объекта долевого строительства, рассчитанная из цены ... рублей за единицу общей приведенной площади объекта, составляет ... рублей, и обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет эскроу.

Фактическая площадь объекта долевого строительства и, таким образом, окончательная цена договора, уточняются после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации и ( или) кадастровыми инженерами. Изменение цены договора производится на величину, определяемую как произведение разницы между фактической и общей приведенной площадью объекта долевого строительства и цены, равной ... рублей за 1 кв. метр. В случае уменьшения площади объекта долевого строительства застройщик, а в случае увеличения- участник долевого строительства обязуются выплатить другой стороне разницу цены договора, соответствующую изменению площади объекта долевого строительства.

Кроме того, стороны предусмотрели, что помимо оплаты цены договора участник долевого строительства несет расходы на приобретение и установку остекления лоджий, балконов ( подп. 3. 6. 4 п. 3. 6 договора). Соответственно, в течение 30 дней с даты получения соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема- передачи объекта долевого строительства в соответствии с п. 3. 6. 4 договора участник долевого строительства обязуется дополнительно оплатить стоимость и установку остекления балконов/ лоджий в размере 100 % от их стоимости ( подп. 5. 2. 7 п. 5. 2 договора).

В договоре также оговаривается, что до его заключения участник долевого строительства ознакомлен с проектной документацией, ее изменениями и ( или) дополнениями, корректировками.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее- ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если вышеуказанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, из договора участия в долевом строительстве N ... от 24 августа 2020 года, условия которого подлежат толкованию в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ, видно, что остекление лоджий / балконов из соответствующих профилей предусмотрено в качестве наружной отделки многоквартирного дома в проектной документации.

Как указывалось, районный суд отказал в иске, поскольку Смирнов В. Л. ознакомился с проектной документацией, условиями договора, согласился с ними и заключил указанную сделку добровольно, а доказательства недействительности оспариваемых условий не представил.

Между тем факт добровольного подписания сделки истец не отрицает, а оспариваемые условия просит признать недействительными совершенно по иным основаниям, указывая, что, по сути, застройщик требует от него двойной оплаты стоимости одних и тех же работ ( работ по остеклению балкона), изначально включив эту стоимость и в цену объекта долевого строительства, и в дополнительные расходы.

При этом как в письменных, так и в устных объяснениях в судах первой и апелляционной инстанций представитель ответчика, представив часть рабочей документации, объяснил, что остекление лоджий / балконов предусмотрено проектной документацией, и такое остекление являлось необходимым условием для ввода объекта в эксплуатацию, что эти работы следует рассматривать как часть расходов на строительство многоквартирного дома, возмещаемых участником долевого строительства.

Необходимость возмещения расходов на остекление лоджий / балконов в виде дополнительной оплаты возникла ввиду того, что проект договора разработан им ( застройщиком) с такими условиями и цена объекта изначально была занижена. При этом цена остекления, включая расходы на его установку, определяется исходя из фактических затрат по выполненным работам как произведение цены в размере 4500 рублей за 1 кв. метр площади многоквартирного дома.

Поскольку в силу ч. 1 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ( далее- ГПК РФ) объяснения сторон об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами, то судебная коллегия предложила представителю застройщика представить дополнительные доказательства о том, что стоимость остекления лоджий / балконов не была учтена при определении цены объекта долевого строительства, подлежащего передаче Смирнову В. Л., в том числе для выяснения этого вопроса провести по делу судебную строительно- техническую экспертизу. От представления таких доказательств ответчик отказался, последствия их непредставления ему разъяснены и понятны.

При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводам, что они с достаточностью и достоверностью подтверждают включение работ по остеклению балкона в объем работ, выполняемых при строительстве ( создании) объекта долевого строительства, подлежащего передаче истцу, соответственно, и в цену договора.

Следовательно, включение в данную сделку условий о том, что Смирнов В. Л. должен дополнительно к цене договора уплатить стоимость остекления балкона в качестве дополнительных расходов противоречит вышеуказанным положениям Федерального закона N 214- ФЗ, регулирующим вопросы установления цены объекта долевого строительства по правоотношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, ознакомление с условиями договора, проектной документацией, заключение договора на добровольных началах сами по себе не исключают возможность признания оспариваемых условий недействительными, если эти условия нарушают требования закона или иного правового акта, ущемляют права истца.

При таких обстоятельствах требование Смирнова В. Л. о признании недействительными вышеуказанных условий договора подлежит удовлетворению.

Что касается морального вреда, то в силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона N 214- ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214- ФЗ.

В частности к таким отношениям применяются положения ст. 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 2012 года N 2300- 1 "О защите прав потребителей" ( далее- Закон).

Согласно п. 2 ст. 1101 ГК РФ, ст. 15 Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения, в том числе исполнителем, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда, и иных заслуживающих внимания обстоятельств. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Включение в договор оспариваемых условий привела к нарушению прав участника долевого строительства, в связи с чем Смирнов В. Л. испытал нравственные страдания, что является достаточным условием для удовлетворения его иска о взыскании компенсации морального вреда.

При этом с учетом положений вышеуказанных правовых норм и обстоятельств настоящего дела размер данной компенсации суд апелляционной инстанции определяет в размере 5000 рублей.

С учетом изложенного обжалованное решение требованиям законности и обоснованности не отвечает. Суд апелляционной инстанции его отменяет и принимает по делу новое решение, которым требования Смирнова В. Л. о признании недействительными оспариваемых условий договора, взыскании компенсации морального вреда в размере 5000 рублей удовлетворяет.

Кроме того, в силу п. 6 ст. 13 Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Соответственно, в пользу Смирнова В. Л. следует взыскать штраф в размере 2500 рублей ( 5000 руб.х 50%).

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с Общества в доход местного бюджета полежит взысканию также государственная пошлина в размере 600 рублей ( по 300 рублей за каждое требование неимущественного характера).

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16 марта 2021 года отменить и принять по делу новое решение, которым признать недействительными подп. 3. 6. 4 п. 3. 6, подп. 5. 2. 7 п. 5. 2 договора участия в долевом строительстве N ... от 24 августа 2020 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью " Специализированный застройщик " Ипотечная корпорация Чувашской Республики" и Смирновым В. Л..

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью " Специализированный застройщик " Ипотечная корпорация Чувашской Республики" в пользу Смирнова В. Л. компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей ( пяти тысяч рублей), штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 2500 рублей ( двух тысяч пятисот рублей).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью " Специализированный застройщик " Ипотечная корпорация Чувашской Республики" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 600 рублей ( шестисот рублей).

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка