Дата принятия: 06 сентября 2018г.
Номер документа: 33-2308/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 сентября 2018 года Дело N 33-2308/2018
г.Салехард 06.09.2018
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего Шошиной А.Н., судей Рощупкиной И.А. и Старовойтова Р.В., при секретаре Коваленко М.А., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску департамента имущественных отношений администрации города Нового Уренгоя (далее - Департамент) к Легун Анне Валентиновне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества
по апелляционной жалобе представителя ответчика Иванцовой Е.В. на решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.06.2018.
Заслушав доклад судьи Старовойтова Р.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Департамент обратился в суд с указанным иском о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру.
В обоснование требований истец указал, что спорная квартира была приобретена ответчиком по договору купли продажи квартиры с рассрочкой части платежа от 17 сентября 2008 года, заключенному с департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (ныне - департамент) в лице НОФ "Развитие ипотечного жилья". По условиям договора стоимость жилого помещения составила <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> внесены ответчиком до подписания договора. Оставшиеся <данные изъяты> должны были вноситься покупателем с рассрочкой платежа на срок 180 месяцев в соответствии с графиком платежей.
Между тем, в нарушение условий договора эта обязанность покупателем исполняется ненадлежащим образом. Вступившим в законную силу заочным решением Новоуренгойского городского суда от 28.09.2015 с ответчика взыскивалась просроченная задолженность за период с 25.04.2008 по 25.06.2015 в сумме 92 817 руб. 34 коп., пени за период с 26.02.2009 по 30.06.2015 - 11 020 руб. 37 коп.
В этой связи, ссылаясь на положения статей 450 и 489 Гражданского кодекса РФ, истец полагал о существенном нарушении ответчиком условий договора и просил расторгнуть договор купли-продажи на спорное жилое помещение, прекратить право собственности последнего на него и признать право собственности муниципального образования город Новый Уренгой на данный объект недвижимого имущества.
Решением Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.06.2018 иск департамента удовлетворен.
Расторгнут договор купли-продажи квартиры с рассрочкой части платежа, заключенный 17 марта 2008 года между некоммерческой организацией Фонд "Развитие ипотечного жилья", действующей от имени департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой, и Легун А.В..
Прекращено право собственности Легун А.В. на жилое помещение - <адрес>.
Признано право муниципальной собственности муниципального образования <адрес>.
Взысканы с Легун А.В. в бюджет муниципального образования город Новый Уренгой 6000 руб.
С таким решением ответчик не согласился, представитель которого в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на ошибочность вывода суда о том, что ответчик обязан ежемесячно вносить минимальный размер денежных средств, незаконность списания пени в первоочередном порядке.
Полагает, что истцом не соблюден претензионный порядок, что исключает возможность расторжения. Кроме того, ссылается, что изначально квартира была предоставлена взамен снесенного аварийного жилья ответчика.
Представитель ответчика Иванцова Е.В. в заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы жалобы, сообщив также, что после вынесения решения ответчик не вносила денежные средства, поскольку ей не известна судьба будущих правоотношений сторон.
Представитель истца Абдулкадырова Е.А. в заседании суда апелляционной инстанции просила оставить решение суда без изменения.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, жилое помещение - однокомнатная <адрес>, общей площадью 50, 4 кв.м, являлась собственностью муниципального образования город Новый Уренгой.
17 марта 2008 года между некоммерческой организацией Фонд "Развитие ипотечного жилья", действующей от имени департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (Продавец, впоследствии переименован в департамент имущественных отношений администрации город Новый Уренгой) и Легун А.В. заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой части платежа, по условиям которого, департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой обязуется передать в собственность ответчика помещение, а та - принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора указанное выше жилое помещение.
В соответствии с пунктом 4 договора, стоимость квартиры оценена сторонами в размере <данные изъяты>.
Согласно пунктам 5.1., 5.2 договора, денежные средства в размере <данные изъяты> внесены Покупателем до подписания настоящего договора на расчетный счет некоммерческой организации Фонд "Развитие ипотечного жилья"; денежные средства в размере <данные изъяты> будут вноситься покупателем в соответствии с графиком внесения платежей (Приложение N 1 к договору) на расчетный счет некоммерческой организации Фонд "Развитие ипотечного жилья".
По графику внесения платежей срок погашения стоимости жилого помещения составил 180 месяцев.
Дополнительным соглашением N 1 от 17 сентября 2010 года к договору купли-продажи с рассрочкой части платежа от 17 марта 2008 года внесены изменения в части размера ответственности покупателя за нарушение сроков оплаты стоимости жилого помещения,
Право собственности ответчика на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Как следует из материалов дела, ответчик обязательства по внесению платы в соответствии с условиями договора не производит, стоимость жилого помещения до настоящего времени ими не оплачена.
По состоянию на 01.08.2017 текущая сумма задолженности составляет <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> - основной долг, <данные изъяты> - пени. Кроме того, вступившим в законную силу заочным решением Новоуренгойского городского суда от 28.09.2015 с ответчика взыскивалась просроченная задолженность за период с 25.04.2008 по 25.06.2015 в сумме 92 817 руб. 34 коп., пени за период с 26.02.2009 по 30.06.2015 - 11 020 руб. 37 коп.
Изложенные обстоятельства явились основанием для предъявления настоящего иска.
Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что положения ч. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а ч. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара. Выбор способа защиты права принадлежит истцу, который не лишён возможности для защиты своего нарушенного права использовать несколько способов защиты.
Данная норма материального права закрепляет право продавца требовать расторжения договора купли-продажи, в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Давая оценку совокупной величине внесенных платежей, суд указал, что на момент подачи иска их объем составил менее половины стоимости квартиры. Частичное внесение денежных средств после истечения сроков, установленных в договоре, не может быть признано надлежащим исполнением обязательства покупателем.
Между тем, такой вывод суда первой инстанции сделан с существенным нарушением норм материального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно указанному пункту той же статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Нормой ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу положений ст. 485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Статьёй 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно статье 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Таким образом, из приведенных положений закона следует, что цена договора купли-продажи является одним из существенных его условий.
При этом, неисполнение покупателем обязательств по оплате цены договора купли-продажи, по смыслу положений статьи 450 Гражданского кодекса РФ является существенным нарушением его условий, поскольку продавец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно получение платы за проданный товар.
Согласно справке о задолженности, оплата стоимости квартиры ответчиком не производится с января 2017 года.
Как указал суд, из предоставленных финансовых документов следует, что общий размер платы по договору купли-продажи от 17 марта 2008 года, внесённый ответчицей по состоянию на день предъявления иска в суд, составляет <данные изъяты> В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца указала на внесение <данные изъяты>, ответчик указал, что сумма должна быть выше относительно установленной судом на <данные изъяты>
Факт наличия просроченной текущей задолженности ответчика по договору купли-продажи также подтверждается вступившим в законную силу решением суда, исполненному к моменту разрешения спора.
Как указывалось, в соответствии с п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
По смыслу положений указанной статьи в случаях, когда между сторонами заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, невнесение покупателем платежей в установленные сроки, при условии, что сумма внесенных платежей не превышает половины цены товара, предоставляет продавцу право отказаться от исполнения договора и предъявить требование о возврате товара.
Обращаясь в суд с иском, истец основывал свои требования в том числе и на положениях указанной статьи.
В рассматриваемом же деле судом при определении общей суммы, внесенной ответчиком, допущено неверное установление обстоятельств дела.
Суд не учел, что в ходе рассмотрения дела ответчиком до вынесения судом решения перечислены на счёт истца денежные средства с учётом которых общая сумма платежей превысила 50 % стоимости имущества исходя из всех указанных сторонами дела и судом сумм, внесенных до мая 2018 года (22 мая 2018 года - <данные изъяты>, 23 мая 2018 года - <данные изъяты>, 11 июня 2018 года - <данные изъяты>)
Вопреки ошибочному выводу суда о необходимости оценки правоотношений сторон на момент подачи иска, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Окончательное установление спорного материального правоотношения, из которого истец выводит свое право требования, осуществляется судом только в момент принятия решения, вследствие чего в ходе судебного разбирательства могут быть выявлены обстоятельства, способные повлиять на предварительное мнение суда как о законе, которым следует руководствоваться при разрешении этого конкретного дела, так и о спорном правоотношении, от чего суд самоустранился.
В рассматриваемом деле правоотношения сторон носят длящийся характер, а потому установление факта внесения на момент принятия решения <данные изъяты> (исходя из расчета суда), что превышает половину стоимости квартиры, не могло привести к удовлетворению иска.
Более того, необходимо учесть и тот факт, что приведенные истцом доводы не могут служить безусловным основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку совокупная величина внесенных ответчиком платежей в счет погашения долга соответствует величине платежей, подлежащих внесению в соответствии с графиком платежей, то есть текущая задолженность к моменту рассмотрения дела была погашена на момент вынесении решения.
Истец не учел, что законодатель право продавца требовать расторжения договора не предполагает безусловным. Применительно к данному спору необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2009 N 243-О-О, согласно которой нарушения сроков возврата кредита не являются сами по себе безусловным основанием для удовлетворения требований кредитора о досрочном возврате кредита.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Законодатель в данном случае, прежде всего, исходит из того, что судом, рассматривающим иск о досрочном взыскании задолженности, должен быть обеспечен баланс интересов обеих сторон обязательства, удовлетворение требований кредитора не должно ущемлять без достаточных к тому оснований права заемщика. Законодатель предполагает в первую очередь проверку фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства (часть 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации).
Как поясняла ответчик, причиной неуплаты послужило отсутствие у нее работы, что исключает вину последней в невнесении платежей.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с постановлением нового об отказе в удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.06.2018 отменить, вынести новое, которым в удовлетворении иска департамента имущественных отношений администрации города Нового Уренгоя к Легун Анне Валентиновне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.
Председательствующий
А.Н. Шошина
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
